TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 5]

[Localité 7]

Tél:[XXXXXXXX02]

Fax : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 8]

RÉFÉRENCES : N° RG 24/02789 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2LA2

Minute :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Du : 20 Mars 2025

Société ICF LA SABLIERE, SA D’HLM

C/

Madame [E] [N] [J]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Après débats à l’audience publique du 28 Janvier 2025, l’ordonnance suivante a été rendue par mise à disposition au greffe le 20 Mars 2025 ;

Sous la Présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de PANTIN, statuant en référé, assistée de Madame Anne-Sophie SERY, greffière ;

DEMANDEUR :

Société ICF LA SABLIERE, SA D’HLM

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Paul-gabriel CHAUMANET, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [E] [N] [J]

[Adresse 3]

[Localité 7]

comparante en personne

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Paul-gabriel CHAUMANET

Madame [E] [N] [J]

Expédition délivrée à :

Le Préfet de la Seine-Saint-Denis

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 19 janvier 2018 et avenant du 31 janvier 2019, la SA ICF LA SABLIERE a donné en location à Madame [E] [N] [J] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel révisable de 590,47 €, outre provisions sur charges.

Le 4 juin 2024, la SA ICF LA SABLIERE a fait délivrer à Madame [E] [N] [J] un commandement de payer les loyers échus visant la clause résolutoire insérée au bail, pour un montant en principal de 11 608,06 € selon décompte arrêté au 3 juin 2024.

Par courrier du 4 juin 2024, la SA ICF LA SABLIERE a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de l’existence d’impayés de loyers, en application du décret n° 2015-1384 du 30 octobre 2015.

Par assignation délivrée à étude le 25 novembre 2024, la SA ICF LA SABLIERE a attrait Madame [E] [N] [J] devant le juge des référés du tribunal de proximité de Pantin, le commandement de payer n’ayant pas été suivi d’effet dans le délai imparti.

La SA ICF LA SABLIERE a demandé à la juridiction :

De constater le jeu de la clause résolutoire prévue au bail d’habitation ;D’ordonner l’expulsion de Madame [E] [N] [J] ainsi que de tous occupants de son chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier;D’ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il plaira à la SA ICF LA SABLIERE, aux frais et aux risques et périls de Madame [E] [N] [J] ;De condamner Madame [E] [N] [J] au paiement des sommes suivantes :12 245,33 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois d’octobre 2024 ;une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer indexé et des charges dus à compter de la résiliation du bail jusqu’au départ effectif des lieux ;300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.Le 26 novembre 2024, la SA ICF LA SABLIERE a notifié son acte introductif d’instance au représentant de l’État dans le département.

L’audience s’est tenue le 28 janvier 2025 et en application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Lors de l’audience, la SA ICF LA SABLIERE représentée par son conseil, maintient ses demandes, sauf à préciser qu’en vertu d’un décompte arrêté au 20 janvier 2025, l’arriéré s’élève désormais à la somme de 13 843,11 €. Elle expose qu’un premier jugement a été rendu entre les parties en 2020 suite auquel la dette avait été soldée. Elle indique que les derniers mois de loyer n’ont pas été payés.

Madame [E] [N] [J] ne conteste ni le principe ni le montant de sa dette locative et demande au tribunal de lui accorder des délais de paiement pour acquitter la dette locative à hauteur de 400,00 € par mois en plus du loyer courant. Elle précise avoir payé la veille de l’audience le loyer plus la somme de 300 €. Elle indique s’être séparée de son conjoint, et avoir eu des réparations importantes à payer du fait de dégradations commises par ce dernier. Elle déclare être employée en CDI à la SNCF et être rémunérée environ 2 000 €, ce qui varie selon les primes. Elle soutient que sa sœur va l’aider à payer la dette. Elle expose qu’elle a également un crédit à rembourser.

L’enquête sociale n’est pas parvenue au greffe de la juridiction avant l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

La présidente a autorisé la production d’un décompte en délibéré, lequel a été transmis par courriel en date du 19 février 2025. Il en ressort qu’en vertu d’un décompte arrêté au 14 février 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse), l’arriéré s’élève désormais à la somme de 14 663,02 €.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR LA LOI APPLICABLE AU PRÉSENT LITIGE

À titre préliminaire, il y a lieu de préciser que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, portant notamment réforme de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, applicables au présent litige, est entrée en vigueur le 29 juillet 2023, lendemain de sa publication au Journal officiel de la République.

En application de l’article 2 du code civil, il sera rappelé que la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a pas d’effet rétroactif.

En l’espèce, le commandement de payer à l’origine de la présente procédure ayant été délivré le 4 juin 2024, il y a lieu d’appliquer les dispositions précitées telles qu’issues de cette réforme.

Cependant, les principes de sécurité juridique et prévisibilité du droit sont cardinaux dans l’ordonnancement juridique français. La liberté contractuelle est de même garantie par le régime général du droit des obligations, comme l’énoncent les dispositions luminaires du chapitre dédié aux contrats dans le code civil (articles 1101 à 1104).

Ainsi, il résulte de ces principes et de l’article 2 du code civil précité que les effets des contrats conclus antérieurement à la loi nouvelle, même s’ils continuent de se réaliser postérieurement à cette loi, demeurent régis par les dispositions sous l’empire desquelles ils ont été passé afin de garantir la stabilité des situations établies. La loi ne peut, sauf rétroactivité expressément stipulée par le législateur, remettre en cause la validité d’une clause contractuelle régie par les dispositions en vigueur à la date où le contrat a été conclu. La jurisprudence est constante sur ce point, et le législateur a également réitéré ces principes aux termes de l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 portant réforme du droit des contrats, du régime général et de la preuve des obligations (article 9 : les contrats conclus avant l’entrée en vigueur de l’ordonnance, le 1er octobre 2016, demeurent soumis à la loi ancienne, y compris pour leurs effets légaux et pour les dispositions d’ordre public).

Seule la reconnaissance de dispositions d’ordre public particulièrement impérieuses peut justifier l’application immédiate aux contrats en cours.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 9) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux, conformément à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023.

En premier lieu, il sera constaté que la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 ne contient aucune disposition transitoire prescrivant l’application immédiate aux contrats en cours.

En second lieu, il y a lieu de souligner qu’au regard des principes de liberté contractuelle, sécurité juridique et prévisibilité du droit rappelés ci-dessus, il convient de favoriser le respect de la volonté des parties.

Or, la clause résolutoire insérée au présent bail emporte contractualisation du délai laissé au locataire afin d’apurer les causes du commandement de payer. En effet, l’article 24 de la loi n° 89462 du 6 juillet 1989 tel qu’il était en vigueur jusqu’au 29 juillet 2023 n’imposait pas l’insertion d’une telle clause dans le bail, et le cas échéant, se contentait de fixer un délai minimum avant l’acquisition de la clause (qui pouvait par conséquent être supérieur à deux mois, comme consacré par la pratique de multiples bailleurs notamment sociaux). Ainsi, la loi laissant à l’appréciation des parties à la fois de l’opportunité d’une clause résolutoire et du délai pour solder les causes du commandement, il ne saurait être soutenu que la mise en œuvre de la clause résolutoire est un effet légal du contrat et non l’application d’une disposition contractuelle.

En troisième lieu, aucune disposition d’ordre public « particulièrement impérieuse » ne justifie l’application immédiate sur ce point de l’article 24 tel qu’issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023. Au contraire, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 institue un ordre public de protection des locataires, en conformité avec le droit à la protection du logement (droit à valeur conventionnelle et objectif à valeur constitutionnelle). Or, un délai de deux mois pour acquitter les causes d’un commandement de payer est nécessairement plus favorable au locataire qu’un délai de six semaines, en ce qu’il lui accorde deux semaines de plus apurer sa dette et par conséquent conserver son droit au bail. In fine, cela n’est d’ailleurs pas en opposition avec les intérêts du bailleur qui cherche à recouvrer sa dette, les locataires étant davantage mobilisés en ce sens tant que leur droit au bail est effectif. Réduire ce délai mène ainsi à judiciariser des situations d’impayés qui auraient pu se résoudre à l’amiable. De plus, la date de fin du bail qui dépend de la date d’acquisition de la clause résolutoire a des conséquences juridiques importantes puisqu’elle marque le terme des obligations respectives du locataire et du bailleur. Le régime juridique applicable aux situations d’occupation sans droit ni titre est complexe et moins protecteur à la fois des occupants et des propriétaires, et cause des difficultés pratiques en termes notamment de sécurité publique et de prise en charge en cas de sinistre par les assurances.

En outre, il ne peut qu’être constaté qu’un commandement de payer visant le délai de six semaines, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout en reproduisant une clause résolutoire indiquant un délai de deux mois pour solder l’arriéré, est de nature à induire le locataire en erreur sur le délai effectif qui lui est laissé, lui causant incontestablement grief.

Enfin, la troisième chambre civile de la Cour de cassation, par avis en date du 13 juin 2024 (pourvoi N°24-70.002), a exposé être d’avis que les dispositions de l’article 10 de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il découle de tout ce qui précède qu’il y a lieu d’appliquer la clause résolutoire telle que prévue au contrat de bail dans le cadre du présent litige.

SUR LA RECEVABILITÉ DE LA DEMANDE

Une copie de l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 novembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

L’action est donc recevable.

SUR LA RÉSILIATION ET L’EXPULSION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, d’ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties contient une clause (article 9) aux termes de laquelle le contrat se trouvera de plein droit résilié, en cas de défaut de paiement des loyers et accessoires, deux mois après un commandement de payer resté infructueux. Comme précédemment indiqué, il conviendra de retenir ce délai contractuel en l’espèce.

À l’examen de l’ensemble des pièces versées aux débats, il apparaît qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et les dispositions de l’article 24 de la loi précitée a été régulièrement signifié à Madame [E] [N] [J] le 4 juin 2024, pour un montant principal de 11 608,06 €. Il est en outre établi que ce commandement est demeuré au moins partiellement infructueux dans le délai imparti.

Madame [E] [N] [J] ne conteste pas l’absence de paiement du loyer ou le montant des sommes réclamées.

Dès lors, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 5 août 2024, soit deux mois après la délivrance dudit commandement, et que la résiliation du bail est intervenue de plein droit à cette date.

L’article 24-V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige prévoit que le juge peut accorder, à la demande du locataire, du bailleur ou même d’office, des délais de paiement dans la limite de trois années, chaque fois que le locataire est en situation de régler sa dette locative et qu’il a repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

L’article 24 VII de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge.

Madame [E] [N] [J] demande ainsi l’octroi de délais de paiement à hauteur de 400,00 € par mois, en plus du loyer courant.

Cependant, il y a lieu de constater qu’elle n’a pas repris le paiement du loyer courant à la date de l’audience, et qu’ainsi, il ne peut être fait droit à sa demande de délais de paiement en application du texte susvisé.

Au surplus, l’ancienneté et l’importance de la créance du bailleur, de même que le défaut de paiement régulier des loyers et charges depuis le mois de février 2022, soit peu de temps après l’apurement de la première dette locative, caractérisent la difficulté de la locataire à s’acquitter du loyer dans la durée au regard de ses ressources. Il convient donc de constater que la créance ne pourra être résorbée dans les délais légaux et que Madame [E] [N] [J] n’est pas en situation de régler la dette locative.

La demande de délais de paiement de Madame [E] [N] [J] sera ainsi écartée.

Madame [E] [N] [J] est donc désormais occupante sans droit ni titre du fait de la résiliation du contrat de bail.

Il n’apparaît pas sérieusement contestable qu’il y a urgence pour la SA ICF LA SABLIERE, propriétaire de l’immeuble ainsi occupé indûment, d’en retrouver la libre disposition.

Par conséquent, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de Madame [E] [N] [J] ainsi que celle de tous occupants de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier dans les formes et délais prévus par les articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants, L. 431-1 et suivants et R. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution. Il convient également d’autoriser la SA ICF LA SABLIERE, conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code, à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [E] [N] [J].

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT DE L’ARRIÉRÉ LOCATIF

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En l’espèce, la SA ICF LA SABLIERE verse aux débats un décompte arrêté au 14 février 2025 (échéance du mois de janvier 2025 incluse) établissant l’arriéré locatif à la somme de 14 663,02 €.

Il convient d’en retirer les frais d’enquête sociale (total : 45,72 €) qui ne sont pas justifiés.

Au vu des justificatifs fournis, la créance de la SA ICF LA SABLIERE est établie tant dans son principe que dans son montant, les frais précités ayant été expurgés.

Il convient par conséquent de condamner Madame [E] [N] [J] à verser à la SA ICF LA SABLIERE la somme de 14 617, 30 € actualisée au 14 février 2025 au titre de l’arriéré locatif, outre intérêts au taux légal sur la somme de 11 608,06 € à compter du 4 juin 2024, date du commandement de payer, et à compter de la présente décision pour le surplus.

SUR LA DEMANDE EN PAIEMENT D’UNE INDEMNITÉ D’OCCUPATION

L’indemnité d’occupation vise à pallier le préjudice subi par l’occupation des personnes présentes dans les lieux sans droit ni titre.

L’occupation illicite des lieux par Madame [E] [N] [J] cause manifestement et nécessairement un préjudice à la SA ICF LA SABLIERE qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation qui sera fixée par référence au montant du loyer, charges comprises, qui aurait été du en cas de non-résiliation du bail.

Conformément aux dispositions de l’article 1231-7 du code civil, la condamnation à une indemnité emporte intérêts au taux légal, même en l’absence de demande ou de disposition spéciale du jugement. En conséquence, les indemnités d’occupation échues à ce jour produiront intérêts au taux légal à compter de la présente décision, et toutes les indemnités d’occupation ultérieures non payées à terme se verront augmentées des intérêts au taux légal à compter de la date de leur exigibilité.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, il convient de condamner Madame [E] [N] [J] au paiement des entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 4 juin 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [E] [N] [J] sera condamnée à payer à la SA ICF LA SABLIERE la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référés après débats tenus en audience publique, par décision contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’action intentée par la SA ICF LA SABLIERE ;

CONSTATE que le contrat signé le 19 janvier 2018 entre la SA ICF LA SABLIERE et Madame [E] [N] [J] concernant les locaux situés [Adresse 3] s’est trouvé de plein droit résilié le 5 août 2024 par application de la clause résolutoire contractuelle ;

REJETTE la demande de délais de paiement de Madame [E] [N] [J] ;

En conséquence, ORDONNE, faute de départ volontaire, l’expulsion de Madame [E] [J] [J] ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier conformément aux dispositions des articles L. 412-1, R. 412-1 et suivants du code de procédure civile d’exécution, et AUTORISE la SA ICF LA SABLIERE à procéder à l’enlèvement de tous les biens mobiliers garnissant les lieux loués et à les faire entreposer dans tel local de son choix aux frais et périls de Madame [E] [N] [J] conformément aux articles L. 433-1, R. 433-1 et suivants du même code ;

RAPPELLE qu’il ne pourra être procédé à l’expulsion qu’après l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement de quitter les lieux par commissaire de justice, et que toute expulsion forcée est prohibée entre le 1er novembre de chaque année jusqu’au 31 mars de l’année suivante conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et L. 412-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [E] [N] [J] à verser à la SA ICF LA SABLIERE la somme de 14 617, 30 € actualisée au 14 février 2025, au titre de l’arriéré locatif comprenant les loyers, charges et indemnités d’occupation jusqu’à l’échéance du mois de janvier 2025 incluse, outre intérêts au taux légal à compter du 4 juin 2024 sur la somme de 11 608,06 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

DIT que les sommes versées à ce titre par Madame [E] [N] [J] antérieurement à la présente décision et non incluses dans le décompte susmentionné viendront en déduction des dernières mensualités ;

FIXE, à compter de la résiliation du bail, l’indemnité mensuelle d’occupation sans droit ni titre due par Madame [E] [N] [J] au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l’absence de résiliation du bail et au besoin CONDAMNE Madame [E] [N] [J] à verser à la SA ICF LA SABLIERE ladite indemnité mensuelle à compter du mois de février 2025 et jusqu’à complète libération des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances ;

DIT que l’indemnité d’occupation sera due au prorata temporis et payable à terme et au plus tard le dernier jour de chaque mois ;

CONDAMNE Madame [E] [N] [J] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 4 juin 2024 ainsi que de l’assignation et de sa dénonciation à la préfecture ;

CONDAMNE Madame [E] [N] [J] à verser à la SA ICF LA SABLIERE la somme de 300 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire ;

DIT que copie de la présente décision sera communiquée par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département, en application de l’article R. 412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

LA GREFFIÈRE LA JUGE