TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/01424 – N° Portalis DB3S-W-B7J-3KKK

Minute : 26/00112

SEINE [Localité 2] HABITAT

Représentant : Maître Nathalie GARLIN de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 192

C/

Madame [Y] [C]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Février 2026

DEMANDEUR :

SEINE [Localité 2] HABITAT

[Adresse 4]

[Localité 3]

représenté par Maître Floriane BOUST, membre de la SCP GARLIN BOUST MAHI, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉFENDEUR :

Madame [Y] [C]

[Adresse 5]

[Adresse 6]

[Localité 4]

comparante à l’audience du 17/10/2025 et non comparante, ni représentée à l’audience du 23/01/2026

DÉBATS :

Audience publique du 23 Janvier 2026

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 10 octobre 2023, Seine-[Localité 5] Habitat a donné à bail à Mme [Y] [C] un logement situé [Adresse 7], pour un loyer hors charges de 377,82 €.

Des loyers étant demeurés impayés, Seine-[Localité 5] Habitat a fait signifier à Mme [Y] [C], par exploit de commissaire de justice du 18 octobre 2024, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 541,35 € visant la clause résolutoire et de justifier de l’assurance du logement contre les risques locatifs.

Par exploit de commissaire de justice en date du 19 mai 2025, Seine-Saint-Denis Habitat a fait assigner Mme [Y] [C] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 17 octobre 2025 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

A l’audience, Mme [Y] [C], comparante, a formulé une demande de renvoi à laquelle il a été fait droit.

L’affaire a été appelée à l’audience du 23 janvier 2026.

Seine-Saint-Denis Habitat, comparante, représentée, actualise oralement le contenu de son assignation, et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion immédiate et sans délai de Mme [Y] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier sous astreinte de 230,00 € par jour de retard à compter de la date de la décision à intervenir ;

rappeler que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

condamner Mme [Y] [C] à produire une attestation d’assurance locative sous astreinte de 77,00 € par jour de retard, commençant à compter de la signification de la décision à intervenir ;

condamner Mme [Y] [C] à payer :

la somme provisionnelle de 6 102,02 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 16 janvier 2026, échéance de décembre 2025 incluse avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement et les frais d’exécution de la décision à intervenir.

Pour soutenir le bien-fondé de ses demandes, elle invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et 1103 et suivants du code civil, rappelle que le bail en date du 10 octobre 2023 fait force de loi entre les parties, qu’il contient une clause résolutoire, que Mme [Y] [C] n’a pas exécuté régulièrement ses obligations, qu’il a été mis en demeure d’y procéder par commandement visant la clause résolutoire signifié par exploit d’huissier, qu’il n’y a pas déféré, qu’il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux dont il est propriétaire.

Mme [Y] [C] n’a pas comparu.

Par courrier reçu au greffe du Tribunal judiciaire le 16 octobre 2025, les services de la préfecture ont remis leur diagnostic social et financier, lu à l’audience, duquel il ressort qu’elle est mère célibataire de trois enfants, que la CAF a suspendu le versement de l’allocation de soutien familial, car la défenderesse devait initier une saisine auprès du juge aux affaires familiales, que la défenderesse a rencontré des difficultés pour renouveler son titre de séjour ce qui a entraîné une perte de son emploi.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

Par note en délibéré reçue au greffe le 3 février 2026, Seine-[Localité 5] Habitat a produit un procès-verbal de constat en date du 26 janvier 2026, lequel relève la présence dans les lieux de M. [B] [C], frère déclaré de Mme [Y] [C].

MOTIFS

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par ordonnance contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

L’article 24, V, de la loi précitée dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 10 octobre 2023 que Mme [Y] [C] doit payer un loyer d’un montant de 377,82 € hors charges. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 502,31 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [Y] [C] restait devoir la somme de 6 102,02 € euros à la date du 16 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus.

Or, des frais ont été illégalement imputés pour un montant de 75,92 € (frais de procédure), de sorte que la dette doit être ramenée à la somme de 6 026,10 €, arrêtée au 16 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, ce qui n’est pas contesté en défense.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [Y] [C] au paiement d’une somme provisionnelle de 6 026,10 €, arrêtée au 16 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 758,55 € à compter du 19 mai 2025 et sur le surplus à compter du 19 février 2026, date de l’ordonnance.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1102 du code civil dispose que chacun est libre de contracter ou de ne pas contracter, de choisir son cocontractant et de déterminer le contenu et la forme du contrat dans les limites fixées par la loi. La liberté contractuelle ne permet pas de déroger aux règles qui intéressent l’ordre public.

En l’espèce, le bail conclu le 10 octobre 2023 contient telle une clause résolutoire en son article 11 et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 18 octobre 2024 pour la somme en principal de 541,35 €.

Ladite clause résolutoire stipule que le commandement de payer offre au locataire un délai de deux mois pour s’exécuter, de sorte qu’il déroge aux dispositions légales dans un sens favorable au locataire.

Le commandement de payer offre un délai de deux mois au locataire pour s’exécuter de sorte que le bailleur doit être regardé comme ayant renoncé en pleine connaissance de cause à un droit acquis.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 19 décembre 2024.

L’expulsion de Mme [Y] [C] et de tous occupants de son chef sera ordonnée, en conséquence, selon les modalités prévues au dispositif ci-après. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre Mme [Y] [C] à quitter les lieux, il n’y a pas lieu d’ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d’occupation.

Sur les modalités de l’expulsion

L’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7.

Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois.

Il convient de rejeter la demande.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le maintien dans les lieux de Mme [Y] [C] après la résiliation du contrat de bail intervenue le 19 décembre 2024 constitue une faute civile.

Ce maintien dans les lieux empêche le preneur de donner son bien à bail et de bénéficier du paiement d’un loyer et des charges, au moins équivalent au montant qui était prévu au contrat de bail en date du 10 octobre 2023.

Il y a donc lieu de fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur obtienne paiement des sommes dues.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [Y] [C] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges, révisable chaque année avec ses indexations et majorations, qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail à compter du 1er février 2026, terme de janvier 2026 ce jusqu’à parfaite libération des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 19 décembre 2024, 00 heure, au 31 janvier 2026, 24 heures, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

Sur le rejet de la demande de production d’une attestation d’assurance contre les risques locatifs sous astreinte

L’article 7, g), de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que le locataire doit s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

A défaut de la remise de l’attestation d’assurance et après un délai d’un mois à compter d’une mise en demeure non suivie d’effet, le bailleur peut souscrire une assurance pour compte du locataire, récupérable auprès de celui-ci.

En l’espèce, le bail a été résilié du fait de l’acquisition des effets de la clause résolutoire. Aussi, Mme [Y] [C] n’a plus la qualité de locataire. Le locataire n’est donc pas tenu d’être assuré contre les risques locatifs.

En conséquence, il convient de rejeter cette demande.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 18 octobre 2024.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 100,00 € lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Il y a lieu d’indiquer que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

DES A PRÉSENT, SUR LE SURPLUS, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 octobre 2023 entre Seine-[Localité 5] Habitat et Mme [Y] [C] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 8], [Adresse 9] sont réunies à la date du 19 décembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [Y] [C] à verser à Seine-[Localité 5] Habitat la somme provisionnelle de 6 026,10 €, au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 16 janvier 2026, terme de décembre 2025 inclus, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 3 758,55 € à compter du 19 mai 2025 et sur le surplus à compter du 19 février 2026, date de l’ordonnance ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [Y] [C] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT n’y avoir lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte ;

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Mme [Y] [C] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [Y] [C] à payer à [Localité 6] l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er février 2026, terme de janvier 2026, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

REJETTE la demande de production de l’assurance contre les risques locatifs sous astreinte ;

CONDAMNE Mme [Y] [C] à payer à [Localité 6] une somme de 100,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Y] [C] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la charge des frais d’exécution forcée est régie par les dispositions d’ordre public de l’article L. 111-8 du code des procédures civiles d’exécution et qu’il n’appartient pas au juge du fond de statuer par avance sur le sort de ces frais ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à [Localité 7] le 19 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION