TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 17]

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 12 JANVIER 2026

Chambre 5/Section 3

AFFAIRE: N° RG 24/02689 – N° Portalis DB3S-W-B7I-Y3GK

N° de MINUTE : 26/00009

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SIS [Adresse 10], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet GCI LE PRE, SAS

[Adresse 4]

[Localité 15]

représentée par Maître [W], avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D0567

C/

DEFENDEURS

Monsieur [M], [I], [E] [S]

[Adresse 11]

[Localité 12]

représenté par M^e Julien HAG, avocat au barreau de MEAUX, vestiaire : 71

Monsieur [X], [E], [I] [S]

[Adresse 5]

[Localité 16]

non représenté

INTERVENANT [Localité 18]

S.A.S. FONCIA [B] [N], pris en son établissement FONCIA AGEXIA SIS [Adresse 3]

[Adresse 2]

[Localité 14]

représentée par Maître Bertrand CAHN de l’AARPI CAHN CHABANNE, avocats au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : 210

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 10 Novembre 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en dernier ressort, par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSÉ DU LITIGE

M. [M] [S] est propriétaire des lots n°28 et 60 au sein d’un immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 19], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Par acte sous seing privé du 11 octobre 2018, M. [M] [S] a confié la gestion de ces deux lots à la S.A.S. FONCIA [B] [N], comprenant notamment la mission de « procéder à tous règlements relatifs aux biens objets du mandat et notamment payer les charges de copropriété ».

Par acte de commissaire de justice signifié les 4 et 7 mars 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à Gagny (93220), représenté par son syndic le cabinet Charles BAUMANN (IMMO CITY), a fait assigner M. [M] [S] et M. [X] [S] devant le tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins d’obtenir notamment le paiement de la somme de 5426,59 euros au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 13 juin 2024, M. [M] [S] a fait assigner la société FONCIA [B] [N] en intervention forcée devant le même tribunal, aux fins d’obtenir sa garantie des condamnations qui pourraient être mises à sa charge.

*

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 20 mai 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à Gagny (93220), représenté par son syndic le cabinet GCI LE PRE (S.A.S.), demande au tribunal de :

— lui donner acte de ce qu’il se désiste de l’instance engagée par lui à l’encontre de M. [X] [S] ;

— lui donner acte de ce qu’il se désiste de sa demande de condamnation relative à un arriéré de charges, aujourd’hui apuré ;

— condamner M. [M] [S] à lui payer la somme en principal de 1.746,49 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner M. [M] [S] à lui payer la somme de 1.500 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

— condamner M. [M] [S] à lui payer une indemnité de 1.500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 17 avril 2025 M. [M] [S] demande au tribunal de :

— dire et juger qu’il est à jour du règlement de la totalité de ses charges de copropriété qu’il s’agisse de charges courantes ou d’appels de fonds pour des travaux particuliers et ce jusqu’au premier trimestre 2025 inclus ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de toute demande de condamnation de ce chef ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation présentée au titre des frais de relance, de contentieux et d’honoraires pour une somme totale de 2.616,49 euros ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages et intérêts présentée au titre d’une prétendue résistance abusive ;

— condamner le cas échéant la société FONCIA [B] [N] à le relever et garantir indemne de toute somme éventuellement mise à sa charge au titre des frais de relance, des frais de mise en demeure, des frais de mise en contentieux et de frais afférents à la signification d’actes extrajudiciaires ;

— condamner le cas échéant la société FONCIA [B] [N] à le relever et garantir indemne de toute somme due au titre des intérêts de retard ;

— condamner le cas échéant la société FONCIA [B] [N] à le relever et garantir indemne de toute condamnation à titre de dommages et intérêts ;

— condamner tout succombant à lui payer une indemnité de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Dans ses dernières conclusions notifiées par la voie électronique le 19 mai 2025, la société FONCIA [B] [N] demande au tribunal de :

— débouter M. [M] [S] de sa demande en garantie faite à son encontre pour les frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 réclamés à son encontre par le syndicat des copropriétaires pour 1 746,49 euros ;

— débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande de condamnation faite au titre de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 pour cette même somme de 1 746,49 € ;

— débouter M. [M] [S] de toutes ses autres demandes ;

— le condamner aux dépens de cette mise en cause de son mandataire.

Il sera expressément renvoyé aux écritures des parties pour l’exposé de leurs moyens, en application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction est intervenue le 21 mai 2025 par ordonnance rendue le même jour par le juge de la mise en état, et l’affaire a été fixée pour plaidoirie (juge unique) à l’audience du 10 novembre 2025.

À l’issue de celle-ci, la décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2026, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

À titre liminaire, il sera rappelé qu’il n’entre pas dans l’office du juge de statuer sur les demandes des parties qui ne tendent pas à ce que soit tranché un point litigieux et se donc trouvent dépourvues de tout effet juridictionnel, celles-ci ne constituant pas de véritables prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile (ainsi par exemple de celles visant à voir « dire et juger » ou « constater » ou « donner acte »). Il ne sera donc pas statué sur celles-ci dans la présente décision, et elles ne donneront pas davantage lieu à mention dans le dispositif.

Il sera également rappelé que le désistement s’entend du désistement de l’instance ou de l’action, tandis que le fait pour une partie d’abandonner une partie de ses prétentions ne constitue pas juridiquement un désistement. Les parties se trouvent libres, en effet, en application de l’article 4 du code de procédure civile, de définir l’objet du litige et les prétentions qu’elles souhaitent ou non soumettre au juge, ainsi que de les faire évoluer au fur et à mesure du déroulement de l’instance, et il ne saurait être question par exemple de soumettre cette liberté à l’acceptation de l’adversaire ainsi qu’il en va pour le désistement de l’instance ou de l’action.

Sur le désistement d’instance du syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. [X] [S]

En application des articles 394 et 395 du code de procédure civile, le demandeur peut, en toute matière, se désister de sa demande en vue de mettre fin à l’instance, et le désistement n’est parfait que par l’acceptation du défendeur, à moins que ce dernier n’ait présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir au moment où le demandeur se désiste.

Dans ce cas, il résulte de l’article 399 du même code que le désistement emporte, sauf convention contraire, soumission de payer les frais de l’instance éteinte.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires s’est désisté de son instance à l’encontre de M. [X] [S] par conclusions notifiées le 2 décembre 2024 par la voie électronique.

De son côté, M. [X] [S] n’a pas constitué avocat. Il n’a, par conséquent, présenté aucune défense au fond ou fin de non-recevoir.

Il convient par suite de constater le caractère parfait du désistement d’instance du syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. [X] [S].

Sur la demande en paiement au titre des frais nécessaires formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. [M] [S]

En application de l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées, ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux la cotisation prévue à l’article 14-2-1, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

Selon l’article 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En application de ces dispositions, il appartient à la juridiction saisie de rechercher, avant de les mettre à la charge du copropriétaire poursuivi, si les frais sollicités par le syndicat font bien suite à une mise en demeure préalable – laquelle doit être justifiée par la production d’un accusé de réception – et s’ils sont bien nécessaires au recouvrement de sa créance – c’est-à-dire s’ils se rapportent à des diligences efficientes constituant une étape indispensable dans la procédure de recouvrement de la créance du syndicat. Leur preuve doit de surcroît être rapportée par la production de pièces justificatives suffisantes.

Par ailleurs, en application de l’article 1199 du code civil, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties. Les tiers ne peuvent ni demander l’exécution du contrat ni se voir contraints de l’exécuter, sous réserve de ce que peuvent prévoir les dispositions de la section 2 du chapitre IV du sous-titre 1er du titre III du code civil ou celles du chapitre III du titre IV du même code.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces versées aux débats que lors de la signification de l’assignation introduisant la présente instance M. [M] [S] se trouvait débiteur à l’égard du syndicat des copropriétaires d’un arriéré de charges.

Néanmoins, plusieurs des frais au titre desquels le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de celui-ci sur le fondement de l’article 10-1 susvisé n’apparaissent pas à la fois nécessaires et justifiés :

— ainsi des mises en demeures et relances, dont il n’est pas justifié qu’elles ont été adressées au débiteur ou à son mandataire selon les modalités requises par l’article 64 du décret du 17 mars 1967, à savoir par lettre recommandée avec accusé de réception. Les frais facturés à ce titre seront donc écartés.

— ainsi des honoraires particuliers du syndic pour procéder notamment à la constitution du dossier, à sa remise au commissaire de justice et/ou à l’avocat, ou au suivi du présent contentieux, s’agissant d’actes élémentaires d’administration de la copropriété relevant de l’activité du syndic pour laquelle ce dernier est rémunéré dès lors qu’il n’est pas rapporté qu’ils traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires. Ces frais facturés sous l’intitulé « frais de mise au contentieux » seront donc écartés.

Le syndicat des copropriétaires justifie bien, en revanche, de la sommation de payer signifiée le 9 mars 2021, pour un coût de 122,49 euros.

Au vu de l’ensemble des développements qui précèdent, la créance du syndicat des copropriétaires au titre des frais nécessaires exposés par la copropriété doit être ramenée à la somme de 122,49 euros.

S’agissant du débiteur de cette somme, il convient de relever que le paiement des charges de copropriété incombe au copropriétaire, tandis que le mandat de gestion locative liant M. [M] [S] et la société FONCIA [B] [N] ne crée d’obligations qu’entre les parties qu’il lie.

Par conséquent, M. [M] [S] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 6] à [Localité 19] la somme de 122,49 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. En application de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2024, date de signification de l’assignation.

Sur la demande en dommages et intérêts pour résistance abusive formée par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de M. [M] [S]

Aux termes de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort de l’examen des pièces produites et notamment du décompte de créance que M. [M] [S] a manqué à son obligation payer à leur échéance ses charges de copropriété.

Les manquements systématiques et répétés d’un copropriétaire à son obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler ses charges de copropriété sont constitutifs d’une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain à la collectivité des copropriétaires, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, dès lors qu’il est établi qu’elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [M] [S] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières, ce alors que le défendeur a effectué au cours de l’instance des paiements d’un montant substantiel ayant soldé sa créance au titre des charges impayées.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera dès lors débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur la demande de garantie formée par M. [M] [S] à l’encontre de la société FONCIA [B] [N]

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L’article 1104 du même code dispose encore que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi, et que cette disposition est d’ordre public.

L’article 1194 du même code ajoute que les contrats obligent non seulement à ce qui y est exprimé, mais encore à toutes les suites que leur donnent l’équité, l’usage ou la loi.

En application de l’article 1231-1 du code civil, le débiteur est condamné, s’il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l’inexécution de l’obligation, soit à raison du retard dans l’exécution, s’il ne justifie pas que l’exécution a été empêchée par la force majeure.

S’agissant plus spécifiquement de la responsabilité du mandataire, l’article 1991 du code civil prévoit en son premier alinéa que le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. L’article 1992 du même code ajoute que le mandataire répond non seulement du dol mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion, et prévoit également que la responsabilité du mandataire est appréciée plus rigoureusement lorsqu’il perçoit une rémunération en contrepartie de l’exercice de sa mission.

En l’espèce, le mandat de gestion locative signé entre les parties confie à la société FONCIA [B] [N], notamment, la mission suivante : « procéder à tous règlements relatifs aux biens objets du mandat et notamment payer les charges de copropriété ».

Il résulte des pièces versées aux débats que la société FONCIA [B] [N] n’a pas procédé au paiement, à leur échéance, des charges de copropriété échues à compter du mois d’avril 2020.

Elle ne peut, pour justifier sa carence, se contenter d’indiquer qu’elle n’a pas été destinataire de l’ensemble des appels de fonds, alors qu’elle avait bien été destinataire de la sommation de payer qui lui avait été signifiée le 9 mars 2021 à sa personne, que l’examen du décompte démontre des paiements certes irréguliers mais tout de même ponctuels, qu’il s’en déduit qu’elle avait donc bien été destinataire d’au moins certains des avis d’échéance émis, lesquels comportent un relevé du compte de copropriétaire.

De la même manière, l’intéressée ne peut se réfugier pour échapper à sa responsabilité aux deux courriels en date des 16 décembre 2022 et 3 mai 2023 qu’elle justifie avoir adressés au syndic afin d’obtenir l’extrait du compte copropriétaire de M. [M] [S] depuis l’année 2020, et qui sont demeurés sans réponse, et il lui appartenait d’effectuer des diligences plus actives que ces deux courriels envoyés à 6 mois d’intervalle pour obtenir ce qu’elle réclamait.

La société FONCIA [B] [N] aurait donc dû s’alerter de l’irrégularité des paiements qu’elle effectuait au titre des charges de copropriété pour les lots n°28 et 60 appartenant à M. [M] [S].

Elle ne peut valablement reprocher à son cocontractant de ne pas l’avoir suffisamment surveillée dans l’exécution de sa mission pour échapper à ses obligations.

Elle a donc commis une faute dans l’exécution du mandat qui lui avait été confié, et il en est résulté un préjudice pour M. [M] [S] qui se retrouve condamné, au terme des développements qui précèdent, à payer la somme de 122,49 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2024.

La société FONCIA [B] [N] sera donc condamnée à garantir M. [M] [S] de sa condamnation au paiement de la somme de 122,49 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2024.

Sur les demandes accessoires

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, la société FONCIA [B] [N], qui apparaît la plus fautive des deux défendeurs, sera condamnée aux dépens de l’instance.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, la société FONCIA [B] [N] sera également tenue de payer :

— au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] ([Adresse 13]) une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1500 euros,

— et à M. [M] [S] une indemnité au titre des frais irrépétibles que l’équité commande de fixer à la somme de 1500 euros.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en dernier ressort ;

CONSTATE le caractère parfait du désistement d’instance du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] ([Adresse 13]), pris en la personne de son syndic, à l’égard de M. [X] [S] ;

CONDAMNE M. [M] [S] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 7] [Localité 19], pris en la personne de son syndic, la somme de 162,49 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2024 ;

REJETTE la demande formée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9]), pris en la personne de son syndic, à l’encontre de M. [M] [S], au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ;

CONDAMNE la S.A.S. FONCIA [B] [N] à garantir M. [M] [S] de sa condamnation au paiement de la somme de 122,49 euros au titre des frais nécessaires prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter du 7 mars 2024 ;

CONDAMNE la S.A.S. FONCIA [B] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 8] [Localité 1], pris en la personne de son syndic, la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la S.A.S. FONCIA [B] [N] à payer à M. [M] [S] la somme de 1500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE la S.A.S. FONCIA [B] [N] aux dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait au Palais de Justice, le 12 janvier 2026

La minute de la présente décision a été signée par Madame Claire TORRES, Vice-Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame TORRES