TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 4]

[Localité 6]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 7]

N° RG 24/01854 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZZKL

Minute : 25/53

Madame [S] [H]

Représentant : M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 69

Monsieur [N] [O]

Représentant : M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 69

Monsieur [R] [O]

Représentant : M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 69

Monsieur [P] [O]

Représentant : M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 69

Monsieur [Y] [Z]

Représentant : M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 69

Madame [A] [X]

Représentant : M^e Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 69

C/

Madame [B] [M]

Représentant : M^e Sengul DINLER ARMAND, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB200

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 Juillet 2025

DEMANDEURS :

Madame [S] [H]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [N] [O]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [R] [O]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [P] [O]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Monsieur [Y] [Z]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Madame [A] [X]

[Adresse 2]

[Localité 5]

Tous représentés par Maître Yoni MARCIANO, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE

DÉFENDEUR :

Madame [B] [M]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Sengul DINLER ARMAND, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :

Audience publique du 07 Avril 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 17 Juillet 2025, par Madame Fatima ZEDDOUN, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, Greffier.

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 mai 2019, Madame [L] [O] a donné à bail à Madame [B] [M] un appartement situé [Adresse 3], pour un loyer mensuel de 690 euros et 90 euros de provisions sur charges.

Madame [L] [O] est décédée à [Localité 8], le 26 mai 2020, laissant pour lui succéder Madame [S] [H], Monsieur [N] [O], Monsieur [R] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Y] [Z] et Madame [A] [X].

Par acte de commissaire de justice en date du 4 juin 2024, Madame [S] [H], Monsieur [N] [O], Monsieur [R] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Y] [Z] et Madame [A] [X] ont fait signifier à Madame [B] [M] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 7020 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés.

Par notification électronique du 5 juin 2024 Madame [S] [H], Monsieur [N] [O], Monsieur [R] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Y] [Z] et Madame [A] [X] ont saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Par acte de commissaire de justice en date du 5 août 2024, Madame [S] [H], Monsieur [N] [O], Monsieur [R] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Y] [Z] et Madame [A] [X] ont fait assigner en référé Madame [B] [M] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail ,ordonner l’expulsion de Madame [B] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique, ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers qui pourront être trouvés dans les lieux loués aux frais, risques et périls de la locataire dans tel lieu qu’il désignera ou à défaut dans tout autre lieu au choix du bailleur et ce en garantie de toute somme qui pourrait être due,condamner Madame [B] [M] au paiement des sommes suivantes :7956 euros au titre de la dette locative arrêtée au mois de juillet 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024,une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,2000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile les dépens qui comprendront notamment les frais de commandement de payer du 04 juin 2024

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 7 août 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 7 octobre 2024 puis renvoyée quatre fois à la demande des parties.

À l’audience du 7 avril 2024, Madame [S] [H], Monsieur [N] [O], Monsieur [R] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Y] [Z] et Madame [A] [X], représentés, maintiennent leurs demandes et actualisent leur créance à la somme de 9016 euros arrêtée au 7 avril 2025.

Les requérants soutiennent, sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, que Madame [B] [M] n’a pas réglé les sommes réclamées dans le délai de deux mois après la délivrance du commandement de payer du 4 juin 2024. À titre subsidiaire, ils soutiennent que le non-paiement des loyers constitue un manquement de la locataire à ses obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Ils ajoutent que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation de la locataire à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

Madame [B] [M], présente et assistée, dépose des conclusions à l’audience qu’elle developpe oralement. Elle demande de :

la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes,rejeter les demandes des requérants,En conséquence, à titre principal

suspendre les effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à partir du 06 janvier 2025, date de la décision de la Commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis imposant les mesures d’effacement, soit jusqu’au 06 janvier 2027,dire qu’en cas de paiement régulier du loyer et des charges durant le délai de deux ans, la clause de résiliation est réputée ne pas avoir joué,condamner les requérants, pris en leur qualité d’héritiers de Madame [L] [F] veuve [O], au paiement de la somme de 2000 euros au titre des frais irrépétibles à Maître DINLER-ARMAND sur le fondement de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 à condition que cette dernière renonce à l’indemnité prévue par l’Etat,A titre subsidiaire,

lui accorder les plus larges délais de paiement pour se libérer de la dette locative restante,A titre infiniment subsidiaire,

lui accorder les plus larges délais pour quitter les lieux.

Elle explique qu’elle a déposé un dossier de surendettement auprès de la Commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis, le 28 octobre 2024 et que par décision du 08 novembre 2024, la Commission de surendettement a prononcé la recevabilité de son dossier et l’a orienté vers un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Elle ajoute que le 6 janvier 2025, la Commission de surendettement a décidé un effacement total de sa dette locative pour un montant de 7183,57 euros. Elle réclame sur le fondement de l’article 24-VIII de la loi du 6 juillet 1986, la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter du 6 janvier 2025. Elle précise qu’elle bénéficie d’un accompagnement social et a été reconnue personne handicapée avec un taux d’incapacité supérieur ou égal à 50% et qu’elle perçoit l’allocation adulte handicapée. Elle déclare avoir repris le paiement du loyer courant et verse une somme de 820 euros par mois.

A l’issue des débats, les requérants ont été invités à produire un décompte actualisé prenant en compte les versements effectués par la défenderesse, étant précisé que la créance actualisée d’un montant de 9016 euros annoncée à l’audience n’est justifiée par aucune pièce. Il n’a pas été déféré à cette demande.

L’affaire a été mise en délibéré au 23 juin 2025, prorogée au 17 juillet 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION :

Sur les demandes principales :

Sur la recevabilité de la demande :

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 7 août 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, Madame [S] [H] Monsieur [N] [O], Monsieur [R] [O] Monsieur [P] [O], Madame [Y] [Z] et Madame [A] [X] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 5 juin 2024, soit deux mois avant la délivrance de l’assignation du 5 août 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de Madame [S] [H], Monsieur [N] [O], Monsieur [R] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Y] [Z] et Madame [A] [X] aux fins de constat de résiliation du bail, et subsidiairement de résiliation judiciaire, est recevable .

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire :

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 24 la loi du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au contrat en cours, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié par commissaire de justice en date du 4 juin 2024.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglés dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit, le 4 août 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 3 mai 2019 à compter du 5 août 2024.

Sur la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Toutefois, selon l’article 24-VIII de la même loi, lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture. Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [B] [M] a bénéficié d’une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire.

La mesure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a pour effet d’entraîner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant un délai de deux ans à compter du 6 janvier 2025, date à laquelle les mesures ont été imposées, soit jusqu’au 6 janvier 2027.

Il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant cette période ce qui signifie que si les échéances de loyers et charges sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

À défaut de règlement d’une des échéances, l’expulsion de Madame [B] [M] et de tout occupant de son chef sera autorisée.

Par ailleurs, les requérants ne justifient d’aucun fondement juridique pour obtenir la séquestration des meubles des locataires en garantie du paiement des loyers et dès lors, leur appréhension, les dispositions du code des procédures civiles d’exécution relatives aux meubles meublant ne visant qu’à assurer leur remisage dans l’attente de leur prise en charge par leur propriétaire, et prévoyant une vente éventuelle, au profit de leur propriétaire. La demande de séquestration aux fins de garantie sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution. Il résulte de ces textes que c’est la personne expulsée qui décide du lieu d’entrepôt des meubles, qui sont à défaut laissés sur place, ou dans un autre lieu approprié. Dès lors, d’une part la question du lieu d’entrepôt ne naît qu’au moment de l’expulsion, et d’autre part, il n’est fait état d’aucune disposition légale ou réglementaire donnant compétence et pouvoir au juge des contentieux de la protection pour désigner un lieu d’entrepôt. La demande à ce titre sera rejetée.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Madame [B] [M] :

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 5 août 2024, Madame [B] [M] est occupante sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner Madame [B] [M] à son paiement, par provision, à compter de 5 août 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement :

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En vertu de l’article L.741-2 du code de la consommation, en l’absence de contestation, le rétablissement personnel sans liquidation judiciaire entraîne l’effacement de toutes les dettes, professionnelles et non professionnelles, du débiteur, arrêtées à la date de la décision de la commission, à l’exception des dettes mentionnées aux articles L.711-4 et L. 711-5 du même code et des dettes dont le montant a été payé au lieu et place du débiteur par la caution ou le coobligé, personnes physiques. Le créancier dont la créance est, au terme d’une procédure de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, effacée ne peut plus agir en paiement à l’encontre du débiteur.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail signé le 3 mai 2019, du commandement de payer délivré le 4 juin 2024 et du décompte de la créance actualisé au 31 décembre 2024 pour un montant de 8892 euros, aucun décompte actualisé n’ayant été produit malgré la demande du juge, que les requérants rapportent la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés.

Toutefois, Madame [B] [M] produit une décision de la Commission de surendettement des particuliers de Seine-Saint-Denis rappelant la recevabilité de sa situation décidée le 8 novembre 2024 et prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire. Par décision du 6 janvier 2025, la Commission de surendettement a prononcé l’effacement de la dette locative à hauteur de 7183,57 euros.

Ainsi, il convient d’effacer la somme de 7183,57 euros du décompte en date du 31 septembre 2024. Il reste donc dû une dette de 1708,43 euros.

En conséquence, il convient de condamner Madame [B] [M] à payer, par provision, la somme de 1708,43 euros, au titre des sommes dues au 31 décembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande reconventionnelle de délais de paiement

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard de la décision récente de la commission de surendettement, impliquant la reprise du paiement des loyers et charges, et du montant de la dette postérieure à la décision de la commission, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Ainsi qu’il a été dit précédemment, il sera rappelé que, du fait de la procédure de rétablissement personnel, Madame [B] [M] bénéficie d’un délai de deux ans pour solder la dette ainsi arrêtée (1708,43 euros) et doit régler chaque échéance de loyers et charges à la date attendue pour que la clause résolutoire soit réputée ne jamais avoir joué.

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Sur les demandes accessoires :

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [B] [M] aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la CCAPEX.

Il convient également de condamner Madame [B] [M] à payer à Madame [S] [H], Monsieur [N] [O], Monsieur [R] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Y] [Z] et Madame [A] [X] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et de la débouter de sa demande de ce chef.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, après débats en audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARONS recevable la demande de Madame [S] [H], Monsieur [N] [O], Monsieur [R] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Y] [Z] et Madame [A] [X] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 3 mai 2019 entre Madame [L] [O], aux droits de laquelle viennent Madame [S] [H], Monsieur [N] [O], Monsieur [R] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Y] [Z] et Madame [A] [X], d’une part, et Madame [B] [M] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], sont réunies à la date du 5 août 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter de cette date,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire jusqu’au 6 janvier 2027,

RAPPELONS que cette décision ne suspend pas l’exécution du contrat et que Madame [B] [M] est obligée de payer les loyers et charges conformément au contrat de location pendant ce délai, à leur échéance,

DISONS que si les loyers et charges sont intégralement payés à leur échéance pendant cette période, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges à leur date d’échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas,

ORDONNONS, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Madame [B] [M] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETONS la demande de séquestration des meubles en garantie des sommes dues,

REJETONS la demande de désignation d’un lieu de séquestre,

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle due par Madame [B] [M] à compter du 5 août 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

RAPPELONS que l’exécution de la présence décision sera affectée par la procédure de traitement de surendettement selon les articles L722-1 et suivants du code de la consommation,

RAPPELONS l’effacement de la dette déclarée au profit de Madame [B] [M], arrêtée à la somme de 7183,57 euros au 6 janvier 2025, date de la décision la Commission de surendettement des particuliers de la Seine-Saint-Denis,

CONDAMNONS Madame [B] [M] à payer, par provision, à Madame [S] [H], Monsieur [N] [O], Monsieur [R] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Y] [Z] et Madame [A] [X], venant aux droits de Madame [L] [O], la somme de 1708,43 euros, au titre des sommes dues au 31 décembre 2024, terme de septembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance,

CONDAMNONS Madame [B] [M] à payer, par provision, à Madame [S] [H], Monsieur [N] [O], Monsieur [R] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Y] [Z] et Madame [A] [X], venant aux droits de Madame [L] [O], l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de l’échéance d’octobre 2024 et jusqu’à complète libération des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances, sous déduction des sommes déjà réglées,

REJETONS la demande de délais de paiement,

CONDAMNONS Madame [B] [M] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 4 juin 2024, et le coût de la notification de l’assignation à la préfecture, et de la saisine de la CCAPEX,

CONDAMNONS Madame [B] [M] à payer à Madame [S] [H], Monsieur [N] [O], Monsieur [R] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Y] [Z] et Madame [A] [X] la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS Madame [B] [M] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DEBOUTONS Madame [S] [H], Monsieur [N] [O], Monsieur [R] [O], Monsieur [P] [O], Madame [Y] [Z], Madame [A] [X] et Madame [B] [M] de leurs autres demandes et prétentions,

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE