TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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REFERENCES : N° RG 25/03406 – N° Portalis DB3S-W-B7J-24AN

Minute :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 2]

Représentant : M^e Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : E 1971

C/

Monsieur [N] [P]

Madame [S] [L]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

M^e Nathalie FEUGNET

Copie délivrée à :

M.[P] et Mme [L]

Le 12 Février 2026

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal judiciaire en date du 12 février 2026;

par Madame Marie DE LESSEPS, en qualité de juge des contentieux de la protection assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 08 décembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Marie DE LESSEPS, juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Perrine JAQUET, greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDEUR :

OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 2], ayant son siège social [Adresse 2]

représentée par M^e Nathalie FEUGNET, avocat au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [N] [P], demeurant [Adresse 3]

Madame [S] [L], demeurant [Adresse 3]

comparants en personne

D’AUTRE PART

EXPOSE DU LITIGE

Par bail verbal en date du 18 décembre 2015, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] a mis à disposition de M. [N] [P] et Mme [S] [L] un appartement situé [Adresse 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 30 octobre 2024, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] a fait signifier à M. [N] [P] et Mme [S] [L] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 9348,96 euros en principal, au titre des loyers et charges impayés et d’avoir à justifier de l’assurance du logement.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 21 octobre 2024, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] a saisi la caisse d’allocations familiales.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 mars 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] a fait assigner M. [N] [P] et Mme [S] [L] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

«  à titre principal, prononcer la résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges et défaut d’assurance contre les risques locatifs,

«  ordonner l’expulsion sans délai de M. [N] [P] et Mme [S] [L] ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

«  subsidiairement, condamner M. [N] [P] et Mme [S] [L] à communiquer leur assurance contre les risques locatifs, sous astreinte de 10 euros par jour de retard,

«  en tout état de cause, condamner in solidum M. [N] [P] et Mme [S] [L] au paiement des sommes suivantes :

o la somme de 12 877,28 euros au titre de la dette locative, échéance de décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 30 octobre 2024,

o une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer mensuel et des charges locatives, à compter de la résiliation du bail jusqu’à libération effective des lieux,

o la somme de 300 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile

o les dépens en ce compris le coût du commandement de payer,

«  dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.

L’assignation a été dénoncée à la préfecture de la Seine-Saint-Denis le 12 mars 2025.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 16 juin 2025 à laquelle elle a été renvoyée à l’audience du 17 novembre 2025 à laquelle elle a de nouveau était renvoyée.

À l’audience du 8 décembre 2025, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2], représenté, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 19 201,75 euros, arrêtée au 14 novembre 2025, loyer du mois de d’octobre 2025 inclus. Il est opposé à l’octroi de délais de paiement.

L’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] soutient que le non-paiement des loyers et le défaut de production d’une assurance contre les risques locatifs constitue un manquement des locataires à leurs obligations justifiant la résiliation judiciaire du bail en application des articles 1224 et suivants du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. Il ajoute que la créance de loyer est certaine, liquide et exigible, ce qui justifie la condamnation des locataires à régler l’arriéré de loyers en application de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [N] [P] et Mme [S] [L] ne contestent pas le principe de la dette. Ils indiquent que la caisse d’allocations familiales ne leur a rien versé depuis 2021 et que cette situation devrait être mise à jour. Ils indiquent également attendre la perception d’un héritage. Ils déclarent avoir repris le paiement du loyer depuis le mois de juin 2025, une note en délibéré étant exigée à ce titre, et demandent le bénéfice de délais de paiement.

Par note en délibéré du 19 décembre 2025, M. [N] [P] a transmis des échanges de courriels avec l’OPH de [Localité 2] et un document incomplet portant les mentions « Formule Eko Locata » et « Date d’effet 07/11/202 », outre un numéro de contrat n°000014686992907.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu au greffe du tribunal au jour de l’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 469 du code de procédure civile, si, après avoir comparu, l’une des parties s’abstient d’accomplir les actes de la procédure dans les délais requis, le juge statue par jugement contradictoire au vu des éléments dont il dispose.

I. Sur les demandes principales à l’encontre de M. [N] [P] et Mme [S] [L]

A. Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 12 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience initiale du 16 juin 2025.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales par l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] le 21 octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 12 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de L’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] aux fins de résiliation judiciaire du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

B. Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Aux termes des articles 1224 et 1227 du code civil, la résolution du contrat, qui résulte en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice, peut en toute hypothèse être demandée en justice.

Selon l’article 1228 du même code, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

L’article 1229 du même code dispose que la résolution prend effet soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

Il appartient au juge d’apprécier souverainement si les manquements imputés sont d’une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

Il résulte des articles 1728 du code civil, et 7a) de la loi du 6 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, que le locataire est tenu d’une obligation essentielle, qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

Selon l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

Concernant les délais de paiement, en application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, il ressort des pièces communiquées par le bailleur que la dette s’élève à 19 201,75 euros selon décompte arrêtée au 14 novembre 2025.

L’examen du décompte démontre que M. [N] [P] et Mme [S] [L] n’ont pas repris le paiement du loyer courant, malgré leurs déclarations non confirmées, aucune note en délibéré à ce titre pourtant exigée n’étant parvenue ; de plus la dette s’est considérablement aggravée depuis l’assignation et les défendeurs ne produisent pas d’assurance contre les risques locatifs, le document fourni dans le cadre du délibéré étant incomplet. Dès lors, il s’agit de manquements graves et persistants des locataires à leurs obligations qui empêchent la poursuite du contrat de bail verbal. En conséquence, il convient de prononcer la résiliation judiciaire du bail au 12 mars 2025, date de l’assignation.

Si les défendeurs demandent l’octroi de délais suspensifs de la résolution judiciaire, ils échouent à démontrer la reprise du paiement des loyers et les potentielles ressources dont ils bénéficient. Leur demande de délais de paiement sera donc rejetée.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

M. [N] [P] et Mme [S] [L] se trouvent en conséquence occupants sans droits ni titre depuis cette date, de sorte qu’il convient de prononcer leur expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

C. Sur les modalités d’expulsion

Il résulte de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution que l’expulsion d’un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux.

Ce texte dispose d’une part, que le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire, réduire ou supprimer ce délai.

D’autre part, ce délai prévu ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, l’expulsion immédiate des locataires est demandée, c’est-à-dire la suppression du délai susvisé. Or compte tenu de la situation des parties, il n’est démontré aucune circonstance particulière justifiant la suppression ou la réduction le délai de deux mois, les conditions du texte de mauvaise foi ou d’entrée illicite dans les locaux n’étant au surplus pas démontrées. Il convient de rejeter la demande.

D. Sur la demande en paiement des loyers et charges impayés

Selon l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du commandement de payer délivré le 30 octobre 2024 à personne et du décompte de la créance actualisé au 14 novembre 2025 que l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] rapporte la preuve de l’arriéré de loyers et charges impayés, au demeurant non contesté par les locataires.

En conséquence, il convient de condamner in solidum M. [N] [P] et Mme [S] [L] à payer à L’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] la somme de 19 201,75 euros, au titre des sommes dues au 14 novembre 2025 avec intérêts au taux légal à compter du présent du commandement de payer du 30 octobre 2024 sur la somme de 9 348,96 euros, de l’assignation du 12 mars 2025 sur la somme de 3528,32 euros et du présent jugement sur le surplus.

E. Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par M. [N] [P] et Mme [S] [L]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 12 mars 2025, M. [N] [P] et Mme [S] [L] sont occupants sans droit ni titre depuis cette date. Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, égale au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, et de condamner in solidum M. [N] [P] et Mme [S] [L] à son paiement à compter du 15 novembre 2025, jusqu’à la libération effective des lieux.

En effet, l’indemnité d’occupation courant du 12 mars 2025, date de la résiliation, au 14 novembre 2025, date du décompte fourni, a déjà été liquidée dans le cadre de la condamnation au paiement des arriérés de loyer et de charges.

II. Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [N] [P] et Mme [S] [L] in solidum aux dépens de l’instance comprenant les frais de signification du commandement de payer et de notification à la préfecture et de saisine de la Caisse d’allocations familiales.

Il convient également de condamner in solidum M. [N] [P] et Mme [S] [L] 0 à payer à L’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

PRONONCE la résiliation judiciaire du bail conclu le 18 décembre 2015 entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] d’une part, et M. [N] [P] et Mme [S] [L] d’autre part, concernant les locaux situés [Adresse 3], à la date du 12 mars 2025,

DEBOUTE M. [N] [P] et Mme [S] [L] de leur demande de délais de paiement suspensifs,

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de M. [N] [P] et Mme [S] [L] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

REJETTE la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution,

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par M. [N] [P] et Mme [S] [L] à compter du 12 mars 2025, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi,

CONDAMNE in solidum M. [N] [P] et Mme [S] [L] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] la somme de 19 201,75 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au 14 novembre 2025 échéance d’octobre incluse, avec intérêts au taux légal à compter, à compter du 30 octobre 2024 sur la somme de 9348,96 euros, de l’assignation du 12 mars 2025 sur la somme de 3528,32 euros et du présent jugement sur le surplus,

CONDAMNE in solidum M. [N] [P] et Mme [S] [L] à payer à L’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] l’indemnité d’occupation mensuelle à compter du 15 novembre 2025, échéance de novembre 2025, et jusqu’à complète libération des lieux, caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise, avec intérêts au taux légal à compter de l’exigibilité de chacune des échéances,

CONDAMNE in solidum M. [N] [P] et Mme [S] [L] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 2] la somme de 100 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [N] [P] et Mme [S] [L] aux dépens de l’instance, comprenant les frais de signification du commandement de payer du 30 octobre 2024,

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE