Du 05 septembre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00617 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2IKY

S.C.I. MB2

C/

[R] [S] [J] [V]

— Expéditions délivrées à

S.C.I. MB2

— FE délivrée à S.C.I. MB2

Le 05/09/2025

Avocats :

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 05 septembre 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.C.I. MB2, immatriculée au RCS de [Localité 9] sous le n° 418 400 198

[Adresse 8]

[Localité 7]

Représentée par Monsieur [Y] [N], co-gérant,

DEFENDERESSE :

Madame [R] [S] [J] [V]

née le 28 Mars 1986 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 6]

Absente

DÉBATS :

Audience publique en date du 13 Juin 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 21 Mars 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 25 avril 2022, à effet du 16 mai 2022, la SCI MB2 a donné à bail à Madame [R] [S] [J] [V] un logement situé [Adresse 3].

Suivant acte sous seing privé en date du 02 mai 2022, Madame [G] [D] s’est portée caution solidaire des engagements de la locataire.

Par acte de commissaire de justice du 29 novembre 2024, la SCI MB2 a fait délivrer à Madame [R] [S] [J] [V] un commandement de payer la somme de 1.524,00 euros au titre de l’arriéré locatif, et de justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit du bail. Ce commandement a été dénoncé à Madame [G] [D] le 06 décembre 2024.

Par acte de commissaire de justice des 21 et 24 mars 2025, la SCI MB2 a assigné Madame [R] [S] [J] [V] et Madame [G] [D] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 13 juin 2025 aux fins de voir :

— Constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise et que la location consentie à Madame [V] [R] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la Loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g) de la Loi du 6 juillet 1989 et de juger que ce locataire sera expulsé dans les délais de la loi et ce avec le concours de la [Localité 10] publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que tout occupant de son chef ;

— Condamner conjointement et solidairement Madame [V] [R] et Madame [G] [D] au titre des loyers et charges à la somme de 1.467,00 euros en principal en application de l’article 1728 du code civil avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation en vertu des articles 1231-6 du Code civil ;

— Condamner encore conjointement et solidairement Madame [V] [R] et Madame [G] [D] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération complète des locaux en vertu de l’obligation de réparer le préjudice subi du fait d’une occupation sans droit ni titre, conformément à l’article 1760 du Code civil ;

— Condamner conjointement et solidairement Madame [V] [R] et Madame [G] [D] au montant de 700,00 euros en vertu de l’article 700 du Code de procédure civile pour participation aux frais exposés par le demandeur et que l’équité impose de ne pas lui laisser supporter ;

— Les condamner conjointement et solidairement en toutes les dépens de l’instance qui comprendront le coût du commandement, la dénonciation EXPLOC et de la présente assignation, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile.

Lors de l’audience du 13 juin 2025, la SCI MB2, régulièrement représentée, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 1.814,81 euros au 25 mars 2025 et confirme les termes de sa demande initiale.

Régulièrement assignée avec dépôt de l’acte en l’étude de commissaire de justice, Madame [R] [S] [J] [V] n’a comparu et ne s’est pas fait représenter.

De même, Madame [G] [D], régulièrement assignée selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, n’a pas non plus comparu et ne s’est pas fait représenter.

Madame [R] [S] [J] [V] n’a pas répondu à la convocation du service chargé par le préfet de la Gironde d’établir un diagnostic social et financier.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 05 septembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la non comparution des défenderesses

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Les défenderesses non comparantes ayant été régulièrement assignées et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser leur défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 24 mars 2025, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée en date du 06 décembre 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, prévoit également l’obligation pour le locataire de souscrire une assurance garantissant les risques locatifs. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail conclu entre les parties comporte une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement et pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

La SCI MB2 a fait signifier à Madame [R] [S] [J] [V] un commandement d’avoir à payer la somme de 1.524,00 euros au titre des loyers échus et d’avoir à justifier d’une assurance couvrant les risques locatifs, suivant exploit du 29 novembre 2024. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989 et de l’article 7g de la même loi.

Le 6 décembre 2024 le commandement de payer a été régulièrement dénoncé à Madame [G] [D].

Madame [R] [S] [J] [V] n’ayant pas, dans le délai légal d’un mois à compter de la délivrance du commandement du 29 novembre 2024 justifié d’une assurance couvrant les risques locatifs, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 30 décembre 2024, en application des articles 7 g) et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 30 décembre 2024.

Dès lors, Madame [R] [S] [J] [V] est occupante sans droit ni titre du logement depuis le 30 décembre 2024, ce qui constitue pour la SCI MB2 un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de leur demande, la SCI MB2 produit un décompte actualisé, selon lequel leur créance s’établirait à la somme de 1.814,81 euros à la date du 25 mars 2025.

Cependant, ce décompte intègre les frais de procédure qui relèvent des dépens (290,45 + 57,35 = 347,80 euros), somme qu’il convient de déduire de cette créance.

Le solde de cette créance n’étant pas sérieusement contesté ni contestable, Madame [R] [S] [J] [V] sera donc condamnée au paiement de la somme de 1.467,00 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 25 mars 2025 – échéance du mois de mars 2025 incluse. Madame [R] [S] [J] [V] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (479 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur l’engagement de la caution

Il résulte de l’article 2288 du code civil que celui qui se rend caution d’une obligation se soumet envers le créancier à satisfaire à cette obligation si le débiteur n’y satisfait pas lui-même.

Madame [G] [D] s’est portée caution solidaire des engagements de la locataire afin de garantir le paiement des loyers, indemnités d’occupation, réparations locatives, et tous frais éventuels de procédure relatifs au bail susvisé. Il résulte dudit contrat qu’elle a eu connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement. En outre, celui-ci respecte les formes de l’article 22-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Madame [G] [D] est donc tenue au paiement des sommes dues par Madame [R] [S] [J] [V] au titre des loyers, des charges et indemnités d’occupation. Elle sera donc condamnée solidairement avec Madame [R] [S] [J] [V] au paiement de ces sommes.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis solidairement à la charge de Madame [R] [S] [J] [V] et Madame [G] [D].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner solidairement Madame [R] [S] [J] [V] et Madame [G] [D] à verser à la SCI MB2 la somme de 50 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 30 décembre 2024;

CONDAMNONS Madame [R] [S] [J] [V] à quitter les lieux loués situés [Adresse 2] [Localité 11][Adresse 5]) ;

AUTORISONS, à défaut pour Madame [R] [S] [J] [V] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges (479 euros par mois à la date de l’audience), augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS solidairement Madame [R] [S] [J] [V] et Madame [G] [D] à payer à la SCI MB2 la somme de 1.467,00 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 25 mars 2025 (échéance du mois de mars 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, ainsi qu’au paiement des indemnités d’occupation continuant à courir à compter du 1er avril 2025 ;

CONDAMNONS solidairement Madame [R] [S] [J] [V] et Madame [G] [D] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de son dénoncé à la caution, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS solidairement Madame [R] [S] [J] [V] et Madame [G] [D] à payer à la SCI MB2 une indemnité de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION