Du 09 février 2024

5AA

SCI/DL

PPP Référés

N° RG 23/01856 – N° Portalis DBX6-W-B7H-YK4Z

[V] [I]

C/

[B] [U], [J] [U]

— Expéditions délivrées aux parties

— FE délivrée à M. [V] [I]

Le 09/02/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 09 février 2024

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-Marie PLAZY,

GREFFIER : Madame Laëtitia DELACHARLERIE,

DEMANDEUR :

Monsieur [V] [I]

né le 11 Août 1953 à [Localité 7]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Présent

DEFENDEURS :

Madame [B] [U]

née le 08 Juin 1995 à [Localité 6]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Monsieur [J] [U]

né le 07 Avril 1994 à [Localité 5]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Absents

DÉBATS :

Audience publique en date du 24 Novembre 2023

Délibéré en date du 12 janvier 2024, prorogé au 09 février 2024

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 21 Septembre 2023

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile.

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

La demande est indéterminée mais dans un domaine de compétence exclusive du Pôle Protection et Proximité ; l’ordonnance de référé rendue sera en premier ressort.

Les défendeurs n’ayant pas comparu, l’ordonnance de référé rendue sera réputée contradictoire.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 8 décembre 2016, à effet du 1er janvier 2017, Monsieur [V] [I] a donné à bail à Madame [B] [U] et Monsieur [J] [U] un logement situé [Adresse 1] à [Localité 7].

Par acte de commissaire de justice du 4 juillet 2023, Monsieur [V] [I] a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1469,71 euros au titre de l’arriéré locatif et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail.

Par acte de commissaire de justice du 21 septembre 2023, Monsieur [V] [I] a assigné Madame [B] [U] et Monsieur [J] [U] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 24 novembre 2023 aux fins de voir :

oConstater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Madame [B] [U] et Monsieur [J] [U] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la Loi du 06 juillet 1989 et de l’article 7g) de la Loi du 06 juillet 1989 et de juger que ces locataires seront expulsés dans les delais de la loi et ce avec le concours de la Force publique et d’un serrurier si besoin est,

oCondamner conjointement et solidairement les défendeurs au titre des loyers et charges à la somme de 3013.42 euros en principal en application de l’article 1728 du Code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu des articles 1153-1 et 1155 du Code civil,

oCondamner encore conjointement et solidairement Madame [B] [U] et Monsieur [J] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à complète libération des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil,

oCondamner conjointement et solidairement les défendeurs au paiement d’une somme de 750 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter,

oLes condamner conjointement et solidairement en tous les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

A l’audience du 24 novembre 2023, Monsieur [V] [I], comparant en personne, expose que la dette locative est soldée mais maintient sa demande initiale pour le surplus.

Régulièrement assignés à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [B] [U] et Monsieur [J] [U] n’ont pas comparu et ne se sont pas fait représenter.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 12 janvier 2024 et prorogée au 09 Février 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défendeurs non comparants ayant été régulièrement assignés et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 22 septembre 2023, soit au moins deux mois avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 5 juillet 2023.

La procédure est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L’article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge peut accorder au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de 36 mois, des délais de paiement emportant suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit. Cet article précise en outre que :

— pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ;

— ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ;

— si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Le locataire, qui avant même l’audience, solde intégralement sa dette est fondé à bénéficier de ces dispositions et le juge peut, en ce cas, rejeter la demande en constatation de la résiliation du bail.

Or, l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Monsieur [V] [I] a fait signifier à Madame [B] [U] et Monsieur [J] [U] un commandement d’avoir à payer la somme de 1469,71 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 4 juillet 2023. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

La souscription d’un contrat d’assurance garantissant son habitation est une obligation essentielle du locataire afin d’assurer la sécurité des personnes et des biens. À cet égard, le législateur a souligné l’importance de cette obligation en autorisant le bailleur à faire constater la résiliation de plein droit du bail à défaut de respect de cette prescription.

Monsieur [V] [I] a ainsi réclamé à Madame [B] [U] et Monsieur [J] [U] l’attestation d’assurance contre les risques locatifs pour l’année en cours, dont ces derniers n’en justifient toutefois pas auprès du bailleur dans le délai légal.

Madame [B] [U] et Monsieur [J] [U] n’ayant pas justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs dans le mois de la délivrance du commandement du 4 juillet 2023 et n’ayant pas comparu à l’audience du 24 novembre 2023, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 5 août 2023, en application de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, le bailleur est fondé à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 5 août 2023.

Dès lors, Madame [B] [U] et Monsieur [J] [U] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 5 août 2023, ce qui constitue pour Monsieur [V] [I] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur l’indemnité d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La totalité de la dette a été réglée par Madame [B] [U] et Monsieur [J] [U], de sorte qu’il convient de tenir compte de cette régularisation et ainsi débouter Monsieur [V] [I] de sa demande en condamnation de Madame [B] [U] et Monsieur [J] [U] au paiement de la dette et indemnité d’occupation dus.

Néanmoins, Madame [B] [U] et Monsieur [J] [U] se maintenant dans les lieux au jour de l’audience, il convient de les condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (614,57 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er novembre 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de solidarité prévoyant que « Pour l’exécution de toutes les obligations résultant du présent contrat, il y aura solidarité et indivisibilité entre les parties ci-dessus désignées sous le nom de » le locataire " .

Madame [B] [U] et Monsieur [J] [U] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de l’indemnité d’occupation, par application de la clause de solidarité insérée dans le contrat de bail.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc solidairement mis à la charge de Madame [B] [U] et Monsieur [J] [U].

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Le demandeur ne justifiant pas avoir exposé des frais de cette nature, leur demande à ce titre sera rejetée.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en matière de référé, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS que la dette locative a été acquittée en cours de procédure par les locataires ;

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit pour défaut d’assurance au bénéfice du bailleur, à la date du 5 août 2023;

CONDAMNONS Madame [B] [U] et Monsieur [J] [U] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1] à [Localité 7];

AUTORISONS, à défaut pour Madame [B] [U] et Monsieur [J] [U] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (614,57 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Madame [B] [U] et Monsieur [J] [U] à payer à Monsieur [V] [I], à compter du 1er novembre 2023 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS solidairement Madame [B] [U] et Monsieur [J] [U] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

REJETONS la demande formulée au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé, les jours, mois et an susdits.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT