TRIBUNAL DE PROXIMITÉ D’AULNAY-SOUS-BOIS

[Adresse 3]

[Localité 7]

Téléphone : [XXXXXXXX01]

Télécopie : [XXXXXXXX02]

@ : [Courriel 9]

REFERENCES : N° RG 23/01878 – N° Portalis DB3S-W-B7H-YJ34

Minute : 24/00717

S.A.S. RESIDYS

Représentant : Maître Johanna TAHAR de l’AARPI LE CARRÉ, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : L0154

C/

Monsieur [J] [M]

Exécutoire, copie, dossier

délivrés à :

AARPI LE CARRE

Copie délivrée à :

Mr [M] [J]

M le sous-préfet de la SSD

Le

AUDIENCE CIVILE

Jugement rendu et mis à disposition au greffe du tribunal de proximité en date du VINGT CINQ AVRIL DEUX MILLE VINGT QUATRE ;

par Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge des contentieux de la protection

Assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier ;

Après débats à l’audience publique du 29 FEVRIER 2024

tenue sous la présidence de Madame Anne-Claire GATTO-DUBOS, juge des contentieux de la protection

assistée de Madame Esther MARTIN, adjoint administratif faisant fonction de greffier audiencier ;

ENTRE DEMANDERESSE :

S.A.S. RESIDYS, demeurant [Adresse 5], représentée par son Président domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par L’AARPI LE CARRE, avocats au barreau de Paris

D’UNE PART

ET DÉFENDEUR :

Monsieur [J] [M], demeurant [Adresse 4]

comparant en personne,

D’AUTRE PART

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 08/12/2022 la S.A.S RESIDYS a consenti à M. [J] [M] un bail portant sur un logement avec parking n° 3, sis, [Adresse 4], sur la commune du [Localité 8], moyennant paiement d’un loyer mensuel de 1 363,00 € outre les provisions pour charges (125,00 €). Une somme correspondant au montant du loyer hors charges a été versée à titre de dépôt garantie.

Par exploit de commissaire de justice du 25/09/2023, la S.A.S RESIDYS a fait citer M. [J] [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de céans aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer et de justification de l’assurance,

— ordonner l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef, avec l’assistance du Commissaire de justice, de la force publique et d’un serrurier et sous astreinte de 100 € par jour de retard,

— ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans tels garde-meubles ou tout autre lieu, au choix du bailleur, les frais étant à la charge du défendeur,

— juger que le défendeur est de mauvaise foi,

— juger qu’il n’y a pas lieu à faire application du délai de deux mois suivant le commandement de quitter les lieux prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution tel que modifié par la loi du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023,

— juger que la dette locative du défendeur s’élève à la somme de 11 027,20 € au titre de l’arriéré de loyers arrêté au 08/09/2023,

— fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par le défendeur à compter du 28/08/2023, à la somme de 1 363,00 € par mois, outre les charges soit une indemnité journalière de 44,81 € par jour, précision faite que l’indemnité d’occupation suivra la même indexation que le loyer contractuel et ce, jusqu’à complet déménagement et restitution des clefs,

— condamner le défendeur à lui payer :

. 11 027,20 € correspondant à la dette locative arrêtée au 04/10/2022, portant intérêts au taux légal à compter du commandement de payer du 12/07/2022 pour la somme de 3 621,02 € et de l’assignation pour le surplus,

. l’indemnité mensuelle d’occupation telle que fixée plus haut,

. 188,73 € au titre du coût du commandement de payer,

— condamner le défendeur à lui payer la somme de 2 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des entiers dépens, dont la signification de l’assignation et de la décision à intervenir.

A l’audience du 29/02/2024, la présidente a donné connaissance aux parties des éléments contenus dans le diagnostic social et financier transmis par le service départemental de prévention des expulsions locatives afin qu’il en soit débattu.

La société RESIDYS, représentée par son conseil, demande le bénéfice de l’acte introductif d’instance mais actualise la dette locative à la somme de 18 562,42 €. En réponse au défendeur, elle s’oppose fermement à tout délai y compris pour quitter le logement.

M. [J] [M] a confirmé les éléments du diagnostic social puis a précisé que sa situation professionnelle s’est améliorée. Il a affirmé que le logement est bien assuré et qu’il paiera le loyer à compter du mois de mars. Il a sollicité un plan d’apurement pour solder la dette par mensualités de 150 €, en plus du loyer et des charges, qu’il se propose de payer avant le 15 de chaque mois. La présidente l’a informé que la loi du 27 juillet 2023, d’application immédiate, modifiant les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 empêche le locataire de prétendre à un délai suspensif si l’intégralité du loyer n’a pas été payée avant l’audience. Il a déclaré n’avoir pas été informé de cette réforme et, à titre subsidiaire, si le délai suspensif des effets de la clause résolutoire ne lui était pas accordé, il a demande un délai de 5 mois pour quitter le logement.

Le défendeur a été autorisé à produire contradictoirement l’attestation d’assurance de son logement dans un délai de 15 jours après l’audience, puis, les parties ayant été entendues, elles ont été informées que la décision serait rendue le 25/04/2024 par mise à disposition au greffe de la juridiction.

MOTIFS DE LA DÉCISION

L’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014, modifié par la loi n° 2015-1776 du 28 décembre 2015, impose au locataire « De s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant. ».

Il précise que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail litigieux comporte une clause résolutoire et prévoit la résiliation du bail un mois après un commandement demeuré infructueux de produire l’assurance contre les risques locatifs. Un commandement de payer la somme en principal de 5 075,20 € et de justifier d’une assurance a été délivré au locataire le 27/06/2023.

Cet acte rappelait les dispositions de l’article 24, reproduisait les dispositions de l’article 7g) de la loi du 6 juillet 1989 et visait l’article 6 de la loi du 31 mai 1990 et la clause résolutoire insérée dans le bail.

En l’espèce, ainsi qu’il s’y était engagé, M. [J] [M] a fait parvenir à l’avocat de la société bailleresse deux attestations d’assurance couvrant les risques locatifs, la première valant pour l’année 2022-2023 et la seconde pour l’année 2023-2024. Il convient en conséquence de débouter la société RESIDYS de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire du bail afférente au défaut d’assurance du logement.

Conformément à l’article 24 § II, de la loi du 6 juillet 1989, la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été saisie deux mois avant la délivrance de l’assignation, le bailleur justifiant l’avoir avisée, par courrier électronique enregistré par l’organisme le 29/06/2023, de la situation d’impayés du locataire.

Conformément à ce même article, tel que modifié par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, la société bailleresse produit l’accusé de réception électronique du 28/09/2023 prouvant ainsi que le représentant de l’État dans le département a bien été avisé de l’assignation en expulsion au moins six semaines avant l’audience.

La demande de résiliation pour défaut de paiement est donc recevable.

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit les obligations du locataire, à savoir, notamment :

— payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus,

— s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d’une attestation de l’assureur ou de son représentant.

Aux termes de l’article 24, § I, alinéa 1, de la loi du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Il ressort de l’examen du décompte du locataire que les causes du commandement de payer la somme de 5 075,20 € délivré le 27/06/2023 n’ont pas été soldées dans les deux mois suivant l’acte puisque, depuis lors, le locataire n’a effectué aucun versement.

Les conditions de la clause résolutoire ont donc été réunies le 28/08/2023 à minuit, par application des dispositions de l’article 462 du code de procédure civile.

Il résulte de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 que : « V. – Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. ».

L’alinéa 4 de l’article 1343-5 du code civil dispose que la décision du juge suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge.

Le paragraphe VII de l’article 24 prévoit que, si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats et de l’enquête sociale que le défendeur occupe le logement avec sa compagne et leurs deux très jeunes enfants (3 ans et 2 ans) et qu’il a également deux autres enfants issus d’une précédente union. Il est précisé que les premiers impayés coïncident avec la perte de son emploi qui a déstabilisé l’équilibre du budget familial puisque son salaire constituait les seuls revenus du foyer.

Ainsi que cela a été expliqué durant l’audience, dans sa réforme du 27 juillet 2023, le législateur a soumis la faculté d’obtenir un délai de paiement, y compris non suspensif des effets de la clause résolutoire à la reprise du paiement de l’entier loyer avant l’audience.

En l’espèce, aucun paiement n’a été effectué depuis le commandement de payer et, malgré la bonne foi avérée de M. [J] [M], celui-ci ne peut qu’être débouté de ce chef de demande.

Le bail est résilié depuis le 29/08/2023 et le défendeur occupe depuis lors les lieux sans droit ni titre. Il devra libérer le logement et l’emplacement de stationnement.

A défaut de libération volontaire, la S.A.S RESIDYS sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef.

L’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que : « Si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte. ».

En l’espèce, M. [J] [M] a pris possession des lieux en vertu d’un contrat qui lui a été librement consenti. Il a en outre été établi que le défendeur est de bonne foi et la société bailleresse échoue à rapporter la preuve contraire qui ne saurait résulter du seul défaut de paiement du loyer.

Dans ces conditions, rien ne justifie de supprimer le délai de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

L’indemnité d’occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l’indemniser du trouble subi du fait de l’occupation illicite de son bien.

Depuis le 29/08/2023, le défendeur qui occupe les lieux sans droit ni titre, est tenu de payer, en lieu et place du loyer et des provisions sur charges, d’une indemnité mensuelle qu’il convient de fixer au montant du loyer qui aurait été dû en cas de poursuite du bail, lequel s’élève actuellement à 1 410,61 €, augmenté des charges récupérables dont il sera dûment justifié.

S’agissant de la demande d’expulsion sous astreinte, il importe de rappeler que l’article 2 de la loi n° 49-972 du 21 juillet 1949 prévoit que l’astreinte est toujours comminatoire et ne peut excéder le montant du préjudice effectivement causé. En l’espèce, le préjudice résultant de l’occupation des lieux sera valablement réparé par l’indemnité d’occupation fixée ci-dessous et la société bailleresse disposera en outre de la faculté de se voir assister d’un serrurier et de la force publique pour faire procéder à l’expulsion. En conséquence, ce chef de la demande sera rejeté.

Le juge n’a pas vocation à autoriser le bailleur ou ordonner à faire transposer et entreposer, le cas échéant et transporter les biens abandonnés dans les lieux loués, aux frais, risques et périls du locataire. En effet, les biens laissés dans le local d’habitation suivent la destination prévue en application des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, sous la responsabilité de l’huissier de justice instrumentaire. Il n’y a pas lieu de statuer sur ce point.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 permet au juge, d’office, de vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la loi.

A l’audience, la S.A.S RESIDYS actualise sa demande en paiement à la somme de 18 562,42 € échéance du mois de février 2024, ce qui n’est pas contesté par le défendeur, et elle en justifie par la production du décompte actualisé.

Faute pour lui de justifier d’un paiement libératoire, M. [J] [M] sera condamné au paiement de cette somme selon décompte du 27/02/2024.

La demande de condamnation au paiement du coût du commandement est sans objet à ce stade puisqu’elle sera examinée au titre des dépens dont il relève.

A titre subsidiaire, M. [J] [M] sollicite un délai de 5 mois pour libérer le logement, au motif que son relogement va s’avérer difficile.

Par application de l’article L 412-3 du code des procédures civiles d’exécution, hormis le cas où les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

L’article L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution précise que : « La durée des délais prévus à l’article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés. »

En l’espèce, la commune du [Localité 8] est en zone tendue, de sorte que le relogement n’est pas aisé. Il ressort des débats et des pièces du dossier, en complément de ce qui a déjà été évoqué pour écarter la demande de suppression du délai de l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, que le défendeur est âgé de 50 ans, qu’il vient de retrouver un emploi de chauffeur poids lourd et mécanicien qui lui assure un revenu mensuel d’environ 2 600 € par mois. L’assistante sociale souligne que le loyer reste trop élevé pour cette famille et que des démarches ont déjà été entreprises pour l’obtention d’un logement social.

La situation du défendeur justifie de lui octroyer un délai pour quitter les lieux. Au regard toutefois du délai dont il a déjà bénéficié du fait de la procédure et de l’importance de la dette locative, il convient de limiter ce délai à trois mois. A l’issue de ce délai, il devra libérer les lieux et les laisser libres de tout occupant de son chef avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire et, à défaut de libération volontaire, la S.A.S RESIDYS sera autorisée à faire procéder à l’expulsion du défendeur et de tous occupants de son chef selon les modalités qui seront précisées au dispositif de la présente décision.

Succombant principalement à l’instance, M. [J] [M] sera condamné aux dépens, l’équité commandant de rejeter la prétention de la S.A.S RESIDYS à une indemnité au titre des frais non compris dans les dépens sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire des décisions de première instance est de droit par application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal, statuant après débat public, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe de la juridiction,

Constate que M. [J] [M] a justifié que le logement est assuré au moins depuis l’année 2022 ;

Déboute la S.A.S RESIDYS de sa demande d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

Constate que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 08/12/2022 entre les parties ont été réunies le 28/08/2023 à minuit pour défaut de paiement des loyers et charges ;

Déboute M. [J] [M] de sa demande de délai suspensif des effets de la clause résolutoire ;

Dit que le bail est résilié depuis le 29/08/2023 ;

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation dont M. [J] [M] est redevable depuis le 29/08/2023, en lieu et place du loyer et des charges, au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées ;

Condamne M. [J] [M] à payer à la société RESIDYS, la somme de 18 562,42 euros (dix huit mille cinq cent soixante-deux euros et quarante-deux centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêtée au 27/02/2024, terme du mois de février 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

Condamne en tant que de besoin, M. [J] [M] à payer à la société RESIDYS, l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du terme du mois de mars 2024 et jusqu’à parfaite libération des lieux, volontaire avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire, ou par expulsion ;

Déboute la société RESIDYS de sa demande de suppression du délai prévu par l’article L 142-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

Accorde à M. [J] [M] un délai de trois mois pour quitter les lieux, commençant à courir le jour de la signification de la présente décision ;

Ordonne à M. [J] [M] de quitter le logement avec parking n° 3, sis, [Adresse 4], sur la commune du [Localité 8] et les laisser libre de toute occupation et de tout bien mobilier à l’issue de ce délai ;

A défaut de libération volontaire, autorise la société RESIDYS à faire expulser M. [J] [M] ainsi que tous de son chef avec, au besoin avec l’assistance de la Force publique et le concours d’un serrurier un mois après la délivrance d’une sommation de quitter les lieux restée infructueuse ;

Déboute la société RESIDYS de sa demande d’astreinte ;

Rappelle que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L. 433 1 et suivants et R. 433 1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Rappelle, en application de l’article 24 IX de la loi n 89 462 du 6 juillet 1989 modifiée, que les modalités de saisine de la Commission de médiation prévue à l’article L. 441 2 3 du code de la construction et de l’habitation en Seine saint Denis sont indiquées sur le site internet de la DRIHL ILE DE FRANCE et que l’adresse de la Commission est la suivante :

Commission de médiation DALO de Seine saint Denis

[Adresse 10]

[Localité 6] ;

Dit que la décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupante dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

Déboute la S.A.S RESIDYS du surplus de ses prétentions, en ce comprise la demande formulée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne M. [J] [M] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit pour les décisions de première instance.

Ainsi jugé le 25/04/2024

Et ont signé,

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE