TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DU RAINCY

[Adresse 1]

[Localité 1]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

@ : [Courriel 1]

REFERENCES : N° RG 25/03490 – N° Portalis DB3S-W-B7J-24LJ

Minute : 26/102

S.A. [Adresse 2] 3 F

Représentant : Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0220

C/

Monsieur [W] [T]

Madame [C] [T]

Exécutoire délivrée le :

à :

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité du Raincy en date du 16 Février 2026 par Madame Audrey GRAFF, en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier ;

Après débats à l’audience publique du 08 Décembre 2025 tenue sous la présidence de Madame Audrey GRAFF,juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Catherine BOURGEOIS, greffier audiencier, en présence de [D] [Y], magistrat stagiaire ;

ENTRE DEMANDEUR:

La société HLM IMMOBILIERE 3 F, Société Anonyme d’HLM

demeurant [Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par Maître Hela KACEM de la SELARL KACEM ET CHAPULUT, avocats au barreau de PARIS

D’UNE PART

ET DÉFENDEURS :

Monsieur [W] [T], demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

Madame [C] [T], demeurant [Adresse 4]

non comparante, ni représentée

D’AUTRE PART

Page

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 25 février 2010, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a donné à bail à Monsieur [W] [T] et à Madame [C] [T] un logement et un jardin situés [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 317,40 euros, outre provisions sur charges.

Par acte de commissaire de justice en date du 9 août 2024, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait signifier à Monsieur [W] [T] et à Madame [C] [T] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 4.532,98 euros en principal au titre des loyers et charges impayés.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2025, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F a fait assigner Monsieur [W] [T] et Madame [C] [T] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny siégeant au tribunal de proximité du Raincy aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, et à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du bail,ordonner leur expulsion ainsi que de tout occupant de leur chef, avec au besoin l’assistance la force publique et d’un serrurier,dire que le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2, R.433-7 à R.441-1, R.442-1 et R451-1 à R.451-4 du code des procédures civiles d’exécution,les condamner solidairement à lui payer la somme de 6.893,75 euros due pour les causes susenoncées avec intérêts de droit à compter de la date du commandement, ainsi qu’au paiement des loyers et charges devenus exigibles jusqu’au point de départ de l’indemnité d’occupation,fixer l’indemnité d’occupation mensuelle au montant des loyers et charge qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi à compter de la résiliation du bail jusqu’à la reprise effective des lieux et condamner les solidairement à due concurrence,les condamner solidairement à lui payer la somme de 800 euros au titre des frais irrépétibles en application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront le coût du commandement.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 décembre 2025.

La SA d’HLM IMMOBILIERE 3F, représentée, maintient ses demandes et actualise sa créance à la somme de 10.854,81 euros arrêtée au 4 décembre 2025, loyer du mois de novembre 2025 inclus. Elle indique qu’il n’y a pas de reprise du paiement du loyer courant, le dernier paiement datant de 2023.

Monsieur [W] [T] et Madame [C] [T], régulièrement cités à étude, ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera intégralement renvoyé à l’assignation pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 février 2026 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

L’article 473 du code de procédure civile indique que lorsque le défendeur ne comparaît pas, le jugement est rendu par défaut si la décision est en dernier ressort et si la citation n’a pas été délivrée à personne. Le jugement est réputé contradictoire lorsque la décision est susceptible d’appel ou lorsque la citation a été délivrée à la personne du défendeur.

I – Sur les demandes principales

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 18 mars 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 13 août 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 18 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, l’action est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire valant résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

Il ressort de cet avis que s’agissant des baux en cours à la date d’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et dotés d’une clause résolutoire visant un délai de deux mois pour défaut de paiement, le délai de deux mois doit être respecté. Le commandement de payer visant la clause résolutoire doit donc viser le délai de deux mois.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu le 25 février 2010, avant le 29 juillet 2023, et ce pour une durée de trois mois, renouvelable tacitement (article 3 des conditions générales).

Il sera relevé que, si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial.

Le bail contient une clause résolutoire qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux, le bail sera résilié de plein droit (article 9 des conditions générales).

De plus, un commandement de payer visant cette clause et un délai de deux mois a été signifié le 9 août 2024, pour la somme en principal de 4.532,98 euros, outre la mention de la possibilité pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il convient donc de vérifier si les locataires ont réglé la dette dans le délai de deux mois.

Il est constant que les causes du commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 octobre 2024.

Monsieur [W] [T] et Madame [C] [T] étant occupants sans droit ni titre depuis le 10 octobre 2024, il convient d’ordonner leur expulsion ainsi que l’expulsion de tout occupant de leur chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En application de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Selon l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit, en application de l’article 1240 du code civil, à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F produit un décompte démontrant que Monsieur [W] [T] et Madame [C] [T] restent lui devoir la somme de 10.854,81 euros à la date du 4 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse.

Monsieur [W] [T] et Madame [C] [T], non comparants, n’apportent aucun élément de nature à contester ni le principe, ni le montant de la dette.

L’actualisation de la demande au titre de l’arriéré locatif demeure recevable malgré l’absence des défendeurs à l’audience, dès lors que la créance, d’un montant déterminable, est établie par un décompte précis et actualisé.

En présence d’une clause de solidarité dans le contrat de bail (article 5 des conditions générales), les défendeurs seront condamnés au paiement de cette somme solidairement.

Ils seront donc condamnés solidairement au paiement d’une somme de 10.854,81 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 août 2024 sur la somme de 4.532,98 euros, de l’assignation du 18 mars 2025 sur la somme de 2.360,77 euros et de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l’article 1231-6 du code civil.

Monsieur [W] [T] et Madame [C] [T] seront également condamnés in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, à compter du 5 décembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion.

II – Sur les mesures de fin de jugement

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner in solidum Monsieur [W] [T] et Madame [C] [T] aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer du 9 août 2024.

Compte tenu de la situation respective des parties et pour des raisons d’équité, il n’y a pas lieu à condamnation sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Il convient donc de rejeter la demande formulée à ce titre.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire, de droit.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant en audience publique, par jugement réputé contradictoire en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe le jour de son délibéré,

DECLARE recevable l’action de la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 25 février 2010 entre la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F d’une part, et Monsieur [W] [T] et Madame [C] [T] d’autre part, concernant un logement et un jardin situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 10 octobre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

DIT Monsieur [W] [T] et Madame [C] [T] occupants sans droit ni titre depuis le 10 cotobre 2024 ;

ORDONNE en conséquence à Monsieur [W] [T] et Madame [C] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour à Monsieur [W] [T] et Madame [C] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tout occupant de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [T] et Madame [C] [T] à payer à la SA d’HLM IMMOBILIERE 3F d’une somme de 10.854,81 euros, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 4 décembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 9 août 2024 sur la somme de 4.532,98 euros, de l’assignation du 18 mars 2025 sur la somme de 2.360,77 euros et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [T] et Madame [C] [T] à payer à la SA d'[Adresse 6] une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été dû en l’absence de résiliation, à compter du 5 décembre 2025 jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou un procès-verbal d’expulsion ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [T] et Madame [C] [T] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 août 2024 ;

REJETTE la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE JUGE