TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/02409

N° Portalis DB3S-W-B7J-2YPQ

Minute : 25/1455

S.A. [Adresse 2] [Localité 2]

Représentant : M^e CABINET PAUTONNIER & ASSOCIES, avocat au barreau de , vestiaire :

C/

Monsieur [R] [O] [I]

Madame [B] [N] épouse [O] [I]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 15 Décembre 2025;

par Madame Magalie CART, Vice-Présidente placée, auprès du premier président près la Cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 03 Novembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Magalie CART, Vice-Présidente placée, auprès du premier président près la Cour d’appel de Paris, déléguée au tribunal de proximité du Raincy par ordonnance en date du 21 août 2025 pour exercer les fonctions de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Sopheanry SAM, greffier audiencier

ENTRE DEMANDEUR :

La société [V] RESIDENCES, S.A. [Adresse 2]

demeurant [Adresse 3]

représentée par le CABINET PAUTONNIER & ASSOCIES, avocat au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [R] [O] [I],

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [B] [N] épouse [O] [I], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

FAITS ET PROCÉDURE

Par contrat du 7 juillet 2004, avec prise d’effet rétroactive au 6 juillet 2004, la S.A d’HLM [V] RESIDENCES a donné à bail à Monsieur [R] [O] [I] et à Madame [B] [N] épouse [O] [I] des locaux à usage d’habitation situés [Adresse 5] ([Adresse 6], logement n°293, bâtiment L, escalier 26 au 6ème étage) à [Localité 3], moyennant un loyer mensuel de 355,90 euros et 180,30 de provision sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, la S.A d’HLM [V] RESIDENCES a, par acte de commissaire de justice du 13 novembre 2024, fait signifier aux locataires un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat.

Par acte de commissaire de justice du 14 février 2025, la S.A d’HLM [V] RESIDENCES a ensuite fait assigner Monsieur [R] [O] [I] et Madame [B] [N] épouse [O] [I] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal de proximité du RAINCY aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire entraînant la résiliation du bail,

— ordonner leur expulsion,

— ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles aux frais, risques et périls des défendeurs,

— les condamner solidairement au paiement de la somme de 9.393,55 euros au titre de l’arriéré locatif, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre des dommages et intérêts d’un montant de 350 euros pour résistance abusive sur le fondement de l’article 1231-4 du code civil, ainsi qu’une somme de 350 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile et les entiers dépens.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 3 novembre 2025.

A l’audience, la S.A d’HLM [V] RESIDENCES, représentée par son conseil reprend les termes de son assignation, actualisant la dette locative à la somme de 17.124,89 euros arrêtée au 29 octobre 2025. Elle précise s’opposer à l’octroi de délais de paiement au profit des défendeurs.

Bien que cités à étude, Monsieur [R] [O] [I] et Madame [B] [N] épouse [O] [I], ils ne sont ni présents, ni représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 15 décembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, la S.A d’HLM [V] RESIDENCES produit un décompte démontrant que Monsieur [R] [O] [I] et Madame [B] [N] épouse [O] [I] restent lui devoir, frais déduits (135 euros de frais de poursuite), la somme de 16.989,89 euros au titre d’arriéré locatif à la date du 29 octobre 2025 (échéance du mois du mois d’octobre 2025 incluse).

L’actualisation de la demande formée au titre de l’arriéré locatif est possible malgré l’absence des défendeurs à l’audience, compte tenu du caractère déterminable de la créance demandée et de la précision du décompte produit.

Conformément à l’article 1310 du code civil et compte tenu de la clause de solidarité (article 11 des conditions générales du contrat de bail) qui figure dans le contrat de bail, Monsieur [R] [O] [I] et Madame [B] [N] épouse [O] [I] seront tenus solidairement au paiement.

En conséquence, Monsieur [R] [O] [I] et Madame [B] [N] épouse [O] [I] seront solidairement condamnés au paiement de cette somme de 16.989,89 euros au titre de l’arriéré locatif dû au 29 octobre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de SEINE-[Localité 4] par la voie électronique le 18 février 2025, soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la S.A d’HLM [V] RESIDENCES justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de [Localité 5] par la voie électronique le 6 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, dans sa version applicable au présent contrat, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 7 juillet 2004, avec prise d’effet rétroactive au 6 juillet 2004, contient une clause résolutoire (article 7.1° des clauses générales du contrat de location) et un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et visant cette clause a été signifié le 13 novembre 2024, pour la somme en principal de 7.600,61 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 14 janvier 2025.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du locataire ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le tribunal constate que le dernier loyer courant n’a pas été réglé. Par ailleurs, les locataires non comparants à l’audience n’ont pas transmis les justificatifs de leurs ressources avant l’audience. Il n’y a donc pas lieu de leur octroyer des délais de paiement d’office, ces derniers ne remplissant pas les conditions légales pour en bénéficier.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 14 janvier 2025.

Monsieur [R] [O] [I] et Madame [B] [N] épouse [O] [I] étant réputés occupants sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’autoriser la S.A d’HLM [V] RESIDENCES, à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [R] [O] [I] et Madame [B] [N] épouse [O] [I] seront condamnés solidairement au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés ou un procès-verbal d’expulsion.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

L’article 1231-4 du code civil dispose que « dans le cas même où l’inexécution du contrat résulte d’une faute lourde ou dolosive, les dommages et intérêts ne comprennent que ce qui est une suite immédiate et directe de l’inexécution ».

Selon l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, la S.A d’HLM [V] RESIDENCES ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance.

Par conséquent, la S.A d’HLM [V] RESIDENCES sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [R] [O] [I] et Madame [B] [N] épouse [O] [I], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu de les condamner sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. La S.A d’HLM [V] [Adresse 7] sera donc déboutée de sa demande à ce titre.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et 514-1 du code de procédure civile. En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe, et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l’action de la S.A d’HLM [V] RESIDENCES ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 7 juillet 2004, avec prise d’effet rétroactive au 6 juillet 2004, entre la S.A d’HLM [V] RESIDENCES, d’une part, et Monsieur [R] [O] [I] et Madame [B] [N] épouse [O] [I], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation situés [Adresse 8] ([Adresse 6], logement n°293, bâtiment L, escalier 26 au 6ème étage) à [Localité 3], sont réunies à la date du 14 janvier 2025 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [R] [O] [I] et Madame [B] [N] épouse [O] [I] occupants sans droit ni titre depuis le 14 janvier 2025 ;

ORDONNE, en conséquence, à Monsieur [R] [O] [I] et Madame [B] [N] épouse [O] [I] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire des lieux, la S.A d’HLM [V] RESIDENCES à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [R] [O] [I] et Madame [B] [N] épouse [O] [I], ainsi que tous occupants de leur chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELLE que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [O] [I] et Madame [B] [N] épouse [O] [I] à verser à la S.A d’HLM [V] RESIDENCES la somme de 16.989,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 29 octobre 2025 (échéance du mois d’octobre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [R] [O] [I] et Madame [B] [N] épouse [O] [I] à payer à la S.A d’HLM [V] RESIDENCES une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou un procès-verbal d’expulsion ;

DÉBOUTE la S.A d’HLM [V] RESIDENCES de sa demande des dommages et intérêts pour résistance abusive

DÉBOUTE la S.A d’HLM [V] RESIDENCES de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [R] [O] [I] et Madame [B] [N] épouse [O] [I] aux dépens, qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La greffière La Vice-présidente