TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/02425 – N° Portalis DB3S-W-B7J-4ALU

Minute : 26/00125

S.C.I. DOUBLE F

Représentant : Maître Joseph PANGALLO de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0281

C/

Madame [Z] [G]

Représentant : M^e Sonia AMAMI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 121

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 19 Février 2026

DEMANDEUR :

S.C.I. DOUBLE F

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentée par Maître Joseph PANGALLO de la SELARL MIELLET & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

Madame [Z] [G]

[Adresse 3]

[Adresse 3]

[Localité 2]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2025-013641 du 17/11/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BOBIGNY)

comparante en personne, assistée de Maître Sonia AMAMI, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS

DÉBATS :

Audience publique du 23 Janvier 2026

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 19 Février 2026, par Monsieur Alex MICHONNEAU, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assisté de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée en date du 10 avril 2024, SCI Double F a donné à bail à Mme [Z] [G] un logement situé [Adresse 3], [Localité 2], pour un loyer hors charges de 1 000,00 €. La provision pour charges récupérables a été fixée au montant mensuel de 150,00 €.

Des loyers étant demeurés impayés, SCI Double F a fait signifier à Mme [Z] [G], par exploit de commissaire de justice du 19 juin 2025, un commandement de payer les loyers pour une somme principale de 3 513,29 € visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 16 octobre 2025, SCI Double F a fait assigner Mme [Z] [G] devant le juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny, à l’audience du 23 janvier 2026 aux fins, principalement, d’obtenir le paiement des arriérés de loyer et l’expulsion du locataire.

SCI Double F, comparante, représentée, soutient oralement le contenu de son assignation et demande au juge des contentieux de la protection de la chambre des contentieux de proximité du Tribunal judiciaire de Bobigny de débouter Mme [Z] [G] de l’intégralité de ses demandes et de :

à titre principal :

déclarer son action recevable ;

constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

ordonner l’expulsion de Mme [Z] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

condamner Mme [Z] [G] à payer :

la somme provisionnelle de 4 993,54 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 14 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse ;

une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 1 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement ;

à titre subsidiaire :

ordonner le renvoi de cette affaire pour qu’il soit statué au fond ;

déclarer son action recevable ;

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire ;

à titre subsidiaire, prononcer la résolution judiciaire du contrat de bail à compter du jugement ;

en tout état de cause :

ordonner l’expulsion de Mme [Z] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

condamner Mme [Z] [G] à payer :

la somme de 4 993,54 € à valoir sur l’arriéré des loyers arrêté au 14 janvier 2026, échéance de janvier 2026 incluse ;

une indemnité d’occupation d’un montant égal au montant du loyer et des charges qui auraient été payés en l’absence de résiliation du bail et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

une somme de 1 600,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

les entiers dépens de la présente procédure, en ce inclus le coût du commandement.

Pour un exposé des moyens de SCI Double F, il convient de renvoyer à ses dernières conclusions, soutenues oralement à l’audience, visées par le greffe, en application de l’article 446-2-1 du code de procédure civile.

Mme [Z] [G], comparante, assistée, soutient oralement ses dernières conclusions et demande au juge des contentieux de la protection de :

à titre principal :

confirmer qu’il existe une contestation sérieuse sur le principe et sur le montant des sommes sollicitées ;

se déclarer incompétent pour statuer en référé ;

à titre subsidiaire :

réduire à de plus justes proportions l’éventuelle condamnation mise à sa charge ;

accorder sur l’éventuel solde de la dette restant dû, un délai de 36 mois pour apurer sa dette ;

suspendre les effets de la clause résolutoire ;

en tout état de cause, débouter SCI Double F de ses demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Pour un exposé des moyens de Mme [Z] [G], il convient de renvoyer à ses dernières conclusions, soutenues oralement à l’audience, visées par le greffe, en application de l’article 446-2-1 du code de procédure civile.

Aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe du tribunal avant l’audience.

Le juge a invité les parties à produire tous les éléments relatifs à l’existence d’une procédure de surendettement conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 février 2026.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Sur l’absence de contestation sérieuse relative à l’enrichissement sans cause

L’article 7, b, de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés.

L’article 1303 du code civil dispose qu’en dehors des cas de gestion d’affaires et de paiement de l’indu, celui qui bénéficie d’un enrichissement injustifié au détriment d’autrui doit, à celui qui s’en trouve appauvri, une indemnité égale à la moindre des deux valeurs de l’enrichissement et de l’appauvrissement.

Il ressort de l’article 1303-1 du même code que l’enrichissement est injustifié lorsqu’il ne procède ni de l’accomplissement d’une obligation par l’appauvri ni de son intention libérale.

En l’espèce, indépendamment de leur véracité et de l’évaluation de leur montant, Mme [Z] [G] soutient avoir effectué des travaux d’amélioration dans le logement objet du présent litige.

Elle soutient que ces travaux ont été réalisés avec l’accord du bailleur, lequel avait accepté d’en déduire le coût du montant des loyers appelées à l’avenir.

Pour le démontrer, elle produit l’attestation de Mme [H] [G], sa mère, faisant état de la proposition du mandataire des bailleurs, lors de l’état des lieux d’entrée, de :

« faire réaliser des devis […] afin d’avoir l’accord et surtout les modalités financières de ces travaux pris en charge par le propriétaire de cet appartement […] les frais seraient à avancer, que ce sera (sic) certainement déduit des futurs loyers à venir sur une période à déterminer en fonction de la somme engagée ».

Il ne ressort de cette attestation aucun engagement ferme de la part du bailleur, représenté par son mandataire, d’autoriser et de prendre en charge financièrement les travaux réalisés par le locataire, encore moins un engagement écrit, les propos cités renvoyant vers un éventuel accord futur.

Au contraire, l’exécution volontaire de ces travaux en dehors de tout accord est régie par les règles légales précitées de sorte que l’enrichissement du bailleur, si tant est qu’il soit établi, procède de l’accomplissement par l’appauvri d’une obligation légale. Il n’est pas sans cause.

En conséquence, Mme [Z] [G] n’élève aucune contestation sérieuse quant à la détermination du montant de sa dette.

Sur le montant de la dette

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales, dont l’obligation de payer le prix du bail aux termes convenus fait partie. Cette obligation résulte également de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il ressort du contrat de bail en date du 10 avril 2024 que Mme [Z] [G] doit payer un loyer d’un montant de 1 000,00 €, augmenté de charges récupérables d’un montant de 150,00 €. Le dernier loyer appelé, charges comprises, s’est élevé à la somme de 1 168,20 €.

Le bailleur produit un décompte démontrant que Mme [Z] [G] restait devoir la somme de 4 993,54 € euros à la date du 14 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus.

L’obligation n’apparaît pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur en obtienne paiement compte tenu de l’ancienneté de la dette.

En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [Z] [G] au paiement d’une somme provisionnelle de 4 993,54 €, arrêtée au 14 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus.

Sur l’acquisition des effets de clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement en suspendant les effets

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VII dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

En l’espèce, le bail conclu le 10 avril 2024 contient telle une clause résolutoire en son article VIII et un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été signifié le 19 juin 2025 pour la somme en principal de 3 513,29 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 1 août 2025.

L’obligation n’apparaît donc pas sérieusement contestable et il y a urgence à ce que le bailleur puisse reprendre possession des lieux donnés à bail.

Toutefois, Mme [Z] [G] propose de régler sa dette en 36 mois.

Il ressort des déclarations à l’audience que Mme [Z] [G] perçoit des ressources qui lui permettent d’assurer le paiement de ses charges courantes et de dégager une capacité de remboursement supplémentaire qui la place en situation de régler la dette locative. Mme [Z] [G] justifie de la reprise du paiement du loyer courant avant l’audience, ce depuis le mois d’août 2025.

Compte tenu de ces éléments, Mme [Z] [G] est autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif.

Des délais de paiement ayant été accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont ainsi suspendus pendant le cours desdits délais. Si ce plan de remboursement est respecté par Mme [Z] [G] dans le délai et selon les modalités fixées ci-après, en sus du paiement du loyer et des charges courants, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué.

Et au contraire, il convient d’attirer solennellement l’attention de Mme [Z] [G] sur le fait qu’en cas de non-paiement d’une seule échéance dans les délais en plus du loyer et des charges courants, la clause résolutoire reprendra son plein effet et dès lors que le bail sera résilié, SCI Double F pourra faire procéder à l’expulsion de Mme [Z] [G]. L’intégralité de la dette locative restant due sera immédiatement exigible. Il appartiendra par ailleurs à Mme [Z] [G], du fait de l’occupation sans droit ni titre des lieux objet du bail résilié, de payer à SCI Double F une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer et des charges qui auraient été exigibles si le bail n’avait pas été résilié, jusqu’à parfaite libération des lieux. Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles L. 433-1, L. 433-2, R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution au titre des opérations d’expulsion.

Sur les mesures de fin d’ordonnance

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront le coût du commandement de payer en date du 19 juin 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur, les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens, alors qu’il ne succombe pas dans la présente procédure. La somme de 250 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire, rendue en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

AU PRINCIPAL, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra ;

DES A PRÉSENT, VU L’URGENCE ET L’ABSENCE DE CONTESTATION SÉRIEUSE :

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 avril 2024 entre SCI Double F et Mme [Z] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 2] sont réunies à la date du 1 août 2025 ;

CONDAMNE Mme [Z] [G] à verser à SCI Double F la somme provisionnelle de 4 993,54 €, au titre des l’arriéré des loyers et des charges arrêtés au 14 janvier 2026, terme de janvier 2026 inclus ;

AUTORISE Mme [Z] [G] à s’acquitter de sa dette, savoir la somme de 4 993,54 € euros, outre le loyer et les charges courants, 35 mensualités de 138 euros chacune et une dernière mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’échelonnement sera caduc, la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible, et la clause résolutoire reprendra ses effets, et ce, 15 jours après la réception, à défaut la première présentation, d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet ;

EN CE CAS

CONDAMNE Mme [Z] [G] au paiement des loyers et charges provisionnels dus au titre du contrat de bail conclu le 10 avril 2024 entre SCI Double F et Mme [Z] [G] concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 2], sur la période courant du 01 février 2026, terme de février 2026 inclus, jusqu’à l’acquisition effective des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Mme [Z] [G] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1, L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Mme [Z] [G] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail ;

CONDAMNE Mme [Z] [G] à payer à SCI Double F l’indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter de la résiliation effective du contrat et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Mme [Z] [G] à payer à SCI Double F une somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [Z] [G] au paiement des entiers dépens de la procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE l’exécution provisoire de la présente décision.

Ainsi fait et ordonné à Bobigny le 19 février 2026.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION