TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 25/01389 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3QS3

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 11 DECEMBRE 2025

MINUTE N° 25/01821

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Nous,Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 14 Novembre 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 6], représenté par son syndic le Cabinet ATM & GAILLARD

dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par Maître Samuel LEMAÇON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0002

LE SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DU [Adresse 4], représenté par son syndic le Cabinet ATM & GAILLARD

dont le siège social est sis [Adresse 12]

représentée par Maître Samuel LEMAÇON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0002

ET :

La société CITYA IMMOBILIER PECORARI

dont le siège social est sis [Adresse 17]

représentée par Maître Antoine SKRZYNSKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0436

L’établissement public EEH OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT EST ENSEMBLE HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 15]

représentée par M^e Célia MARQUES VIEIRA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0434

L’association foncière urbaine libre « COEUR [Adresse 19] »

dont le siège social est sis [Adresse 11]

non comparante, ni représentée

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 11 septembre 2015, la SCCV COEUR [Adresse 19] a constitué une association foncière urbaine libre (AFUL) dénommée ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE COEUR [Adresse 19], association dont sont membres tous les propriétaires et copropriétaires des immeubles édifiés sur le périmètre déterminé par les parcelles situées à [Localité 20], cadastrées AK [Cadastre 9] lieudit [Adresse 7], AK [Cadastre 13] lieudit [Adresse 5], AK [Cadastre 10] lieudit [Adresse 3] et AK [Cadastre 14] lieudit [Adresse 8].

L’AFUL a pour objet l’entretien des biens communs à tous les propriétaires compris dans son périmètre ; le contrôle de l’application du cahier des charges de l’ensemble immobilier ; l’exercice de toutes actions afférentes audit contrôle ainsi qu’aux ouvrages et équipements ; la gestion et la police des biens communs nécessaires ou utiles pour la bonne jouissance des propriétaires dès leur mise en service et la conclusion de tous contrats et conventions relatifs à l’objet de l’association ; l’établissement des servitudes temporaires ou perpétuelles ; la répartition des dépenses de gestion et d’entretien entre les membres de l’association et leur recouvrement; et d’une manière générale, toutes opérations financières, mobilières et immobilières concourant aux objets ci-dessus définis, notamment la réception de toutes subventions et la conclusion de tous emprunts.

Par assemblée générale du 31 mars 2017, les copropriétaires du périmètre de l’AFUL COEUR [Adresse 19] ont nommé le cabinet CITYA [Localité 26] SAINT DENIS en qualité de syndic pour une durée de 36 mois, Madame [B] étant désignée pour signer le contrat avec le cabinet CITYA [Localité 26] SAINT DENIS;

Par acte du même jour, L’AFUL COEUR [Adresse 19], représentée par Mme [B], et la société CITYA [Localité 26] SAIND DENIS ont régularisé un contrat du Président d’AFUL.

Le 30 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic, le cabinet ATM & GAILLARD, a fait assigner les défendeurs à comparaître devant le Président du tribunal judiciaire de Bobigny statuant en référés aux fins de voir, sur le fondement des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, ordonner une mesure d’expertise judiciaire comptable en matière de charges de copropriétaires.

Il explique que l’AFUL assure la gestion des équipements communs et le partage d’une chaufferie commune aux 103 et 105 et qu’elle ne s’est pas acquittée de factures de chauffage pour des montants importants, circonstance qui a donné lieu à un contentieux judiciaire ayant conduit à un jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 12 avril 2022.

L’affaire a été retenue à l’audience des référés du 14 novembre 2025 et la décision mise en délibéré au 11 décembre 2025 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, l’ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE COEUR [Adresse 19] n’a pas comparu. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

A l’audience, le syndicat des copropriétaires, représenté a soutenu ses demandes.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience, l’OFFICE PUBLIC EST ENSEMBLE demande au juge des référés d’étendre la mission de l’expert à la vérification des comptes pour les années 2018 et 2024.

La société CITYA IMMOBILIER PECORARI a formulé protestations et réserves.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et, le cas échéant, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande d’expertise

Conformément aux dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé sur requête ou en référé.

C’est ainsi que le motif légitime s’analyse en un fait crédible et plausible, ne relevant pas de la simple hypothèse, qui présente un lien utile avec un litige potentiel futur dont l’objet et le fondement juridique sont suffisamment déterminés et dont la solution peut dépendre de la mesure d’instruction sollicitée à condition que cette mesure ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui. Elle doit être pertinente et utile.

Enfin, l’existence de contestations sérieuses ne constitue pas un obstacle à la mise en œuvre des dispositions de l’article 145, l’application de ce texte n’impliquant aucun préjugé sur la responsabilité des personnes mises en cause ni sur les chances de succès du procès susceptible d’être ultérieurement engagé.

Il appartient au juge de s’assurer souverainement que la mesure correspond à un juste motif dont la pertinence se trouve dans l’établissement d’une preuve dont la production est susceptible d’influer sur la solution d’un litige futur, concernant des prétentions qui, dans leurs fondements, ne doivent pas apparaître comme manifestement irrecevables ou vouées à l’échec. Justifie ainsi d’un motif légitime au sens de ce texte la partie qui démontre la probabilité de faits susceptibles d’être invoqués dans un litige éventuel.

En l’espèce, il ressort du jugement rendu par le tribunal judiciaire de Bobigny le 12 avril 2022 que l’AFUL a été condamnée à payer à la société ENGIE la somme de 56.183,03 euros en remboursement de diverses factures mais également 35.730,65 euros au profit de EST ENSEMBLE concernant un remboursement de charges pour la période du 1er juillet 2010 aux 30 septembre 2020. Il ne ressort pas des éléments du dossier que la société CITYA, alors syndic de tous les lots et de l’AFUL, ait procédé à une répartition des charges notamment suite à ce jugement.

Par suite, les conditions d’application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile sont réunies et il conviendra d’ordonner la mesure d’expertise requise, dans les termes du dispositif, en mettant à la charge de le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic, le cabinet ATM & GAILLARD, le paiement de la provision initiale.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

L’expertise sera ordonnée à la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 6]. Par suite, il conviendra de mettre à sa charge les dépens qui comprendront l’avance des frais d’expertise.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des Référés,

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputé contradictoire mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées,

Vu les dispositions de l’article 145 du code de procédure civile,

DONNONS acte des protestations et réserves formulées en défense ;

Vu l’acte notarié du 11 septembre 2015 aux termes duquel a été constituée l’ASSOCIATION FONCIERE URBAINE LIBRE COEUR [Adresse 19], association dont sont membres tous les propriétaires et copropriétaires des immeubles édifiés sur le périmètre déterminé par les parcelles situées à [Localité 20] et cadastrées: AK [Cadastre 9] lieudit [Adresse 7], AK [Cadastre 13] lieudit [Adresse 5], AK [Cadastre 10] lieudit [Adresse 3] et AK [Cadastre 14] lieudit [Adresse 8],

ORDONNONS une expertise et désignons pour y procéder :

Monsieur M. [Y] [O], expert près la Cour d’appel de [Localité 25]

[Adresse 24]

Tél : [XXXXXXXX02] – Fax : [XXXXXXXX01]

courriel : [Courriel 22]

qui pourra s’adjoindre tout sapiteur de son choix, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne, avec la mission suivante :

— déterminer le montant des charges de l’AFUL pour la chaufferie commune (gaz et eaux notamment) à refacturer aux syndicats des copropriétaires des 103 et 105 et le comparer aux montants réellement payés ;

— vérifier la sincérité et la régularité des comptes relatifs aux années comprises entre 2018 et 2024 du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 20] ;

— se faire communiquer tous les éléments comptables et financiers de l’AFUL, des syndicats des copropriétaires des 103 et 105, notamment les budgets, comptes annuels, les appels de charges, les factures et les relevés bancaires ;

— vérifier si l’EPIC [Localité 20] HABITAT a perçu des sommes par le cyndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à [Localité 20] à titre de remboursement ;

— faire le compte entre les parties ;

— autorise l’expert à se faire remettre tous documents en lien avec sa mission ;

— répondre à tous dires et réquisitions des parties ;

— entendre tout sachant ;

— prendre connaissance de tous documents contractuels, notamment des contrats de syndic, de Président de l’AFUL, des règlements de copropriétés, des statuts de l’AFUL ;

— plus généralement, donner son avis sur le montant des préjudices subis par les parties ;

— répondre à tous les dires et réquisitions des parties ;

— faire toute autre observation utile ;

DISONS que cette expertise sera réalisée conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile ;

DISONS qu’à cet effet, l’expert procédera à ses opérations contradictoirement, après convocation des parties et de leurs conseils, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ;

DISONS que l’expert devra, lors de l’établissement de sa première note aux parties, indiquer les pièces nécessaires à sa mission, le calendrier de ses opérations et le coût prévisionnel de la mesure d’expertise ;

DISONS que, sauf accord contraire des parties, l’expert devra adresser à celles-ci un pré-rapport de ses observations et constatations ;

DISONS que l’expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l’article 276 du code de procédure civile et rappelons qu’il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

DISONS que les opérations d’expertise se dérouleront sous la surveillance du juge chargé du contrôle des expertises ;

DISONS que l’expert devra rendre compte à ce magistrat de l’avancement de ses travaux d’expertise et des diligences accomplies et qu’il devra l’informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l’exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

DISONS qu’en cas d’empêchement de l’expert, celui-ci sera remplacé d’office ou à la requête de la partie la plus diligente ;

FIXONS à 5.000 euros la somme à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée au régisseur d’avances et de recette du tribunal judiciaire de Bobigny avant le 31 mars 2026 par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic, le cabinet ATM & GAILLARD, sauf pour le cas où il y aurait le bénéfice de l’aide judiciaire auquel cas la présente demande de consignation doit être réputée non avenue ;

RAPPELONS qu’à défaut de consignation dans le délai imparti, la désignation de l’expert sera caduque par application de l’article 271 du code de procédure civile ;

RAPPELONS à l’expert, qu’en application de l’article 267 du code de procédure civile, il ne doit commencer ses opérations qu’à compter de la réception d’un avis de consignation délivré par le Greffe ;

DISONS l’expert devra déposer son rapport en double exemplaire original au greffe du tribunal judiciaire de Bobigny soit au plus tard à la date du 30 septembre 2026, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle ;

DISONS que le rapport devra comporter une police de caractère de 12, sauf pour les titres, une conclusion qui ne sera pas qu’un simple renvoi aux développements, qu’il devra être accessible de manière numérique aux formats pdf et texte ;

DISONS que l’expert devra adresser à chacune des parties une copie de son rapport et une copie de sa demande d’évaluation de rémunération, laquelle pourra faire l’objet d’observations auprès du juge taxateur dans le délai de QUINZE JOURS suivant l’envoi ;

DISONS que l’expert, si le coût probable de l’expertise s’élève à une somme plus importante que la provision fixée, devra communiquer au tribunal et aux parties l’évaluation prévisible de ses frais et honoraires en sollicitant éventuellement le versement d’une provision complémentaire ;

DISONS que le magistrat chargé du contrôle des expertises au tribunal judiciaire de Bobigny sera spécialement compétent pour suivre l’exécution de cette mesure, statuer sur tous les incidents et procéder éventuellement, par simple ordonnance sur requête sur l’initiative de la plus diligente des parties, au remplacement de l’expert indisponible ou empêché ; que toute correspondance émanant des parties, de leurs conseils ou de l’expert devra lui être adressée sous l’intitulé suivant :

Tribunal judiciaire de Bobigny

Service des expertises ([Adresse 23])

[Adresse 16]

[Localité 18]

courriel : [Courriel 21]

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires

DISONS n’y avoir lieu à condamnation en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], représenté par son syndic, le cabinet ATM & GAILLARD, aux entiers dépens, en ce compris l’avance des frais d’expertise ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 11 DECEMBRE 2025.

LE GREFFIER

Tuatahi LEMAIRE

LE PRÉSIDENT

Stéphane UBERTI-SORIN