TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE

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Référés expertises – Jonction

N° RG 25/01197 – N° Portalis DBZS-W-B7J-ZV2E

SL/MHT

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

DU 27 JANVIER 2026

DEMANDEURS :

S.D.C. [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la société SYNDIC ONE SASU

[Adresse 5]

[Localité 17]

représentée par M^e Isabelle COLLINET-MARCHAL, avocat au barreau de LILLE

Mme [B] [W]

[Adresse 2]

[Localité 18]

représentée par M^e Isabelle COLLINET-MARCHAL, avocat au barreau de LILLE

M. [K] [U], [E] [R]

[Adresse 2]

[Localité 18]

représenté par M^e Isabelle COLLINET-MARCHAL, avocat au barreau de LILLE

M. [V] [E], [D] [J]

[Adresse 2]

[Localité 18]

représenté par M^e Isabelle COLLINET-MARCHAL, avocat au barreau de LILLE

S.C.I. LE 13 ST [Localité 29]

[Adresse 25]

[Localité 22]

représentée par M^e Isabelle COLLINET-MARCHAL, avocat au barreau de LILLE

S.C.I. [Localité 34] ST [Localité 29]

[Adresse 12]

[Localité 20]

représentée par M^e Isabelle COLLINET-MARCHAL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSES :

Association SYNDICALE LIBRE DES HOTELS DE LA GARE

[Adresse 24]

[Localité 1]

non comparante

S.A.S. KFC France

[Adresse 39]

[Localité 27]

représentée par M^e Jean-pierre VANDAMME, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Florence RENAUDIN, avocat au barreau de PARIS, plaidant

S.C.I. FFMM

[Adresse 15]

[Localité 21]

représentée par M^e Frank BECKELYNCK, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Xavier NGUYEN, avocat au barreau de PARIS, plaidant

S.A.S. GROUPE COLOCATERE

[Adresse 23]

[Localité 17]

représentée par M^e Emilie DELATTRE, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Amélie VATIER, avocat au barreau de PARIS, plaidant

E.U.R.L. LES 4 FANTASTIQUES

[Adresse 15]

[Localité 21]

représentée par M^e Frank BECKELYNCK, avocat au barreau de LILLE, postulant et M^e Amélie MACHEZ, avocat au barreau de LILLE, plaidant

S.A. QBE EUROPE SA/NV

[Adresse 38]

[Localité 26]

représentée par M^e Julien HOUYEZ, avocat au barreau de LILLE

Référés expertises

N° RG 25/01544 – N° Portalis DBZS-W-B7J-Z64B

DEMANDEURS :

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic en exercice, la société SYNDIC ONE SASU

[Adresse 5]

[Localité 17]

représentée par M^e Isabelle COLLINET-MARCHAL, avocat au barreau de LILLE

Mme [B] [W]

[Adresse 2]

[Localité 18]

représentée par M^e Isabelle COLLINET-MARCHAL, avocat au barreau de LILLE

M. [K] [R]

[Adresse 2]

[Localité 18]

représenté par M^e Isabelle COLLINET-MARCHAL, avocat au barreau de LILLE

M. [V] [J]

[Adresse 2]

[Localité 18]

représenté par M^e Isabelle COLLINET-MARCHAL, avocat au barreau de LILLE

S.C.I. LE 13 ST [Localité 29]

[Adresse 25]

[Localité 22]

représentée par M^e Isabelle COLLINET-MARCHAL, avocat au barreau de LILLE

S.C.I. [Localité 34] ST [Localité 29]

[Adresse 12]

[Localité 20]

représentée par M^e Isabelle COLLINET-MARCHAL, avocat au barreau de LILLE

DÉFENDERESSE :

E.U.R.L. LF1

[Adresse 15]

[Localité 21]

non comparante (non constituée dans cette instance)

JUGE DES RÉFÉRÉS : Marie-Helene TOSTAIN, 1ère Vice-Présidente, suppléant le président en vertu des articles R. 212-4 et R. 212-5 du code de l’organisation judiciaire

GREFFIER : Martine FLAMENT lors des débats et Sébastien LESAGE lors de la mise à disposition

DÉBATS à l’audience publique du 25 Novembre 2025

ORDONNANCE mise en délibéré au 06 Janvier 2026 prorogé au 27 Janvier 2026

LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil et avoir mis l’affaire en délibéré, a statué en ces termes :

L’ensemble immobilier situé [Adresse 14] et [Adresse 8] à [Localité 34] (59) a fait l’objet d’un état descriptif de division en huit volumes, suivant acte notarié du 26 janvier 2022, modifié le 27 juin suivant.

Par ce même acte, a été formée l’Association Syndicale Libre des Hôtels de la Gare, ayant pour objet notamment la propriété, la gestion, l’entretien des volumes, réseaux, et équipements communs.

La SCI Le 13 St [Localité 29] a acquis entre les mains de la société Les 4 Fantastiques, suivant acte notarié du 28 octobre 2022, le lot n° 3, correspondant à un appartement situé au 2è étage du bâtiment A de cet ensemble immobilier, moyennant le prix de 290 000 euros.

La SCI Lille St [Localité 29] a acquis entre les mains de la société les 4 Fantastiques, suivant acte notarié du 28 octobre 2022, le lot n° 4, correspondant à un appartement situé au 3è étage du bâtiment A de cet ensemble immobilier, moyennant le prix de 300 000 euros.

Mme [B] [O] [W], M. [K] [U] [E] [R] et M. [V] [E] [D] [J] ont acquis en indivision, entre les mains de la société Les 4 Fantastiques, suivant acte notarié du 4 novembre 2022, le lot n° 2, correspondant à un appartement situé au 1er étage du bâtiment A de cet ensemble immobilier, moyennant le prix de 290 000 euros.

Ces trois lots font partie de la copropriété du [Adresse 5] selon acte notarié du 28 octobre 2022 portant état descriptif de division et réglement de copropriété.

Le volume 2 comprend le restaurant exploité par la société LF1 sous l’enseigne KFC, les murs étant la propriété de la SCI FMM.

Les 22 et 31 juillet 2025, soutenant que les parties communes et privatives de leur copropriété étaient affectées de désordres et subissaient des nuisances sonores et olfactives, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société Syndic One SASU, Mme [B] [O] [W], M. [K] [U] [E] [R], M. [V] [E] [D] [J], la SCI [Adresse 32] et la SCI Lille St [Adresse 28] ont assigné la SAS Groupe Colocatere, la société QBE Europe SA/NV,en sa qualité d’assureur de responsabilité civile décennale et responsabilité civile de la société Groupe Colocatere, la société Les 4 Fantastiques, la société KFC France, la SCI FFMM et l’Association Syndicale Libre des Hôtels de la Gare devant le président du tribunal judiciaire de Lille statuant en référé afin de voir ordonner une expertise judiciaire sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile.

L’affaire enregistrée sous le numéro de registre général 25/1197, a été appelée à l’audience du 9 septembre 2025 et renvoyée à l’audience du 14 octobre 2025, puis à celle du 25 novembre 2025, à laquelle elle a été retenue.

Le 26 septembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société Syndic One SASU, Mme [B] [O] [W], M. [K] [U] [E] [R], M. [V] [E] [D] [J], la SCI Le 13 St [Localité 29] et la SCI Lille St [Localité 29] ont assigné l’EURL LF1 afin de lui voir déclarer communes et opposables les opérations d’expertise à intervenir dans le cadre de la procédure enregistrée sous le numéro de registre général 25/1197.

L’affaire enregistrée sous le numéro de registre général 25/1544, a été appelée et retenue à l’audience du 25 novembre 2025.

A l’audience, par conclusions notifiées par voie électronique le 19 novembre 2025, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société Syndic One SASU, Mme [B] [O] [W], M. [K] [U] [E] [R], M. [V] [E] [D] [J], la SCI Le 13 St [Localité 29] et la SCI Lille St [Localité 29], représentés par leur avocat, demandent de :

— déclarer leur demande recevable et bien fondée,

et en conséquence :

— prendre acte de leur désistement d’instance et d’action de leurs demandes formulées à l’égard de la SAS KFC France, et laisser à la charge de chacune des parties ses frais et dépens,

— ordonner la jonction de l’instance avec la procédure engagée par les demandeurs devant le tribunal judiciaire de Lille à l’encontre de la société LF1 enregistrée sous le numéro RG 25/01544,

— débouter l’ensemble des parties défenderesses de leurs demandes, fins et conclusions,

— renvoyer les parties à se pourvoir au fond,

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire, et désigner tel expert judiciaire qu’il lui plaira pour y procéder, avec la mission proposée dans les conclusions,

— condamner la société Groupe Colocatere et la société les 4 Fantastiques, à communiquer dans les quinze jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce, sous peine d’astreinte de 250 euros par jour de retard :

— la liste complète des intervenants à l’acte de construire, avec la désignation de leurs lots respectifs,

— la totalité des pièces du marché de travaux relatif aux parties communes de l’immeuble du [Adresse 4] (devis, factures, PV de réception, liste des réserves, les plans de conception et d’exécution, la DAACT),

— les dossiers de demande du permis de construire obtenu le 16 décembre 2022 et de demande de permis de construire modificatif déposé le 20 décembre 2024,

— attestation d’assurance RC du Groupe Colocatere pour 2025,

— condamner l’EURL Les 4 Fantastiques à communiquer son attestation d’assurance constructeur non-réalisateur pour l’année 2022, et son attestation d’assurance responsabilité civile 2025, ainsi que les conditions générales et particulières de polices correspondantes, dans les quinze jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, sous peine d’astreinte de 250 euros par jour de retard,

— condamner la société Groupe Colocatere à communiquer son attestation d’assurance responsabilité civile 2025, ainsi que les conditions générales et particulières de la police RC, dans les quinze jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, sous peine d’astreinte de 250 euros par jour de retard,

— condamner l’Association Syndicale Libre des Hôtels de la Gare à leur communiquer ses statuts publiés au Journal Officiel, dans un délai de 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir, sous peine d’astreinte de 250 euros par jour de retard,

— condamner les parties défenderesses au paiement de la somme de 3 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers frais et dépens de l’instance.

Par conclusions déposées à l’audience, l’EURL Les 4 Fantastiques, représentée par son avocat, demande de :

Sur la demande d’expertise

— constater et juger qu’elle n’a réalisé aucun travaux dans l’immeuble du [Adresse 7] ou dans les lots de Mme [W], M. [R], M. [J], la SCI Le 13 St [Localité 29] et la SCI Lille St [Localité 29],

— juger que Mme [W], M. [R], M. [J], la SCI Le 13 St [Localité 29] et la SCI Lille St Annene justifient pas de l’existence de vices cachés et ne démontrent pas la date à laquelle ils en auraient eu connaissance,

— juger en conséquence que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], Mme [W], M. [R], M. [J], la SCI Le 13 St [Localité 29] et la SCI [Localité 34] St [Localité 29] ne justifient d’aucun motif légitime pour solliciter une expertise préventive,

— les débouter de leur demande d’expertise,

subsidiairement, si un expert devait être désigné, juger que sa mission ne pourra concerner l’EURL Les 4 Fantastiques que sur les prétendus vices cachés,

en toute hypothèse, exclure l’examen des pompes à chaleur dont le déplacement a fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme ;

Sur la demande de communication sous astreinte

— juger qu’aucune demande ne peut être faite sans distinction contre la société Groupe Colocatere et la société Les 4 Fantastiques,

— constater et juger que la société Les 4 Fantastiques n’est jamais intervenue en qualité de constructeur,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], Mme [W], M. [R], M. [J], la SCI Le [Adresse 11] et la SCI Lille St [Localité 29] de leurs demandes de communication,

— les condamner in solidum à payer à la société Les 4 Fantastiques la somme de 4 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 27 septembre 2025, la société Groupe Colocatere, représentée par son avocat, demande de :

Sur la demande d’expertise

— juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], Mme [W], M. [R], M. [J], la SCI [Adresse 32] et la SCI Lille [Adresse 37] ne justifient d’aucun motif légitime,

— les débouter de leur demande d’expertise,

Subsidiairement, si un expert devait être désigné, compléter la mission et dire que l’expert devra :

— dire si les désordres/non conformités allégués dans les parties privatives étaient visibles à réception,

— dire s’ils peuvent résulter de l’occupation et d’un défaut d’entretien,

— dire s’ils sont à l’origine de désordres,

En toute hypothèse, exclure l’examen des pompes à chaleur dont le déplacement a fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme,

Sur la demande de communication sous astreinte

— juger que les demandes ne peuvent être dirigées communément contre la société Groupe Colocatere et la société Les 4 Fantastiques,

— prendre acte de la communication des attestations d’assurance des entreprises Bati Renov et Travaux 5 Neuf, Porthernord, ainsi que des pièces marchés avec les entreprises Générales Bati Renov et Travaux 5 Neuf et des conditions générales et particulières de l’assurance RCD Groupe Colocatere,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], Mme [W], M. [R], M. [J], la SCI Le 13 St [Localité 29] et la SCI [Localité 34] St [Localité 29] de leurs autres demandes de communication infondées à l’égard de la société Groupe Colocatere

En tout état de cause

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], Mme [W], M. [R], M. [J], la SCI Le [Adresse 11] et la SCI Lille [Adresse 37] au paiement d’une somme de 3 000 euros au profit de la société Groupe Colocatere au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les condamner in solidum aux dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2025, la compagnie QBE Europe SA/NV, représentée par son avocat, demande de :

— la juger recevable et bien fondée à formuler toutes protestations et réserves sur la demande de désignation d’expert présentée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 6], Mme [W], M. [R], M. [J], la SCI Le [Adresse 11] et la SCI Lille [Adresse 36] [Localité 29],

— juger que la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], de Mme [W], M. [R], M. [J], la SCI Le 13 [Adresse 36] [Localité 29] et la SCI [Localité 34] [Adresse 36] [Localité 29] à communiquer les conditions générales et particulières de la police 0310011517 est devenue sans objet depuis la communication de ces éléments assurée par courrier officiel de Maître [M] à Maître Collinet [N] en date du 26 septembre 2025,

— débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], Mme [W], M. [R], M. [J], la SCI Le 13 St [Localité 29] et la SCI Lille St [Localité 29] de leur demande fondée sur les articles 700 et 699 du code de procédure civile,

— les condamner aux entiers frais et dépens de l’instance.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2025, la société SCI FFMM, représentée par son avocat, demande de :

A titre principal :

— déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], de Mme [W], M. [R], M. [J], la SCI [Adresse 32] et la SCI Lille [Adresse 36] [Localité 29] de voir ordonner une expertise portant sur la gaine d’extraction du restaurant KFC et les odeurs, nuisances sonores et vibrations imputées audit restaurant et à ses équipements,

A titre subsidiaire :

— rejeter au fond l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], de Mme [W], M. [R], M. [J], la SCI Le [Adresse 11] et la SCI [Localité 34] St [Localité 29],

En tout état de cause :

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], Mme [W], M. [R], M. [J], la SCI Le 13 [Adresse 36] [Localité 29] et la SCI [Localité 34] St [Localité 29] in solidum à verser la somme de 3 500 euros à la SCI FFMM au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], Mme [W], M. [R], M. [J], la SCI Le [Adresse 11] et la SCI Lille St [Localité 29] in solidum aux dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 7 octobre 2025, la société KFC France SAS, représentée par son avocat, demande de :

— constater que le restaurant sis [Adresse 16] a été cédé à la société LF1 suivant acte de cession de fonds de commerce du 3 septembre 2020 ;

— constater que la société KFC France SAS ne dispose d’aucun titre d’occupation desdits locaux sis [Adresse 15] à [Localité 35] ;

Par conséquent :

A titre principal :

— juger que la mise en cause de la société KFC France SAS est irrecevable faute pour les demandeurs de disposer d’un intérêt à agir à son encontre ;

A titre subsidiaire :

— rejeter les demandes des demandeurs visant la société KFC France SAS et mettre cette dernière hors de cause ;

— partant, rejeter la demande de la société LF1 tendant au rejet de la demande de mise hors de cause de la société KFC France SAS ;

A titre infiniment subsidiaire :

— donner acte à la société KFC France SAS de ses protestations et réserves s’agissant de la procédure d’expertise sollicitée, tous droits et moyens réservés ;

En tout état de cause :

— condamner in solidum les demandeurs à verser à la société KFC France SAS la somme de 3 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner in solidum les demandeurs aux entiers dépens.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 26 septembre 2025, la société LF1, représentée par son avocat, demande de :

— juger recevable et bien fondée l’intervention volontaire de la société LF1 ;

A titre principal :

— déclarer irrecevable la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], de Mme [W], M. [R], M. [J], la SCI Le [Adresse 10] [Localité 29] et la SCI Lille [Adresse 36] [Localité 29] de voir ordonner une expertise portant sur la gaine d’extraction du restaurant KFC et les odeurs, nuisances sonores et vibrations imputées audit restaurant et à ses équipements,

A titre subsidiaire :

— rejeter au fond l’intégralité des demandes du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], de Mme [W], M. [R], M. [J], la SCI Le [Adresse 11] et la SCI [Localité 34] St [Localité 29],

En tout état de cause :

— rejeter toute demande de mise hors de cause de la société KFC France SAS,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], Mme [W], M. [R], M. [J], la SCI Le [Adresse 10] [Localité 29] et la SCI [Localité 34] St [Localité 29] in solidum à verser la somme de 3 500 euros à la société LF1 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], Mme [W], M. [R], M. [J], la SCI Le 13 St [Localité 29] et la SCI Lille St [Localité 29] in solidum aux dépens.

L’Association Syndicale Libre des Hôtels de la Gare n’a pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 6 janvier 2026 par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées. Le délibéré a été prorogé au 27 janvier 2026 compte tenu des contraintes de service.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire, il est rappelé que le juge des référés ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger » les « constater » les « déclarer » et les « donner acte » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi ; en conséquence, il ne sera pas statué sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la demande de jonction

L’article 367 du code de procédure civile dispose que le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. L’article 368 du même code prévoit que les décisions de jonction ou disjonction d’instances sont des mesures d’administration judiciaire.

Les procédures enrôlées sous le numéro de registre général 25/1197 et sous le numéro de registre général 25/1544 ont un lien tel qu’il est justifié de les instruire et de les juger ensemble, par une seule et même ordonnance.

Sur la non-comparution du défendeur et l’office du juge

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, par actes remis à personne, l’Association Syndicale Libre des Hôtels de la Gare n’a pas comparu. En conséquence, en application des dispositions de l’article 474 du code de procédure civile, dès lors que l’un au moins des défendeurs cités pour le même objet n’a pas comparu et que la décision est susceptible d’appel, la présente ordonnance sera réputée contradictoire à l’égard de tous.

Conformément aux dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’intervention volontaire de la société LF1

Il y a lieu de déclarer recevable l’intervention volontaire de la société LF1, qui a intérêt à participer à la procédure.

Sur le désistement à l’égard de la socété KFC France SAS

La société KFC France SAS justifie avoir cédé le restaurant situé [Adresse 15] à [Localité 34] suivant acte de cession de fonds de commerce du 3 septembre 2020.

Les demandeurs déclarent en conséquence se désister de leur action à l’égard de la société KFC France SAS ; il y a lieu de constater leur désistement.

Sur la demande d’expertise judiciaire

En application des dispositions de l’article 145 du code de procédure civile, il peut être ordonné en référé toute mesure d’instruction légalement admissible s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Il suffit qu’un procès futur soit possible, qu’il ait un objet et un fondement suffisamment déterminé, que sa solution puisse dépendre de la mesure d’instruction sollicitée, que celle-ci ne porte pas une atteinte illégitime aux droits d’autrui, que le demandeur produise des éléments rendant crédibles ses suppositions, sans qu’il y ait lieu à exiger un commencement de preuve des faits invoqués, que l’expertise est justement destinée à établir.

Ainsi l’existence de contestations, mêmes sérieuses, quant à la recevabilité ou au bien-fondé de la future action au fond ne fait pas obstacle à la mise en œuvre d’une expertise probatoire lorsque le demandeur justifie par des faits suffisamment pertinents qu’un litige potentiel existe et que la mesure sollicitée présente une utilité probatoire.

Les dispositions de l’article 146 ne s’appliquent pas lorsque le juge est saisi d’une demande fondée sur l’article 145 du code de procédure civile. En ordonnant la preuve de fait dont pourrait dépendre la solution d’un litige ultérieur, le juge des référés n’a d’autre objet que d’éviter la carence du demandeur.

Les pièces soumises au juge par les demandeurs, notamment le procès-verbal de constat de Maitre [A] [G], commissaire de justice à [Localité 31], du 3 avril 2025 (pièce n° 19) et la lettre du 4 septembre 2024 de réserves sur les parties communes de la copropriété du [Adresse 5] avec photographies (pièce n° 18), étayent de manière objective la vraisemblance des désordres invoqués concernant les parties communes et privatives de la copropriété du [Adresse 6], ainsi que des nuisances sonores et olfactives invoquées, de sorte qu’est établie l’existence d’un motif légitime au sens de l’article 145 précité.

Les demandeurs justifient d’un motif légitime de rendre communes les opérations d’expertise à l’ensemble des défenderesses assignées, à l’exception de la société KFC France SAS à l’égard de laquelle ils se désistent de leur action, dès lors que :

— la société Les 4 Fantastiques a acquis les volumes 1, 3, 4, 5 et 8 de l’ensemble immobilier, a fait établir un état descriptif de division et réglement de copropriété, a fait pocéder à des travaux de raccordement pour l’électricité et la fibre et de remise en état de l’escalier et de la cage d’escalier, et a vendu les lots 2, 3 et 4 aux demandeurs (pièces n° 23 et 26 demandeurs ; pièces n° 1 à 3 Les 4 Fantastiques)

— la société Groupe Colocatere est intervenue comme maitre d’ouvrage délégué pour des travaux de restructuration et de rénovation dans l’immeuble (pièces n° 8 à 11, n° 14 à 16) et a établi des factures de travaux (pièces n° 20 à 22),

— la compagnie QBE Europe SA/NV a été du moins jusqu’au 31 décembre 2024 assureur de responsabilité décennale et responsabilité civile de la société Groupe Colocatere (pièce n° 13 demandeurs),

— la SCI FFMM est propriétaire, au sein de l’ensemble immobilier, du volume 2 dans lequel la société LF1 exploite le restaurant sous l’enseigne KFC, établissement équipé notamment d’une gaine d’extraction pour la cuisine (pièce n° 19 demandeurs ; pièces n° 1 et 3 FFMM et LF1),

— l’Association Syndicale Libre des Hôtels de la Gare a pour objet notamment la propriété, la gestion, l’entretien des volumes, réseaux, et équipements communs de l’ensemble immobilier (pièce n° 5 demandeurs).

Par ailleurs, il n’appartient pas au juge des référés de se prononcer sur la prescription ou encore le bien-fondé d’une éventuelle action qui serait engagée sur le fondement des troubles anormaux du voisinage, qui relève du débat qui aura éventuellement lieu devant le juge du fond, l’expertise ayant précisément pour objet de déterminer de manière contradictoire l’origine et l’ampleur des nuisances invoquées, en recueillant les observations des parties.

Par conséquent, et sans que la présente décision comporte de préjugement quant aux fautes éventuelles et aux responsabilités encourues, il convient d’accueillir la demande d’expertise aux frais avancés des demandeurs et au contradictoire de l’ensemble des défendeurs, hormis la société KFC France SAS.

Il convient de rappeler qu’en application de l’article 265 du code de procédure civile, il revient au juge ordonnant l’expertise de nommer l’expert chargé de l’accomplir, de décider de la mission qui lui est confiée et de fixer le délai qui lui est imparti pour donner son avis.

Sur la demande de communication de pièces sous astreinte

Il résulte de la combinaison des articles 10 du code civil, 138, 142 et 145 du code de procédure civile, il peut être ordonné en référé à l’une des parties de produire des éléments de preuve détenus par les parties, de produire tous documents qu’elles détiennent et dont pourrait dépendre la solution d’un litige.

Le juge ne peut condamner une partie ou un tiers à produire des pièces sans que leur existence soit, sinon établie avec certitude, du moins vraisemblable. La production forcée doit en outre porter sur des actes ou pièces déterminées ou déterminables et ne peut porter sur un ensemble indistinct de documents ; ceux-ci doivent être suffisamment identifiés.

La société Les 4 Fantastiques oppose ne pas pouvoir communiquer une attestion constructeur non réalisateur dès lors qu’elle n’a pas constructeur, ni ne pouvoir communiquer les marchés de travaux qu’elle n’a pas confiés. Elle produit son attestation d’assurance comme propriétaire non occupant de l’immeuble (pièce n° 4 Les 4 Fantastiques).

La société Groupe Colocatere produit les contrats de sous-traitance, devis et factures de travaux, procès-verbaux de réception, attestations d’assurance des entreprises intervenues sur le chantier (pièces n° 1 à 13 et n° 15 Groupe Colocatere), ainsi que les conditions générales et particulières de la garantie qu’elle a elle-même souscrite (pièce n° 14 Groupe Colocatere).

La compagnie QBE Europe SA/NV a communiqué par son conseil les conditions générales et particulières de la police souscrite par la société Groupe Colocatere auprès d’elle (pièce n° 2 QBE)

Il ressort des pièces versées aux débats que les demandeurs sont déjà en possession d’autorisations d’urbanisme, ainsi que des statuts notariés de l’Association Syndicale Libre des Hôtels de la Gare (pièces n° 5, 23 et 26 demandeurs).

En conséquence, au vu de ces éléments, il y a lieu de rejeter les demandes de communication de pièces sous astreinte, qui ont été satisfaites ou ne sont pas en l’état justifiées, étant précisé que l’expert désigné pourra se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

L’article 491 du code de procédure civile fait obligation au juge des référés de statuer sur les dépens. Une demande tendant à voir réserver le sort des dépens ne peut donc prospérer.

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Selon l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

La partie défenderesse à une demande de mesure d’instruction ordonnée sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile ne peut être considérée comme une partie perdante au sens des articles 696 et 700 du même code.

En l’espèce, l’expertise étant ordonnée à la demande et dans l’intérêt du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], de Mme [W], M. [R], M. [J], la SCI [Adresse 33] et la SCI Lille St [Localité 29], il convient de mettre à leur charge les dépens et de rejeter leur demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

A ce stade, il n’est pas inéquitable de laisser à chacune des parties la charge des frais exposés à l’occasion de la présente instance et non compris dans les dépens. En conséquence, les demandes formées en application de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est de droit exécutoire par provision en application des dispositions des articles 484, 514 et 514-1, alinéa 3, du code de procédure civile.

DÉCISION

Par ces motifs, le magistrat délégué par le président du tribunal judiciaire pour statuer en référé, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire, prononcée par mise à disposition au greffe, rendue en premier ressort ;

Renvoie les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

Ordonne la jonction de la procédure enrôlée sous le numéro de registre général 25/1544 à celle enrôlée initialement sous le numéro de registre général 25/1197, sous lequel la procédure sera poursuivie ;

Déclare recevable l’intervention volontaire de la société LF1 ;

Constate le désistement du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, de la société Syndic One SASU, Mme [B] [O] [W], M. [K] [U] [E] [R], M. [V] [E] [D] [J], la SCI Le 13 St [Localité 29] et la SCI Lille St [Localité 29] de leur action à l’encontre de la société KFC France SAS ;

Ordonne une expertise judiciaire et désigne pour la réaliser :

M. [P] [X]

[Adresse 13]

[Localité 19]expert inscrit sur la liste des experts de la cour d’appel de [Localité 30], qui a accepté la mission via SelExpert ;

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne ;

Fixe la mission de l’expert comme suit :

— se rendre sur les lieux [Adresse 14] et [Adresse 9] (59) après avoir convoqué les parties ;

— décrire les lieux et en établir un plan, de façon sommaire, afin de faciliter leur appréhension et la localisation des désordres ;

— recueillir les déclarations des parties et de toutes personnes éventuellement informées ;

— examiner les documents remis par les parties ; se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utile à l’accomplissement de sa mission, et prendre connaissance de tous documents contractuels et techniques, tels que plans, devis, marchés, attestations d’assurance et autres ;

— examiner les désordres, malfaçons ou inachèvements allégués dans l’assignation et toutes pièces produites devant le juge des référés, en particulier ceux mentionnés dans le procès-verbal de constat du 3 avril 2025 et, le cas échéant, sans nécessité d’extension de mission, tous désordres connexes ayant d’évidence la même cause même révélés postérieurement à l’assignation, sans préjudice des dispositions de l’article 238 alinéa 2 du code civil ;

— les décrire de façon précise en indiquant leur localisation, leur nature, leur étendue, leur origine, leur importance, leur date d’apparition, selon toute modalité technique que l’expert estimera nécessaire ; au besoin, un album photographique pourra être constitué ;

— en rechercher la ou les causes et déterminer à quels intervenants ces désordres, défauts, malfaçons, non façons, et non-conformités sont imputables et, le cas échéant, dans quelles proportions ; préciser s’ils peuvent résulter de l’occupation ou d’un défaut d’entretien ;

— dire si les travaux concernés ont été réalisés conformément aux documents contractuels et aux règles de l’art et données acquises au jour de leur exécution ;

— dire si les désordres, malfaçons, non façons, vices, non-conformités contractuelles et aux règles de l’art sont de nature à emporter impropriété à destination de l’ouvrage ou à porter atteinte à sa solidité, au sens des dispositions des articles 1792 et suivants du code civil ;

— dire si ces désordres, malfaçons, non conformités et non façons sont évolutifs et susceptibles de s’aggraver ;

— donner les éléments de fait permettant à la juridiction de déterminer si les demandeurs ont pu se convaincre eux-mêmes de l’existence des désordres constatés et si ces désordres sont de nature à rendre le bien impropre à l’usage auquel il est destiné ou à en diminuer l’usage ;

— donner les éléments de fait pour déterminer, pour chaque désordre, s’il a été réservé ou s’il était caché ou apparent lors de la réception et/ou lors de la vente des lots ;

— pour chacun des désordres, indiquer les conséquences en résultant concernant la solidité, l’habitabilité, l’esthétique du bâtiment, et plus généralement concernant l’usage pouvant être attendu de ce bâtiment ou concernant la conformité à sa destination ou si, affectant l’ouvrage dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, ils le rendent impropre à sa destination ;

— déterminer les travaux de reprise ou mesures de nature à remédier aux défauts et/ou désordres, préciser leur durée d’exécution et leurs coûts prévisibles à partir des devis qui seront fournis par les parties, en veillant notamment à vérifier la conformité de ces devis aux travaux préconisés ;

— illustrer au besoin son avis motivé des schémas et croquis de nature à faciliter la compréhension des aspects techniques ;

— procéder à une évaluation précise de tous les préjudices, de toute nature, directs ou indirects, matériels et immatériels résultant des désordres, notamment le préjudice de jouissance, en ce compris celui qui résultera de la réalisation des travaux de reprise ;

— préciser si des travaux urgents sont nécessaires, soit pour prévenir une aggravation des désordres et du préjudice en résultant, soit pour prévenir les dommages à la personne et aux biens et, si tel est le cas, décrire les travaux de sauvegarde nécessaires et procéder à une estimation de leur coût dans un rapport intermédiaire déposé sans délai,

— rechercher si la gaine d’extraction d’air du restaurant KFC, exploitée par la société LF1, constatée dans le procès-verbal du 3 avril 2025, est conforme à la réglementation sanitaire départementale, acoustique, et si son fonctionnement actuel est conforme aux prescriptions de l’autorisation d’exploitation initiale ; donner son avis technique sur le point de savoir si les odeurs et nuisances sonores invoquées sont de nature à constituer un trouble anormal de voisinage, et déterminer en ce cas leur origine ;

— rechercher si l’emplacement des pompes à chaleur visées dans le procès-verbal du 3 avril 2025 est conforme aux autorisations d’urbanisme obtenues, ainsi qu’à la réglementation sanitaire départementale, déterminer sur quelle propriété elles sont placées, et donner un avis sur les modalités de déplacement de ces dernières ;

— de façon générale, donner tous les éléments techniques et de fait de nature à permettre à la juridiction de fond qui sera éventuellement saisie de déterminer les responsabilités encourues et d’évaluer les préjudices subis ;

Dit que, dans le cadre de sa mission, l’expert devra :

— convoquer et entendre les parties assistées de leurs conseils le cas échéant, avant de se rendre sur les lieux ;

— veiller à prendre les dispositions utiles au respect du contradictoire ;

— recueillir leurs observations au cours des opérations d’expertises ;

— se faire communiquer tous documents et pièces nécessaires à l’accomplissement de sa mission, étant rappelé que les parties ont l’obligation de lui communiquer tous les documents utiles ;

— à l’issue de la première réunion d’expertise ou dès que cela sera possible, en concertation avec les parties, avec actualisation au besoin, définir un calendrier prévisionnel des opérations d’expertise et arrêter le montant estimatif de l’enveloppe financière nécessaire aux opérations d’expertise afin d’en donner connaissance aux parties et de leur permettre de préparer le budget nécessaire ;

— informer avec diligence, le cas échéant, les parties de l’évolution de ce montant estimatif et de la saisine du juge chargé du contrôle des expertises d’une demande de consignation complémentaire ;

— fixer aux parties un délai impératif pour procéder aux interventions forcées ;

— informer les parties de la date à laquelle il prévoit de leur adresser son pré-rapport constituant un document de synthèse ;

— adresser à chacune des parties ce pré-rapport, sauf exception dont il s’expliquera dans son rapport, et y préciser le calendrier impératif de la phase conclusive de ses opérations, le délai imparti aux parties pour en prendre connaissance et formuler des dires ;

— fixer la date limite pour les dernières observations des parties sur le document de synthèse qu’il prendra en compte dans son rapport final, étant rappelé que l’expert ne sera pas tenu de prendre en compte les observations qui lui seraient transmises après cette date limite ;

— aviser dans le meilleur délai le juge chargé du contrôle des expertises en cas de difficulté ;

Fixe à 3 000 euros (trois mille euros) le montant de la provision à valoir sur les frais d’expertise que les demandeurs devront avoir consigné auprès de la régie d’avances et de recettes du tribunal judiciaire de Lille au plus tard le 15 mars 2026 ;

Dit qu’à défaut de consignation de cette provision initiale dans le délai imparti ou, le cas échéant, prorogé sur demande motivée déposée en temps utile, la désignation de l’expert sera caduque et ne produira aucun effet sans autre formalité ;

Rappelle que l’expert sera saisi et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 232 à 248 et 263 à 284-1 du code de procédure civile et qu’il déposera l’original de son rapport au greffe du tribunal judiciaire de Lille, service du contrôle des expertises, [Adresse 3] ;

Fixe le délai dans lequel l’expert déposera son rapport à huit mois à compter de l’avis qui lui sera donné du versement de la consignation, ce délai pouvant à la demande motivée de l’expert auprès du juge chargé du contrôle des expertises faire l’objet d’une prorogation ;

Dit que l’exécution des opérations d’expertise sera suivie par le juge chargé du contrôle des expertises spécialement désigné au sein du tribunal judiciaire de Lille ;

Rejette les demandes de communication de pièces sous astreinte ;

Condamne in solidum le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic en exercice, la société Syndic One SASU, Mme [B] [O] [W], M. [K] [U] [E] [R], M. [V] [E] [D] [J], la SCI Le 13 St [Localité 29] et la SCI Lille St [Localité 29] aux dépens ;

Rejette les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelle que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

La présente ordonnance a été signée par le juge et le greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS

Sébastien LESAGE Marie-Helene TOSTAIN