TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8]

N° Minute : 25/48

AFFAIRE : N° RG 25/00416 – N° Portalis DBYM-W-B7J-DQO4

ORDONNANCE EN REFERE

Rendue le 1er juillet 2025

AFFAIRE :

[F] [M]

C/

[V] [B]

COMPOSITION du TRIBUNAL

Président : Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente, agissant en qualité de juge des contentieux et de la protection.

Greffier, lors des débats et lors du prononcé du délibéré : Madame Florence BOURNAT

AFFAIRE

DEMANDEUR(S) :

Madame [F] [M]

née le 05 Janvier 1958 à [Localité 6] (40)

[Adresse 2]

[Localité 5]

représentée par Maître Sabine CAPES de la SELARL SELARL TOURRET CAPES, avocats au barreau de MONT-DE-MARSAN

CONTRE :

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [V] [B]

né le 06 Septembre 1966 à [Localité 7] (77)

[Adresse 4]

[Localité 3]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par contrat du 28/09/2012 à effet au 01/10/2012, Mme [R] [M] a donné à bail à M. [V] [B] un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 310€. Ce bien revient à Mme [F] [M] en vertu d’une donation-partage du 20/11/1991.

Mme [F] [M] a fait signifier à M. [V] [B] le 26/03/2024 un congé pour vendre à effet au 30/09/2024.

Suivant courrier recommandé avec accusé de réception du 20/09/2024, Mme [F] [M] a sollicité la fixation de la date d’état des lieux de sortie. Après plusieurs rendez-vous fixés par M. [V] [B] non honorés ou reportés, Mme [F] [M] a mandaté un commissaire de justice aux fins d’établir l’état des lieux de sortie. M. [V] [B] a été convoqué par lettre recommandée avec accusé de réception dûment signé le 15/11/2024 à l’état des lieux de sortie le 25/11/2024 auquel il ne s’est pas présenté et n’a pas remis les clés.

Par acte de commissaire de justice en date du 19/03/2025, Mme [F] [M] a ensuite fait assigner M. [V] [B] devant le Juge des Contentieux de la Protection du Tribunal Judiciaire de Mont-de-Marsan, statuant en référé, au visa des articles 1103 et 1741 du code civil, et de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 aux fins de voir:

— déclarer valide le congé donné le 26/03/2024,

— ordonner l’expulsion des lieux de M. [V] [B], ainsi que celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— autoriser le requérant à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux à tout garde meuble de son choix aux risques et périls des défendeurs,

— condamner M. [V] [B] à lui payer :

* la somme de 1550 euros sur les loyers et charges impayés, avec intérêts au taux légal,

* une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyers et de la provision sur charges, jusqu’à libération des lieux,

* la somme de 300 euros de dommages et intérêts,

* la somme de 300 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,

— condamner M. [V] [B] aux entiers dépens .

Le dossier a été appelé à l’audience du 06 mai 2025 et a été retenu.

Mme [F] [M], représentée par son conseil, sollicitait le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Elle expose avoir délivré un congé pour vendre, que le locataire ne s’est pas présenté à l’état des lieux fixé et n’a pas rendu les clés. Elle demande des dommages et intérêts pour le préjudice subi et paiement de la dette locative.

M. [V] [B] n’a pas comparu et n’était pas représenté, bien que régulièrement cité à étude en vertu des dispositions des articles 656 à 658 du code de procédure civile; il sera donc statué par décision réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 01er juillet 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes des dispositions de l’article 472 du CPC, si le défendeur ne comparaît pas, le juge peut néanmoins statuer sur le fond si la demande est régulière, recevable et bien fondée.

1- Sur la validité du congé et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En outre, l’article 15 I et II de la loi du 6 juillet 1989 impose, à peine de nullité du congé pour vente, l’indication du motif invoqué, la mention du prix et des conditions de la vente ainsi que la reproduction des termes des cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi. À l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.

Le congé doit par ailleurs être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’un commissaire de justice ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Au surplus, le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.

En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

S’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés d’annuler un congé pour vendre, il lui appartient de rechercher si les contestations portant sur la validité du congé pour vendre sont sérieuses.

En l’espèce, le bail conclu le 01/10/2012 pour trois ans renouvelable entre Mme [F] [M] et M. [V] [B] expirait le 30/09/2024 à minuit. Le congé délivré par acte de commissaire de justice du 26/03/2024 respecte le délai de préavis de six mois, indique le motif du congé et le prix de vente. Il est ainsi régulier.

Aucune contestation de la réalité du motif du congé n’est formulée.

Le congé délivré par Mme [F] [M] à effet au 30/09/2024 est donc régulier et il convient ainsi de le valider.

M. [V] [B] n’a donné aucune suite à l’offre de vente et il est constant et non contesté qu’il s’est maintenu depuis cette date dans les lieux sans droit ni titre. S’il a quitté le logement, il n’a pas rendu les clés, ce qui est équivalent à une non libération des lieux. Il convient donc d’ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

2 – Sur la demande provisionnelle en paiement

L’article 835 du code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Mme [F] [M] produit aux débats, pour établir le caractère non sérieusement contestable de sa créance une copie du contrat de bail, un décompte actualisé du 10/03/2025 indiquant un solde débiteur restant dû à hauteur de 1550 euros.

M. [V] [B] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de cette dette.

M. [V] [B] sera par conséquent condamné à titre provisionnel au paiement de cette somme de 1550€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10/03/2025 ( mois de mars 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19/03/2025, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

3- Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur .

En l’espèce, le bail se trouve résilié depuis le 01/10/2024, M. [V] [B] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre du local , après résiliation du bail et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dus, si le bail s’était poursuivi. Il y a lieu de condamner M. [V] [B] à titre provisionnel au paiement de cette indemnité à compter du 01/04/2025 ( arrêté de compte incluant le mois de mars 2025) , jusqu’à la libération effective des lieux.

4- Sur la demande de dommages et intérêts

L’article 835 du code de procédure civile dispose que « Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.”

En application de l’article 1231-6 du code civil, les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte. Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il sera souligné que Mme [F] [M] ne précise ni la matérialité de son préjudice , ni la cause de ce préjudice.

Mme [F] [M] n’établit pas le caractère non sérieusement contestable de sa créance indemnitaire, de sorte que sa demande sera rejetée.

5- Sur les demandes accessoires

● Sur les dépens

L’article 696 du code de procédure civile prévoit que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En l’espèce, M. [V] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens.

● Sur les frais irrépétibles non compris dans les dépens

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que la partie condamnée aux dépens ou qui perd son procès peut être condamnée à payer à l’autre partie au paiement d’une somme destinée à compenser les frais exposés pour le procès et non compris dans les dépens. Dans ce cadre, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique des parties.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Mme [F] [M], M. [V] [B] sera condamné à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

● Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire .

En application de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut écarter l’exécution provisoire de droit, lorsqu’il statue en référé.

En conséquence, il y a lieu de constater l’exécution provisoire de droit attachée à la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

DECLARONS régulier le congé pour vendre délivré par Mme [F] [M] le 26/03/2024;

DISONS que le bail conclu le 28/09/2012 portant sur le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] est résilié depuis le 01/10/2024 ;

ORDONNONS en conséquence à M. [V] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour M. [V] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [F] [M] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS que le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux sera régi conformément aux articles L 433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS M. [V] [B] à verser à Mme [F] [M] à titre provisionnel , la somme de 1550€ au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 10/03/2025 (mois de mars 2025 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 19/03/2025;

CONDAMNONS M. [V] [B] à payer à Mme [F] [M] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, à compter du 01/04/2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

DEBOUTONS Mme [F] [M] de sa demande de dommages et intérêts ;

CONDAMNONS M. [V] [B] à verser à Mme [F] [M] une somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [V] [B] aux dépens ;

RAPP ELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe du tribunal , le 01er juillet 2025 , les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par Madame Aurélie FONTAINE, Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection, et par M^me Florence BOURNAT, Greffière.

La Greffière La Vice-Présidente chargée des contentieux de la protection