TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Adresse 9]

[Localité 4]

Téléphone : [XXXXXXXX02]

Télécopie : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

N° RG 25/00584 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2YDO

Minute : 25/00496

Monsieur [C] [H] [V]

Représentant : M^e Lionel ASSOUS-LEGRAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0759

Madame [B] [G]

Représentant : M^e Lionel ASSOUS-LEGRAND, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0759

C/

Monsieur [N] [R]

Madame [X] [S]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Août 2025

DEMANDEURS :

Monsieur [C] [H] [V]

[Adresse 6]

[Localité 8]

[Localité 8] CANADA

Madame [B] [G]

[Adresse 6]

[Localité 8]

[Localité 8] CANADA

représentés par Maître Marjorie MAZURE, du cabinet de Maître Lionel ASSOUS-LEGRAND, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [R]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparant, ni représenté

Madame [X] [S]

[Adresse 3]

[Localité 5]

non comparante, ni représentée

DÉBATS :

Audience publique du 20 Juin 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Août 2025, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée à effet au 1er février 2023, M. [C] [H] [V] et Mme [B] [G] ont donné à bail à M. [N] [R] et à Mme [X] [S] un local à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 5] moyennant un loyer mensuel initial de 1590 euros.

Suite à des impayés de loyer et par acte de commissaire de justice en date du 29 novembre 2024, M. [C] [H] [V] et Mme [B] [G] ont fait signifier à M. [N] [R] et Mme [X] [S] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme de 5 338,18 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés avec sommation d’avoir à justifier l’occupation.

Cette situation d’impayés a été notifiée à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 2 décembre 2024.

Par exploit de commissaire de justice en date du 18 février 2025, M. [C] [H] [V] et Mme [B] [G] ont fait assigner M. [R] [N] et Mme [X] [S] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience 20 juin 2025, au visa des articles 514-1,834 et 835 du code de procédure civile, 1103, 1342-2, 1728 et 2292 du code civil et 7 et 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, aux fins de :

— Juger que la clause résolutoire insérée aux termes du contrat de bail d’habitation pour défaut de paiement est acquise,

— Condamner solidairement M. [N] [R] et Mme [X] [S] à payer à titre provisionnel à M. [C] [H] [V] et Mme [B] [G] la somme de 10 704,18 euros au titre des loyers et charges impayés, échéance de février 2025 incluse, sauf à parfaire, jusqu’à la parfaite libération des lieux, avec intérêt au taux légal à compter de la date du commandement,

— Ordonner l’expulsion de M. [N] [R] et Mme [X] [S] et de tous occupants de leur chef, des lieux occupés,

— Condamner solidairement M. [N] [R] et Mme [X] [S] au règlement à titre provisionnel, au profit de M. [C] [H] [V] et Mme [B] [G] d’une indemnité journalière d’occupation égale aux derniers loyers et charges quotidiens applicables jusqu’à la libération effective des lieux occupés matérialisée par la restitution des lieux vides et la remise des clés,

— Juger que les intérêts qui ont plus d’un an d’ancienneté seront eux-mêmes productifs d’intérêts au taux légal, conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil,

— Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde-meubles ou dans tout autre lieu au choix du demandeur, aux seul frais, risques et périls du défendeur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

— Condamner solidairement M. [N] [R] et Mme [X] [S] à payer aux demandeurs la somme de 733 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner solidairement M. [N] [R] et Mme [X] [S] au paiement des entier dépens,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

L’assignation a été notifiée par la voie électronique au Préfet de Seine-Saint-Denis le 19 février 2025.

A l’audience du 20 juin 2025, M. [C] [H] [V] et Mme [B] [G] représentés par leur conseil, ont maintenu les termes de leur assignation. Ils ont indiqué que les loyers n’étaient plus payés depuis septembre 2024, mais qu’une partie de la dette avait été prise en charge par leur assurance garantie contre les loyers impayés, que M. [N] [R] et Mme [X] [S] auraient quitté les lieux en mai 2024, mais qu’ils maintenaient leur demande d’expulsion et que le décompte de la dette de 12 685 euros comprend des frais de remise en état.

M. [N] [R] et Mme [X] [S] tous deux régulièrement assignés à étude, n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 août 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence de M. [N] [R] et Mme [X] [S] ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur la demande principale

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus,

En l’espèce, les bailleurs produisent, au soutien de leur demande, le bail à effet au 1er février 2023 démontrant l’obligation de payer les loyers et charges des locataires, M. [N] [R] et Mme [X] [S]. Ils produisent également le commandement de payer du 29 novembre 2024 et un décompte de la créance arrêté au 10 février 2025, échéance de février 2025 incluse mentionnant une dette 10 704,18 euros. M. [N] [R] et Mme [X] [S] qui n’ont pas comparu, n’ont pas démontré avoir payé cette somme, ni avoir libéré les lieux avant février 2025.

Le bail versé aux débats prévoit à l’article VII de ses conditions générales : « il est expressément stipulé que les copreneurs et toutes personnes pouvant de prévaloir des dispositions de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent bail. »

En conséquence, il convient de condamner solidairement M. [N] [R] et Mme [X] [S] à payer à M. [C] [H] [V] et Mme [B] [G] la somme provisionnelle de 10 704,18 euros arrêtée au 10 février 2025, échéance de février 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025, date de l’assignation.

En application de l’article 1343-2 du code civil et conformément à la demande, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront intérêts.

Sur la demande aux fins de constat de résiliation pour défaut de paiement du loyer

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 19 février 2025 soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de M. [C] [H] [V] et Mme [B] [G] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

Le bail à effet au 1er février 2023 contient à l’article VIII de ses conditions générales une clause qui stipule que « le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu’il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux à défaut au terme convenu de tout ou partie du loyer et des charges ».

M. [C] [H] [V] et Mme [B] [G] ont fait signifier le 29 novembre 2024 à M. [N] [R] et Mme [X] [S] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 5 338,18 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail à effet au 1er février 2023 est résilié à la date du 30 janvier 2025.

Il convient par conséquent, d’ordonner l’expulsion de M. [N] [R] et Mme [X] [S], devenus occupants sans droit ni titre dont le départ n’est pas démontré, et de tous occupants de son chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. La demande visant à voir dire que les meubles garnissant les lieux seront séquestrés en garantie de toutes sommes qui pourront être dues est dès lors rejetée les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire et non du bailleur.

Sur la condamnation au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux est matérialisée par la remise des clefs.

L’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail commet une faute. En application de l’article 1240 du code civil, il doit indemniser le propriétaire du dommage causé par cette faute et résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

M. [N] [R] et Mme [X] [S], devenus occupants sans droit ni titre depuis le 30 janvier 2025, date de la résiliation du contrat, doivent donc indemniser M. [C] [H] [V] et Mme [B] [G] du préjudice causé par cette occupation. En conséquence, ils seront condamnés in solidum au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle à compter du 30 janvier 2025 et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux manifestée par la remise des clés le procès-verbal de d’expulsion ou de reprise, déduction faite des sommes déjà versées.

Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée à un montant égal au dernier loyer augmenté des charges, soit au loyer augmenté des charges de janvier 2025.

Sur les demandes accessoires

M. [N] [R] et Mme [X] [S], qui succombent, supporteront in solidum les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [C] [H] [V] et Mme [B] [G], les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. Ils rapportent la preuve par la production d’une note d’honoraires avoir payé la somme de 733 euros à son conseil. M. [N] [R] et Mme [X] [S] seront donc condamnés in solidum à leur payer la somme de 733 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de M. [C] [H] [V] et Mme [B] [G] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers et charges,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail à effet 1er février 2023, entre M. [C] [H] [V] et Mme [B] [G] d’une part et M. [N] [R] et Mme [X] [S] d’autre part concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 5], sont réunies à la date du 30 janvier 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne solidairement M. [N] [R] et Mme [X] [S] à payer à M. [C] [H] [V] et Mme [B] [G] la somme provisionnelle de 10 704,18 euros arrêtée au 10 février 2025, échéance de février 2025 incluse et ce avec intérêts au taux légal à compter du 18 février 2025,

Dit que les intérêts échus dus au moins pour une année entière produiront intérêts,

Ordonne, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local d’habitation situé [Adresse 3] [Localité 5], de M. [N] [R] et Mme [X] [S] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Rejette la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par M. [N] [R] et Mme [X] [S] à compter du 30 janvier 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux manifestée par la remise des clés, à une somme égale au montant du dernier loyer augmenté des charges soit le loyer de janvier 2025,

Condamne in solidum et par provision M. [N] [R] et Mme [X] [S] à payer à M. [C] [H] [V] et Mme [B] [G] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 30 janvier 2025, et jusqu’à complète libération des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de remise, déduction faite des sommes déjà versées,

Condamne in solidum M. [N] [R] et Mme [X] [S] au paiement des entiers dépens de la procédure,

Condamne in solidum M. [N] [R] et Mme [X] [S] à payer à M. [C] [H] [V] et Mme [B] [G] une somme de 733 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 19 août 2025.

Le Greffier Le Juge