TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/02803 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4GFG

Minute : 26/00293

Madame [U] [N]

Représentant : Maître Joseph PANGALLO de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0281

C/

Madame [M] [C]

Monsieur [O] [A]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 13 Mai 2026

DEMANDEUR :

Madame [U] [N]

[Adresse 4]

[Localité 2]

représentée par Maître Joseph PANGALLO de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEURS :

Madame [M] [C]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparante en personne

Monsieur [O] [A]

[Adresse 5]

[Localité 3]

comparant en personne

DÉBATS :

Audience publique du 10 Avril 2026

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 13 Mai 2026, par Madame Mathilde ZYLBERBERG, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée à effet au 12 décembre 2023, Mme [U] [N], représenté par son mandataire AUBURTIN GESTION, a donné à bail à Mme [Y]'[T] [C] et à M. [O] [A] un local à usage d’habitation situés [Adresse 5], rez-de-chaussée gauche, [Adresse 6], et un emplacement de stationnement situé à la même adresse, moyennant un loyer mensuel initial de 820 euros, et une provision pour charges locatives d’un montant de 60 euros.

Suite à des impayés de loyers, Mme [U] [N], par acte de commissaire de justice en date du 12 août 2025, a fait signifier à Mme [Z] [C] et à M. [O] [A] un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 700,25 euros au titre des loyers et charges impayés.

Cette situation d’impayés avait été notifiée la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par la voie électronique le 12 août 2025.

Par exploit de commissaire de justice en date du 17 novembre 2025, Mme [U] [N] a fait assigner Mme [Z] [C] et M. [O] [A] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du tribunal de Bobigny, statuant en référé, à l’audience du 10 avril 2026, au visa de l’article L.213-4-4 et R.211-15 du code de l’organisation judiciaire, de l’article 835 du code de procédure civile, des articles 1224 et 1227 du code civil et des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et aux fins de :

A titre principal :

— Juger Mme [U] [N] recevable en ses demandes,

— Juger acquise la clause résolutoire prévue au bail du 8 décembre 2023, par l’effet du commandement délivré le 12 août 2025 demeuré infructueux,

— Ordonner l’expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, de Mme [Z] [C] et M. [O] [A] et celle de tous occupants de leur chef, des lieux objets du bail soit un appartement et ses accessoires situés [Adresse 7],

— Condamner solidairement (clause VII du bail) ou à défaut in solidum Mme [Z] [C] et M. [O] [A] à payer à Mme [U] [N], la somme totale de 1 300,75 euros, au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges, arrêté au 31 octobre 2025,

— Condamner in solidum Mme [Z] [C] et M. [O] [A] à payer à Mme [U] [N] une indemnité mensuelle d’occupation, égale au loyer courant, outre les charges et taxes, à compter du 27 octobre 2025 jusqu’à la parfaite libération des lieux et remise des clés,

— Débouter Mme [Z] [C] et M. [O] [A] de toute demande de délai qui pourrait être formulée, en la jugeant irrecevable et à tout le moins mal fondée,

— Débouter Mme [Z] [C] et M. [O] [A] de toute demande reconventionnelle,

— Condamner in solidum Mme [Z] [C] et M. [O] [A] à payer à Mme [U] [N] la somme de 1 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer délivré le 12 août 2025.

A titre subsidiaire :

— Juger Mme [U] [N] recevable en ses demandes,

— Prononcer la résiliation judiciaire du bail du 8 décembre 2023, aux torts de Mme [Z] [C] et M. [O] [A] et à ce, à compter du jugement à intervenir,

— Ordonner l’expulsion avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, de Mme [Z] [C] et M. [O] [A] et celle de tous occupants de leur chef, des lieux objets du bail soit un appartement et ses accessoires situés [Adresse 7],

— Condamner solidairement (clause VII du bail) ou à défaut in solidum Mme [Z] [C] et M. [O] [A] à payer à Mme [U] [N] la somme de 1 300,75 euros au titre des loyers et des charges arrêtés au 31 octobre 2025,

— Condamner in solidum Mme [Z] [C] et M. [O] [A] à payer à Mme [U] [N], les loyers et charges courant entre le 1er novembre 2025, jusqu’au prononcé du jugement à intervenir,

— Condamner in solidum Mme [Z] [C] et M. [O] [A] à payer à Mme [U] [N] une indemnité mensuelle d’occupation, égale au loyer courant, outre les charges et taxes, à compter du jugement à intervenir jusqu’à parfaite libération des lieux et remise des clés,

— Débouter Mme [Z] [C] et M. [O] [A] de toute demande de délai qui pourrait être formulée, en la jugeant irrecevable et à tout le moins mal fondée,

— Débouter Mme [Z] [C] et M. [O] [A] de toute demande reconventionnelle,

— Condamner in solidum Mme [Z] [C] et M. [O] [A] à payer à Mme [U] [N] la somme de 1 600 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer délivré le 12 août 2025.

L’assignation a été notifiée à la préfecture le 18 novembre 2025.

A l’audience du 10 avril 2026, Mme [U] [N] représentée par son conseil, a maintenu les termes de son assignation, a actualisé la dette locative à la somme de 3 337,80 euros et a indiqué s’opposer à l’octroi de délais et à la suspension de la clause résolutoire.

Mme [Z] [C] et M. [O] [A] ont comparu en personne. Ils ont demandé l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 60 euros par mois, en plus du loyer et des charges courants. Ils ont indiqué que Mme [Z] [C] perçoit mensuellement un salaire de 1 750 euros et un salaire mensuel de 2 000 euros pour M. [O] [A]. Ils ont précisé qu’ils avaient effectué un virement le matin de l’audience, d’un montant de 1 250 euros.

L’affaire a été mise en délibéré au 13 mai 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

Par note en délibéré autorisée reçue au greffe du tribunal le 20 avril 2026, le conseil de Mme [U] [N] a communiqué un décompte actualisé au 13 avril 2026. Ce décompte fait apparaître le virement des défendeurs de 1250 euros et mentionne un solde de 2 087,80 euros.

MOTIFS

Selon l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code ajoute que le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d’une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de location en application d’une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre conformément aux dispositions d’ordre public de la loi applicable en matière de baux d’habitation.

Sur les demandes principales

Sur la demande aux fins de constat de résiliation

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 novembre 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

En conséquence, la demande de Mme [U] [N] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition la clause résolutoire et ses effets

Aux termes de l’article 1103 du code civil « les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. »

En l’espèce, le bail contient au paragraphe VIII une clause qui prévoit qu'« Il est expressément convenu qu’à défaut du paiement du dépôt de garantie, du paiement intégral à son échéance exacte d’un seul terme de loyer et de ses accessoires, le présent contrat sera résilié de plein droit, si bon semble au bailleur, deux mois après un commandement de payer demeuré sans effet, et ce, conformément à la loi et sans qu’il soit besoin de remplir aucune formalité judiciaire. ».

Mme [U] [N] a fait signifier, le 12 août 2025 à Mme [Z] [C] et à M. [O] [A] un commandement de payer dans le délai de deux mois la somme en principal de 2 700,25 euros.

Ce commandement de payer est resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que le bail prenant effet le 12 décembre 2023 est résilié à la date du 13 octobre 2025.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de ses demandes, Mme [U] [N] produit le bail prenant effet le 12 décembre 2023, le commandement de payer délivré le 12 août 2025 et un décompte de la créance actualisé au 13 avril 2026 échéance d’avril 2026 incluse mentionnant un arriéré locatif de 2 087,80 euros.

Ce décompte mentionne au crédit de Mme [Z] [C] et de M. [O] [A] la somme de 8,00 euros au titre de « frais de relance » facturée le 1er février 2024 et la somme de 16,80 euros au titre de « frais impayé bancaire » facturée le 1er juin 2024, sans justifier que ces sommes sont dues par les débiteurs. Il convient donc de déduire la somme totale de 24,80 euros.

Le paragraphe VII du bail intitulé « Clause de solidarité » stipule que « Il est expressément stipulé que les colocataires seront tenus solidairement et indivisiblement de l’exécution des obligations du présent contrat de toutes obligations ordonnées par décision judiciaire. ».

En conséquence, il convient de condamner solidairement Mme [Z] [C] et M. [O] [A] à payer Mme [U] [N] la somme provisionnelle de 2 063 euros (2 087,80 – 24,80), au titre des sommes dues au 13 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Selon l’article 24-VII, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que le locataire ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés. Le texte prévoit que la suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixées par le juge et que ces délais ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location, notamment suspendre le paiement des loyers et charges.

En l’espèce, Mme [Z] [C] et M. [O] [A] ont proposé de s’acquitter de la dette de façon échelonnée en payant 60 euros par mois en plus du loyer. Il ressort des éléments communiqués que les locataires ont repris le paiement intégral du loyer et des charges au jour de l’audience, qu’ils sont en situation de régler la dette locative et qu’ils ont par ailleurs, commencé à l’apurer.

Au vu de ces éléments, il convient d’accorder des délais de paiement à Mme [Z] [C] et à M. [O] [A] selon les modalités précisées au dispositif, pour le règlement des sommes dues.

Conformément à la demande, il y a lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire pendant la période des délais de paiement ce qui signifie que si les échéances sont réglées régulièrement, et la dette réglée dans sa totalité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, si Mme [Z] [C] et M. [O] [A] ne respectent pas les délais accordés ou ne règlent pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire sera réputée acquise et le bail sera résilié. Mme [Z] [C] et M. [O] [A] devront quitter les lieux et à défaut d’exécution volontaire, Mme [U] [N] sera autorisée à faire procéder à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi qu’au transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Dans l’hypothèse où Mme [Z] [C] et M. [O] [A] ne respecteraient pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, ils devront indemniser in solidum le propriétaire du fait de leur occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement, à compter du 13 octobre 2025, d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié, déduction faite des sommes déjà versées, jusqu’à leur départ définitif des lieux manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion, ou de reprise.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Mme [Z] [C] et M. [O] [A] qui succombent, supporteront in solidum les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 août 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [U] [N], la totalité des frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’elle ne succombe pas dans la présente procédure. Mme [Z] [C] et M. [O] [A] seront donc condamnés à payer in solidum à lui payer la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

Au principal, renvoie les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Déclare recevable la demande de Mme [U] [N] aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire,

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail à effet au 12 décembre 2023 entre Mme [U] [N] et Mme [Z] [C] et M. [O] [A], concernant les locaux et l’emplacement de stationnement situés [Adresse 5], rez-de-chaussée gauche, [Adresse 8] [Localité 4], sont réunies à la date du 13 octobre 2025,

Constate la résiliation du bail à compter de cette date,

Condamne solidairement Mme [Z] [C] et M. [O] [A] à payer à Mme [U] [N] la somme provisionnelle de 2 063 euros, au titre des sommes dues au 13 avril 2026, échéance d’avril 2026 incluse,

Accorde un délai à Mme [Z] [C] et à M. [O] [A] pour le paiement de cette somme,

Autorise Mme [Z] [C] et M. [O] [A] à s’acquitter de la dette en 35 fois, en procédant à 34 versements de 60 euros, et un dernier versement égal au solde de la dette, sauf meilleur accord entre les parties et ce en plus du loyer courant et des charges,

Dit que le premier versement devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer et charges en cours,

Suspend les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés,

Rappelle que la présente décision suspend la procédure d’exécution,

Dit que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

Dit qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité de la dette à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, la clause résolutoire reprendra ses effets et ce, 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

Ordonne en ce cas, à défaut de départ volontaire, l’expulsion du local à usage d’habitation et de l’emplacement de stationnement n°58 situés [Adresse 5], rez-de-chaussée gauche, [Adresse 8] [Localité 4] Mme [Z] [C] et de M. [O] [A] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Condamne en ce cas, in solidum Mme [Z] [C] et M. [O] [A] à payer à Mme [U] [N] une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle égale au montant des loyers révisés augmenté des charges récupérables qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi à compter du 13 octobre 2025 jusqu’à la libération effective des lieux, manifestée par la remise des clés, le procès-verbal d’expulsion ou de reprise, déduction faite des paiements déjà intervenus,

Condamne in solidum Mme [Z] [C] et M. [O] [A] au paiement des entiers dépens de la procédure qui comprendront le coût du commandement de payer du 12 août 2025,

Condamne in solidum Mme [Z] [C] et M. [O] [A] à payer à Mme [U] [N] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire,

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe 13 mai 2026.

Le Greffier Le Juge