Du 16 décembre 2024

5AA

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 24/00377 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YXY3

S.A. [Adresse 9]

C/

[Y] [M]

— Expéditions délivrées à

— FE délivrée à

Le 16/12/2024

Avocats : M^e Julia BODIN

la SELARL MARIE-ANNE BUSSIERES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 16 décembre 2024

JUGE : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Françoise SAHORES

DEMANDERESSE :

S.A. HLM IMMOBILIERE ATLANTIC AMENAGEMENT

RCS [Localité 10] 304 326 895

[Adresse 2]

[Localité 6]

Représentée par la SELARL MARIE-ANNE BUSSIERES, Maître Marie-Anne BUSSIERES, Avocat au barreau de LA ROCHELLE

exerçant au sein de L’AARPI DROUINEAU 1927

DEFENDEUR :

Monsieur [Y] [M]

né le 17 Février 1979 à [Localité 8] (SÉNÉGAL) (99)

[Adresse 5] [Adresse 4]

[Localité 3]

Représenté par M^e Julia BODIN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 21 Octobre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 11 janvier 2023, la SA [Adresse 9] a consenti à Monsieur [Y] [M] un bail d’habitation portant sur un logement situé [Adresse 7] à [Localité 11], moyennant un loyer mensuel de 450,33 euros révisable outre une provision mensuelle sur charges de 135,12 euros.

Par lettre datée du 25 avril 2023 et envoyée le 27 avril 2023, la SA HLM IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT a invité Monsieur [Y] [M] à régulariser sa dette de 1.517,39 euros dans les meilleurs délais.

Par acte de commissaire de justice du 17 mai 2023 visant à mettre en œuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail, la SA [Adresse 9] a fait commandement à Monsieur [Y] [M] de payer la somme de 2.102,84 euros au titre de l’arriéré outre les frais d’acte.

Par courrier daté du 18 septembre 2023, la SA HLM IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT a proposé à Monsieur [Y] [M] un plan d’apurement de sa dette sur une durée de 27 mois. Monsieur [Y] [M] a accepté ce plan.

Par acte introductif d’instance délivré le 30 janvier 2024, la SA [Adresse 9] a fait assigner Monsieur [Y] [M] à l’audience du 9 avril 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bordeaux, sur le fondement des articles 1728, 1103, 1225 du code civil, 514 du code de procédure civile et de la loi du 6 juillet 1989, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins principalement de constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue au bail, de prononcer son expulsion et de le condamner au paiement des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 avril 2024, puis après quatre renvois à la demande des parties, elle a été débattue à l’audience du 21 octobre 2024.

Lors de cette audience, la SA HLM IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT, représentée par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

A titre principal,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire prévue par le bail suite au commandement de payer demeuré infructueux signifié le 17 mai 2023,

— Prononcer la résiliation du bail octroyé à Monsieur [Y] [M] le 17 mai 2023 pour défaut de paiement du loyer et des charges.

En conséquence,

— Condamner Monsieur [Y] [M] au paiement de la somme de 2.631 euros à titre de loyers arriérés, charges dûment justifiées et indemnités d’occupation selon décompte arrêté au 16 janvier 2024 avec intérêts de droit au taux légal à dater de leur échéance, en application de l’article 1344-1 du code civil, cette somme étant à parfaire au jour des plaidoiries,

— Accorder à Monsieur [Y] [M] un délai de 24 mois pour s’acquitter de sa dette locative relative au logement par 24 échéances mensuelles en plus du loyer courant, la dernière étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, à compter du 5 du mois suivant la signification du présent jugement ;

— Ordonner qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à sa date exacte, l’intégralité de la dette deviendra exigible ;

— Suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement ;

A défaut de respect d’une seule mensualité,

— Ordonner que la clause résolutoire reprendra son plein effet,

— Ordonner que le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— Ordonner à compter de la signification de la décision à intervenir l’expulsion de corps et de biens de Monsieur [Y] [M] et de tous occupants de son chef et au besoin avec le concours de la force publique,

— L’autoriser à faire transporter les meubles et objets mobiliers garnissant les lieux, dans tout garde meubles de son choix, aux frais et périls de Monsieur [Y] [M],

— Fixer à compter de la résiliation du bail une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges révisables au même titre qu’un loyer dans les conditions du bail due par Monsieur [Y] [M] jusqu’à son départ effectif et le condamner au paiement,

En tout état de cause,

— Dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner Monsieur [Y] [M] à lui payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— Condamner Monsieur [Y] [M] aux entiers dépens de l’instance sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

A l’appui de sa demande principale, elle se fonde sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et indique avoir signifié à Monsieur [Y] [M] le 17 mai 2023 un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail d’habitation, exprimant clairement son intention de se prévaloir de la résiliation du bail et qui est demeuré infructueux à l’issue du délai de deux mois. Elle ajoute que la proposition ultérieure d’un échéancier n’annihile pas les causes du commandement de payer et que les versements irréguliers de Monsieur [Y] [M] ne remettent pas en cause le commandement de payer.

Sur la demande de délais de Monsieur [Y] [M], elle indique accepter la suspension de la clause résolutoire ainsi que la mise en place d’un échéancier pour apurer la dette, qu’elle actualise à 4.967,50 euros au 17 octobre 2024, puisque ce dernier a repris le versement de son loyer suite à la signification de l’assignation, conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Elle précise que dès le premier impayé tant sur l’arriéré que sur le loyer courant, la clause résolutoire reprendra son plein effet.

Elle indique qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la décision compte tenu de l’antériorité de la dette de Monsieur [Y] [M].

En défense, Monsieur [Y] [M], représenté par son conseil, a demandé au juge des contentieux de la protection de :

— Débouter la SA [Adresse 9] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— Lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter de la dette locative,

— Lui accorder la faculté de se libérer de cette somme sur trois ans conformément aux disposition de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989,

— Suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant le cours des délais ainsi accordés,

A titre subsidiaire, si le juge ne faisait pas droit à la demande de délais de paiement,

— Lui accorder la faculté de se libérer de cette somme sur deux ans conformément aux dispositions de l’article 1343-5 du code civil,

— Lui accorder un délai d’un an pour avoir à quitter les lieux en cas d’expulsion,

— Constater que l’exécution provisoire n’est pas compatible avec la nature de l’affaire,

En conséquence,

— Ecarter l’exécution provisoire,

En tout état de cause,

— Réserver les dépens.

A l’appui de sa demande de délais de paiement, il se fonde à titre principal sur l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et à titre subsidiaire sur l’article 1343-5 du code civil et indique que malgré sa situation financière manifestement fragile il fait preuve de bonne foi en régularisant sa situation par le paiement de son loyer ainsi que la somme supplémentaire de 100 euros par mois, conformément à l’échéancier amiablement convenu avec son bailleur. Il ajoute que sa situation professionnelle et économique se sont améliorées et que la SA HLM IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT est en capacité de lui accorder des délais de paiement.

Il précise que la volonté d’user du bénéfice de la clause résolutoire n’est pas justifiée en ce que la SA [Adresse 9] lui a fait une proposition amiable d’échéancier 4 mois après la délivrance du commandement de payer ce qui ne démontre pas son intention d’user du bénéfice de la clause.

Sur l’expulsion, il invoque les articles L. 412-3, L. 412-4 et R. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution et explique que son relogement ne peut avoir lieu dans des conditions normales puisqu’il n’a reçu aucune proposition de relogement malgré la saisine du fond de solidarité logement. Il ajoute avoir repris le paiement du loyer courant et avoir commencé à apurer sa dette. Il précise que l’exécution provisoire est incompatible avec la nature de l’affaire.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 16 décembre 2024.

MOTIFS DU JUGEMENT

Sur la recevabilité de l’action

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 31 janvier 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

Le bailleur justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 le 19 mai 2023.

En conséquence, la procédure est régulière et l’action recevable au regard de ces dispositions.

Sur la résiliation du bail et ses effets

L’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, pris dans sa rédaction applicable en l’espèce, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l’échéance fixée : « à défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges ou de dépôt de garantie au bailleur, le contrat de location peut être résilié de plein droit à l’initiative du bailleur deux mois après un simple commandement de payer resté sans effet ».

Suivant acte commissaire de justice délivré le 17 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2.102,84 € au titre des loyers et charges dus.

Le commandement de payer comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et ses causes n’ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification mentionné par ledit commandement et le bail d’habitation.

Toutefois, Monsieur [Y] [M] indique que la volonté d’user du bénéfice de la clause résolutoire n’est pas justifiée au regard de l’échéancier amiablement conclu avec son bailleur. Il ressort du courrier daté du 18 septembre 2023 qu’un échéancier a effectivement été fixé de septembre 2023 à novembre 2025 pour des versements mensuels de 100 euros, la dernière échéance étant établie à hauteur de 88,29 euros. Or, cet échéancier précisait que son non respect entraînerait la transmission du dossier au service contentieux en vue de la saisine du juge, alors que selon le décompte produit par la SA [Adresse 9], l’échéance de septembre n’a pas été versée et le prélèvement du mois d’octobre 2023 a été rejeté, de même que le prélèvement de janvier 2024 tant en ce qui concerne le loyer que la mensualité.

La SA HLM IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT est donc bien fondée à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 18 juillet 2023, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l’article 24 V et VII issu des dispositions de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 prévoit que « le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative » et « lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article ». Cet article précise, en outre, que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

Il ressort des pièces versées aux débats, plus spécialement du décompte locatif actualisé au 17 octobre 2024 que Monsieur [Y] [M] a repris le paiement régulier de ses loyers courant depuis le mois d’avril 2024.

Il justifie également avoir perçu en janvier 2024 et février 2024 une allocation pôle emploi dont le montant est respectivement de 1.178,62 euros et 969,04 euros et d’un contrat de travail à durée indéterminée depuis le 6 mai 2024.

En conséquence, il démontre être en situation d’apurer sa dette locative.

Il y a lieu, dès lors, de lui accorder des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s’il y a lieu.

En cas de non-respect de ce moratoire, la clause de résiliation de plein droit reprendra ses effets. La SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT sera, alors, autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [Y] [M] et une indemnité d’occupation sera fixée et sera due jusqu’à la libération effective des lieux, son montant étant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail augmenté des charges et taxes récupérables.

Toutefois, dans l’hypothèse d’une expulsion, il ne sera pas fait droit à la demande de la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT d’une expulsion sans délai, aucun élément ne justifiant la suppression ni la réduction du délai de deux mois courant à compter du commandement de quitter les lieux en application des dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la créance de la SA [Adresse 9]

En application de l’article 7-a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.

Dès lors que l’obligation au paiement est établie, il appartient au locataire de démontrer qu’il a payé les loyers et charges dont le paiement est réclamé.

Au soutien de sa demande, la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT produit un décompte actualisé à la date du 17 octobre 2024, selon lequel sa créance s’établit à la somme de 4.967,70 euros.

Ce décompte n’est pas contesté par le défendeur.

En conséquence, Monsieur [Y] [M] sera condamné à payer la somme de 4.967,70 euros avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 7 mai 2023 sur la somme de 2.102,84 euros, à compter du jour de l’assignation sur la somme de 528,16 euros et à compter du jugement sur le surplus, une mise en demeure étant le préalable nécessaire au cours des intérêts au taux légal.

Dans l’hypothèse où Monsieur [Y] [M] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchu, il sera en outre condamné, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant du loyer et des charges (637,41 euros au jour de l’audience).

Sur le sort des meubles

Il n’y a pas lieu de se prononcer sur le sort des meubles en cas d’expulsion puisque les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution le déterminent.

Sur les demandes accessoires

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie. En outre l’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Monsieur [Y] [M], partie perdante, sera condamné aux dépens et compte tenu de la situation respective des parties, sera condamné à payer au demandeur la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile.

En application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile, la nature de l’affaire ne justifie pas que l’exécution provisoire de la présente décision soit écartée. Elle sera donc de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT a régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement des

loyers ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] à payer à la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT la somme de 4.967,70 euros avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2023 sur la somme de 2.102,84 euros, à compter du 30 janvier 2024 sur la somme de 528,16 euros et à compter du jugement sur le surplus ;

ACCORDE à Monsieur [Y] [M] des délais de paiement pour acquitter sa dette locative ;

L’AUTORISE à s’acquitter de sa dette en 35 mensualités de 100 euros et une 36 ème mensualité soldant la dette en principal, intérêts et frais, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant en outre être réglés à leur date d’échéance ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit du

bail ;

DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts :

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail,

— CONDAMNE en ce cas Monsieur [Y] [M] à quitter les lieux loués situés [Adresse 7] à [Localité 11] et DIT qu’à défaut pour Monsieur [Y] [M] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

— RAPPELLE que le sort des meubles sera réglé conformément aux dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

— FIXE en cas de non-respect du moratoire le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges (637,41 euros par mois au jour de l’audience) ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et CONDAMNE Monsieur [Y] [M] à son paiement, en deniers ou quittances valables, à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [M] aux dépens, qui incluent le coût du commandement de payer et de son dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de son dénoncé au préfet de la Gironde ainsi qu’à payer à la SA IMMOBILIÈRE ATLANTIC AMÉNAGEMENT la somme de 250 euros sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile ;

RAPPELLE que la décision est de droit exécutoire par provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA VICE-PRÉSIDENTE

chargée des contentieux de la protection