Du 17 octobre 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 25/00430 – N° Portalis DBX6-W-B7J-2EU7

S.A. MESOLIA HABITAT

C/

[Y] [R], [W] [R]

— Expéditions délivrées à

S.A. MESOLIA HABITAT

M^e Alexia SAUTET

— FE délivrée à

S.A. MESOLIA HABITAT

Le 17/10/2025

Avocats : M^e Alexia SAUTET

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 3]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 17 octobre 2025

PRÉSIDENT : Monsieur Jean-François SABARD, Magistrat honoraire

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. MESOLIA HABITAT

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 4]

Représentée par Madame [L] [P] , munie d’un pouvoir spécial,

DEFENDEURS :

Madame [Y] [R]

[Adresse 8]

[Adresse 13]

[Localité 6]

Représentée par M^e Alexia SAUTET (Avocat au barreau de BORDEAUX)

Monsieur [W] [R]

[Adresse 7]

[Adresse 14]

[Localité 6]

Absent

DÉBATS :

Audience publique en date du 05 Septembre 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 19 Février 2025

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Réputée contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 26 juillet 2017, la S.A MESOLIA a consenti un bail d’habitation à Monsieur [W] [R] et Madame [Y] [R], bail portant sur un logement situé à [Adresse 9] à [Localité 12].

Par acte du 15 octobre 2024, la S.A MESOLIA a fait délivrer à Monsieur [W] [R] et Madame [Y] [R] un commandement de payer la somme de 3.818,61 euros au titre des loyers et charges échus en vue de la mise en oeuvre de la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers prévue par le bail.

Par acte introductif d’instance en date du 18 février 2025, la S.A MESOLIA a fait assigner Monsieur [W] [R] et Madame [Y] [R] devant le juge des contentieux de la protection statuant en référé aux fins de voir :

— Constater la résiliation du contrat de location qui a été consentie par elle, pour défaut de paiement des loyers et des charges locatives ;

— Ordonner leur expulsion de corps et de biens ainsi que de tout occupant de leur chef du logement qu’ils occupent sis [Adresse 10] ([Adresse 5]), dès que le délai légal sera expiré et au besoin avec le concours de la force publique ;

— Condamner solidairement Monsieur [W] [R] et Madame [Y] [R] au paiement de la somme prévisionnelle de 8.016,54 euros en principal, outre les loyers et charges ou indemnités d’occupation dues au jour de l’audience ;

— Condamner solidairement Monsieur [W] [R] et Madame [Y] [R] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle fixée à titre provisionnel au montant actuel du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des lieux ;

— Condamner solidairement Monsieur [W] [R] et Madame [Y] [R] à payer une somme de 50 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner solidairement Monsieur [W] [R] et Madame [Y] [R] en tous les frais et dépens de l’instance et de ses suites ainsi que ceux déjà exposés et qui comprendront notamment le coût du commandement.

Lors de l’audience du 5 septembre 2025, la S.A. MESOLIA, régulièrement représentée, maintient ses demandes, sauf à actualiser sa créance à la somme de 10.454,59 € hors frais. Elle indique que la dette augmente et qu’aucune reprise du paiement des loyers courants n’a eu lieu. Elle précise, par ailleurs, que la somme retenue par la Banque de France dans les mesures imposées à la suite du dépôt d’un dossier de surendettement par Madame [Y] [R] est erronée. En effet, la Banque de France a retenu la somme de 9.908,91 €, laquelle comprenait des indemnités de surloyer forfaitaires, pénalités administratives qui ont été remboursées à Madame [Y] [R] pour un montant de 3.143,02 € en avril 2024. Par conséquent, elle soutient que le montant du moratoire devant être gelé, sans tenir compte du surloyer forfaitaire, ne s’élève qu’à 7.511,75 €. À titre subsidiaire, elle demande qu’une déchéance soit prévue en cas de défaillance, même pour un seul manquement au paiement d’un loyer.

Madame [Y] [R], représentée par avocat, expose qu’elle se trouve en situation de surendettement, ce qui l’a conduite à déposer un dossier auprès de la Commission de surendettement, qui a abouti à l’adoption de mesures imposées. Elle soutient n’être redevable d’aucune somme exigible envers MESOLIA. En effet, si le décompte actualisé fait apparaître une dette locative, hors frais, de 10.424,59 €, elle bénéficie d’un moratoire de 9.908,91 € sur 24 mois accordé par la Banque de France. Elle précise être encore dans les délais pour régler son loyer du mois d’août 2025 et avoir acquitté le reliquat de la dette locative (195,62 €) par un virement de 200 € en date du 2 septembre 2025. Elle considère que le montant retenu par la Banque de France, soit 9.908,91 €, doit s’appliquer et que, si MESOLIA était en désaccord avec ce montant, elle aurait dû contester la décision de la commission de surendettement. En outre, elle sollicite l’octroi de 1.000 € sur le fondement de l’article 7 de la loi du 10 juillet 1991.

Régulièrement assigné selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, Monsieur [W] [R] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 17 octobre 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée.

Monsieur [W] [R] ayant été régulièrement assigné selon les dispositions de l’article 659 du Code de procédure civile et ayant disposé d’un temps suffisant pour organiser sa défense, il y a lieu de statuer par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 19 février 2025, soit au moins six semaines avant la date de la première audience.

La bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 16 mai 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant, si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer notamment.

Par exploit du 15 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 3.818,61 euros au titre des loyers échus. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Monsieur [W] [R] et Madame [Y] [R] n’ayant pas, dans le délai de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 15 octobre 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation du bail par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 16 décembre 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir de la clause de résiliation emportant résiliation du bail acquise depuis le 16 décembre 2024.

Madame [Y] [R] demande néanmoins le bénéfice du moratoire de 24 mois que lui a accordé la commission de surendettement au terme de mesures imposées, ainsi que la suspension des effets de la résiliation du bail durant cette période. Elle sollicite, en outre, une prorogation de ce moratoire pendant 3 mois, conformément à l’article 24, VI, 2° de la loi du 6 juillet 1989.

Selon l’article 24 VI 2° de la loi du 7 juillet 1989, lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire, et que la commission de surendettement des particuliers a imposé les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4 et L. 733-7 du même code, dont le bailleur a été avisé, le juge accorde les délais et modalités de paiement de la dette locative contenus dans le plan ou imposés par la commission de surendettement des particuliers. Lorsque la commission de surendettement des particuliers a imposé pendant un délai la suspension de l’exigibilité de la créance locative en application du 4° de l’article L. 733-1 du même code, le juge accorde ce délai prolongé de trois mois pour permettre au locataire de saisir à nouveau la commission de surendettement des particuliers en application de l’article L. 733-2 du même code.

Cependant, l’application de l’article 24 VI précité est expressément réservée à l’hypothèse où le locataire a repris le paiement du loyer et des charges courants.

En l’espèce, la commission de surendettement a, le 27 mars 2025, déclaré recevable le dossier de surendettement déposé par Madame [Y] [R]. Le 20 août 2025, elle a adressé à la défenderesse le tableau définitif des mesures imposées, prévoyant notamment un moratoire de 24 mois pour le paiement de la dette locative à hauteur de 9.908,91 €.

Toutefois, il résulte de ces décisions que Madame [Y] [R] devait régler ses loyers et charges courantes et ne pas aggraver son endettement. Or, le décompte produit par la S.A. MESOLIA établit qu’elle n’a pas repris le paiement des loyers et charges, hormis un règlement partiel de 200 € le 2 septembre 2025.

Elle ne satisfait donc pas aux conditions posées par l’article 24 VI 2° de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Dans ces conditions, la résiliation de plein droit du bail demeure acquise.

Dès lors, Monsieur [W] [R] et Madame [Y] [R] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 16 décembre 2024, ce qui constitue pour la S.A MESOLIA un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion des défendeurs à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

En outre, il convient de fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération effective des lieux, au montant égal à celui du loyer actuel et des charges, avec revalorisation telle que prévue au bail.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Selon le décompte produit aux débats, en exécution du bail puis au titre des indemnités d’occupation ci-dessus fixées Monsieur [W] [R] et Madame [Y] [R] sont redevables de la somme de 10.424,59 euros à la date du 31 août 2025 (mois d’août 2025 inclus).

Madame [Y] [R] conteste cette demande en paiement en invoquant le moratoire de 9.908,91 € durant 24 mois accordé par la Banque de France, le fait qu’elle est encore dans les délais pour régler l’échéance du mois d’août 2025 et qu’elle a réglé le relicat de la dette locative, 195,62 euros, grâce à un virement opéré le 02 septembre 2025 d’un montant de 200 euros, non intégré au décompte de la S.A. MESOLIA.

Or, d’une part, la saisine de la Commission d’Examen des Situations de Surendettement des Particuliers ne prive pas le créancier du droit de saisir le juge des contentieux de la protection pour obtenir un titre garantissant l’exécution forcée notamment en cas de non respect par le débiteur du plan de surendettement. En outre, la fixation de la créance par la commission d’examen des situations de surendettement n’a d’effet que dans le cadre de la procédure de surendettement et n’a pas autorité de la chose jugée au principal, de sorte que le créancier peut demander au juge des contentieux de la protection compétent statuant en référé en matière de baux d’habitation de statuer sur le montant de sa créance. Cependant, pendant le cours des mesures imposées, sauf caducité selon les modalités prévues par la loi ou la commission de surendettement, le créancier ne peut poursuivre le recouvrement forcé de sa créance.

D’autre part, concernant la fixation du montant de la dette par la commission de surendettement, le décompte actualisé fourni par la S.A. MESOLIA démontre que, depuis la fixation de la dette à la somme de 9 908,91 €, le 27 mars 2025, par la commission de surendettement, celle-ci a évolué. D’abord, du fait de la déduction du forfait SLS (4.714,53 €), ramenant la dette à 7.511,75 € le 4 avril 2025, puis en raison d’une augmentation continue de la dette locative du fait de l’absence de paiement des loyers courants, à l’exception du versement de 200 € du 2 septembre 2025.

Par conséquent, la dette locative de Madame [Y] [R] s’est aggravée depuis la déclaration de recevabilité de son dossier de surendettement.

Dès lors, la créance de 10.424,59 euros de la S.A MESOLIA n’étant pas sérieusement contestable, Monsieur [W] [R] et Madame [Y] [R] seront condamnés au paiement de la somme de 10.424,59 euros, en deniers ou quittance à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 31 août 2025 – échéance du mois d’août 2025 incluse, compte tenu d’un virement de 200 euros susceptibles d’être intervenus postérieurement à ce décompte.

Monsieur [W] [R] et Madame [Y] [R] seront, en outre, condamnés au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges (720,86 euros par mois à la date de l’audience), à compter du 1er septembre 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur la solidarité

Selon l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle ; elle ne se présume pas.

En application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail, signé même avant le mariage, est réputé appartenir à l’un et à l’autre des époux. Les dépenses locatives sont des dettes ménagères engageant solidairement les époux en vertu de l’article 220 du même code.

En l’espèce, Monsieur [W] [R] et Madame [Y] [R] sont mariés. Bien qu’une procédure de divorce soit en cours, aucune décision n’est encore intervenue.

Monsieur [W] [R] et Madame [Y] [R] sont donc déclarés solidaires dans le paiement de leur dette, par application des articles 220 et 1751 du Code civil.

Il sera précisé que la solidarité produira ses effets jusqu’à ce qu’une décision de divorce soit transcrite en marge des actes de l’état civil.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc in solidum mis à la charge de Monsieur [W] [R] et Madame [Y] [R].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. En l’espèce, la situation économique de Monsieur [W] [R] et de Madame [Y] [R] ainsi que l’équité commandent de rejeter la demande formée par la S.A. MESOLIA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 dispose que les auxiliaires de justice rémunérés selon un tarif peuvent renoncer à percevoir la somme correspondant à la part contributive de l’Etat et poursuivre contre la partie condamnée aux dépens et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle le recouvrement des émoluments auxquels ils peuvent prétendre.

Dans toutes les instances, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou qui perd son procès, et non bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, à payer à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle, partielle ou totale, une somme qu’il détermine et qui ne saurait être inférieure à la part contributive de l’Etat majorée de 50 %, au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En l’espèce, Madame [Y] [R] a bénéficié d’une décision d’aide juridictionnelle partielle, le 16 avril 2025, fixant la part contributive de l’État à hauteur de 55 %. Elle peut ainsi renoncer à cette part contributive et solliciter devant le juge le versement d’une somme au titre des honoraires et frais non compris dans les dépens. Toutefois, l’article 7 de la loi du 10 juillet 1991 prévoit qu’il est possible de solliciter la condamnation de la partie condamnée aux dépens. Or, en l’espèce, les dépens ont été mis à la charge de Monsieur [W] [R] et de Madame [Y] [R], parties perdantes au principal.

Par conséquent, la demande de versement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 37 de la loi du 10 juillet 1991 sera rejetée.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 16 décembre 2024;

CONDAMNONS Madame [Y] [R] et Monsieur [W] [R], si besoin est, à quitter les lieux loués situés à [Adresse 10] [Localité 1] ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [W] [R] et Madame [Y] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (720,86 euros par mois à la date de l’audience), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNONS Monsieur [W] [R] et Madame [Y] [R] à payer à la S.A MESOLIA la somme de 10.424,59 euros, en deniers ou quittance valable à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 31 août 2025 (échéance du mois d’août 2025 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [Y] [R] ainsi que Monsieur [W] [R] jusqu’à transcription d’une décision de divorce en marge des actes de l’état civil à payer à la S.A MESOLIA, à compter du 1er septembre 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux ;

REJETONS les demandes autres, plus amples, ou contraires ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [W] [R] et Madame [Y] [R] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer, le coût du dénoncé à la CCAPEX, le coût de l’assignation et de son dénoncé au Représentant de l’Etat ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [W] [R] et Madame [Y] [R] à payer à la S.A MESOLIA la somme de 50 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION