Tribunal Judiciaire de Bobigny, Chambre 26 proxi fond, 4 février 2026, n° 25/04709

TJ Bobigny 4 février 2026

Arguments

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Rejeté
Ajustement illégal des provisions sur charges
La cour a estimé que les défenderesses avaient justifié l'augmentation des provisions sur charges conformément aux obligations contractuelles, et que les documents fournis étaient suffisants pour prouver la légitimité de l'ajustement.
Rejeté
Absence de faute des défenderesses
La cour a jugé que, puisque la demande principale de remboursement des provisions avait été rejetée, il n'y avait pas de faute à retenir contre les défenderesses, et donc pas de base pour accorder des dommages-intérêts.
Rejeté
Frais exposés non justifiés
La cour a décidé que, compte tenu de la situation économique de Monsieur [I] [Y] et de l'issue du litige, il n'y avait pas lieu d'accorder une indemnité au titre de l'article 700.

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Sur la décision

Référence :	TJ Bobigny, ch. 26 proxi fond, 4 févr. 2026, n° 25/04709
Numéro(s) :	25/04709
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	13 février 2026
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Sur les parties

Avocat(s) :	Christine GALLONIngrid BERREBI
Parties :	Société FONCIERE CRONOS, La société IN' LI PM INLI PROPERTY MANAGEMENT

Texte intégral

TRIBUNAL DE PROXIMITÉ DE PANTIN

[Adresse 3]

[Localité 11]

Tél:[XXXXXXXX01]

Fax : 01.48.44.08.02

@ : [Courriel 13]

REFERENCES :

N° RG 25/04709

N° Portalis DB3S-W-B7J-3CQY

Minute :

JUGEMENT

Du : 04 février 2026

Monsieur [I] [Y]

Société FONCIERE CRONOS

La société IN’LI PM INLI PROPERTY MANAGEMENT, SASU

JUGEMENT

Après débats à l’audience publique du 26 novembre 2025, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe le 04 février 2026 ;

Sous la présidence de Madame Armelle GIRARD, juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de BOBIGNY siégeant au tribunal de proximité de PANTIN, assistée de Madame Amel OUKINA, greffière principale ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

Monsieur [I] [Y]

[Adresse 8]

[Localité 10]

représenté par M^e Ingrid BERREBI, avocat au barreau de PARIS

DÉFENDEUR :

La société IN’LI PM INLI PROPERTY MANAGEMENT, SASU

[Adresse 4]

[Localité 9]

Société FONCIERE CRONOS

représenté par son mandataire, la société FONCIERE CRONOS PROPERTY MANAGEMENT

INTERVENANTE VOLONTAIRE

[Adresse 14]

[Adresse 5]

[Localité 9]

représentées par M^e Christine GALLON, avocat au barreau de PARIS

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Ingrid BERREBI

M^e Christine GALLON

Expédition délivrée à :

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant contrat signé le 30 octobre 2014, la SA OGIF devenue la SA in’li, aux droits de laquelle vient la SAS Foncière Chronos, a donné en location à Monsieur [I] [Y] un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 7], moyennant un loyer mensuel révisable de 798,25 € outre provisions sur charges.

Un mandat de gestion immobilière concernant ce bien a été donné par la SAS Foncière Chronos à la SA in’li Property Management, suivant acte sous seing privé en date du 15 janvier 2021.

Suivant citation délivrée à personne morale le 16 avril 2025, Monsieur [I] [Y] a attrait la SA in’li Property Management devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Pantin, aux fins de la condamner à lui payer les sommes suivantes :

1 000 € au titre d’une augmentation des charges non justifiée ;5 000 € de dommages-intérêts au titre du préjudice subi ;2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.L’affaire a été appelée à l’audience du 26 novembre 2025, après un renvoi.

À cette audience, Monsieur [I] [Y], représenté par son conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, et a actualisé ses demandes, sollicite du juge de :

prendre acte de l’intervention volontaire de la SAS Foncière Chronos ;débouter la SAS Foncière Chronos et la SA in’li Property Management de leurs demandes ;condamner solidairement la SAS Foncière Chronos et la SA in’li Property Management à lui payer les sommes suivantes :720 € au titre d’une augmentation des charges non justifiée ;5 000 € de dommages-intérêts au titre du préjudice subi ;2 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.Monsieur [I] [Y] reconnaît la recevabilité de l’intervention volontaire de la SAS Foncière Chronos en tant que bailleresse. Au visa de l’article 1242 du code civil, il rappelle cependant que le mandant est responsable des fautes de son mandataire, et que la SA in’li Property Management a géré l’intégralité des appels de provisions et des échanges avec le locataire. Il affirme que les deux sociétés ont contribué ensemble à la situation préjudiciable et doivent ainsi chacune être tenue responsable des décisions de gestion prises.

Sur le fond, Monsieur [I] [Y] fait valoir au visa de l’article 23 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 que la bailleresse et son mandataire ont pratiqué un ajustement illégal des provisions sur charges en cours de bail, celui-ci ne pouvant intervenir que sur justificatif des factures réelles, d’un décompte annuel détaillé et d’un tableau de répartition individualisé permettant de vérifier l’imputation au logement du locataire – ce qui n’a pas été le cas. Monsieur [I] [Y] soutient que les pièces produites par les défenderesses ne sont pas individualisées, sont sans indication du mode de répartition et de calcul des provisions retenues.

Messieurs [I] [Y] précis qu’entre septembre et décembre 2023, ses provisions pour charges ont augmenté de 180 € par mois. Il pointe que la provision a été restaurée à son montant antérieur à partir de janvier 2024, caractérisant l’absence de dépenses réelles liées à la hausse pratiquée. Monsieur [I] [Y] indique que les défenderesses ont d’ailleurs reconnu qu’il s’agissait d’une hausse par anticipation, ce qui est interdit.

Monsieur [I] [Y] fait valoir que la situation lui a causé un préjudice moral en ce qu’il a envoyé de multiples relances puis mises en demeure sans réponses claires, que cette augmentation lui a causé une anxiété importante et une inquiétude financière, et qu’il a tenté une conciliation sans succès. Il considère les défenderesses de mauvaise foi. Il soutient qu’il en résulte une perte de confiance envers les gestionnaires du bail, du fait de leurs pratiques opaques et contraires à la loi.

La SAS Foncière Chronos et la SA in’li Property Management, représentées par leur conseil qui a repris oralement ses dernières conclusions visées à l’audience auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens, demandent au juge de :

recevoir l’intervention volontaire de la SAS Foncière Chronos ;mettre hors de cause la SA in’li Property Management ;débouter Monsieur [I] [Y] de ses demandes ;condamner Monsieur [I] [Y] à payer à la SAS Foncière Chronos la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.La SAS Foncière Chronos et la SA in’li Property Management exposent qu’en application de l’article 23 paragraphe 6 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 et de l’article 11 paragraphe 2 du bail en cause, le montant des provisions doit être justifié par le budget provisionnel lorsque le bailleur est une personne morale et peut être ajusté en cours d’année sous réserve pour le bailleur de justifier des modifications. Elles pointent ainsi que les dispositions applicables diffèrent du cas de la régularisation des charges. Elles expliquent avoir ajusté les provisions du fait de l’augmentation des tarifs du gaz et de l’électricité, et avoir par conséquent établi un budget prévisionnel sur la base des dépenses 2022 revalorisées pour l’année 2023. La SAS Foncière Chronos et la SA in’li Property Management soutiennent justifier de l’augmentation du coût de l’énergie par les factures produites. Par ailleurs, elles font valoir qu’elles auraient manqué à leurs obligations en l’absence d’ajustement, car cela aurait entraîné une régularisation brutale en fin d’année 2023 pour les locataires.

La SAS Foncière Chronos et la SA in’li Property Management sollicitent le rejet de la demande de dommages-intérêts de Monsieur [I] [Y], en ce qu’il n’établit ni faute de leur part, ni préjudice. Elles rappellent avoir communiqué à plusieurs reprises au locataire des explications et qu’il fait preuve de mauvaise foi dans son argumentation, et indiquent que c’est la SA in’li, personne morale distincte de la SA in’li Property Management, qui a été convoquée à la conciliation et non l’une d’entre elles.

L’affaire a été mise en délibéré au 4 février 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

SUR L’INTERVENTION VOLONTAIRE

En vertu des articles 328 et suivants du code de procédure civile, l’intervention volontaire est principale ou accessoire. L’intervention est principale lorsqu’elle élève une prétention au profit de celui qui la forme. Elle n’est recevable que si son auteur a le droit d’agir relativement à cette prétention. L’intervention est accessoire lorsqu’elle appuie les prétentions d’une partie. Elle est recevable si son auteur a intérêt, pour la conservation de ses droits, à soutenir cette partie. L’intervenant à titre accessoire peut se désister unilatéralement de son intervention.

En l’espèce, la SAS Foncière Chronos, en tant que bailleresse de Monsieur [I] [Y], qui a perçu les sommes versées au titre des charges contestées et peut donc seule être condamnée à les restituer le cas échéant, est fondée à intervenir dans le cadre de la présente instance pour faire valoir ses propres droits.

Son intervention volontaire est par suite recevable.

SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT FORMÉE À L’ENCONTRE DE LA SA IN’LI PROPERTY MANAGEMENT

Aux termes de l’article 1998 du code civil, le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné. Il n’est tenu de ce qui a

pu être fait au-delà, qu’autant qu’il l’a ratifié expressément ou tacitement.

Il en résulte que le mandant est tenu d’exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné. Les actes du mandataire, accomplis en vertu et au sein des limites du mandat, n’obligent que le mandant, à l’exception de la commission de délits ou quasi-délits.

La responsabilité délictuelle du mandant peut donc être engagée par les tiers qui souffrent d’un dommage causé par le mandataire.

En application de l’article 1992 du même code, le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion.

En l’espèce, il n’est ni allégué ni démontré que la SA in’li Property Management aurait soit agi au-delà du mandat donné par la SAS Foncière Chronos, soit qu’elle aurait commis un délit ou un quasi-délit.

Par conséquent, aucune faute dans sa gestion ne peut justifier sa condamnation à l’encontre d’un tiers, envers lequel seul son mandant doit répondre.

Il revient par la suite au mandant de se retourner contre le mandataire en cas de faute dans sa gestion, en application de l’article 1992 du code civil précité.

Par suite, les demandes en paiement formées à l’encontre de la SA in’li Property Management seront rejetées.

SUR LA DEMANDE EN REMBOURSEMENT DES PROVISIONS SUR CHARGES

Conformément à l’article 1133 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes de l’article 11 – 2 des conditions générales de location annexées au bail du 30 octobre 2014, le montant des provisions peut être modifié en cours d’année sous réserve pour le bailleur de justifier les modifications.

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ainsi que des stipulations du bail que le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

L’article 25-10 de la loi du 6 juillet 1989 créé par la loi n°2014-366 du 24 mars 2014 indique que les charges locatives accessoires au loyer principal sont récupérées par le bailleur au choix des parties et tel que prévu par le contrat de bail :

1° Soit dans les conditions prévues à l’article 23, lorsqu’il s’agit de provisions pour charges ;

2° Soit sous la forme d’un forfait versé simultanément au loyer, dont le montant et la périodicité de versement sont définis dans le contrat et qui ne peut donner lieu à complément ou à régularisation ultérieure.

Conformément aux dispositions de l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée, des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée, ou encore des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement. La liste de ces charges est fixée par décret en Conseil d’État (décret n°87-713 du 26 août 1987) : elle comprend notamment les dépenses d’électricité, d’eau et de chauffage, ainsi que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères.

Les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas, faire l’objet d’une régularisation annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires et, le cas échéant, une note d’information sur les modalités de calcul des charges de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire collectifs et sur la consommation individuelle de chaleur et d’eau chaude sanitaire du logement, dont le contenu est défini par décret en Conseil d’Etat. Durant six mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues, dans des conditions normales, à la disposition des locataires.

Lorsque la régularisation des charges n’a pas été effectuée avant le terme de l’année civile suivant l’année de leur exigibilité, le paiement par le locataire est effectué par douzième, s’il en fait la demande.

Si le texte précité ne précise pas la sanction attachée au défaut de régularisation et de justification, il est de jurisprudence constante qu’elle peut consister soit en une réduction de la provision pour charges ou du montant des charges déclaré récupérables, soit en une impossibilité pour le bailleur de réclamer le paiement des charges échues et le paiement de provisions mensuelles pour la période.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1353 du code civil expose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En application des textes pré-cités, il appartient au bailleur d’apporter la preuve que la facturation établie correspond aux consommations effectives du locataire, et, réciproquement, au locataire qui invoque l’inexactitude de la facturation établie de démontrer l’existence d’une erreur de relevé, d’un dysfonctionnement de son compteur ou de toute autre anomalie.

Il est en outre constant, en application des textes rappelés ci-dessus, que les charges ne sont exigibles que sur justificatif, et qu’aucune évaluation forfaitaire ne peut avoir lieu. L’ajustement des provisions sur charge se fait par principe après les régularisations annuelles.

En l’espèce, en premier lieu, il doit être relevé qu’il résulte du décompte locatif produit par la bailleresse, arrêté au 22 avril 2025, qu’au mois de janvier 2024 a eu lieu une régularisation de charges locatives en faveur du locataire d’un montant de 560, 97 €.

Il n’est cependant pas indiqué au titre de quelle année celle-ci a eu lieu, ni produit le décompte individuel de régularisation de charges de Monsieur [I] [Y] afférent, lequel a nécessairement été établi pour procéder à une telle régularisation. Le juge ne peut donc vérifier quels postes de charges, et pour quels montants, ont fondé cette régularisation créditrice.

Par conséquent, il lui revient d’examiner l’ensemble des provisions sur charges contestées, soit sur la période de septembre à décembre 2023 pour un montant total de 720 €, sans tenir compte de cette régularisation.

En second lieu, il résulte en l’espèce des dispositions contractuelles unissant les parties, paraphées et signées, donc acceptées par Monsieur [I] [Y], que le montant des provisions peut être modifié en cours d’année sous réserve pour le bailleur de justifier les modifications.

Cette clause, qui prévoit que le bailleur devra dûment justifier d’une telle modification, et qui ne le dispense pas de son obligation de régularisation annuelle, n’est pas contraire à l’ordre public de protection instauré par la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 telle que rappelée et a par conséquent vocation à s’appliquer.

L’enjeu du litige est par suite d’établir si l’augmentation des provisions sur charges facturée à Monsieur [I] [Y] entre septembre et décembre 2023 est justifiée par les pièces versées par la SAS Foncière Chronos.

Celle-ci produit les éléments suivants :

Un document présenté comme le budget provisionnel 2023 désignant l’immeuble « [Adresse 12] », et présentant une projection des coûts pour 2023 par nature de charges en comparaison avec les montants retenus pour 2022. Il y est projeté un différentiel total de 26 299 € concernant les charges d’électricité et 127 501 € pour les charges de gaz.Des factures EDF en date du 2 avril 2022 et du 1er mai 2023 pour le lieu de consommation [Adresse 2], montrant un passage du coût unitaire de l’électricité de 0,06055 à 0,68238 € par kilowatt-heure. Des factures de gaz (Gaz de Bordeaux et Total Énergies) en date du 9 janvier 2023 pour la période du 26 novembre 2022 au 31 décembre 2022 et du 10 avril 2023 pour la période du 26 février 2023 au 31 mars 2023 et du 1er mai 2023 pour le lieu de consommation [Adresse 2] et [Adresse 6], montrant un passage du coût unitaire du gaz de 0,012670 (prix bloqué) à 0,17207 € par kilowatt-heure.Il résulte par ailleurs du mandat de gestion immobilière donné par la SAS Foncière Chronos à la SA in’li Property Management en date du 15 janvier 2021 que les adresses [Adresse 2] et [Adresse 6] constituent un seul ensemble immobilier, et que par suite, les factures et éléments comptables produits correspondent bien à l’immeuble où Monsieur [I] [Y] est locataire.

Or, il est visible sur les documents précités une augmentation objectivée du coût de l’énergie, tant électricité que gaz, entre les années 2022 et 2023.

Conformément à la clause contractuelle prévue au bail, la SAS Foncière Chronos pouvait donc modifier la provision sur charges, sous réserve d’en justifier le motif auprès de son locataire.

En ce sens, il ressort des courriers adressés à Monsieur [I] [Y] les 18 août 2023 et 17 novembre 2023, et du courriel en date du 16 novembre 2024 assorti de pièces jointes, que des explications sur la hausse du montant de la provision sur charges et des pièces justificatives ont été transmises à Monsieur [I] [Y], conformément aux obligations contractuelles de la bailleresse. Des éléments complémentaires ont ensuite été communiqués dans le cadre de cette procédure.

Par conséquent, au regard de ce qui précède, la demande de Monsieur [I] [Y] en remboursement des provisions sur charges appelées sera rejetée.

Il sera précisé que cette décision ne préjuge pas de la régularité de la régularisation des charges pour l’année 2023, laquelle doit, quant à elle et contrairement à l’ajustement de la provision en cours d’année, être justifiée par la production d’un décompte individuel propre à Monsieur [I] [Y]. Cette régularisation devait intervenir avant le 31 décembre 2024. Il n’est pas en l’état possible d’apprécier si le montant crédité en janvier 2024 sur le compte du locataire correspond à cette régularisation, ou s’il s’agit d’une régularisation pour une année antérieure. À défaut, Monsieur [I] [Y] serait fondé à solliciter le paiement par douzième, demande qui n’a pas été formée dans le cadre de la présente instance.

SUR LA DEMANDE DE DOMMAGES-INTÉRÊTS

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La responsabilité civile ne peut être engagée qu’en cas de preuve par le demandeur d’un fait générateur consistant dans la commission d’une faute, d’un dommage certain et personnel, et d’un lien de causalité entre les deux.

Conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, la demande principale de Monsieur [I] [Y] ayant été rejetée, aucune faute fondant une indemnisation ne peut être retenue à l’encontre de la SAS Foncière Chronos.

La demande de dommages-intérêts sera donc rejetée.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [I] [Y], qui succombe en ses demandes, supportera la charge des dépens.

Conformément aux dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

La solution donnée au litige, mais également l’équité et la situation économique de Monsieur [I] [Y], justifie de le condamner à payer à la SAS Foncière Chronos la somme de 200 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire.

PAR CES MOTIFS :

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire et publique, par mise à disposition par le greffe et en premier ressort,

CONSTATE la recevabilité de l’intervention volontaire de la SAS Foncière Chronos ;

REJETTE les demandes en paiement de Monsieur [I] [Y] à l’encontre de la SA in’li Property Management ;

REJETTE les demandes en paiement de Monsieur [I] [Y] à l’encontre de la SAS Foncière Chronos ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] à verser à la SAS Foncière Chronos la somme de 200 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [I] [Y] au paiement des dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

LA GREFFIÈRE LA JUGE