TRIBUNAL DE PROXIMITE

DE SAINT DENIS

[Adresse 3]

[Localité 8]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 7]

REFERENCES : N° RG 24/07248 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZYPL

Minute : 25/00158

Madame [R] [W]

Représentant : M^e Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 172

C/

Monsieur [Z] [C]

Représentant : M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 216

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Anne CAILLET

M^e Xavier MARTINEZ

Copie certifiée conforme délivrée à :

Le

JUGEMENT DU 12 Février 2025

Jugement rendu par décision Contradictoire et en premier ressort et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du 12 Février 2025;

par Madame Mylène POMIES, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 13 Janvier 2025 tenue sous la présidence de Madame Mylène POMIES, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Stéphie BOULATE, faisant fonction de greffier ;

ENTRE DEMANDEUR :

Madame [R] [W]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représentée par M^e Anne CAILLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 172

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [Z] [C]

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par M^e Xavier MARTINEZ, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : BOB 216

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 13 avril 2021, Madame [R] [W] a pris à bail un appartement à usage d’habitation meublé situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 740 euros outre une provision sur charges de 110 euros, dont Monsieur [Z] [C] est propriétaire.

Aucun état des lieux d’entrée n’a été effectué entre les parties. Madame [R] [W] a quitté les lieux en avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 7 août 2024, Madame [R] [W] a fait assigner Monsieur [Z] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité de Saint-Denis aux fins de voir condamner Monsieur [Z] [C] à lui payer les sommes suivantes :

—  4 180 euros au titre des charges indûment versées,

—  28 120 euros au titre du préjudice de jouissance,

—  3 000 euros au titre du préjudice moral,

—  4 000 euros au titre du préjudice de santé,

—  1 500 euros au titre de la résistance abusive,

avec capitalisation des intérêts, outre aux entiers dépens,

— outre au profit de son conseil la somme de 2 000 euros sur le fondement des articles 37 et suivants de la loi du 10 juillet 1991 et 700 du code de procédure civile.

A l’audience du 13 janvier 2025 à laquelle l’affaire a été régulièrement appelée après deux renvois ordonnées aux audiences des 9 septembre et 12 novembre 2024, Madame [R] [W], représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenus oralement sauf à renoncer à sa demande au titre des charges, au visa des articles 754 du code de procédure civile, 1720 et 1721 du code civil, 6, 23 et 24 de la loi du 6 juillet 1989, et 2 et 3 du décret du 30 janvier 2002. Elle formule les mêmes demandes que dans son acte introductif d’instance sauf à ajouter une demande de condamnation de son ancien bailleur à lui verser la somme de 2 900 euros au titre du trop-perçu de loyer ainsi qu’une demande de compensation des créances réciproques, avec rejet des prétentions de Monsieur [C]. Au surplus, elle sollicite à titre subsidiaire la suspension des effets de la clause résolutoire, des délais de paiement sur 36 mois et le constat que la clause n’a jamais produit d’effet par le jeu de la compensation des créances.

Au soutien de ses demandes et en substance, elle fait valoir que son bailleur a fixé le montant du loyer 100 euros plus cher que le montant fixé par le précédent bail, en violation des dispositions de l’article 3 du décret n°2017-1198du 27 juillet 2017, et a indiqué faussement dans le bail litigieux que le précédent loyer était plus important de sorte que sa demande en restitution de la somme de 2 900 euros (100 euros entre avril 2021 et août 2023 date de la suspension du paiement des loyers en vertu de l’arrêté). En ce qui concerne la réparation de son préjudice de jouissance, elle soutient que le logement litigieux est indécent ce qui justifie la condamnation de son ancien bailleur à lui reverser les entiers loyers. Elle souligne que l’état des lieux de sortie de l’ancien locataire faisant état d’ un appartement qui apparaît dans un état neuf ne lui est pas opposable et que la mention de travaux effectués dans le logement à hauteur de 12 000 euros portées sur le contrat de bail est exactement la même mention que celle portée sur le précédent contrat conclu avec l’ancien locataire. Elle ajoute que la suroccupation du logement ne lui est pas imputable, Monsieur [Z] [C] ayant parfaitement connaissance qu’elle occuperait les lieux avec son époux, ses deux enfants et son 3ème enfant à naître. Elle conteste avoir fait obstruction aux travaux, faisant remarquer que son bailleur ne justifie pas d’une proposition sérieuse de relogement. Sur la prétendue résiliation du bail, elle soutient que le congé produit aux débats est nul, et que la clause résolutoire n’est pas acquise dans la mesure où du fait de la réduction du loyer, aucune dette locative n’a été constituée au moment de la délivrance du commandement de payer. En ce qui concerne la réparation de son préjudice moral, elle souligne avoir vécu entassée dans un logement insalubre, ce qui a entraîné de graves conséquences sur le développement des enfants, en vivant dans l’angoisse que ses enfants développent des pathologies liées à l’insalubrité du logement. En ce qui concerne sa demande au titre du préjudice de santé, elle fait valoir que les conditions de logement et notamment la présence de plomb ont affecté son état de santé ainsi que celle de ses enfants. En ce qui concerne sa demande au titre de la résistance abusive, elle fait valoir que Monsieur [Z] [C] n’a pas réalisé les travaux de mise en conformité, et qu’il s’est abstenu d’assurer l’hébergement ce qui caractérise une résistance abusive. Sur les demandes reconventionnelles, elle fait remarquer que Monsieur [C] ne justifie pas que le remplacement des meubles était justifié par un mauvais entretien de sa part, et que la somme forfaitaire de remise en état n’est pas justifiée. Elle ajoute que les désordres résultent de la responsabilité du bailleur de sorte que le moyen tiré de la présomption du bon état du logement est inopérant.

Monsieur [Z] [C], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de ses conclusions déposées à l’audience et soutenus oralement. Il demande au juge, sans visa, de :

— rejeter les prétentions de la demanderesse, et à titre subsidiaire diminuer substantiellement les demandes,

— à titre reconventionnel, condamner la demanderesse à lui verser les sommes suivantes :

—  1 760 euros au titre des charges sur la période de février 2023 à mai 2024,

—  3 865 euros au titre des loyers et charges impayés du 31 mars 2022 au 18 mai 2024,

—  1 735 euros au titre du mobilier réparé,

—  2 500 euros au titre des travaux de remise en état liés à la négligence de la locataire dans son obligation d’entretien,

—  1 500 euros au titre des dépens, et statuer sur les dépens.

Au soutien de ses demandes et en substance, il fait valoir que le logement a été refait intégralement en 2016 pour un montant de 12 000 euros avec la mise à disposition d’équipements, de sorte que le logement a été pris en bon état conformément à la présomption légale. Il soutient que dès notification des arrêtés préfectoraux relatifs à l’accessibilité au plomb et à l’insalubrité, il a mandaté des entreprises chargées de procéder à la suppression des désordres, mais que Madame [W] a refusé les propositions de relogement alors au surplus que lesdites entreprises attestent d’une impossibilité d’accéder au logement. Il soutient que l’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice révèle un défaut d’entretien manifeste du logement par la locataire ainsi qu’une dégradation des équipements mis à disposition. Il explique avoir procédé à une remise en état complète du logement entraînant la mainlevée des arrêtés préfectoraux le 26 septembre 2024 pour un montant de 15 296 euros, outre une désinsectisation, une rénovation des portes intérieures, et un remplacement du mobilier dégradé pour la somme de 1 735 euros. En ce qui concerne le paiement des charges, il estime justifier de leur montant par le décompte des charges locatives établi par le syndic, les avis de taxe foncière au titre de la taxe sur les ordures ménagères. Il conteste l’argumentation de la demanderesse sur l’encadrement du loyer, faisant valoir d’une part que le montant du loyer fixé avec l’ancien sous-locataire était sous-évalué au regard du prix du marché de 22,60 euros du mètre carré pour un 38 mètres carrés de sorte qu’il était autorisé à procéder à une augmentation de 100 euros du loyer, inférieur au prix du marché. D’autre part il soutient qu’elle est irrecevable à agir, faute d’avoir saisi la commission départementale de conciliation. Sur la demande indemnitaire, il rappelle que les lieux ont été pris en bon état d’usage et de réparation, et que la suroccupation des lieux à raison de 5 personnes pour une petite surface, contribue à la dégradation de l’état du logement, suroccupation qu’il n’avait pas connaissance et dont il n’est pas responsable. Il souligne qu’il a été empêché de remédier aux désordres, Madame [W] refusant ses offres de relogement le temps des travaux.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé aux conclusions récapitulatives de Madame [R] [W] et de Monsieur [Z] [C] pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de relever à titre liminaire que la demande de Monsieur [Z] [C] tendant à constater la résiliation du bail, formée dans les motifs de ses conclusions, n’a pas été reprise dans le dispositif de ses écritures. Cette prétention sera en conséquence déclarée irrecevable en vertu des dispositions de l’article 446-2 du code de procédure civile. Il n’y a ainsi pas lieu de statuer sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Sur la demande en restitution du trop-perçu de loyer

L’article 18 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur à la date de conclusion du contrat de bail litigieux dispose que Pour chacune des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés. Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués. Ces adaptations particulières ne s’appliquent pas lorsque les logements ont une consommation énergétique primaire supérieure ou égale à 331 kilowattheures par mètre carré et par an. En cas de litige entre les parties résultant de l’application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties.

A cet égard, l’article 3 du décret n° 2017-1198 du 27 juillet 2017 relatif à l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail applicable du 1er août 2020 au 31 juillet 2021, pris en application de l’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que Lorsqu’un logement vacant fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire. L’article 4 de ce même décret dispose quant à lui que ar dérogation aux dispositions de l’article 3, le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué dans les conditions et les limites suivantes :

1° Lorsque le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial avec le précédent locataire ou, au cas où le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence définies en application des premier et deuxième alinéas de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 susvisée, portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer, la hausse du loyer annuel ne peut excéder 15 % du coût réel des travaux toutes taxes comprises ; 2° Lorsque le dernier loyer appliqué au précédent locataire est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer ne peut excéder la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le dernier loyer appliqué au précédent locataire, révisé dans les limites prévues à l’article 3 ; 3° Le loyer relatif à un logement qui a fait l’objet depuis moins de six mois de travaux d’amélioration d’un montant au moins égal à la dernière année de loyer peut être librement réévalué.

En l’espèce Madame [W] sollicite la restitution de la part du loyer excédant le montant du loyer fixé lors de la précédente mise en location du bien, soutenant que Monsieur [C] ne justifie pas de l’augmentation de 100 euros du loyer fixé avec le précédent locataire et la mise en location du logement litigieux dont elle était locataire et objet du présent litige.

Cependant, conformément aux dispositions précitées, cette demande ne peut être être portée devant le juge des contentieux de la protection, sans saisine préalable de la commission départementale de conciliation.

Faute de justifier d’une telle saisine, Madame [W] sera déclarée irrecevable en sa demande en restitution de la somme de 2 900 euros.

Sur les demandes indemnitaire au titre des manquements du bailleur à ses obligations

Aux termes de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu d’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle. Le bailleur est également tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation de délivrance, le locataire dispose de l’action en exécution des travaux avec demande d’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément. Pour la réalisation des travaux, une astreinte peut être prononcer pour assurer l’exécution de la décision en application de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution.

En matière d’indécence en particulier, l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit deux sanctions. La première consiste pour le locataire à demander au bailleur ou à exiger judiciairement de lui une mise en conformité des locaux lorsque le logement loué ne satisfait pas aux normes de décence fixées par les textes. La deuxième lui reconnaît le droit, à défaut de mise en conformité, d’obtenir du juge une réduction du loyer.

Il en résulte que l’obligation de jouissance paisible est une obligation de résultat, ne cessant qu’en cas de force majeure.

En cas de méconnaissance par le bailleur de son obligation, le locataire peut solliciter l’indemnisation pour les préjudices subis tels que la restriction d’usage ou le préjudice d’agrément.

Il sera rappelé enfin qu’il appartient au locataire qui agit à l’encontre de son bailleur de rapporter la preuve des troubles de jouissance qu’il invoque, étant rappelé qu’aux termes de l’article 1382 du code civil, les présomptions qui ne sont pas établies par la loi, sont laissées à l’appréciation du juge, qui ne doit les admettre que si elles sont graves, précises et concordantes.

En l’espèce, Madame [R] [W] sollicite la condamnation de Monsieur [Z] [C] à lui verser les sommes de 28 120 euros en réparation de son préjudice de jouissance, 3 000 euros en réparation de son préjudice moral et 4 000 euros en réparation de son préjudice de santé.

Il résulte des pièces et des débats que par courrier du 9 décembre 2022, Madame [R] [W] a mis en demeure Monsieur [Z] [C] de faire cesser les désordres dans son logement au titre de l’humidité, de la moisissure, de la présence de cafards et de rongeurs, et de la présence de plomb. Si cette dernière fait état d’un envoi par lettre recommandée, aucun accusé de réception n’est produit. Cependant elle produit un courrier du bailleur en réponse, daté du 3 janvier 2023, de sorte qu’il est démontré que l’état d’indécence du logement allégué par la locataire a été porté à la connaissance du bailleur dès cette date.

A cet égard, suivant arrêté préfectoral n°23-205 du 3 avril 2023 suivant diagnostic de risque d’intoxication par le plomb réalisé le 27 février 2023, Monsieur [Z] [C] a été mis en demeure de supprimer l’accessibilité au plomb dans le logement avec interdiction d’habiter.

Par ailleurs, suivant un autre arrêté n°23-313 du 25 août 2023, suivant rapport de visite du directeur du service communal d’hygiène et de santé de [Localité 8] du 18 janvier 2023, Monsieur [Z] [C] a été mis en demeure de prendre les mesures suivantes dans le logement occupé par Madame [R] [W] à savoir :

— lutter efficacement et durablement contre les moisissures,

— mettre en place un système de ventilation efficace et permanent dans tout le logement,

— procéder à la réfection des revêtements dégradés, réparer ou remplacer l’ouvrant dégradé et le rendre étanche à l’air et à l’eau, avec hébergement provisoire des occupants le temps des travaux.

Sans qu’il soit besoin d’analyser plus en avant les rapports de visite pris à l’appui de ces arrêtés, la prise de ces arrêtés caractérise l’indécence du logement et la méconnaissance par le bailleur de ses obligations, établissant le principe de l’indemnisation des préjudices subis à ce titre par le bailleur responsable. Si ce dernier indique que la locataire n’entretenait pas les lieux, il convient de relever qu’il n’a formé aucun recours à l’encontre desdits arrêtés qui engagent sa responsabilité, alors au surplus que l’état du logement outrepasse largement un quelconque manquement du locataire à ces obligations d’entretien. Par ailleurs, le fait que les lieux sont présumés avoir été pris en bon état d’usage et de réparation ne dédouane pas le bailleur de son obligation de jouissance paisible du logement en cours d’exécution du bail, des désordres non imputables aux locataires pouvant survenir au cours de l’exécution du bail, notamment en cas d’une ventilation inefficace ce qui est le cas du logement litigieux.

Toutefois, contrairement à l’argument de Madame [R] [W], la suroccupation du logement ne relève pas de la responsabilité de Monsieur [Z] [C] alors qu’elle ne justifie aucunement qu’elle avait porté à la connaissance du bailleur le nombre de personnes qui occuperait les lieux. La présence de 5 personnes dans un logement de 36 mètres carrés établit l’état de suroccupation du logement, qui peut engendrer une aggravation du phénomène d’humidité. En revanche il n’est aucunement démontré par les pièces versées que la suroccupation serait seule à l’origine des désordres relevés, alors qu’il est fait état d’une absence de système de ventilation efficace, cause principale de l’humidité et du phénomène de moisissure dans un logement. Aussi il ne sera tenu compte de la suroccupation que dans le montant du préjudice indemnisable.

Sur le moyen tiré de l’obstruction de la locataire à la réalisation des travaux de suppression de l’indécence, qui exonèrerait Monsieur [C] de sa responsabilité à compter de l’obstruction alléguée, il ne peut être tiré aucune conséquence de l’attestation de la société PDS PRO du 29 août 2023 par laquelle elle indique n’avoir pu réaliser les travaux de retrait du plomb, en ce qu’elle ne fait aucunement état d’une obstruction de la locataire. Au surplus, la seule copie de deux courriers simples du 11 septembre et 18 décembre 2023, dont la preuve de l’envoi à Madame [R] [W] n’est pas rapportée, et dans lesquels le bailleur reproche à sa locataire une négligence dans la possibilité d’organiser les travaux, ne résulte que des propres allégations de Monsieur [Z] [C] et ne caractérise nullement une obstruction de la locataire dans la suppression des désordres. Il en est de même en ce qui concerne la proposition de relogement formulée par un message écrit le 7 octobre 2023, sans révéler le nom du destinataire et sans montrer les échanges qui auraient suivi sur cette proposition, qui n’établit nullement le retard pris par le bailleur pour s’exécuter du fait de la locataire. Ce moyen d’exonération sera en conséquence rejeté.

Sur le montant du préjudice de jouissance, Madame [R] [W] justifie de l’existence de son préjudice réparable à compter du mois de décembre 2022 pour les désordres afférents à l’humidité, aux moisissures et aux nuisibles, jusqu’à son départ des lieux en mai 2024, sachant que le loyer n’était pas dû à compter du mois de mars 2023, ce qui a bien été pris en compte par le bailleur dans le décompte produit. En revanche en ce qui concerne le plomb, il ne peut être mis en doute que le préjudice a commencé dès l’entrée dans les lieux, le plomb étant présent dans les peintures du logement avant la prise à bail. Contrairement à la demande de Madame [R] [W], le préjudice de jouissance ne peut correspondre au montant du loyer alors qu’elle ne démontre pas l’impossibilité totale d’habiter les lieux. En revanche compte tenu de la présence de plomb, d’humidité et de moisissures dans tout le logement qui caractérise un danger grave pour la santé des occupants, et le préjudice résultant de l’occupation d’un logement présentant de nombreux désordres ainsi que des odeurs de moisissures, et ce dans toutes les pièces du logement au regard du rapport de visite des services techniques de la ville en date du 16 janvier 2023, le préjudice sera justement réparé par une somme de 200 euros par mois entre avril 2021 et novembre 2022 (20 x 200 = 4 000), de 350 euros par mois entre décembre 2022 et février 2023 (3 x 350 = 1 050), puis de 200 euros entre mars 2023 et mai 2024 (15 x 200 = 3 000), soit une somme de 8 050 euros en réparation du préjudice de jouissance.

En ce qui concerne le préjudice de santé, il convient de relever que Madame [R] [W] ne justifie pas en quoi ce préjudice est autonome du préjudice moral et ne s’appuie sur aucun fondement juridique, alors au surplus que sa demande porte sur l’évaluation du préjudice afférent en partie à ses enfants qui ne sont pas dans la cause, le dommage réparable devant être personnel. Aussi la demande formée à ce titre s’analyse en un préjudice moral au sujet duquel il sera statué ci-après.

En ce qui concerne le préjudice moral, il est certain que la présence de plomb et d’humidité dans le logement, alors qu’un conseiller médical en environnement intérieur venu dans le logement rappelle le lien de causalité entre les moissisures dans le bâti et l’exacerbation de l’asthme chez l’enfant, et que le diagnostic du risque d’intoxication par le plomb des peintures rappelle que le niveau de plomb présent dans le logement peut être une source d’intoxication, génère un stress important chez Madame [R] [W], mère de trois enfants occupant le logement avec elle.

En conséquence le préjudice moral de Madame [R] [W] sera justement réparé par l’octroi d’une somme de 2 000 euros.

En conséquence, Monsieur [Z] [C] sera condamné à verser à Madame [R] [W] la somme de 10 050 euros en réparation de ses préjudices.

Sur les dégradations locatives et le défaut d’entretien du preneur

En application des dispositions de l’article 7 c et d, le preneur est tenu d’une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu’il ne prouve qu’elles n’ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers qu’il n’a pas introduit dans le logement et, d’autre part, de prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

L’article 1731 du code civil dispose que s’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire.

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie lorsqu’ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c’est à dire l’usure et l’obsolescence dues au simple écoulement du temps, s’apprécie notamment par la prise en compte de la durée d’occupation du logement.

Enfin, en application des dispositions de l’article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l’état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l’initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire.

En l’espèce, Monsieur [Z] [C] solicite la condamnation de madame [R] [W] à lui verser la somme de 1 735 euros au titre du mobilier remplacé, et 2 500 euros au titre des travaux de remise en état du logement.

En ce qui concerne la demande au titre du mobilier, le contrat de bail conclu le 13 avril 2021 stipule la mise à disposition des équipements suivants, sachant que la copie du contrat produite, de mauvaise qualité, ne permet pas de déterminer de manière certaine certains équipements mentionnés : “cuisine, frigo, micro-ondes, machine à laver, canapé, table basse, table bistrot, 2 chaises, un lit double, tapis, armoire, machine à café, sèche serviette, lustre, état neuf”.

Il résulte du procès-verbal d’état des lieux de sortie établi par commissaire de justice, les désordres suivants :

— entrée : éclat sur la porte à proximité de la serrure ainsi que peinture défraichie sur la face interne avec traces de frottements en partie basse, tâches éparses sur le parquet, sale et rayé en son centre, traces de frottement en partie basse sur la peinture des murs,

— salle d’eau : porte d’accès qui présente des coulures blanches ainsi que des tâches éparses, carreaux fissurés le long du mur de gauche, plafond recouvert d’un toile de verre en mauvais état, joints du lavabo noircis, traces de calcaire sur le mitigeur, crédence sale, cabine de douche encrassée et sale, porte d’accès à la douche cassée, traces de calcaire sur l’ensemble de la douche, pièce encombrée,

— sanitaires : tâches noires caractéristiques de l’humidité sur la porte d’accès ainsi que sur les murs et le plafond, carrelage au sol sale, joints noircis, tâches noires sur le chassis du fenestron,

— séjour : porte d’accès qui présente des tâches éparses, écaillement de peinture, traces de crayon, parquet sale, avec la vitrification qui s’écaille par endroit, peinture sur les murs qui présente des tâches et traces de crayon, prises désencastrées, vitres sales,

— équipements du salon : tâches sur le canapé lit qui au surplus est sale avec des excréments de pigeon à l’intérieur, éclats sur la tranche de la table basse, traces de stylo et salissures sur les deux chaises en plastique, machine à café sale.

— cuisine : poignée de la porte d’accès endommagée, joints de carrelage noircis, carrelage sale, projections jaunâtres sur les murs, cloques et auréoles au plafind caractéristiques d’infiltrations, battant droit de la fenêtre endommagé, mitigeur de la cuisine et hotte électrique encrassés,

— équipements de la cuisine : porte hublot du lave linge défixée, intérieur du réfrigérateur sale, plastique manquant en partie basse de la porte du réfrigérateur, éclats sur la façade de la porte, four à micro-ondes sale.

Les 17 dernières pages du procès-verbal sont manquantes.

En ce qui concerne les dégradations résultant d’un défaut d’entretien du locataire allégué par Monsieur [Z] [C], il n’établit pas que les carreaux fissurés résultent d’un défaut d’entretien de la locataire alors que l’insalubrité du logement établi par l’arrêté préfectoral, avec présence d’humidité, peut être la cause des fissures, de même que le plafond de la salle d’eau en mauvais état. Il en est de même pour les joints noircis pour lesquels si l’entretien résulte d’une obligation du locataire, l’état d’insalubrité du logement par l’importante humidité entraîne une dégradation rapide des joints qui n’est pas imputable à la locataire. Il en est de même pour la vitrification du parquet qui s’écaille,

Il en est de même pour les tâches noires caractéristiques de l’humidité présentes sur les murs, portes du logement et plafinds.

Pour le surplus, l’état constaté outrepasse les conditions normales de jouissance d’un logement au bout de trois ans de location, et engage la responsabilité de la locataire sortante quant aux dégradations constatées. Aussi le principe d’une indemnisation est établi. Cependant le coût relatif à la création d’une nouvelle clé ne sera pas mis à la charge de la locataire sortante, Monsieur [C] ne justifiant pas de sa perte par la locataire. En ce qui concerne son montant, il est de jurisprudence constante que le demandeur à l’indemnisation n’a pas à justifier de l’engagement effectif de la dépense. En revanche il doit tout de même justifier du montant réclamé, à tout le moins par un devis. Or Monsieur [Z] [C] ne fait que réclamer une somme forfaitaire, sans l’argumenter Aussi il ne sera tenue compte que de la rénovation des portes intérieures justifiée par une facture de la société “La compagnie des sableurs” pour un montant de 1 364 euros.

Sur le mobilier, il résulte de la comparaison entre les stipulations du contrat de bail et le procès-verbal d’état des lieux de sortie qu’un canapé, une table de bistrot, une table basse, deux chaises, une machine à café, un tapis, un réfrigérateur, une machine à laver, un four à micro-ondes, un lit, avaient été mis à disposition de la locataire et que l’état de dégradation du canapé, de la table basse, des deux chaises nécessitent leur remplacement, et que la table bistro est manquante. Le contrat de bail ne stipule pas la présence de deux tapis, seule la mention “tapis” étant portée dans le contrat. Aussi il ne sera pas fait droit à la demande au titre du second tapis.

Aussi Monsieur [Z] [C] est bien fondé à obtenir la condamnation de Madame [R] [W] au paiement du remplacement des équipements dégradés ou manquants à savoir le canapé lit, la table basse, les chaises, la table bistro, le tapis, le réfrigérateur. En revanche le procès-verbal précité ne constate pas que le micro-onde ne fonctionne plus, que l’armoire de la chambre et le lit sont manquants. La demande portant sur ces équipements ne peut qu’être rejetée. Comme il a été rappelé supra, le principe d’une indemnisation ne nécessite pas la preuve de l’engagement effectif de la dépense de remise en état, aussi la production de devis, ou de document justifiant du coût de l’équipement à remplacer suffit. A cet égard Monsieur [C] produit des impressions écran du site IKEA concernant le coût de remplacement du canapé lit pour 399 euros, la table bistro pour 159 euros, le tapis pour 69,99 euros, soit un montant de 627,99 euros auquel Madame [R] [W] sera condamnée au paiement.

En conséquence, Madame [R] [W] sera condamnée à payer à Monsieur [Z] [C] la somme de 1 991,99 euros au titre des dégradations locatives. Il n’est pas fait état du versement d’un dépôt de garantie par les parties. Il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

Sur les arriérés de loyers et de charges

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus au contrat.

S’agissant du paiement des loyers, il sera rappelé à ce titre que les sanctions de l’indécence sont prévues à l’article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 (voir-ci après) et que le locataire ne peut répondre à l’indécence du logement par une suspension du paiement même partielle des loyers. L’exception d’inexécution n’est en effet pas admise sauf en cas d’impossibilité totale d’habiter les lieux.

S’agissant du paiement des charges, il sera rappelé qu’aux termes de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel.

En l’espèce Monsieur [Z] [C] sollicite la condamnation de Madame [R] [W] à lui verser la somme de 3 865 euros au titre des loyers et charges locatives non payés sur la période de mars 2022 à mai 2024, et 1 760 euros au titre des charges impayées sur la période de février 2023 à mai 2024. Madame [R] [W] a renoncé à sa demande au titre des charges.

Il ne peut être contesté que si la prise d’un arrêté préfectoral relatif au plomb ou à l’insalubrité suspend le paiement du loyer, les provisions sur charges sont néanmoins dues.

Il résulte du contrat de bail conclu entre les parties le versement d’une provision sur charges de 110 euros par mois et un loyer de 740 euros par mois.

En l’espèce, il ressort du décompte établi par le bailleur que Madame [R] [W] est redevable de la somme de 3 865 euros au titre des loyers impayés en totalité ou en partie entre l’échéance de mars 2022 et février 2023, et au titre des charges impayées en totalité ou en partie à compter de l’échéance de mars 2022 jusqu’à son départ des lieux en mai 2024 suivant état des lieux de sortie. Monsieur [Z] [C] ne justifie aucunement que sa demande supplémentaire en paiement de la somme de 1 760 euros au titre des charges n’est pas incluse dans sa demande principale de 3 865 euros. Or à la lecture du décompte, ses deux demandes reviendraient à lui payer deux fois les provisions sur charges. Aussi sa demande en paiement de la somme de 1 760 euros sera rejetée, étant comprise dans sa demande en paiement de la somme de 3 865 euros.

Sur cette somme, Madame [R] [W] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe et le montant de la dette.

En conséquence elle sera condamnée au paiement de la somme de 3 865 euros.

Sur la demande indemnitaire au titre de la résistance abusive

Selon l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au payement de dommages et intérêts, soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, toutes les fois qu’il ne justifie pas que l’inexécution provient d’une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu’il n’y ait aucune mauvaise foi de sa part.

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, Madame [R] [W] ne justifie pas de l’existence d’un préjudice qui serait distinct de celui causé par le retard et qui sera réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, alors au surplus qu’elle est elle-même condamnée au paiement de certaines sommes.

Il convient en conséquence de rejeter la demande de dommages et intérêts.

Sur la compensation

L’article 1347 du code civil dispose que la compensation est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes. Elle s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce compte tenu des condamnations réciproques au paiement de sommes d’argent, il convient d’ordonner la compensation des créances dans les conditions de l’article 1347 du code civil précité.

Par ailleurs, les sommes dues à Madame [R] [W] étant supérieures aux sommes qu’elle doit verser à Monsieur [Z] [C], il n’y a pas lieu de statuer sur sa demande de délais de paiement.

Sur les mesures accessoires

La capitalisation des intérêts est de droit lorsqu’elle est demandée. Elle sera donc ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Monsieur [Z] [C] qui succombe en partie, sera condamné aux dépens.

L’équité et les circonstances de la cause commandent de ne pas faire droit aux demandes au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, par jugement contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe

Déclare Madame [R] [W] irrecevable en sa demande de condamnation de Monsieur [Z] [C] à lui verser la somme de 2 900 euros au titre du trop-perçu de loyer ;

Condamne Monsieur [Z] [C] à verser à Madame [R] [W] la somme de 10 050 euros en réparation de ses préjudices ;

Condamne Madame [R] [W] à verser à Monsieur [Z] [C] la somme de 3 865 euros (décompte arrêté à mai 2024, incluant la mensualité de mai 2024), correspondant à l’arriéré de loyers et charges ;

Condamne Madame [R] [W] à payer à Monsieur [Z] [C] la somme de 1 991,99 euros au titre des dégradations locatives ;

Ordonne la compensation entre les créances précitées dans les conditions de l’article 1347 du code civil ;

Dit que les intérêts courant sur les sommes susvisées seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Rejette le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

Condamne Monsieur [Z] [C] aux dépens ;

Rappelle que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés.

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection