TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/00445 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2OV6

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 AVRIL 2025

MINUTE N° 25/00662

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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 21 Mars 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société DUO RENT LOCAUX

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Alexandre ALBIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0655

ET :

La société AUDIO EYES

dont le siège social est sis [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Le 14 janvier 2021, la SCI DUO RENT LOCAUX a donné à bail commercial à la société [Adresse 5], pour une durée de neuf années à effet au 1er février 2021, un local situé [Adresse 4] et [Adresse 1]. Le 30 janvier 2024, la société PLACE OPTIC a cédé le bail à la SAS AUDIO EYES, le loyer mensuel étant fixé à 1.400 euros, outre 100 euros au titre de la provision pour charges.

Le 10 octobre 2024, la SCI DUO RENT LOCAUX a fait délivrer par commissaire de justice à la SAS AUDIO EYES un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail.

Le 15 janvier 2025, la SCI DUO RENT LOCAUX a fait assigner la SAS AUDIO EYES aux fins de voir :

Vu l’article 1103, 1104 et 1728 du Code civil,

Vu les articles 808 et 809 du Code Procédure civile,

Vu l’article L. 145-41 du Code de commerce,

Vu les stipulations du bail commercial du 14 janvier 2021,

Vu la mise en demeure adressée par courrier avec AR par le Conseil du Bailleur à la date du 8 août 2024

Vu le commandement de payer visant la clause résolutoire du bail signifié le 10 Octobre 2024

Vu les pièces visées,

CONSTATER le défaut de paiement des loyers mensuels ; CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au contrat de bail commercial du 14 janvier 2021, DEBOUTER la société AUDIO EYES de ses éventuelles demandes de délais. En conséquence : dire que la société AUDIO EYES est occupant sans droit ni titre depuis le 10 novembre 2024 (date d’acquisition de la clause résolutoire) ; dire, que faute pour la société AUDIO EYES de quitter les lieux dans un délai de 48 HEURES de la signification de l’ordonnance à intervenir, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, conformément aux dispositions du CPCE, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, à peine d’astreinte comminatoire de 150 euros par jour de retard à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir et jusqu’à parfait délaissement ; éventuellement ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans telle resserre ou garde-meuble qu’il plaira à la requérante de désigner ; enjoindre à la société AUDIO EYES de procéder à l’enlèvement des encombrants et au nettoyage complet du site, à ses frais exclusifs, sous astreinte de 200 euros par jour de retard, à compter du prononcé de la décision à intervenir. CONDAMNER la société AUDIO EYES à payer à titre provisionnel à la Société SCI DUO RENT LOCAUX: la somme de 12 746,07 euros représentant les loyers et charges arriérés ; Une indemnité d’occupation égale au double du montant du loyer principal en vigueur à la date de la résiliation, augmentée de la TVA, du jour de la résiliation à celui de la libération des locaux et de la restitution des clés ; la somme de 3.600 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les dépens comprenant les frais de signification du commandement de payer et de la présente assignation ; RAPPELER que l’ordonnance à intervenir est exécutoire de plein droit.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 21 mars 2025 et la décision mise en délibéré au 11 avril 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, la SAS AUDIO EYES n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

A l’audience, la SCI DUO RENT LOCAUX, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l’absence de comparution de la SAS AUDIO EYES

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens du 1er alinéa de l’article 835 précité, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En application de l’article 1353 du Code civil, le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.

En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent.

Le commandement du 10 octobre 2024 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figure les sommes de 7.274,04 euros au titre de l’arriéré de loyers et charges et 167,29 euros au titre du coût de l’acte.

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit à la date du 10 novembre 2024 minuit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SAS AUDIO EYES, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Dès lors que le concours de la force publique pourra être sollicitée par la société bailleresse pour permettre l’exécution forcée de l’expulsion, elle sera déboutée de sa demande d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions du 2ème alinéa de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du Tribunal peut accorder, en référé, une provision au créancier.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

S’agissant de la question de la charge de la preuve, aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial du 14 janvier 2021, le commandement de payer du 10 octobre 2024 et le décompte actualisé au 5 décembre 2024 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 12.746,07 euros.

Sur la majoration de l’indemnité d’occupation

La majoration de l’indemnité d’occupation dont il est demandé de faire application s’analyse en une clause pénale susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SAS AUDIO EYES qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 10 octobre 2024.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser la SCI DUO RENT LOCAUX au titre de ses frais irrépétibles. Celle-ci sollicite la somme de 3.600 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 1.500 euros lui sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 14 janvier 2021, cédé le 30 janvier 2024 tel que liant les parties, sont réunies à la date du 10 novembre 2024 minuit ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de la SAS AUDIO EYES et celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du 14 janvier 2021 cédé le 30 janvier 2024, situés [Adresse 4] et [Adresse 1], par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS n’y avoir lieu à assortir l’obligation de libérer les lieux d’une astreinte ;

CONDAMNONS la SAS AUDIO EYES à payer en deniers ou quittances à la SCI DUO RENT LOCAUX la somme de 12.746,07 euros à titre provisionnel, à valoir sur l’arriéré locatif arrêté au 5 décembre 2024 ;

CONDAMNONS la SAS AUDIO EYES au paiement d’une indemnité d’occupation à compter de la résiliation du contrat le 10 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, égale au montant du loyer, augmentée des charges et taxes afférentes qu’elle aurait dû payer si le bail du 14 janvier 2021, cédé le 30 janvier 2024 ne s’était pas trouvé résilié ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la majoration de l’indemnité d’occupation ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ;

CONDAMNONS la SAS AUDIO EYES à verser à la SCI DUO RENT LOCAUX la somme de 1.500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS AUDIO EYES aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer du 10 octobre 2024 ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 11 AVRIL 2025.

LE GREFFIER

Tuatahi LEMAIRE

LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN