TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 5]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

N° RG 25/02135 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3ZC7

Minute : 25/93

Madame [G] [O]

Représentant : M^e Jacques MONFERRAN, avocat au barreau de TOULOUSE,

Monsieur [P] [O]

Représentant : M^e Jacques MONFERRAN, avocat au barreau de TOULOUSE,

C/

Monsieur [X] [Y]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 Novembre 2025

DEMANDEURS :

Madame [G] [O]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représentée par M^e Jacques MONFERRAN, avocat au barreau de TOULOUSE

Monsieur [P] [O]

[Adresse 3]

[Localité 4]

représenté par M^e Jacques MONFERRAN, avocat au barreau de TOULOUSE

DÉFENDEUR :

Monsieur [X] [Y]

[Adresse 9]

[Adresse 2]

[Localité 7]

non comparant, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique du 06 Octobre 2025

DÉCISION:

Réputée contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Novembre 2025, par Madame Audrey GRAFF, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Claudine ADUFASHE, Greffier.

EXPOSE DES MOTIFS

Par contrat du 4 mai 2023, Monsieur [P] [O] et Madame [G] [O] ont donné à bail à Monsieur [X] [Y] des locaux à usage d’habitation et d’un emplacement de parking, situés [Adresse 9] – [Adresse 2] – [Localité 7], moyennant un loyer mensuel de 688 euros et 42 euros de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [P] [O] et Madame [G] [O] ont, par acte de commissaire de justice du 2 octobre 2024, fait signifier au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat pour un montant en principal de 1.658,86 euros.

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2025, Monsieur [P] [O] et Madame [G] [O] ont ensuite fait assigner Monsieur [X] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité du Raincy statuant en référé aux fins de :

constater la résiliation de plein droit du contrat de location par l’acquisition de la clause résolutoire du bail,constater que Monsieur [X] [Y] est occupant sans droit ni titre,ordonner son expulsion immédiate ainsi que tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique,condamner Monsieur [X] [Y] au paiement de :une somme de 3.021,10 euros, à titre provisionnel, correspondant aux loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 12 décembre 2024, à réévaluer au jour de l’audience,

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui fixé par le bail et suivant les conditions de charges et de réindexation jusqu’à son départ effectif,

une somme de 1.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, comprenant le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire.

A l’audience du 6 octobre 2025, Monsieur [P] [O] et Madame [G] [O], représentés par leur conseil, reprennent les termes de leur assignation actualisant la dette locative à la somme de 6.849,13 euros.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice signifié à étude, Monsieur [X] [Y] n’est ni présent, ni représenté.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, Monsieur [X] [Y] assigné à étude le 17 février 2025 et, de nouveau, informé de la date de l’audience par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2025 ne comparait pas et n’est pas représenté à l’audience. Dès lors, la décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

En application de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du code de procédure civile ajoute que le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, et prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d’un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L’occupation sans droit ni titre du bien d’autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

I – Sur les demandes principales

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus. En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En l’espèce, Monsieur [P] [O] et Madame [G] [O] produisent un décompte démontrant que Monsieur [X] [Y] reste leur devoir la somme de 6.849,13 euros, arrêtée au 22 septembre 2025, échéance du mois de septembre 2025 incluse.

Monsieur [X] [Y], non comparant, n’apporte aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

L’actualisation de la demande au titre de l’arriéré locatif demeure recevable malgré l’absence du défendeur à l’audience, dès lors que la créance, d’un montant déterminable, est établie par un décompte précis et actualisé, lequel mentionne notamment des versements effectués par le locataire en juin 2025.

En conséquence, Monsieur [X] [Y] sera condamné, à titre provisionnel, au paiement de la somme de 6.849,13 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 22 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis par la voie électronique le 19 février 2025 soit plus de 6 semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [P] [O] et Madame [G] [O] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives de Seine-Saint-Denis par voie électronique le 8 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la demande

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 4 mai 2023 contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges deux mois après délivrance d’un commandement demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 17) et un commandement de payer reproduisant les dispositions légales et visant la clause et le délai de 2 mois stipulé contractuellement a été signifié le 2 octobre 2024, pour la somme en principal de 1.658,86 euros.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 3 décembre 2024 et il y a donc lieu de constater la résiliation.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Les bailleurs sont opposés à l’octroi de délais de paiement au profit du locataire, au regard du montant de la dette locative et du fait de l’absence de règlement régulier de loyer depuis février 2024 et l’absence totale de règlement depuis le mois de juillet 2025.

Le tribunal constate que le dernier loyer courant n’a pas été réglé et que Monsieur [X] [Y] n’a pas comparu ni transmis les justificatifs de ses ressources. Il n’y a donc pas lieu de lui octroyer de délais de paiement, ce dernier ne remplissant pas les conditions légales pour en bénéficier.

En conséquence, le contrat de bail se trouve résilié à la date du 3 décembre 2024.

Monsieur [X] [Y] étant réputé occupant sans droit ni titre à compter de cette date, il convient d’autoriser Monsieur [P] [O] et Madame [G] [O], à défaut de libération spontanée des lieux, à faire procéder à son expulsion, ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, à l’issue d’un délai de deux mois à compter du commandement de quitter les lieux.

Le sort des meubles est régi par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

En outre, Monsieur [X] [Y] sera condamné au paiement provisionnel d’une indemnité mensuelle d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux, après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

L’article 17 du contrat de bail stipule qu’en pareille hypothèse, le locataire « devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité d’occupation conventionnelle d’occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu’à complet déménagement et restitution des clés ».

Toutefois, cette indemnité sera fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, sans possibilité de majoration au regard de sa nature indemnitaire, ce qui répare suffisamment le préjudice découlant pour le demandeur de l’occupation indue de son bien et de son impossibilité de le relouer et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

II – Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [X] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le commandement de payer visant la clause résolutoire du 2 octobre 2024, ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

Compte tenu des démarches judiciaires que Monsieur [P] [O] et Madame [G] [O] ont dû accomplir, Monsieur [X] [Y] sera condamné à leur verser une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 489, 514 et 514-1 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS recevable l’action de Monsieur [P] [O] et Madame [G] [O] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 4 mai 2023 entre Monsieur [P] [O] et Madame [G] [O], d’une part, et Monsieur [X] [Y], d’autre part, concernant les locaux à usage d’habitation et d’un emplacement de parking, situés [Adresse 9] – [Adresse 2] – [Localité 7], sont réunies à la date du 3 décembre 2024 ;

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date ;

DISONS Monsieur [X] [Y] occupant sans droit ni titre depuis le 3 décembre 2024 ;

ORDONNONS, en conséquence, à Monsieur [X] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision ;

AUTORISONS, à défaut de départ volontaire des lieux, Monsieur [P] [O] et Madame [G] [O] à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [X] [Y], ainsi que tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si nécessaire, passé le délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux ;

RAPPELONS que l’expulsion ne peut avoir lieu qu’en dehors de la période de la trêve hivernale ;

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [Y] à verser à Monsieur [P] [O] et Madame [G] [O], à titre provisionnel, la somme de 6.849,13 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 22 septembre 2025 (échéance du mois de septembre 2025 incluse), avec les intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DÉBOUTONS Monsieur [P] [O] et Madame [G] [O] de leur demande de majoration de l’indemnité mensuelle d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [Y] à payer à Monsieur [P] [O] et Madame [G] [O], à titre provisionnel, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [Y] à verser à Monsieur [P] [O] et Madame [G] [O] une somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [Y] aux dépens qui comprennent le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 2 octobre 2024 ainsi que les actes de procédure nécessaires au sens des articles L111-7 et L111-8 du code des procédures civiles d’exécution ;

DÉBOUTONS Monsieur [P] [O] et Madame [G] [O] de toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

La greffière La juge