TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 1]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 27 MAI 2026

Chambre 5/Section 1

AFFAIRE: N° RG 24/00235 – N° Portalis DB3S-W-B7I-YSXK

N° de MINUTE : 26/00782

DEMANDEUR

Monsieur [S] [W]

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Valérie DESFORGES de la SELAS ADEMA AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : A0540

C/

DEFENDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 2], représenté pa son syndic, la société HELENE LEPAGE GESTION, SAS

[Adresse 3]

[Localité 2]

représentée par M^e Jean-baptiste MESNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P0586

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 25 Mars 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Monsieur [S] [W] est propriétaire de lots de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3].

Par acte de commissaire de justice en date du 26 décembre 2023, Monsieur [S] [W] a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet HL GESTION, (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le tribunal judiciaire de BOBIGNY aux fins, notamment, d’annuler une partie des résolutions de l’assemblée générale du 20 octobre 2023 et de condamner le syndicat des copropriétaires en paiement de dommages et intérêts.

L’ordonnance de clôture de la mise en l’état a été rendue le 23 octobre 2025. L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 25 mars 2026 et a été mise en délibéré au 27 mai 2026.

EXPOSE DES PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 27 février 2026 par RPVA, Monsieur [S] [W] demande au tribunal de :

A titre liminaire :

— REVOQUER l’ordonnance de clôture rendue le 23 octobre 2025 ;

— DECLARER recevables les présentes conclusions ainsi que la pièce n°43 ;

A titre principal :

— ANNULER les résolutions n° 6-6,11-2 19, 21, 24 et 28 de l’assemblée générale du 20 octobre 2023 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2],

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à verser à Monsieur [W], la somme de 15.456 euros au titre du préjudice financier qu’il a subi,

— DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de toutes ses demandes, fins et conclusions,

A titre subsidiaire, si le Tribunal devait considérer que la prescription quinquennale est applicable à l’action en remboursement des charges de chauffage :

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires à payer à Monsieur [W] la somme de 8.785 euros

En tout état de cause :

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à payer à Monsieur [W] la somme de 10.000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice moral,

— ORDONNER la compensation entre les sommes allouées à Monsieur [W] et celles qui seraient éventuellement allouées au syndicat des copropriétaires,

— CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] à payer à Monsieur [W] la somme de 8.000 euros 33 sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens avec un droit de recouvrement direct au profit de son conseil, Maître Valérie DESFORGES, avocat, dans les conditions posées par l’article 696 du Code de procédure civile,

— DISPENSER Monsieur [W] de toute participation à la dépense commune des frais de procédure,

— ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir.

Au titre de sa demande liminaire aux fins de révoquer l’ordonnance de clôture, Monsieur [S] [W] fait valoir, sur le fondement de l’article 803 du code de procédure civile, un élément nouveau tenant en l’apparition, depuis octobre 2025, de nouveaux dysfonctionnements du système de chauffage. Monsieur [W] soutient que la demande indemnitaire qu’il formule ainsi que les moyens opposés aux demandes reconventionnelles du défendeur sont en lien avec les défaillances du système de chauffage, ce qui constitue, selon lui, une cause grave qui justifie la révocation de l’ordonnance de clôture.

Au soutien de sa demande principale d’annulation des résolutions de l’assemblée générale du 20 octobre 2023 du syndicat des copropriétaires, Monsieur [W] fait valoir, s’agissant de la résolution n°6-6 portant sur son élection au conseil syndical, que le tiers des voix des copropriétaires requis pour son adoption n’a pas été recueilli car Monsieur [D], en ne votant pas pour sa candidature, n’a pas respecté les consignes de vote du représentant de l’indivision [C] [B] dont il avait le pouvoir. Monsieur [W] affirme que sa non-élection l’a empêché de communiquer directement avec le prestataire chargé du chauffage ce qui a contribué à la persistance des dysfonctionnements.

S’agissant de sa demande d’annulation de la résolution n°11-2 portant sur le choix de l’intervenant pour le diagnostic technique global, Monsieur [W] soutient que la désignation s’est faite sans respecter les règles de mise en concurrence préalable des professionnels.

Au soutien de sa demande d’annulation de la résolution n°19 sur l’habilitation du syndic à agir en justice contre tout copropriétaire défaillant, il fait valoir, sur le fondement de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, que le vote d’une telle résolution ne relève pas des pouvoirs de l’assemblée générale et que l’habilitation du syndic doit être précise et mentionner le nom des copropriétaires ce qui n’est pas le cas de la résolution citée.

Monsieur [W] sollicite également l’annulation de la résolution n°21 qui autorise la vente de ses lots afin de recouvrer sa dette de 20.848,34 euros car il conteste le montant de cette dette et fait valoir que le syndicat des copropriétaires ne dispose d’aucun titre exécutoire de sorte que la résolution est dépourvue de fondement.

Enfin, s’agissant de la résolution n° 24 portant sur la ratification de travaux de mise en conformité à la suite d’une mise en demeure de la mairie de [Localité 4], Monsieur [W] en sollicite l’annulation car il soutient que son vote contre n’a pas été pris en compte dans le procès-verbal. De plus, il fait valoir que cette résolution regroupe deux types de travaux distincts, à savoir des travaux d’électricité imposés par la mairie et la construction d’un local poubelles qui ne présenterait pas un caractère obligatoire, de sorte que leur présentation dans une même résolution est trompeuse. Il ajoute que les travaux affectent des parties communes dont la destination ne peut être modifiée sans modification préalable du règlement de copropriété et que ces derniers n’ont pas été réalisés dans les règles de l’art.

Au soutien de sa demande en réparation de son préjudice financier, Monsieur [S] [W] fait valoir que la prescription extinctive trentenaire s’applique aux faits de l’espèce et qu’en ce sens, sa demande indemnitaire n’est pas prescrite à l’égard de la période entre 2007 et 2023. Il précise avoir été privé de chauffage dans ses lots entre 2007 et 2022 en raison de dysfonctionnements du système de chauffage collectif et avoir été contraint de recourir à un système de climatisation réversible afin de se chauffer. Il affirme que ces préjudices résultent de l’inaction du syndicat des copropriétaires dans la réalisation des travaux nécessaires.

Il évalue son préjudice financier à la somme de 10.006 euros au titre des charges de chauffage indûment réglées, 2.964 euros au titre de charges afférentes à des tantièmes supplémentaires également affectés par ces dysfonctionnements et 2.486 euros au titre du surcoût lié à l’usure de son système de chauffage.

Au soutien de sa demande en réparation de son préjudice moral, Monsieur [W] fait valoir qu’il a été écarté des démarches visant à résoudre les problèmes de chauffage et qu’il a tenté, en vain, de trouver des solutions malgré l’inaction du syndicat des copropriétaires.

Il est expressément renvoyé à ses dernières conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires a constitué avocat. Suivant ses dernières écritures notifiées par RPVA le 23 septembre 2025, il sollicite du Tribunal de :

— DEBOUTER Monsieur [S] [W] de la totalité de ses demandes ;

— CONDAMNER Monsieur [S] [W] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 16 487,75 € au titre des charges arrêtées au 5 septembre 2024 ;

— CONDAMNER Monsieur [S] [W] à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à [Localité 5] la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— CONDAMNER Monsieur [S] [W] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 5] 8 000 € au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens.

Au soutien de ses demandes tendant au rejet des prétentions de Monsieur [W] en annulation des résolutions de l’assemblée générale du 20 octobre 2023, le syndicat des copropriétaires fait valoir, s’agissant de la résolution n° 6-6, que le non-respect allégué d’une consigne de vote est sans incidence sur la validité d’une résolution adoptée en assemblée générale. Il soutient que Monsieur [D], mandataire de l’indivision [H], avait consigne de voter librement et que son abstention ne saurait alors être utilement contestée. Il ajoute qu’un copropriétaire ne peut se prévaloir du non-respect d’une consigne de vote donnée par un tiers et qu’en tout état de cause, il ne lui appartient pas de vérifier ces consignes.

S’agissant de la résolution n° 11-2, le syndicat des copropriétaires se fonde sur l’article 19-2 du décret du 17 mars 1967, soumettant la procédure de mise en concurrence à la demande de plusieurs devis. Il indique que plusieurs devis de sociétés différentes ont été annexés à la convocation à l’assemblée générale du 20 octobre 2023 et qu’en ce sens, la résolution est valide.

Pour soutenir la validité de la résolution n° 19, il expose, suivant l’article 55 du décret du 17 mars 1967, que l’habilitation donnée au syndic d’agir en justice contre tout copropriétaire défaillant est possible et, en l’espèce, suffisamment précise. En outre, il affirme qu’aucune disposition légale ou réglementaire n’impose de désigner nommément les copropriétaires concernés.

S’agissant de la résolution n° 21 portant sur la vente des lots de Monsieur [W] aux fins de recouvrer sa créance, le syndicat des copropriétaires soutient que cette résolution constitue une mesure préventive, admise en pratique et conteste l’existence d’un accord amiable intervenu avec Monsieur [W].

S’agissant de la résolution n° 24, il fait valoir que le procès-verbal de l’assemblée générale ne fait pas ressortir l’opposition ou l’abstention de vote de Monsieur [W] et qu’en ce sens, ce dernier ne peut en solliciter la nullité.

Pour s’opposer à la demande en réparation du préjudice financier formée par Monsieur [W], le syndicat des copropriétaires fait valoir que la prescription quinquennale prévue à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 s’applique et que les demandes en réparation antérieures au 26 décembre 2018 sont prescrites. Il soutient que Monsieur [W] ne rapporte pas la preuve de l’absence de chauffage dans ses lots, qu’aucune mention en ce sens ne figure dans les procès-verbaux d’assemblée générale, y compris lorsqu’il exerçait les fonctions de président du conseil syndical et qu’il ne justifie ni du montant des charges qu’il aurait indûment acquittées ni d’une usure anormale de son système de chauffage alternatif. Le syndicat des copropriétaires conclut en conséquence à l’absence de faute permettant à Monsieur [W] de demander la réparation d’un préjudice.

Pour s’opposer à la demande en réparation du préjudice moral, le syndicat des copropriétaires se fonde sur l’article 1240 du code civil et soutient que Monsieur [W] ne démontre pas une faute susceptible d’engager sa responsabilité et précise que le refus de retenir les solutions proposées par ce dernier ne peut constituer un comportement fautif.

Au soutien de sa demande reconventionnelle en paiement des charges impayées, le syndicat des copropriétaires se prévaut des dispositions des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965 et fait valoir que Monsieur [S] [W] est débiteur de la somme de 16 487,75 euros au titre des charges de copropriété.

Il sollicite également la condamnation de Monsieur [S] [W] au paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive en exposant sa mauvaise foi et son refus persistant et injustifié de s’acquitter de ses charges. Le syndicat des copropriétaires fait valoir que cette résistance abusive a contraint les autres copropriétaires à faire l’avance de fonds.

Enfin le syndicat des copropriétaires s’oppose à la demande Monsieur [S] [W] tendant à écarter l’exécution provisoire, considérant la procédure comme dilatoire. Monsieur [S] [W] se prévaut en effet de difficultés financières résultant de charges qu’il affirme avoir payées indûment alors même qu’il lui est précisément reproché de ne pas les avoir réglées.

Il est expressément renvoyé à ses conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de révocation de l’ordonnance de clôture

Selon l’article 803 du code de procédure civile, l’ordonnance de clôture ne peut être révoquée que s’il se révèle une cause grave depuis qu’elle a été rendue?; la constitution d’avocat postérieurement à la clôture ne constitue pas, en soi, une cause de révocation.

En l’espèce, Monsieur [S] [W] fait reposer sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture sur l’apparition de nouveaux désordres affectant le système de chauffage collectif, à savoir la réapparition de nuisances sonores et l’absence de chauffage dans ses lots depuis octobre 2025. Il produit à cet égard en pièce n°43 une mise en demeure du 24 février 2026 à l’égard du cabinet HL GESTION et de la société chauffagiste [E], accompagnée de ses annexes. Ce courrier décrit l’ensemble des dysfonctionnements que Monsieur [S] [W] reproche aux systèmes de chauffage collectif ainsi que les réparations qu’il estime nécessaire.

Toutefois, ce courrier est rédigé par Monsieur [S] [W] et présente un caractère déclaratif. Il n’est assorti d’aucun élément objectif permettant d’en corroborer le contenu. Cette pièce ne peut établir la réalité d’un fait nouveau constituant une cause grave. Il n’est en tout état de cause pas rapporté la preuve de sa notification au cabinet HL GESTION et à la société [E].

En conséquence, la demande de révocation de l’ordonnance de clôture sera rejetée et la pièce n°43 sera déclarée irrecevable.

Sur la demande en annulation des résolutions n°6-6, 11-2, 19, 21 et 24 de l’assemblée générale du 20 octobre 2023

Sur la demande en annulation de la résolution n°6-6

Les membres du conseil syndical sont élus suivant les dispositions des articles 21 et 25 de la loi du 10 juillet 1965 et des dispositions du décret du 17 mars 1967.

L’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, que ce dernier soit ou non membre du syndicat.

Il est admis que le copropriétaire est engagé par les prises de position de son mandataire même si ce dernier ne respecte pas ses consignes de vote et en conséquence, le syndic ne pourrait refuser de prendre en considération le vote exprimé par le mandataire au motif qu’il ne serait pas conforme aux consignes de vote données par le mandat (Cass. 3e civ., 8 septembre 2016 n°15-20.860)

En l’espèce, il est constant que plusieurs copropriétaires étaient représentés à l’occasion de l’assemblée générale du 20 octobre 2023, dont l’indivision [C] [B] [P] représentée par Monsieur [D].

La résolution n°6.6, relative à l’élection de Monsieur [S] [W] en qualité de membre du conseil syndical, n’a recueilli que 15 voix, représentant 347/2127 tantièmes, de sorte qu’elle n’a pas atteint la majorité requise par l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, ni même le seuil du tiers des voix permettant l’application de l’article 25-1 de la même loi.

Le moyen tiré du non-respect par Monsieur [D] des consignes de vote qui lui avaient été données par l’indivision [C] [B] [P] est inopérant à l’égard du syndicat des copropriétaires dès lors qu’il ne s’agit pas d’un pouvoir impératif, que le vote exprimé par le mandataire s’impose et que le non-respect éventuel de la consigne de vote ne peut pas influer sur la régularité de la résolution adoptée en assemblée générale.

De plus, il n’est pas possible pour les autres copropriétaires d’invoquer, pour obtenir la nullité d’une décision d’assemblée, le non-respect des consignes de vote par le mandataire, ces copropriétaires étant des tiers au contrat de mandat dont ils ne peuvent se prévaloir (Cass. 3e civ., 17 novembre 2016, n°15-23.027).

Dès lors, Monsieur [W] sera débouté de sa demande d’annulation de la résolution n°6-6.

Sur la demande en annulation de la résolution n°11-2

L’article 19-2 du décret du 17 mars 1967 dispose que la mise en concurrence pour les marchés de travaux et les contrats autres que le contrat de syndic, prévue par le deuxième alinéa de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, lorsque l’assemblée générale n’en a pas fixé les conditions, résulte de la demande de plusieurs devis ou de l’établissement d’un devis descriptif soumis à l’évaluation de plusieurs entreprises.

En l’espèce, il ressort de la convocation à l’assemblée générale du 20 octobre 2023 que la résolution n°11-2 mentionne l’existence de devis joints et précise que l’assemblée générale, après délibération, a retenu la proposition des cabinets AVRAMOVA & ASSOCIES ARCHITECTE, PIMACHINE ARCHITECTE, ASSET BET THERM IQUE, VERTDURABLE ECONOMISTE, CHRONODIAGNOSTIC DIAGNOSTIQUEUR.

Toutefois, il apparaît que les convocations produites aux débats, tant la pièce n°4 produite par Monsieur [S] [W], que la pièce n°5 produite par le syndicat des copropriétaires, qui constitue manifestement une reproduction de la pièce produite par Monsieur [S] [W], ne comportent aucun devis en annexe.

Or, l’absence de production des devis, qui auraient été joints à la convocation de l’assemblée générale, ne permet pas de vérifier les modalités précises de la mise en concurrence. De surcroît, au regard de la teneur de la résolution, il n’est pas possible de déterminer si la proposition retenue procède d’une offre unique issue d’un groupement d’intervenants ou s’il s’agit de plusieurs devis émanant d’entreprises différentes. La mise en concurrence exigée par les dispositions légales n’est ainsi pas démontrée.

En conséquence, la résolution n°11-2, relative au choix de l’intervenant pour la réalisation du diagnostic technique global, sera annulée.

Sur la demande en annulation de la résolution n°19

Suivant les termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967, le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale. Seuls les copropriétaires peuvent se prévaloir de l’absence d’autorisation du syndic à agir en justice. Une telle autorisation n’est toutefois pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance. Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites.

Il est constant que la loi n’exige pas que l’autorisation donnée au syndic précise l’identité des personnes à assigner dès lors que l’identité est déterminable (Cass 3e civ., 23 janvier 2020, n°19-11.863).

En l’espèce, la résolution n°19 porte sur l’habilitation donnée au syndic, es qualité, d’agir en justice contre tout propriétaire défaillant de plus de quatre trimestres de charges impayées. Si la lettre de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 dispense le syndic d’une autorisation préalable pour agir en justice en matière de recouvrement de charge, il n’apparaît pas que le texte interdise à l’assemblée générale de voter une telle autorisation en la matière. En outre, la résolution vise les « copropriétaires défaillants de plus de quatre trimestres de charges impayées ». Une telle mention apparaît suffisamment précise pour permettre leur identification au regard de leur situation comptable au sein de la copropriété.

Contrairement à ce que soutient Monsieur [S] [W], il n’est donc pas nécessaire de mentionner nominativement chaque copropriétaire concerné.

En conséquence, la demande de Monsieur [S] [W] tendant à l’annulation de cette résolution sera rejetée.

Sur la demande en annulation de la résolution n°21

Suivant les termes de l’article 55 du décret du 17 mars 1967 tel qu’énoncé précédemment, l’autorisation de l’assemblée générale d’agir en justice est nécessaire au syndic en matière de saisie en vue de la vente d’un lot.

En l’espèce, aux termes de la résolution n°21, les copropriétaires ont donné au syndic l’autorisation de « poursuivre la saisie en vue de la vente des lots 67, 86,87, 88, 89, 91, 155, 169, 170, 176, 180, 190 appartenant à M. [W] afin de recouvrer le montant de la créance due au syndicat des copropriétaires s’élevant ce jour à la somme de 20 848,24 euros auxquels s’ajouteront les frais de charges à venir jusqu’au jour de leur parfait paiement. En conséquence, le montant de la mise à prix des lots est fixé à la somme minimum de 20 848,24 euros. Il est rappelé à cet égard, que dans l’hypothèse où aucun acheteur ne se porterait adjudicataire, le syndicat des copropriétaires est tenu de se porter acquéreur pour le montant de la mise à prix. ». Cette résolution a été adoptée à la majorité des voix exprimées par les copropriétaires présents et représentés, soit 760/840 tantièmes, conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965.

Monsieur [S] [W] conteste avoir été redevable au 20 octobre 2023 de la somme de 20 848,24 euros, affirmant que le montant de son arriéré de charges était à cette date de 16 399,30 euros. Cependant, outre qu’il ne justifie pas de ce montant, l’existence d’une contestation relative au montant de la dette est sans incidence sur la validité de la résolution portant sur l’autorisation donnée au syndic de poursuivre la procédure de saisie vente à l’égard des lots de Monsieur [W]. De surcroît, une telle autorisation peut être donnée alors même que le syndicat ne dispose pas encore d’un titre exécutoire.

En conséquence, Monsieur [S] [W] sera débouté de sa demande d’annulation de la résolution n°21.

Sur la demande en annulation de la résolution n°24

L’article 17 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que le procès-verbal de l’assemblée générale doit mentionner, pour chaque résolution, le résultat des votes, ainsi que les copropriétaires ayant voté contre ou s’étant abstenus.

Aux termes de l’article 17-1 dudit décret, l’irrégularité formelle affectant le procès-verbal d’assemblée générale ou la feuille de présence, lorsqu’elle est relative aux conditions de vote ou à la computation des voix, n’entraîne pas nécessairement la nullité de l’assemblée générale dès lors qu’il est possible de reconstituer le sens du vote et que le résultat de celui-ci n’en est pas affecté

En l’espèce, la résolution n°24 porte sur la ratification des travaux de mise en conformité suite à la mise en demeure qui aurait été adressée le 10 août 2023 par la mairie de [Localité 4] au syndicat des copropriétaires. Il ressort de la lecture du procès-verbal d’assemblée générale que Monsieur [S] [W] n’apparaît ni dans la liste des votes contre, ni dans celle des abstentions.

Monsieur [S] [W] sollicite l’annulation de cette résolution au motif que son vote n’aurait pas été pris en compte, affirmant avoir voté contre cette résolution. Il produit les attestations de Monsieur [J] [U] et de Madame [T] [V], présents lors de l’assemblée générale, qui rapportent la précipitation du vote et indiquent, pour Monsieur [J] [U], que Monsieur [W] « n’a pas voté pour ces travaux et qu’il ne s’est pas abstenu sur le vote de la résolution » et, pour Madame [V], qu’il « n’a pas voté pour ces travaux ».

En l’état des pièces versées, il n’est pas démontré que la teneur du document d’informations qui aurait été affiché dans les parties communes de la copropriété pour faire part des diligences effectuées en réponse à la mise en demeure du 10 août 2023 de la mairie de [Localité 4] soit infondée. Outre qu’il n’est pas versé aux débats ladite mise en demeure, empêchant dès lors d’en connaître les termes exacts, force est de constater que Monsieur [W] ne rapporte pas la preuve que celle-ci aurait été privée d’effets. La lettre non datée qu’il aurait adressée à la direction de la santé de la mairie ne peut en effet constituer une preuve valable, s’agissant d’un document établi par le demandeur lui-même.

En outre, il doit être considéré que les travaux prévus à la résolution n°24 consistaient en une opération unique et indivisible destinée à respecter les délais imposés par la mairie de [Localité 4] dans le cadre de sa mise en demeure du 10 août 2023 suite à son constat de l’absence de locaux spéciaux et dédiés aux conteneurs d’ordures ménagères et au danger pour la sécurité des occupants que représentait la défaillance de l’installation électrique des parties communes. Il n’y avait en conséquence pas lieu de procéder à des votes séparés à l’égard de la ratification de chacun de ces travaux.

Monsieur [W] ne rapporte enfin pas la preuve que ces travaux aient, d’une part, empiéter sur les parties communes et, d’autre part, été réalisés en violation des règles de l’art.

En tout état de cause, s’il devait ainsi être considéré que Monsieur [W] aurait voté contre la résolution portant sur la ratification et que le procès-verbal d’assemblée général serait ainsi entaché d’une erreur, le résultat des votes resterait pour autant inchangé, la résolution querellée restant en effet approuvée. En effet, en l’état du procès-verbal versé aux débats, la résolution n°24 apparaît avoir été approuvée par 31 copropriétaires sur 41, représentant 772/996 tantièmes. Si ce résultat est erroné et retient par erreur Monsieur [W] comme ayant approuvé la résolution, il conviendrait d’acter que celle-ci a été approuvée par 30 copropriétaires sur 41, représentant 719/772 tantièmes. Le sens du vote serait en conséquence identique, la majorité requise pour l’approbation de la résolution n°24 étant atteinte.

En conséquence, la demande d’annulation de la résolution n°24 sera rejetée.

Sur la demande en annulation de la résolution n°28

Aux termes de l’article 6 du code de procédure civile, les parties doivent alléguer les faits propres à fonder leurs prétentions.

Monsieur [W] ne développant aucun moyen au soutien de sa demande d’annulation de la résolution n°28, il en sera débouté.

Sur les demandes de dommages et intérêts de Monsieur [S] [W]

Sur la fin de non-recevoir tirée de la prescription formée par le syndicat des copropriétaires

En application de l’article 789 du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et, jusqu’à son dessaisissement, seul compétent, à l’exclusion de toute autre formation du tribunal pour statuer sur les fins de non-recevoir, notamment celles tirées de la prescription, sauf si le juge de la mise en état décide que la fin de non-recevoir sera examinée à l’issue de l’instruction par la formation de jugement appelée à statuer sur le fond.

En l’espèce, l’ordonnance de clôture de la mise en état a été rendue le 23 octobre 2025 sans que les parties n’aient saisi le juge de la mise en état, d’une fin de non-recevoir tirée de la prescription avant son dessaisissement.

Faute d’avoir saisi le juge de la mise en état avant son dessaisissement par des conclusions spécialement adressées à ce dernier, le syndicat des copropriétaires sera déclaré irrecevable en sa demande tendant à l’application de la prescription quinquennale relative aux demandes de Monsieur [S] [W] entre 2007 et 2018.

Sur la demande en réparation du préjudice financier de Monsieur [S] [W]

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, Monsieur [S] [W] indique avoir réglé indument les charges de chauffage collectif entre 2007 et 2022 alors qu’il n’en aurait pas bénéficié. Il réclame ainsi le remboursement à hauteur de 10.006 euros des charges qu’il considère avoir indûment réglées entre 2007 et 2012 à ce titre, celui des charges complémentaires appelées de 2016 à 2022 à l’égard de parties communes au 7e étage pour un montant de 2.964 euros ainsi que la somme de 2.486 euros au titre de l’usure anormale de sa climatisation réversible.

Or, il ressort des pièces versées aux débats par Monsieur [S] [W] lui-même que le syndicat des copropriétaires a régulièrement sollicité l’intervention de professionnels, notamment au travers d’un devis de la société [E] pour la modification de l’alimentation, d’un audit énergétique réglementaire par l’agence [K] ou encore d’un audit technique et économique par le cabinet LH CONSEIL.

De surcroît, Monsieur [W] verse trois documents intitulés « Les difficultés sur le chauffage vapeur : pas seulement techniques… », « Remplacement fautif des casse-vie par les purgeurs [Localité 6] » ainsi qu’un questionnaire transmis par le conseil syndical relatif à la qualité du système de chauffage. Ces pièces retracent un historique de dysfonctionnements du chauffage collectif qu’il dit constater depuis 2007.

Néanmoins, ces éléments correspondent à des écrits de Monsieur [S] [W]. Il s’agit de déclarations unilatérales qui ne sont pas corroborées par des éléments objectifs tel qu’un procès-verbal de constat ou un rapport d’expertise qui constaterait l’absence de chauffage dans ses lots.

En outre, si les attestations de Madame [N] [G] et de Madame [F] [O], versées aux débats par le demandeur, évoquent des dysfonctionnements du chauffage au sein de la copropriété, elles ne permettent pas d’établir de manière certaine l’absence de tout chauffage dans les lots du demandeur.

En outre, si Monsieur [S] [W] se prévaut de compétences en matière de chauffage, il ne peut être reproché au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir retenu les solutions techniques qu’il préconise.

De même, le syndicat des copropriétaires ne peut se voir reprocher d’éventuelles défaillances du syndic et/ou du chauffagiste.

Dès lors, aucune faute du syndicat des copropriétaires n’est caractérisée.

De même, le préjudice invoqué au titre de l’usure normale de la climatisation réversible n’est étayé par aucun élément probant, faute de justifier ne serait-ce que de l’existence de cette climatisation réversible.

En conséquence, Monsieur [S] [W] sera débouté de sa demande en réparation d’un préjudice financier.

Sur la demande en réparation du préjudice moral

Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, la réparation d’un préjudice moral suppose la démonstration d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, Monsieur [S] [W] soutient que son préjudice moral résulterait du fait qu’il aurait, de manière constante, proposé des solutions techniques en vue de la réparation du système de chauffage sans que celles-ci aient été prises en considération par le syndicat des copropriétaires.

Toutefois, comme il a été précédemment exposé, il n’appartient pas à Monsieur [S] [W] d’imposer ses choix techniques ou ses préconisations en matière de réparation, ni au syndicat des copropriétaires d’être tenu de suivre ses recommandations dès lors qu’il a recours à des professionnels.

En l’absence de caractérisation d’une faute imputable au syndicat des copropriétaires, et faute pour Monsieur [S] [W] de démontrer l’existence d’un préjudice moral direct et certain, sa demande indemnitaire en réparation du préjudice moral sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle du syndicat des copropriétaires en paiement des arriérés de charges de copropriété

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

L’article 1353 du code civil prévoit qu’il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

Le syndicat des copropriétaires doit démontrer, par l’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale, le caractère certain, liquide et exigible de la créance réclamée à Monsieur [S] [W] relative à chaque quote-part de charges.

En l’espèce, il résulte de la matrice cadastrale ainsi que de l’extrait du compte individuel de copropriétaire versés aux débats par le syndicat des copropriétaires que Monsieur [S] [W] est propriétaire des lots n°67, 86, 87, 88, 89 et 91, représentant 53 tantièmes de la copropriété.

Le syndicat des copropriétaires produit également les procès-verbaux des assemblées générales des 20 janvier 2021, 22 juin 2021, 21 janvier 2023, 30 octobre 2023 et 27 juin 2024, ayant approuvé les comptes des exercices annuels 2021, 2022 et 2023, ainsi que le budget prévisionnel de l’exercice 2024. L’assemblée générale a par ailleurs validé les appels de fonds relatifs aux travaux et dépenses exceptionnelles, notamment les fonds de travaux issus de la loi ALUR, les travaux de reprise des façades par cordistes, l’installation de rampes d’appui ainsi que les travaux relatifs aux boîtes aux lettres.

Le syndicat des copropriétaires verse en outre les appels de fonds adressés à Monsieur [S] [W] ainsi que l’extrait de compte arrêté couvrant la période du 1er janvier 2022 au 20 décembre 2024.

Cependant, faute pour le syndicat des copropriétaires de justifier des sommes figurant tant au débit du crédit du décompte sous le libellé « solde à nouveau », aucune pièce ne permettant de déterminer à quels appels ou versements elles renvoient, ce qui empêche en conséquence le tribunal de pouvoir vérifier leur bien-fondé, celles-ci seront écartées.

De même, il n’est pas justifié de la somme de 4.397,64 figurant au crédit du compte à la date du 31 mars 2023 sous le libellé « Reprise comptable suite UNITIA », celle-ci sera en conséquence également écartée.

Dès lors, le montant total des sommes appelées au titre des charges et appels travaux entre le 31 décembre 2022 et le 5 septembre 2024 a été de 44.880,88 euros tandis que les sommes portées au crédit du compte copropriétaire sur cette même période ont été d’un total de 41.777,42 euros.

En conséquence, il convient de condamner Monsieur [S] [W] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.103,46 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété, selon décompte arrêté au 5 septembre 2024.

Monsieur [S] [W] ne justifiant pas l’existence d’une créance à l’encontre du syndicat, il n’y a pas lieu de faire droit à sa demande de compensation.

Sur la demande reconventionelle de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires

Aux termes de l’article 1231-6, alinéa 3 du code civil, le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire si le retard dans l’exécution de l’obligation est imputable à la mauvaise foi du débiteur et lui a causé un préjudice indépendant de ce retard.

Il appartient dès lors au créancier de démontrer la mauvaise foi du débiteur.

En l’espèce, Monsieur [W] paye irrégulièrement les charges de copropriété. Or, de tels manquements systématiques et répétés à une obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires, sans motif valable justifiant sa carence, sont constitutifs d’une faute qui cause un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires en provoquant une désorganisation de la trésorerie, de nature à les contraindre à procéder à des avances en compensation.

En omettant de s’acquitter des charges dues et en laissant se constituer un arriéré d’un montant significatif, Monsieur [W] a en effet nécessairement perturbé la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété, qui ne peut pourvoir à l’entretien de l’immeuble et au paiement des fournisseurs sans l’encaissement à bonne date des charges appelées par le syndic.

Il y a lieu en conséquence de le condamner, sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil, à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Au regard des circonstances de l’espèce, l’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et de laisser à chaque partie la charge de ses propres dépens.

En conséquence, les parties seront déboutées de leurs demandes respectives de ces chefs.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, applicable aux instances à compter du 1er janvier 2020, l’exécution provisoire est de droit.

En l’espèce, aucun élément ne permet ni ne suggère d’y déroger. Ainsi, l’exécution provisoire de la décision sera prononcée

PAR CES MOTIFS

Le tribunal,

DEBOUTE Monsieur [S] [W] de sa demande de révocation de l’ordonnance de clôture ;

DECLARE irrecevable la pièce n°43 de Monsieur [S] [W] ;

ANNULE la résolution n°11-2 de l’assemblée générale du 20 octobre 2023 du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] ;

DEBOUTE Monsieur [S] [W] de sa demande d’annulation des résolutions n°6-6, 19, 21, 24 et 28 de l’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] qui s’est tenue le 20 octobre 2023 ;

DEBOUTE Monsieur [S] [W] de sa demande en dommages et intérêts au titre de son préjudice financier ;

DEBOUTE Monsieur [S] [W] de sa demande en dommages et intérêts au titre de son préjudice moral ;

CONDAMNE Monsieur [S] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice le Cabinet HL GESTION la somme de 3.103,46 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 5 septembre 2014 ;

DEBOUTE Monsieur [S] [W] de sa demande en compensation ;

CONDAMNE Monsieur [S] [W] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, la somme de 400 euros à titre de dommages et intérêts ;

LAISSE à chaque partie la charge de ses propres frais irrépétibles et dépens ;

DEBOUTE Monsieur [S] [W] et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic en exercice, de leurs demandes respectives au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 27 mai 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT