TRIBUNAL JUDICIAIRE

de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 12 JANVIER 2026

Chambre 6/Section 4

AFFAIRE: N° RG 24/12200 – N° Portalis DB3S-W-B7I-2L4W

N° de MINUTE : 26/00019

Monsieur [F] [W] [O] [K] [Z]

né le 29 mars 1988 à [Adresse 10] (GABON)

[Adresse 10]

[Adresse 10] – GABON

Madame [A] [L] [G] [S] épouse [O] [K] [Z]

née le 25 novembre 1987 à [Localité 9] (CAMEROUN)

[Adresse 10]

[Adresse 10] – GABON

Ayant pour Avocat : Maître Mario GONZALEZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0460

DEMANDEURS

C/

Monsieur [I] [U] [M]

né le 14 Décembre 1986 à [Localité 14]

[Adresse 7]

[Adresse 7]

La S.C.I. [Adresse 8]

[Adresse 8]

[Adresse 8]

Ayant pour Avocat : Maître Lucille VALLET, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : PB 197

La S.A. BNP PARIBAS

[Adresse 4]

[Adresse 4]

représentée par Maître Clément DEAN de la SELARL PUGET LEOPOLD – COUTURIER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : R 029

La S.A.S. APRIL INTERNATIONAL CARE FRANCE

[Adresse 5]

[Adresse 5]

représentée par Maître Etienne PUJOL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P 0281

Maître [P] [B], Notaire

SCP [B]- TIXERONT-LE GALL

[Adresse 6]

[Adresse 6]

[Adresse 6]

représenté par Maître Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0499

La S.A. AFI ESCA

[Adresse 3]

[Adresse 3]

non comparante

DEFENDEURS

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THIBAUD, statuant en qualité de Juge unique, conformément aux dispositions de l’article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

En présence d’auditeur de Justice : [V] [X]

DÉBATS

Audience publique du 03 Novembre 2025, à cette date, l’affaire a été mise en délibéré au 12 Janvier 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THIBAUD, assistée de Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte authentique du 27 décembre 2023, reçu par Maître [T] [H], notaire associé de la SELARL « 35 MAC MAHON NOTAIRES » avec la participation de Maître [P] [B], Monsieur [F] [O] [K] [Z] et Madame [A] [G] [S] ont acquis auprès de Monsieur [I] [U] et de la SCI [Adresse 8] les lots n°5, 6 et 39 correspondant à deux appartements à usage d’habittion et une cave au sein d’un immeuble en copropriété situé [Adresse 1].

Pour cette acquisition, les consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] ont souscrit :

— un prêt immobilier d’un montant de 307.590 € auprès de la SA BNP PARIBAS selon offre de prêt du 30 novembre 2023 acceptée le 11 décembre 2023 ;

— une assurance emprunteur auprès de la SA AFI ESCA ;

— une assurance capital décès/perte totale et irréversible d’autonomie d’un montant de 308.000€ auprès de la SAS APRIL INTERNATIONAL CARE.

Postérieurement à la vente et dans la perspective de mettre en location chacun des lots acquis, les consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] ont sollicité l’installation d’un second compteur ENEDIS pour le lot n°6, ce qui leur a été refusé le 11 mars 2024, au motif que le lot ne respecte pas la servitude de taille minimale imposée par le plan local d’urbanisme intercommunal.

Par courriers adressés en recommandé avec accusé de réception en date du 22 juillet 2024, reçus les 23 et 25 juillet 2024, les consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] ont vainement mis en demeure Monsieur [U] et la SCI [Adresse 8] d’avoir à procéder à leurs frais à la résiliation de la vente , à leur rembourser le prix de vente et à les indemniser des préjudices subis.

Selon courrier adressé en recommandé avec accusé de réception en date du 22 juillet 2024 reçu le 25 juillet 2024, les consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] ont également vainement mis en demeure Maître [B] d’avoir à leur payer la somme de 477.042 € en réparation des préjudices subis.

C’est dans ces conditions que par ordonnance en date du 2 octobre 2024, Monsieur [F] [O] [K] [Z] et Madame [A] [G] [S] ont été autorisés à assigner à jour fixe pour le 13 janvier 2025 Monsieur [I] [U], la SCI [Adresse 8], la SA BNP PARIBAS, la SAS APRIL INTERNATIONAL CARE, la SA AFI ESCA et Maître [P] [B].

Par actes de commissaire de justice en date des 21, 23 et 24 octobre 2025, Monsieur [F] [O] [K] [Z] et Madame [A] [G] [S] ont fait assigner Monsieur [I] [U], la SCI [Adresse 8], la SA BNP PARIBAS, la SAS APRIL INTERNATIONAL CARE, la SA AFI ESCA et Maître [P] [B] devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins d’obtenir notamment à titre principal l’annulation de l’acte authentique de vente reçu le 27 décembre 2023 pour dol et à titre subsidiaire la résolution de la vente intervenue le 27 décembre 2023 sur le fondement de la garantie des vices cachés.

À l’audience du 13 janvier 2025, l’affaire a été renvoyée à la mise en état.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 10 septembre 2025 et l’affaire a été renvoyée pour être plaidée à l’audience du 03 novembre 2025.

***

Aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 25 juin 2025, les consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] demandent au tribunal de :

« – annuler pour dol l’acte authentique de vente reçu le 27 décembre 2023 conclu entre Monsieur [R] [M] et la SCI [Adresse 8], vendeurs, et Monsieur [F] [W] [O] [K] [Z] et Madame [A] [L] [G] [S], acquéreurs, ayant pour objet les lots n°5, 6 et 39 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 1] ;

— à défaut, prononcer la résolution pour vices cachés de l’acte authentique de vente reçu le 27 décembre 2023 conclu entre Monsieur [R] [M] et la SCI [Adresse 8], vendeurs, et Monsieur [F] [W] [O] [K] [Z] et Madame [A] [L] [G] [S], acquéreurs, ayant pour objet les lots n°5, 6 et 39 dépendant de l’immeuble sis [Adresse 1] ;

En conséquence,

— condamner solidairement, et à défaut in solidum, Monsieur [R] [U] [M] et la SCI [Adresse 8] à restituer l’intégralité du prix de vente, soit la somme de 260.000,00 € (DEUX CENT SOIXANTE MILLE EUROS), avec intérêt de retard au taux légal à compter du 22 juillet 2024, date de la mise en demeure, et capitalisation de ces intérêts par année entière dans les conditions prévues par l’article 1343-2 du Code civil ;

— en cas d’insolvabilité de Monsieur [R] [U] [M] et/ou de la SCI [Adresse 8], condamner en garantie Maître [P] [B] en sa qualité de notaire, à payer en lieu et place de Monsieur [R] [U] [M] et de la SCI [Adresse 8] l’intégralité du prix de vente ;

— juger que Monsieur [F] [W] [O] [K] [Z] et Madame [A] [L] [G] [S] ne restitueront les biens vendus qu’après remboursement de l’intégralité du prix de vente ;

— annuler le contrat de prêt n°30004005670006047111229 souscrit auprès de la BNP PARISBAS à hauteur de 307.590,00 € en date du 11 décembre 2023 ;

— annuler la police d’assurance-vie souscrite auprès de la société AFI ESCA sous le n°8220-1-20 092 le 18 septembre 2023 ;

— annuler le contrat de prévoyance souscrit auprès de la société APRIL INTERNATIONAL CARE FRANCE sous le n° APA6000263416 le 5 octobre 2023 ;

— ordonner la compensation entre la restitution du prêt de 307.590,00 € à la BNP PARISBAS et le remboursement des intérêts, amortissements et autres frais versés par Monsieur [F] [W] [O] [K] [Z] et Madame [A] [L] [G] [S], soit au 25 avril 2025 la somme de 45.349,74 € (sauf à parfaire) ;

— condamner la société AFI ESCA au remboursement des frais et cotisations versées depuis la prise d’effet de la police d’assurance n°8220-1-20-092, soit au 5 septembre 2024 la somme de 611,00 € (sauf à parfaire) ;

— condamner la société APRIL INTERNATIONAL CARE FRANCE au remboursement des frais et cotisations versées depuis la prise d’effet de la police d’assurance n° APA6000263416, soit au 5 septembre 2024 la somme de 1.356,00 € (sauf à parfaire) ;

— condamner solidairement et, à défaut, in solidum Monsieur [R] [U] [M], la SCI [Adresse 8] et Maître [P] [B] au paiement de la somme de 143.944,35 € (CENT QUARANTE TROIS MILLE NEUF CENT QUARANTE QUATRE EUROS ET TRENTE CINQ CENTIMES), sauf à parfaire, à titre de dommages et intérêts en réparation des préjudices subis ;

— Ordonner la publication du jugement à intervenir au Service de la publicité foncière territorialement compétent;

En tout état de cause,

— condamner solidairement et, à défaut, in solidum Monsieur [R] [U] [M], la SCI [Adresse 8] et Maître [P] [B] à payer à Monsieur [F] [W] [O] [K] [Z] et Madame [A] [L] [G] [S] la somme de 5.000,00 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de M^e Mario Gonzalez, avocat au barreau de Paris, [Adresse 2], par application de l’article 699 du Code de procédure civile. »

***

Dans leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 avril 2025, Monsieur [U] et la SCI [Adresse 8] demandent au tribunal de :

« A titre principal,

REJETER l’intégralité des demandes formulées à l’encontre de Monsieur [U] et la SCI [Adresse 8],

A titre subsidiaire,

CONDAMNER Maître [P] [B] à garantir l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à l’encontre de Monsieur [U] et la SCI [Adresse 8],

En tout état de cause,

CONDAMNER les demandeurs Maître [P] [B] à verser à Monsieur [U] et la SCI [Adresse 8] à leur verser la somme de 3.000€ en application de l’article 700 du Code de procédure civile. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 27 mai 2025, Maître [B] demande au tribunal de :

« DEBOUTER Monsieur [F] [O] [K] [Z] et Madame [A] [G] [S] épouse [O] [K] [Z] de l’intégralité de leurs demandes dirigées à l’encontre de Maître [P] [B], notaire.

JUGER que Monsieur [F] [O] [K] [Z] et Madame [A] [G] [S] épouse [O] [K] [Z] d’un préjudice certain, réel et actuel, ayant un lien de causalité directe avec les manquements reprochés à Maître [P] [B].

DEBOUTER Monsieur [F] [O] [K] [Z] et Madame [A] [G] [S] épouse [O] [K] [Z] de leurs demandes tendant à voir condamner Maître [P] [B] à garantir la restitution du prix de vente, c’est-à-dire à payer en lieu et place de Monsieur [R] [U] [M] et de la SCI [Adresse 8] l’intégralité du prix de vente ».

DEBOUTER Monsieur [F] [O] [K] [Z] et Madame [A] [G] [S] épouse [O] [K] [Z] de toutes leurs demandes de dommages et intérêts dirigées à l’encontre de Maître [P] [B], notaire.

DEBOUTER Monsieur [F] [O] [K] [Z] et Madame [A] [G] [S] épouse [O] [K] [Z] de leurs demandes au titre des frais irrépétibles et dépens dirigées à l’encontre de Maître [P] [B].

DEBOUTER Monsieur [I] [U] [M] et la SCI [Adresse 8], de leur demande de condamnation de Maître [P] [B], notaire, à les garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à leur encontre,

DEBOUTER Monsieur [I] [U] [M] et la SCI [Adresse 8], de leur demande de condamnation de Maître [P] [B], notaire, à leur payer la somme de 3.000 € au titre des frais irrépétibles

DEBOUTER BNP PARIBAS de toutes ses demandes dirigées à l’encontre de Maître [P] [B], notaire, tant principale que subsidiaire.

CONDAMNER Monsieur [F] [O] [K] [Z] et Madame [A] [G] [S] épouse [O] [K] [Z] à garantir Maître [B] de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre au titre du remboursement du prêt.

CONDAMNER Monsieur [I] [U] [M] et la SCI [Adresse 8], in solidum, à garantir Maître [P] [B], notaire, de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre, au profit des époux [O] au titre de la restitution du prix de vente, à titre de dommages et intérêts et au titre de l’article 700 du CPC et des dépens.

CONDAMNER Monsieur [I] [U] [M] et la SCI [Adresse 8], in solidum, à garantir Maître [P] [B], notaire, de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre à titre de dommages et intérêts au profit de BNP PARIBAS.

CONDAMNER Monsieur [I] [U] [M] et la SCI [Adresse 8], in solidum, ainsi que tous succombants in solidum, à payer à Maître [P] [B], notaire, la somme de 4.000 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

JUGER n’y avoir lieu d’assortir la décision à intervenir de l’exécution provisoire et REJETER toute demande à ce titre. »

***

Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 26 mai 2025, la SA BNP PARIBAS demande au tribunal de :

« Donner le cas échéant acte à BNP PARIBAS de ce qu’elle s’en rapporte à justice sur les demandes de nullité et/ou de résolution du contrat de vente ainsi que sur les demandes indemnitaires formées par les consorts [O]-[G] à l’encontre de M. [U] [M], de la SCI [Adresse 8] et de Me [B]

Toutefois et en cas d’annulation et/ou de résolution du contrat de vente et, partant, du contrat de prêt consenti par BNP PARIBAS :

— Condamner les consorts [O]-[G] à payer à BNP PARIBAS la somme de 307.590,00€, somme de laquelle il conviendra de déduire les versements effectués par eux – sommes qui seront actualisées au moment du jugement à intervenir – et ordonner la compensation sur le fondement des dispositions des articles 1347 et suivants du Code civil ;

— Condamner M. [U] et/ou la SCI [Adresse 8] et/ou Me [B], par la faute duquel ou desquels la résolution et/ou l’annulation du contrat de vente et, partant, du contrat de prêt, serait prononcée à garantir les consorts [O]-[G] de toutes les sommes qu’ils pourraient devoir à BNP PARIBAS

— Condamner M. [U] et/ou la SCI [Adresse 8] et/ou Me [B], par la faute duquel ou desquels la résolution et/ou l’annulation du contrat de vente et, partant, du contrat de prêt, serait prononcée à payer à BNP PARIBAS le montant des intérêts et frais dont elle aura été privée, soit la somme de 157.033,71 €

— Subsidiairement et s’il devait être considéré que le préjudice de BNP PARIBAS ne peut consister qu’en une perte de chance de voir rembourser le prêt jusqu’à son terme, condamner M. [U] et/ou la SCI [Adresse 8] et/ou Me [B], par la faute duquel ou desquels la résolution et/ou l’annulation du contrat de vente et, partant, du contrat de prêt, serait prononcée à payer à BNP PARIBAS la somme de 141.330,34 € (90 % de 157.033,71 €)

Rejeter toutes demandes, moyens, fins ou conclusions contraires

Condamner tous succombants au paiement de la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens. »

***

Assignée par remise à étude, la SA AFI ESCA n’a pas constitué avocat.

La SAS APRIL INTERNATIONAL CARE FRANCE a constitué avocat, mais n’a fait parvenir aucunes conclusions.

Pour un plus ample exposé des moyens développés par les parties, il sera renvoyé à la lecture des conclusions précitées, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

La décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire

Aux termes de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal ne doit statuer que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Or ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile les demandes des parties tendant à voir « constater », « dire », « juger » ou « donner acte », en ce que, hors les cas prévus par la loi, elles ne sont pas susceptibles d’emporter de conséquences juridiques, mais constituent en réalité des moyens ou arguments, de sorte que le tribunal n’y répondra qu’à la condition qu’ils viennent au soutien de la prétention formulée dans le dispositif des conclusions et, en tout état de cause, pas dans son dispositif mais dans ses motifs, sauf à statuer sur les demandes des parties tendant à « dire et juger » lorsqu’elles constituent un élément substantiel et de fond susceptible de constituer une prétention (2ème Civ., 13 avril 2023, pourvoi n° 21-21.463).

Sur la fin de non-recevoir

Il est un principe selon lequel nul ne plaide par procureur.

Aux termes de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En l’espèce, la SA BNP PARIBAS forme une demande tendant à ce que les autres défendeurs garantissent les consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] de toutes les sommes qu’ils pourraient devoir à BNP PARIBAS.

Cette demande n’étant pas formée au profit de la SA BNP PARIBAS il convient de la déclarer irrecevable.

Sur les demandes principales des consorts [O] [K] [Z]-[G] [S]

Sur la demande d’annulation de la vente intervenue le 27 décembre 2023

— sur l’existence d’une réticence dolosive

L’article 1137 du code civil prévoit que le dol est le fait pour un contractant d’obtenir le consentement de l’autre par des manœuvres ou des mensonges.

Ce même article dispose, en outre, que constitue également un dol la dissimulation intentionnelle par l’un des contractants d’une information dont il sait le caractère déterminant pour l’autre partie.

Il en résulte que trois conditions doivent être réunies pour retenir une réticence dolosive : le défaut d’information de la victime, l’intention dolosive de l’auteur de la réticence et le caractère déterminant de la réticence.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats, en particulier le courriel adressé le 28 mars 2024 par la direction de l’urbanisme réglementaire de l’établissement public de [Localité 11] commune à Madame [G], le courrier adressé le 12 janvier 2023 par la Mairie de [Localité 13] à Maître [B] et les échanges de courriels entre Monsieur [I] [U], Maître [B] et la chargée des infractions à l’urbanisme Madame [J] [C] entre le 25 février 2022 et le 20 mars 2022 (pièce n°3 de Maître [B]), que préalablement à la vente litigieuse :

— une demande d’ajout d’un compteur électrique pour le lot n°6 avait déjà été effectuée en février 2022 et refusée, car ne respectant pas la servitude de taille minimale des logements imposée par le PLUI ;

— une première déclaration d’intention d’aliéner avait été reçue par l’établissement territorial public de [Localité 11] commune le 14 novembre 2022 pour la vente des lots n° 5 et 6 à Madame [Y] [N] ;

— l’établissement territorial public [Localité 11] commune a informé Monsieur [I] [U] que les lots n°5 et 6 ont été réunis et bénéficient d’ores et déjà d’un raccordement électrique, mais qu’ils ne peuvent être à nouveau divisés pour créer deux logements qui seraient alors d’une taille inférieure à celle minimale requise par le PLUi, de sorte qu’un raccordement électrique supplémentaire est refusé ;

— le 12 janvier 2023 l’établissement territorial public [Localité 11] commune a informé Maître [B] de l’existence d’une infraction au code de l’urbanisme, de l’établissement d’un procès-verbal d’infraction à l’urbanisme et lui a demandé d’une part, de porter à la connaissance de l’acquéreur cette situation et ses conséquences éventuelles, d’autre part, d’inviter le propriétaire actuel à régulariser la situation ;

— la vente avec Madame [Y] [N] n’a pas aboutie.

Or, l’acte authentique de vente conclu le 27 décembre 2023 entre Monsieur [I] [U], la SCI [Adresse 8] d’une part, les consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] d’autre part, désigne les biens objets de la vente comme suit :

«  Lot numéro cinq (5)

Dans le bâtiment A, au premier étage, porte face gauche :

— une salle de séjour et une chambre sur avenue.

Ce lot communique avec le lot 6 du niveau.

Droit à l’usage des water-closets entre le premier et le deuxième étage. (…)

Lot numéro six (6)

Dans les bâtiment A, au premier étage, porte gauche, logement comprenant :

— deux chambres sur cour

— cabinet de toilette,

Ce lot communique avec le lot 5 du niveau.

Droit à l’usage des water-closets entre le premier et le deuxième étage.

(…)

Il résulte du titre de propriété du vendeur ce qui suit littéralement relaté :

« Etant ici précisé par le vendeur que la désignation actuelle des lots numéros 5 et 6 réunis est la suivante : entrée, séjour, cuisine séparée, salle de douche, water-closets séparés, chambre. »

Le VENDEUR déclare cependant que :

— suite à des travaux réalisés par ses soins en décembre 2022, chacun des lots 5 et 6 ont été réaménagés en leur état d’origine, pour former désormais deux unités distinctes, chacune équipées d’un espace cuisine et d’une salle d’eau avec wc. (…)

Le VENDEUR rappelle ici que les travaux d’aménagement réalisés dans le lot 6, et notamment la pose d’une porte palière nécessité par l’individualisation des deux lots, précédemment réunis, ont été approuvés en assemblée générale des copropriétaires réunie le 4 novembre 2020. »

En revanche l’acte authentique ne mentionne pas que l’installation d’un second compteur électrique pour le lot n°6 a d’ores et déjà été refusé et que la division des lots n°5 et 6 en deux appartements distincts est contraire au PLUI, alors que cette information était en possession tant de Monsieur [I] [U], que de la SCI 4 JULES MASSENET, son gérant Monsieur [R] [U] et Monsieur [I] [U] ayant été en copie du mail de l’établissement territorial public [Localité 11] du 16 mars 2022 et Monsieur [I] [U] ayant échangé plusieurs mails avec l’établissement territorial public [Localité 11] commune entre le 25 février 2022 et le 16 mars 2022 sur la question.

Monsieur [I] [U] et la SCI [Adresse 8] estiment que les consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] étaient informés de la situation dans la mesure où préalablement à l’acte authentique du 27 décembre 2023, un compromis vente avait été conclu par acte sous seing privé aux termes duquel il était indiqué que : « Les vendeurs déclarent avoir informés les ACQUEREURS à travers leur représentant M. [D] [E] de l’agence EFFICITY, que les lots 5 et 6 sont alimentés par un même compteur principal situé dans le numéro 5.

Les ACQUEREURS déclarent en avoir parfaitement connaissance, en faire leur affaire personnelle et donc vouloir acquérir les biens sans aucun recours contre les VENDEURS. ».

Toutefois, ce dont les consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] se plaignent ce n’est pas qu’on leur ait dissimulé l’existence d’un seul compteur électrique pour deux lots, mais que les lots n°5 et 6 ne pouvaient plus constituer deux appartements distincts sans être en infraction avec le PLUi, ce qui empêche tant l’installation d’un second compteur électrique que la location des deux lots de manière distincte.

Monsieur [I] [U] et la SCI [Adresse 8] considèrent que faute de produire le procès-verbal d’infraction à l’urbanisme et la preuve de sa notification, l’existence de ce procès-verbal n’est pas démontrée.

Néanmoins, le service de l’établissement territorial public [Localité 11] commune, en charge d’établir ce type de procès-verbaux, indique expressément aux termes de plusieurs mails dont les consorts [U] ont eu connaissance, notamment parce qu’ils en étaient destinataires ainsi qu’aux termes de son courrier du 12 janvier 2023 adressé à Maître [B], que ce procès-verbal a été dressé et communiqué au parquet pour d’éventuelles suites pénales à donner.

Au demeurant, peu importe que la division des lots n°5 et 6 ait donné lieu à l’établissement d’un procès-verbal d’infraction d’urbanisme ou non, le non-respect de la servitude de taille minimale des logements imposée par le PLUI et par suite l’impossibilité d’installer un second compteur électrique, donc de louer distinctement les deux appartements, est établie.

Par ailleurs, Monsieur [I] [U] et la SCI [Adresse 8] ne pouvaient ignorer que les consorts [O] [K] [Z]-[G] [S], domiciliés à l’étranger, effectuaient cette acquisition immobilière à des fins d’investissement locatif et qu’ils achetaient deux appartements distincts pour les louer distinctement.

Il s’ensuit que Monsieur [I] [U] et la SCI [Adresse 8] ne pouvaient pas non plus ignorer que la connaissance par les acquéreurs de cette non-conformité au PLUi et de ses conséquences, à savoir l’impossibilité d’installer un deuxième compteur électrique et donc de louer distinctement les deux appartements, les feraient soit renoncer à leur achat, soit réclamer une réduction substantielle du prix de vente. C’est donc intentionnellement que Monsieur [I] [U] et la SCI [Adresse 8] ont dissimulé une information importante aux consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] afin de les déterminer à consentir à la vente.

Ainsi, en ne faisant aucune mention aux consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] de ce que la division des lots 5 et 6 en deux appartements était contraire au PLUi, ce dont ils étaient pourtant informés, Monsieur [I] [U] et la SCI [Adresse 8] ont commis une réticence dolosive.

En conséquence, la vente conclue le 27 décembre 2023 sera annulée pour dol.

— sur les conséquences de la nullité du contrat de vente

En application de l’article 1178 du code civil, le contrat annulé est censé n’avoir jamais existé. Les prestations exécutées donnent lieu à restitution dans les conditions prévues aux articles 1352 à 1352-9.

Indépendamment de l’annulation du contrat, la partie lésée peut demander réparation du dommage subi dans les conditions du droit commun de la responsabilité extracontractuelle.

En l’espèce, il résulte de l’acte authentique de vente du 27 décembre 2023 annulé que la SCI [Adresse 8] a vendu les lots n°5 et 39 moyennant la somme de 148.183 € et que Monsieur [I] [U] a vendu le lot n°6 moyennant la somme de 111.817€.

Il est également établi que les consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] ont effectivement payé ces sommes, de sorte que l’acte authentique du 27 décembre 2023 étant annulé, ils sont fondés à en obtenir restitution.

En conséquence, le prix de vente des lots n°5 et 39, soit la somme de 148.183 €, sera restitué aux consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] par la SCI [Adresse 8] et le prix de vente du lot n°6 soit la somme de 111.817 €, sera restituée aux consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] par Monsieur [I] [U].

Ces sommes ne sont dues qu’à compter du prononcé de la nullité de la vente, ce dont il résulte que les intérêts de retard courront au taux légal à compter de la présente décision.

En outre, la capitalisation est de droit quand elle est sollicitée, ce qui est le cas en l’espèce, de sorte qu’elle sera ordonnée et s’appliquera dans les conditions prévues à l’article 1343-2 du code civil.

Les consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] devront par ailleurs restituer à la SCI [Adresse 8] les lots n°5 et 39 et à Monsieur [I] [U] le lot n°6 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1]. Cette obligation est la conséquence de l’annulation de l’acte de vente, laquelle, étant prononcée à la date du présent jugement, impose aux consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] de restituer les biens dont ils ne sont plus propriétaires à cette date.

Sur la demande de nullité du contrat de prêt immobilier souscrit auprès de la SA BNP PARIBAS

Selon l’article L 313-36 du code de la consommation, l’offre est toujours acceptée sous la condition résolutoire de la non-conclusion, dans un délai de quatre mois à compter de son acceptation, du contrat pour lequel le prêt est demandé.

En application de ce texte, l’annulation de la vente d’immeuble entraîne, en raison de son effet rétroactif, l’annulation de plein droit du contrat de prêt ayant servi à l’acquisition.

En outre, aux termes de l’article 1347 du code civil précise que la compensation, qui est l’extinction simultanée d’obligations réciproques entre deux personnes, s’opère, sous réserve d’être invoquée, à due concurrence, à la date où ses conditions se trouvent réunies.

En l’espèce, la nullité de la vente conclue le 27 décembre 2023 entraîne de plein droit celle du prêt immobilier contracté par les demandeurs auprès de la SA BNP PARIBAS, avec restitution du capital restant dû par les consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] à la banque, et restitution des intérêts et de tous les frais divers déjà versés, par la banque aux consorts [O] [K] [Z]-[G] [S], les deux sommes étant de plein droit en compensation et étant assorties des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Ces sommes devant être évaluées au jour de l’annulation du prêt, il n’y a pas lieu de les chiffrer à ce stade, sans préjudice de la possibilité de saisir le juge compétent en cas de difficulté d’exécution.

Sur la demande de nullité de la police d’assurance souscrite auprès de la SA AFI ESCA et de la police d’assurance souscrite auprès de la SAS APRIL INTERNATIONAL CARE FRANCE

Les consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] devant être replacés dans la situation qui eût été la leur s’ils n’avaient pas contracté et que tel ne serait pas le cas s’il devait être considéré qu’ils étaient débiteurs de sommes au titre du contrat d’assurance n°8220 1 20 0922 souscrit le 18 septembre 2023 auprès de la SA AFI ESCA en garantie du prêt dépendant d’un ensemble contractuel rétroactivement dépourvu d’effet.

La SA AFI ESCA et la SAS APRIL INTERNATIONAL CARE FRANCE n’ont fait valoir aucune contestation.

Dès lors, il y a lieu d’annuler également ces deux contrats et de condamner la SA AFI ESCA à restituer aux consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] les frais et cotisation versés depuis le 18 septembre 2023 ainsi que de condamner la SAS APRIL INTERNATIONAL CARE FRANCE à restituer aux consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] les frais et cotisation versés depuis le 05 octobre 2023.

Ces sommes devant être évaluées au jour de l’annulation du prêt, il n’y a pas lieu de les chiffrer à ce stade, sans préjudice de la possibilité de saisir le juge compétent en cas de difficulté d’exécution.

Sur la responsabilité du notaire Maître [P] [B]

— sur l’existence d’une faute

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer.

En application de ce texte, le notaire peut voir engager sa responsabilité de nature délictuelle lorsqu’il est établi qu’il a enfreint une obligation d’origine statutaire ou légale, tenant à sa seule qualité d’officier public, tel que la méconnaissance de ses obligations liées à ses deux missions fondamentales, l’authentification et l’efficacité des actes qu’il instrumente, et le devoir, complémentaire, d’information et de conseil.

Cela a également été jugé pour le notaire appelé à participer à l’acte établi par un autre notaire instrumentaire.

L’intervention d’un autre notaire à un acte est prévue par le Règlement des notaires :

Le concours est l’intervention d’un notaire ou de plusieurs notaires, appelé(s) à la réception d’un acte dont la minute est attribuée à un autre notaire en vertu des dispositions du règlement applicable.

La participation est l’intervention d’un notaire ou de plusieurs notaires à l’établissement d’un acte qu’il(s) ne reçoit(vent) pas.

Le notaire attributaire de la minute est dit « notaire instrumentaire ». Il est nommé le premier dans le préambule de l’acte.

Le ou les notaire(s) admis à concourir est ou sont dit(s) « notaire en concours ». Il(s) est ou sont nommé(s) ainsi dans le préambule de l’acte qu’il(s) paraphe(nt) le cas échéant, et signe(nt).

Le ou les notaires admis à participer est ou sont dits « notaire(s) en participation ».

(Règlement National – Règlement Inter-Cour des Notaires, JO du 29 juillet 2011, Chapitre IV, art.36, p.21).

Ainsi, le notaire en participation comme en l’espèce Maître [P] [B] ayant assisté les vendeurs lors de la signature de l’acte authentique de vente, est tenu d’éclairer les parties et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée, sur la portée et les effets ainsi que sur les risques des actes auxquels il est requis de donner la forme authentique .

Il incombe au notaire de rapporter la preuve de l’exécution de son devoir de conseil.

En l’espèce, l’acte authentique de vente du 27 décembre 2023 annulé par la présente décision, a été reçu par Maître [T] [H] avec la participation de Maître [P] [B], ayant assisté les vendeurs, de sorte que ce dernier était tenu d’éclairer toutes les parties à l’acte, y compris les consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] et d’appeler leur attention, de manière complète et circonstanciée sur la portée et les effets ainsi que sur les risques de l’acte authentique de vente auquel il participait.

Or, il résulte des pièces versées aux débats, en particulier le courriel adressé le 28 mars 2024 par la direction de l’urbanisme réglementaire de l’établissement public de [Localité 11] commune à Madame [G], le courrier adressé le 12 janvier 2023 par la Mairie de [Localité 13] à Maître [B] et les échanges de courriels entre Monsieur [I] [U], Maître [B] et la chargée des infractions à l’urbanisme Madame [J] [C] entre le 25 février 2022 et le 20 mars 2022 (pièce n°3 de Maître [B]), que préalablement à la vente annulée :

— une demande d’ajout d’un compteur électrique pour le lot n°6 avait déjà été effectuée en février 2022 et refusée, car ne respectant pas la servitude de taille minimale des logements imposée par le PLUI ;

— une première déclaration d’intention d’aliéner avait été reçue par l’établissement territorial public de [Localité 11] commune le 14 novembre 2022 pour la vente des lots n° 5 et 6 à Madame [Y] [N] ;

— l’établissement territorial public [Localité 11] commune avait informé Monsieur [I] [U] que les lots n°5 et 6 avaient été réunis et bénéficiaient d’ores et déjà d’un raccordement électrique, mais qu’ils ne pouvaient être à nouveau divisés pour créer deux logements, car ces derniers seraient alors d’une taille inférieure à celle minimale requise par le PLUi, de sorte qu’un raccordement électrique supplémentaire lui était refusé ;

— ces échanges de courriel ont été transmis à Maître [B] ;

— le 12 janvier 2023 l’établissement territorial public [Localité 11] commune a informé Maître [B] de l’existence d’une infraction au code de l’urbanisme, de l’établissement d’un procès-verbal d’infraction à l’urbanisme et lui a demandé d’une part, de porter à la connaissance de l’acquéreur cette situation et ses conséquences éventuelles, d’autre part, d’inviter le propriétaire actuel à régulariser la situation ;

— la vente avec Madame [Y] [N] n’a pas aboutie.

Maître [B] était donc parfaitement informé, préalablement à la vente du 27 décembre 2023, de ce que la division des lots 5 et 6 en deux appartements était contraire au PLUi, pour être en infraction avec la servitude de taille minimale des logements prévue au PLUi, de sorte qu’un second compteur d’électricité ne pouvait être installé dans le second lot pour l’individualiser et que par suite ces deux lots ne pouvaient être vendus comme deux appartements à usage d’habitation distincts.

Pourtant l’acte authentique de vente du 27 décembre 2023 ne mentionne pas que l’installation d’un second compteur électrique pour le lot n°6 a d’ores et déjà été refusé et que la division des lots n°5 et 6 en deux appartements distincts est contraire au PLUI.

Maître [B] ne démontre pas avoir, à l’occasion de cette vente, averti aucune des parties relativement à cette situation et aux conséquences susceptibles d’en découler tant pour la SCI [Adresse 8] et Monsieur [I] [U] d’une part, que pour les consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] d’autre part.

Dès lors, il est suffisamment établi que Maître [B] a manqué à son devoir de conseil et il engage sa responsabilité à l’égard des [O] [K] [Z]-[G] [S] à ce titre.

— sur la condamnation du notaire à garantir la restitution du prix de vente

La restitution de la partie du prix à laquelle un contractant est condamné ne constitue pas par elle-même un préjudice indemnisable permettant une action en garantie, sauf en cas d’insolvabilité démontrée du vendeur (3ème civ. 18 février 2016 pourvoi n°15-12.719, Bull. 2016 III, n°30).

En l’espèce, il n’est pas démontré que la SCI [Adresse 8] ou Monsieur [I] [U] sont insolvables, aucune pièce versée aux débats ne se rapportant à la situation financière de l’un comme de l’autre et il n’est ni allégué, ni justifié de ce qu’ils bénéficieraient d’une procédure collective, de sorte que les consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] seront déboutés de leur demande à ce titre.

Sur les demandes indemnitaires

En tant que délit civil, le dol ouvre à la victime une action en réparation du préjudice subi, les demandeurs sont dès lors fondés à réclamer des dommages et intérêts si l’annulation laisse subsister des préjudices.

Les condamnations prononcées au titre du remboursement des charges de copropriété, du coût de l’assurance et des taxes foncières acquittés par l’acquéreur, ne constituent pas des restitutions consécutives à l’annulation du contrat de vente, mais présentent un caractère indemnitaire (voir en ce sens 1ère civ. 1er février 2023 pourvoi n°21-19.047 ; 3ème civ. 12 octobre 2022 pourvoi n°20-22.911),

Les consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] réclament le paiement des sommes suivantes :

—  2.917,27 € au titre du compte prorata ;

—  19.800 € au titre des frais d’acte de vente ;

—  21.983 € au titre des honoraires de la société MRZ ;

—  3.900 € au titre des honoraires de la société 2M CONSEIL ;

—  35.486 € au titre des travaux réalisés dans les lots n°5 et 6 par la société MILLORD ;

—  5.000 € au titre des honoraires de la société S2C société de courtage ;

—  6.608,08 € au titre des charges de copropriété ;

—  22.080 € au titre de la perte de loyers ;

—  1.170 € au titre de la taxe foncière ;

—  25.000 € au titre de leur préjudice moral.

S’agissant du compte prorata, les consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] justifient avoir versé à la SCI [Adresse 8] la somme de 1.740,57 € relativement à la taxe foncière de l’année 2023 et aux différentes charges de copropriété de l’année 2023 pour les lots n°5 et 39 et avoir versé à Monsieur [I] [U] la somme de 1.176,70 € relativement à la taxe foncière de l’année 2023 et aux différentes charges de copropriété de l’année 2023 pour le lot n°6, de sorte que d’une part, la SCI [Adresse 8] et Maître [B] seront condamnés in solidum à leur rembourser la somme de 1.740,57 € et d’autre part, Monsieur [I] [U] et Maître [B] seront condamnés à leur rembourser la somme de 1.176,70 €.

S’agissant des frais d’acte de vente, dans la mesure où l’annulation de la vente entraîne leur restitution par l’administration dans les conditions définies par la loi fiscale, les consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] seront déboutés de leur demande à ce titre.

S’agissant des honoraires de la société MRZ, les consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] ne justifient pas avoir effectivement versé à la société MRZ la somme de 21.983 € d’honoraires au titre du mandat de recherche d’un bien immobilier et de la présentation des biens objet de l’acte authentique annulé, ce d’autant que ni le compromis de vente, ni l’acte authentique annulé ne mentionne l’intervention de la société MRZ, ils seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

S’agissant des honoraires de la société 2M CONSEIL, les consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] ne justifient ni de l’existence d’un contrat ou d’un mandat avec cette société, ni du paiement de la somme de 3.900 € d’honoraires relativement aux biens objet de l’acte authentique annulé, ce d’autant que ni le compromis de vente, ni l’acte authentique annulé ne mentionne l’intervention de la société 2M CONSEIL, ils seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

S’agissant des travaux réalisés dans les lots n°5 et 6 par la société MILLORD, les consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] ne justifient ni du paiement effectif de la somme de 35.486 € à la société MILLORD pour des travaux d’embellissement des lots n°5 et 6, ni de la réalité de ces travaux, à cet égard un simple devis et une facture sont insuffisants, alors que les biens immobiliers litigieux sont décrits comme refait à neuf, tant aux termes de l’annonce immobilière que dans l’acte authentique de vente annulé.

S’agissant des honoraires de la société S2C, les consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] justifient de l’intervention et du paiement de la somme de 5000 € à la société S2C pour la recherche d’un financement aux fins d’acquisition des biens immobiliers objets de l’acte authentique annulé, de sorte que la SCI [Adresse 8], Monsieur [I] [U] et Maître [B] seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 5.000 € à ce titre.

S’agissant des charges de copropriété, les consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] justifient d’avoir payé au titre des charges de copropriété la somme de 6.608,08 €, sans fournir de précision quant aux charges appelées et réglées au titre des lots n°5 et 39 de celles appelées et réglées au titre du lot n°6.

Selon les pièces versées aux débats, le lot n°6 correspond à 25/1000èmes des parties communes générales et les lots n°5 et 39 à 33 et 4/1000èmes des parties communes générales, de sorte qu’il y a lieu d’une part, de condamner in solidum la SCI [Adresse 8] et Maître [B] à payer aux consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] la somme de 3.943,53 € ((6.608,08 €/62) x 37) et d’autre part, de condamner in solidum Monsieur [I] [U] et Maître [B] à payer aux consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] la somme de 2.664, 55 € ((6.608,08 €/62) x 25).

S’agissant de la perte de loyer, les consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] ne démontrent pas avoir subi une perte de loyer dans la mesure où les deux appartements n’étaient pas loués lorsqu’ils les ont acquis et qu’ils ne l’ont pas été ensuite. En outre, ils ne démontrent pas non plus une perte de chance de pouvoir louer dans la mesure où ces deux appartements n’auraient jamais pu l’être en l’état du PLUi .

L’arrêt auquel les consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] se réfèrent pour réclamer l’indemnisation d’une perte de loyer est relative à une perte de chance de ne pas contracter dans un litige où la nullité de l’acte de vente n’était pas demandée, de sorte qu’elle n’est pas transposable au cas d’espèce.

Au demeurant, la réticence dolosive de la SCI [Adresse 8] et de Monsieur [I] [U] n’a pas provoqué l’impossibilité de louer les deux appartements, c’est le PLUi qui empêche la location de ces deux lots en deux appartements.

Dès lors, les consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] seront déboutés de leur demande à ce titre.

S’agissant de la taxe foncière, outre le fait que la taxe foncière 2023 a été payée au prorata temporis directement au notaire au moment de la vente et que ce préjudice a d’ores et déjà donné lieu à condamnation, les consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] ne produisent aucun document permettant d’établir que l’administration fiscale leur a réclamé le paiement de la taxe foncière pour l’année 2024 pour les lots n°5 et 39, ni pour le lot n°6, ni qu’ils s’en sont acquitté, ils seront donc déboutés de leur demande à ce titre.

S’agissant de leur préjudice moral, la déloyauté dont ont fait preuve la SCI [Adresse 8], Monsieur [I] [U] et Maître [B] sont à l’origine de l’anxiété causée aux demandeurs tenus de rembourser leur prêt immobilier sans pouvoir mettre en location les biens pourtant acquis à cet effet ainsi que des tracas liés à la nécessité d’engager une procédure judiciaire pour faire valoir leurs droits alors qu’ils sont domiciliés à l’étranger, justifie l’allocation d’une somme de 5.000 € en réparation de leur préjudice moral.

Ces sommes ne sont dues qu’à compter du prononcé de la nullité de la vente, ce dont il résulte que les intérêts de retard courront au taux légal à compter de la présente décision.

Sur les demandes reconventionnelles de la SA BNP PARIBAS

L’article 1240 du code civil dispose que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il ressort de ce qui précède que la nullité de la vente, donc celle consécutive du prêt, est imputable à la faute dolosive de la SCI [Adresse 8] et de Monsieur [I] [U] ainsi qu’au manquement de Maître [B] à son devoir de conseil, de sorte que la SA BNP PARIBAS est fondée à réclamer réparation de son préjudice à l’encontre de ces derniers.

A ce titre, la banque a perdu le bénéfice des intérêts échus jusqu’à l’annulation du crédit, et a perdu une chance de percevoir les intérêts à échoir au-delà de ladite annulation, cette perte de chance appelant nécessairement une réparation partielle, en fonction de l’aléa sur le fait que le prêt serait allé à son terme ; il n’y a en revanche pas lieu d’intégrer l’indemnité de remboursement anticipé, qui ne présente aucun lien avec l’annulation litigieuse.

Eu égard aux tableaux d’amortissement communiqués, à la suspension du remboursement du prêt à compter du 5 mars 2025 et à la situation professionnelle très confortable des consorts [O] [K] [Z]-[G] [S], ce préjudice sera justement réparé par l’allocation d’une somme de 15.000 € de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

En conséquence, Monsieur [I] [U], la SCI [Adresse 8] et Maître [B] seront condamnés in solidum à payer à la SA BNP PARIBAS la somme de 15.000 €.

Sur les appels en garantie

Le juge saisi d’un recours exercé par une partie condamnée in solidum, à l’encontre d’un de ses coobligés, est tenu de statuer sur la contribution de chacun d’eux à la condamnation (Cass., 3e Civ., 22 juin 1994, n° 92-20.158, Bull n° 127 ; Cass., 1re Civ., 29 novembre 2005, n° 02-13.550, Bull. n° 451 ; Cass., 3e Civ., 28 mai 2008, n° 06-20.403, Bull n° 98 ; Cass., 1re Civ., 18 décembre 2014, n° 13-26.181).

Par ailleurs, le dol commis par un client ne fait pas obstacle à la condamnation du notaire à le garantir partiellement, en considération de la faute professionnelle commise par celui-ci (Cass., 1re Civ., 14 octobre 1997, pourvoi n° 95-19.083, Bulletin 1997, I, n° 275).

En l’espèce au regard des fautes respectives de chacun, précédemment caractérisées, il y a lieu de fixer le partage de responsabilité suivant :

— la SCI [Adresse 8] : 25 %

— Monsieur [I] [U] : 25 %

— Maître [P] [B] : 50 %.

La SCI [Adresse 8] sera condamnée à garantir Maître [P] [B] à hauteur de 25 % des condamnations indemnitaires intervenues à son encontre au bénéfice des consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] et de la SA BNP PARIBAS.

Monsieur [I] [U] sera condamné à garantir Maître [P] [B] à hauteur de 25 % des condamnations indemnitaires intervenues à son encontre au bénéfice des consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] et de la SA BNP PARIBAS.

Maître [P] [B] sera condamné à garantir la SCI [Adresse 8] à hauteur de 50 % des condamnations indemnitaires intervenues à son encontre au bénéfice des consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] et de la SA BNP PARIBAS.

Maître [P] [B] sera condamné à garantir Monsieur [I] [U] à hauteur de 50 % des condamnations indemnitaires intervenues à son encontre au bénéfice des consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] et de la SA BNP PARIBAS.

En revanche, aucune faute n’étant ni démontrée ni même explicitée à l’encontre des consorts [O] [K] [Z]-[G] [S], il y a lieu de débouter Maître [B] de ses appels en garantie à leur encontre.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Succombant, la SCI [Adresse 8], Monsieur [I] [U] et Maître [P] [B] seront condamnés in solidum aux dépens de la présente procédure.

Autorisation sera donnée à ceux des avocats en ayant fait la demande et pouvant y prétendre de recouvrer directement ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 1° du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Par principe, le tribunal alloue à ce titre une somme correspondant aux frais réellement engagés, à partir des justificatifs produits par les parties, ou, en l’absence de justificatif, à partir des données objectives du litige (nombre de parties, durée de la procédure, nombre d’écritures échangées, complexité de l’affaire, incidents de mise en état, mesure d’instruction, etc.).

Par exception et de manière discrétionnaire, le tribunal peut, considération prise de l’équité ou de la situation économique des parties, allouer une somme moindre, voire dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

En l’espèce, faute de justificatifs, l’équité commande de condamner in solidum la SCI [Adresse 8], Monsieur [I] [U] et Maître [P] [B] à payer aux consorts la somme de 3.000 € et à la SA BNP PARIBAS la somme de 2.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Parties perdantes condamnées aux dépens et à l’article 700 du code de procédure civile, la SCI [Adresse 8], Monsieur [I] [U] et Maître [P] [B] seront déboutés de leurs demandes au titre de l’article 700

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, compte tenu des circonstances, de la nature de l’affaire et de l’issue du litige, il n’apparaît pas nécessaire d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition du greffe,

DÉCLARE irrecevable la demande de la SA BNP PARIBAS tendant à voir condamner Monsieur [I] [U], la SCI [Adresse 8] et Maître [B] à garantir Monsieur [F] [O] [K] [Z] et Madame [A] [G] [S] de toutes qu’ils pourraient devoir à la SA BNP PARIBAS.

ANNULE la vente conclue par acte authentique du 27 décembre 2023 dressé par Maître [T] [H] avec la participation de Maître [P] [B], entre la SCI [Adresse 8] d’une part, Monsieur [F] [O] [K] [Z] et Madame [A] [G] [S] d’autre part, portant sur les lots n° 5 et 39 d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 12], et entre Monsieur [I] [U] d’une part, Monsieur [F] [O] [K] [Z] et Madame [A] [G] [S] d’autre part, portant sur le lot n°6 d’un ensemble immobilier situé à [Adresse 12] ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 8] à payer à Monsieur [F] [O] [K] [Z] et Madame [A] [G] [S] la somme de 148.183 € (cent quarante-huit mille cent quatre-vingt-trois euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision et avec capitalisation par année entière, au titre de la restitution du prix de vente des lots n°5 et 39 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] ;

CONDAMNE Monsieur [I] [M] à payer à Monsieur [F] [O] [K] [Z] et Madame [A] [G] [S] la somme de 111.817 € (cent onze mille huit cent dix-sept euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision et avec capitalisation par année entière, au titre de la restitution du prix de vente du lot n°6 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] ;

CONDAMNE Monsieur [F] [O] [K] [Z] et Madame [A] [G] [S] à restituer à la SCI [Adresse 8] les lots n°5 et 39 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] ;

CONDAMNE Monsieur [F] [O] [K] [Z] et Madame [A] [G] [S] à restituer à Monsieur [I] [U] le lot n°6 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] ;

ANNULE le prêt immobilier numéro 30004005670006047111229 souscrit par Monsieur [F] [O] [K] [Z] et Madame [A] [G] [S] auprès de la SA BNP PARIBAS le 11 décembre 2023, pour un montant de 307.590 € ;

CONDAMNE Monsieur [F] [O] [K] [Z] et Madame [A] [G] [S] à restituer à la SA BNP PARIBAS le capital emprunté, déduction faite du capital déjà remboursé au jour de l’annulation du prêt litigieux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNE la SA BNP PARIBAS à restituer à Monsieur [F] [O] [K] [Z] et Madame [A] [G] [S] les intérêts et primes d’assurance versés jusqu’à l’annulation du prêt litigieux, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ORDONNE la compensation entre les créances réciproques de la SA BNP PARIBAS et de Monsieur [F] [O] [K] [Z] et Madame [A] [G] [S]

CONDAMNE in solidum la SCI [Adresse 8] et Maître [P] [B] à payer à Monsieur [F] [O] [K] [Z] et Madame [A] [G] [S] la somme de 1.740,57 € (mille sept cent quarante euros et cinquante-sept centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre du remboursement du compte prorata pour les lots n°5 et 39 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [U] et Maître [P] [B] à payer à Monsieur [F] [O] [K] [Z] et Madame [A] [G] [S] la somme de 1.176,70 € (mille cent soixante-seize euros et soixante-dix centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision au titre du remboursement du compte prorata pour le lot n°6 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] ;

CONDAMNE in solidum la la SCI [Adresse 8] et Maître [P] [B] à payer à Monsieur [F] [O] [K] [Z] et Madame [A] [G] [S] la somme de 3.943,53 € (trois mille neuf cent quarante-trois euros et cinquante-trois centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des charges de copropriété des lots n°5 et 39 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [I] [U] et Maître [P] [B] à payer à Monsieur [F] [O] [K] [Z] et Madame [A] [G] [S] la somme de 2.664,55 € (deux mille six cent soixante-quatre euros et cinquante-cinq centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des charges de copropriété du lot n°6 au sein de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 1] ;

CONDAMNE in solidum la SCI [Adresse 8], Monsieur [I] [U] et Maître [P] [B] à payer à Monsieur [F] [O] [K] [Z] et Madame [A] [G] [S] la somme de 5.000 € (cinq mille euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre des frais d’honoraire de la société S2C ;

CONDAMNE in solidum la SCI [Adresse 8], Monsieur [I] [U] et Maître [P] [B] à payer à Monsieur [F] [O] [K] [Z] et Madame [A] [G] [S] la somme de 5.000 € (cinq mille euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision, au titre de leur préjudice moral ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 8] à garantir Maître [P] [B] à hauteur de 25 % des condamnations indemnitaires intervenues ci-dessus à son encontre au bénéfice des consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] ;

CONDAMNE Monsieur [I] [U] sera condamné à garantir Maître [P] [B] à hauteur de 25 % des condamnations indemnitaires intervenues ci-dessus à son encontre au bénéfice des consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] ;

CONDAMNE Maître [P] [B] à garantir la SCI [Adresse 8] à hauteur de 50 % des condamnations indemnitaires intervenues ci-dessus à son encontre au bénéfice des consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] ;

CONDAMNE Maître [P] [B] à garantir Monsieur [I] [U] à hauteur de 50 % des condamnations indemnitaires intervenues ci-dessus à son encontre au bénéfice des consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] ;

CONDAMNE in solidum la SCI [Adresse 8], Monsieur [I] [U] et Maître [P] [B] à payer à la SA BNP PARIBAS la somme de 15.000€ (quinze mille euros) augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE la SCI [Adresse 8] à garantir Maître [P] [B] à hauteur de 25 % des condamnations indemnitaires intervenues ci-dessus à son encontre au bénéfice de la SA BNP PARIBAS.

CONDAMNE Monsieur [I] [U] sera condamné à garantir Maître [P] [B] à hauteur de 25 % des condamnations indemnitaires intervenues ci-dessus à son encontre au bénéfice de la SA BNP PARIBAS ;

CONDAMNE Maître [P] [B] à garantir la SCI [Adresse 8] à hauteur de 50 % des condamnations indemnitaires intervenues ci-dessus à son encontre au bénéfice de la SA BNP PARIBAS ;

CONDAMNE Maître [P] [B] à garantir Monsieur [I] [U] à hauteur de 50 % des condamnations indemnitaires intervenues ci-dessus à son encontre au bénéfice des consorts [O] [K] [Z]-[G] [S] et de la SA BNP PARIBAS ;

DÉBOUTE Maître [P] [B] de son appel en garantie à l’encontre de Monsieur [F] [O] [K] [Z] et Madame [A] [G] [S] ;

CONDAMNE in solidum la SCI [Adresse 8], Monsieur [I] [U] et Maître [P] [B] aux dépens de la présente instance ;

ADMET les avocats qui en ont fait la demande et qui peuvent y prétendre au bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SCI [Adresse 8], Monsieur [I] [U] et Maître [P] [B] à payer à Monsieur [F] [O] [K] [Z] et Madame [A] [G] [S] la somme de 3.000 € (trois mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum la SCI [Adresse 8], Monsieur [I] [U] et Maître [P] [B] à payer à la SA BNP PARIBAS la somme de 2.000 € (deux mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit et DIT n’y avoir lieu à l’écarter ;

DÉBOUTE les parties de l’ensemble de leurs autres fins, moyens, demandes et prétentions.

La minute a été signée par Madame Charlotte THIBAUD, Vice-Présidente, et par Madame Reine TCHICAYA, Greffier.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT