TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01134 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3ER5

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 SEPTEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01273

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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 21 Juillet 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

Madame [U] [E]

demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Doriane DJELLOUL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0918

ET :

La société CHEZ EMILE

dont le siège social est sis [Adresse 2],

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Le 26 septembre 2022, Madame [U] [E] a donné à bail commercial à la SARL CHEZ EMILE, pour une durée de neuf années à effet au 1er octobre 2022, un local situé [Adresse 2], moyennant un loyer annuel de 8.000 euros, outre les charges et les taxes.

Le 20 février 2025, Madame [U] [E] a fait délivrer par commissaire de justice à la SARL CHEZ EMILE un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 26 juin 2025, Madame [U] [E] a fait assigner la SARL CHEZ EMILE aux fins de voir :

Vu les dispositions de l’article R. 145-23 du Code de commerce,

Vu les dispositions de l’article L.143-2 du Code de commerce,

Vu les dispositions de l’article L.145-41 et suivants du Code de commerce

Vu les dispositions de l’article 1240 du Code civil,

Vu les pièces versées au débat

Déclarer recevable Madame [U] [E] recevable en ses demandes et l’y déclarer bien fondée ; Condamner la SARL CHEZ EMILE à payer à Madame [U] [E] la somme de 7.390,64€, au titre des loyers et charges arrêtés au 2 ème trimestre 2025 avec intérêt de droit à compter de l’assignation, sauf somme à parfaire, Constater l’acquisition de la clause résolutoire, Dire que le bail commercial en date du 26 Septembre 2022 est résilié depuis le 21 Mars 2025 ; En conséquence,

Ordonner l’expulsion pure et simple de la SARL CHEZ EMILE et de tout occupant de son chef, des locaux sis [Adresse 2] et ce, à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, à défaut sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir ; Dire et juger que Commissaire de Justice requis à cet effet pourra se faire assister du Commissaire de Police et d’un serrurier le cas échéant ; Ordonner la séquestration de tous matériels, marchandises et objets se trouvant dans lesdits locaux à l’endroit qu’il plaira à la bailleresse aux frais avancés de Madame [U] [E] ; Fixer et condamner au paiement de l’indemnité d’occupation trimestrielle à la somme de 2.461,91 euros HT et HT, outre la somme de 246,19 € au titre de la clause pénale due par SARL CHEZ EMILE à Madame [U] [E] correspondant au montant trimestriel du loyer et des charges dus, à compter de la résiliation du bail commercial ; JUGER que le dépôt de garantie demeurera acquis à la bailleresse au titre de l’indemnisation de son préjudice ; Condamner SARL CHEZ EMILE à payer à Madame [U] [E] la somme de 2.000 euros au titre des dommages-intérêts tirés du retard de paiement, Condamner la SARL CHEZ EMILE au paiement d’une somme de 2.500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, dont le coût du commandement de payer (159,61€).

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 21 juillet 2025 et la décision mise en délibéré au 18 septembre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, la SARL CHEZ EMILE n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

A l’audience, Madame [U] [E], représentée par son conseil, a soutenu ses demandes.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de comparution de la SARL CHEZ EMILE

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement du 20 février 2025 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figure les sommes de 4.928,73 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 159,61 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 20 mars 2025 minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SARL CHEZ EMILE, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Dès lors que le concours de la force publique pourra être sollicitée par la société bailleresse pour permettre l’exécution forcée de l’expulsion, elle sera déboutée de sa demande d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 26 septembre 2022, le commandement de payer du 20 février 2025 et le décompte actualisé au 30 avril 2025 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 7.390,64 euros. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel. La demanderesse sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts provisionnels au titre de son préjudice financier dès lors qu’elle ne rapporte aucune preuve à cet égard et que l’intérêt légal sera de nature à l’indemniser à ce titre.

Sur la clause pénale et de l’acquisition du dépôt de garantie

La clause pénale contractuelle dont il est demandé de faire application est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Tel est également le cas s’agissant de l’acquisition du dépôt de garantie.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SARL CHEZ EMILE qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 20 février 2025.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser Madame [U] [E] au titre de ses frais irrépétibles. Madame [U] [E] sollicite la somme de 2.500 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 1.500 euros lui sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 26 septembre 2022 liant les parties sont réunies à la date du 20 mars 2025 minuit ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de la SARL CHEZ EMILE et celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 26 septembre 2022, situés [Adresse 2], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte ;

CONDAMNONS la SARL CHEZ EMILE à payer en deniers ou quittances à Madame [U] [E] la somme de 7.390,64 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 30 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 26 juin 2025 ;

CONDAMNONS la SARL CHEZ EMILE au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 20 mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail du 26 septembre 2022 ne s’était pas trouvé résilié ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale et de l’acquisition du dépôt de garantie ;

DEBOUTONS Madame [U] [E] de sa demande de dommages-intérêts provisionnelle au titre du retard de paiement ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

CONDAMNONS la SARL CHEZ EMILE à verser à Madame [U] [E] la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SARL CHEZ EMILE aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 20 février 2025 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 18 SEPTEMBRE 2025.

LE GREFFIER

Tuatahi LEMAIRE

LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN