TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITÉS DE DÉPOSSESSION.

le VENDREDI ONZE JUILLET DEUX MIL VINGT CINQ

N° RG 24/00117 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZQUZ

NUMERO MIN:

Nous, Madame [U] [Z], Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier

A l’audience publique tenue le 22 Mai 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 11 Juillet 2025, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

LA FABRIQUE DE [Localité 4] MÉTROPOLE

[Adresse 13]

[Localité 4]

représentée par Maître Sarah HEITZMANN, avocat au barreau de RENNES

ET

S.N.C. IMMOFI SOLEIL représentée par M. [O] [B], gérant

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par Maître Guillaume ACHOU-LEPAGE de la SELARL GUILLAUME ACHOU-LEPAGE, avocats au barreau de BORDEAUX

En présence de Madame Isabelle SANTANDER, Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le: 11/07/2025

à : Avocats

Expédition le : 11/07/2025

à : Expropriant, exproprié, CG

FAITS ET PROCÉDURE

Les parcelles AY [Cadastre 12], AY [Cadastre 7], AY [Cadastre 8] et AY [Cadastre 9] sises à [Localité 5] font l’objet d’une division en volumes selon un état descriptif de division en volume initial du 19 décembre 2003, modifié le 7 juillet 2020. L’ensemble est divisé en 6 volumes numérotés de 1 à 3 et de 5 à 7.

Le volume 2 comprend en infrastructure, en dessous de la dalle du rez-de-chaussée, une épaisseur de tréfonds du dessous de la dalle à -27,60 côte NGF ; en superstructure, d’un corps de bâtiment élevé d’un rez-de-chaussée et d’un étage partiel (restaurant MacDonald) en ce compris une aire de stationnement et l’espace aérien jusqu’à une côte NGF de 48,50.

La parcelle cadastrée section AY [Cadastre 14], d’une contenance de 1565 m², située [Adresse 20] à [Localité 5] est issue d’une division de la parcelle mère AY [Cadastre 7] de 4815 m². Elle appartient à la société IMMOFI. Cette parcelle est située dans les volumes 2 et 7.

Par arrêté du 28 novembre 2023, le préfet de la Gironde a déclaré d’utilité publique les travaux de relatifs à l’opération d’aménagement du secteur « [Localité 19] » à [Localité 5].

Par arrêté du 22 avril 2024, le préfet de la Gironde a déclaré cessibles les biens nécessaires à la réalisation de l’opération d’aménagement [Localité 19] sur la commune de [Localité 5] et l’urgence à prendre possession des biens.

Seule une emprise partielle de la parcelle AY [Cadastre 14] de 393 m² située dans le volume 2 est concernée par la présente instance.

Par courrier du 25 juillet 2024, reçu le 31 juillet 2024, la SPL LA FAB [Localité 4] METROPOLE (ci-après « La FAB ») a fait connaître à la société IMMOFI SOLEIIL ses propositions indemnitaires.

Par ordonnance du 1er août 2024, le juge de l’expropriation a ordonné l’expropriation des parcelles susvisées au profit de la FABRIQUE DE [Localité 4] METROPOLE.

A défaut d’accord, et au vu de l’urgence déclarée, la FAB a, par mémoire enregistré au greffe le 2 septembre 2024, saisi le juge de l’expropriation aux fins de fixation de l’indemnité de dépossession due à la procédure d’expropriation selon les règles applicables à la procédure d’urgence.

L’ordonnance fixant le transport sur les lieux au 30 septembre 2024 à 10h00, l’audience sur les indemnités provisionnelles en suivant et l’audience sur les indemnités définitives au 7 novembre 2024 a été rendue par le juge de l’expropriation le 4 septembre 2024.

Le transport sur les lieux a eu lieu en présence des représentants et du conseil de la FAB, du représentant et du conseil de la société IMMOFI SOLEIL et du commissaire du gouvernement.

La FAB a demandé au juge de l’expropriation de fixer les indemnités provisionnelles à l’issue du transport, en application de l’article R. 232-7 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Par ordonnance du 1er octobre 2024, le juge de l’expropriation a fixé les indemnités provisionnelles d’éviction revenant à la société Carrefour Hypermarchés pour les parcelles susvisées aux sommes suivantes :

-30 750 euros au titre de l’indemnité principale,

-4 075 euros au titre de l’indemnité de remploi,

—  40 000 euros au titre des indemnités accessoires.

Il a rappelé que l’audience sur la fixation des indemnités définitives était fixée au 7 novembre 2025.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 22 mai 2025.

PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de son dernier mémoire du 12 mai 2025, la FAB demande au juge de l’expropriation de rejeter les demandes de la société IMMOFI, de fixer l’indemnité principale à hauteur de 30 750 euros et de fixer l’indemnité de remploi à hauteur de 4075 euros. Elle demande de lui donner acte de son engagement de réaliser des travaux d’aménagement déclarés d’utilité publique tels que détaillés au sein de sa pièce jointe n°10 et qui sera annexée au jugement.

Aux termes de ses dernières conclusions enregistrées au greffe le 20 mai 2025, la société IMMOFI demande au juge de l’expropriation de :

— Rejeter les demandes de la FAB,

— Fixer les indemnités devant lui revenir aux sommes suivantes :

à titre principal : 218 508 euros

au titre du remploi : 24 200,80 euros

au titre de la perte de places de stationnement : 52 000 euros

au titre des travaux d’aménagement du terrain : 33 660 euros

au titre de la perte/reconstitution des végétaux : 21 578,76 euros

— condamner la FAB à lui verser 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile

— Condamner la FAB aux entiers dépens.

Aux termes de ses dernières conclusions du 27 février 2025, le commissaire du gouvernement propose au juge de l’expropriation de fixer les indemnités de dépossession à hauteur de 192 098 euros pour l’indemnité principale, de 20 210 euros pour l’indemnité de remploi et de 40 000 euros au titre de l’indemnité accessoire pour perte de stationnement.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la consistance du bien exproprié

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 322-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique : “Le juge fixe le montant des indemnités d’après la consistance des biens à la date de l’ordonnance portant transfert de propriété.”

En l’espèce, l’ordonnance d’expropriation a été rendue le 1er août 2024. Le transport sur les lieux a été réalisé le 30 septembre 2024.

L’emprise expropriée est une parcelle est située [Adresse 20] au sein de la zone commerciale [Localité 19], constituée d’une voie d’accès au parking de l’enseigne de restauration rapide McDonald’s. Une bande végétalisée longe le bâtiment et sa terrasse jusqu’au parking en fond de voie, incluant la route, deux îlots végétalisés et plusieurs arbres dont un pin, 2 figuiers et une sapinette. 4 places de stationnement en fond de parcelle se sitent sur l’emprise.

Sur la date de référence

Les emprises expropriées, situées en zone UP-Z7-3 du PLU 3.1 de [Localité 4] Métropole, sont incluses dans le périmètre du droit de préemption urbain.

La FAB retient comme date le 6 mars 2020, date à laquelle la dernière modification du PLU affectant la zone a été rendue exécutoire. Le commissaire du gouvernement et la société IMMOFI retiennent quant à eux la date du 15 janvier 2024, date à laquelle la mise en compatibilité du PLU du 28 novembre 2023 dans le cadre de la DUP du projet d’aménagement de [Localité 19], ayant modifié la zone, a été rendue opposable aux tiers.

Par application des dispositions combinées des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone dans laquelle est située le bien en cause a été rendue opposable aux tiers.

Dans le cas particulier où la DUP emporte modification du PLU, sa date de publication ne fait pas partie de celles limitativement prévues par l’art. L. 213-4 du code de l’urbanisme pour la fixation de la date de référence à laquelle est pris en considération l’usage effectif du bien soumis au droit de préemption et ayant fait l’objet d’une expropriation pour cause d’utilité publique (Civ. 3e, 25 janv. 2018, n°16-25.138).

En l’espèce, le PLU 3.1 a été approuvé le 16 décembre 2016. La dernière modification ayant affecté la zone est la 9e modification du 24 janvier 2020, devenue opposable aux tiers le 10 mars 2020, non le 6 mars 2020 comme mentionné par l’expropriant par erreur.

La date de référence sera donc fixée au 10 mars 2020.

A cette date, le bien était situé en zone UPZ7-3, qui correspond au site [Localité 19], site commercial de l’agglomération bordelaise structuré autour d’un hypermarché au sein d’un tissu urbain et économique.

Sur la qualification de terrain à bâtir à la date de référence

Aux termes de l’article L. 322-3 du code de l’expropriation : « La qualification de terrains à bâtir, au sens du présent code, est réservée aux terrains qui, un an avant l’ouverture de l’enquête prévue à l’article L. 1 ou, dans le cas prévu à l’article L. 122-4, un an avant la déclaration d’utilité publique, sont, quelle que soit leur utilisation, à la fois :/1° Situés dans un secteur désigné comme constructible par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, ou bien, en l’absence d’un tel document, situés dans une partie actuellement urbanisée d’une commune ;/2° Effectivement desservis par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable et, dans la mesure où les règles relatives à l’urbanisme et à la santé publique l’exigent pour construire sur ces terrains, un réseau d’assainissement, à condition que ces divers réseaux soient situés à proximité immédiate des terrains en cause et soient de dimensions adaptées à la capacité de construction de ces terrains. Lorsqu’il s’agit de terrains situés dans une zone désignée par un plan d’occupation des sols, un plan local d’urbanisme, un document d’urbanisme en tenant lieu ou par une carte communale, comme devant faire l’objet d’une opération d’aménagement d’ensemble, la dimension de ces réseaux est appréciée au regard de l’ensemble de la zone./Les terrains qui, à la date de référence indiquée au premier alinéa, ne répondent pas à ces conditions sont évalués en fonction de leur seul usage effectif, conformément à l’article L. 322-2. »

Les deux critères posés au 1° et 2° de l’article L. 322-3 précité sont cumulatifs.

En outre, en application de l’article L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, « L’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence prévue à l’article L. 322-3, de la capacité des équipements mentionnés à cet article, des servitudes affectant l’utilisation des sols et notamment des servitudes d’utilité publique, y compris les restrictions administratives au droit de construire, sauf si leur institution révèle, de la part de l’expropriant, une intention dolosive. »

Il suit de là que lorsque le terrain est qualifié de terrain à bâtir, il n’y a pas lieu de rechercher son usage effectif. Il doit être valorisé comme tel.

Néanmoins, l’article L 322-4 du code précité impose au juge de tenir compte des possibilités légales et effectives de construction dans l’évaluation.

En l’espèce, les parties et le commissaire du gouvernement ne discutent pas la qualification de terrain à bâtir.

Persiste un désaccord sur les possibilités légales et effectives existant à la date de référence.

Pour la FAB, les emprises en nature de voies de circulation, y compris les trottoirs et accotements, sont de fait dépourvues de possibilités effectives de construction ; toute construction sur ces emprises revenant à enclaver les fonds qu’elles desservent. Elle ajoute que la consistance du bien doit s’apprécier à la date de l’ordonnance d’expropriation. Elle souligne également que les emprises expropriées sont dépourvues de possibilités légales de construction en raison de l’existence d’une servitude de passage piéton et véhicules sur le volume 2 depuis le 4 juin 2018. Elle ajoute que les emprises en nature de parc de stationnement doivent être évaluées par comparaison avec des termes portant sur des biens de même nature, ce afin de ne pas indemniser deux fois le même préjudice puisque le bien qualifié de terrain à bâtir ne peut faire l’objet cumulativement d’une indemnisation au titre de sa valeur vénale de terrain à bâtir et au titre de son usage effectif. A minima, il conviendrait que la surface des places de stationnement indemnisées de manière forfaitaire soit retirée de la surface de l’emprise affectée au stationnement restant à valoriser.

Elle souligne également que l’absence de valorisation forfaitaire complémentaire des places de stationnement dans les actes de vente cités en référence s’explique par ailleurs par la sous-occupation manifeste des stationnements dans le périmètre de [Localité 19]. Enfin, elle rappelle que le lot volume 2 est amputé de l’espace aérien et de l’épaisseur de tréfonds, et que cette circonstance doit être prise en compte dans l’évaluation.

En réplique, la société IMMOFI conteste cette analyse en faisant valoir que les possibilités légales et effectives du terrain doivent s’analyser au regard de l’ensemble de l’unité foncière, l’emprise expropriée n’en ayant été détachée que pour les besoins de l’expropriation. Or, là l’origine elle faisait partie d’une unité foncière plus importante et juridiquement constructible. Elle souligne que si l’emprise comporte des voiries, celles-ci sont privées et construites pour les besoins du centre commercial ; rien n’empêche de les déplacer ou de les supprimer de sorte qu’il s’agit d’emprises qui sont bien constructibles.

En ce qui concerne l’existence d’une prétendue servitude sur le volume 2, la société IMMOFI souligne que la FAB ne la démontre pas. Enfin s’agissant de la moins-value résultant du fait que le lot volume est amputé de l’espace aérien et de l’épaisseur de tréfonds, elle estime que cela n’est pas démontré dès lors qu’il n’existe pas de marché privé ou public de tréfonds ou de volume aérien.

Le commissaire du gouvernement souligne que le bien est compris dans le volume 2 de l’état descriptif de division et constituant partie d’un ensemble immobilier à usage commercial. Au regard des caractéristiques de l’unité foncière dont il est détaché, le bien s’analyse comme un terrain à bâtir encombré de constructions, de sorte qu’un abattement doit être appliqué.

En l’espèce, il convient de retenir l’existence d’une servitude de passage sur le fonds servant (volume 2) au bénéfice des volumes 1, 3 et 7 : « servitude de passage et d’utilisation piétons et véhicules de la partie parc de stationnement (aires de stationnement et de circulation) situé dans l’emprise du volume 2 » (pièce 21, FAB), ce qui démontre une impossibilité conventionnelle de construction sur la partie aire de stationnement et sur les voies de circulation, lesquelles sont ouvertes au public. Les possibilités effectives de construction sont donc fortement limitées.

S’agissant d’emprises détachées d’un volume plus grand, construit, il y a lieu de considérer qu’elles sont encombrées et d’appliquer un abattement sur le prix unitaire moyen dégagé de termes de comparaisons issus de terrains à bâtir.

Mais lorsque sont à disposition des termes de comparaison en nombre suffisant portant sur des emprises détachées, de même nature que le bien à évaluer, il n’y a pas lieu de rechercher d’autres termes de comparaison ou d’appliquer des abattements.

S’agissant des places de stationnement, il convient de rappeler que si le principe est celui de la réparation intégrale du préjudice, un même préjudice ne saurait être indemnisé deux fois. Ainsi, le juge de l’expropriation peut, dans son appréciation souveraine, retenir que la superficie du terrain sur lequel sont situés les emplacements de stationnement devait être déduite de la superficie du terrain, faute de quoi l’on aboutirait à une double indemnisation de ce chef (3e civ. 5 juin 1996, pourvoi n° 95-70.096).

Rien ne s’oppose à l’octroi d’une indemnité accessoire pour réparer un préjudice distinct du préjudice résultant de la privation de la propriété, ce qui peut être le cas pour la perte de places de stationnement, si cette perte a une influence sur la commercialité, sous réserve le cas échéant de retrancher la superficie de ces places à la surface indemnisée au titre de l’indemnisation principale, sauf à réparer la privation de la surface de terrain deux fois, sur deux fondements différents.

En l’espèce, il convient de rappeler que l’emprise expropriée contient 4 places de stationnement, qui se situent sur le parking donnant accès à l’enseigne McDonald’s. Le principe de leur indemnisation ne saurait être remis en cause. Pour chaque emplacement de stationnement, une superficie de 12,50 mètres (5x2.5 m) peut être raisonnablement retenue, soit 50 m² à retrancher sur la surface totale de 393 m² ainsi que le propose à titre subsidiaire IMMOFI.

Sur les indemnités :

En application de l’article L 321-1 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, les indemnités allouées couvrent l’intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l’expropriation.

Sur l’indemnité principale

Par application des articles L. 322-1 à L. 322-3 du code de l’expropriation, l’indemnité de dépossession doit être fixée d’après la valeur du bien au jour du présent jugement, en tenant compte de sa consistance à la date de l’ordonnance d’expropriation et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.

La FAB produit 14 termes de comparaison au soutien de sa proposition indemnitaire. Pour les emprises de terrain à bâtir ouvertes à la circulation publique dépourvues de possibilité effective de construction, la FAB retient, sur la base de termes de comparaisons similaires, une valeur de 10 euros le m², fondée sur les termes de référence 1, 8, 9, 10, 11, 12, 13 et 14. Elle considère que son TC n°1 (acte de vente conclu entre elle et l’enseigne Leroy Merlin) en décembre 2022 constitue un élément de comparaison directe. Et que les TC1 et 14 constituent des références privilégiées au sens de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation.

En ce qui concerne les emprises partielles de sols/espaces verts/parcs de stationnement, elle propose une évaluation à 100 euros le m². Elle considère à ce titre que les TC 1, 2, 3, 6, 7 et 14 constituent des références privilégiées au sens de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation.

Elle critique la proposition du commissaire du gouvernement consistant à appliquer un taux d’abattement de 50%, inutile lorsque des termes de comparaison portant sur des biens de nature identique sont disponibles, ce qui est le cas en l’espèce. Elle ajoute que les termes choisis sont comparables (terrains à bâtir de grande ou très grande superficie disposant de pleines possibilités de construction surmontés de bâtiments destinés à la démolition).

La FAB critique également la position de la société IMMOFI qui se fonde sur les 5 termes de comparaison du commissaire du gouvernement qui ont trop anciens et non pertinents.

L’expropriée critique les choix retenus par la FAB qui reflète l’état d’un marché captif et conteste que les accords intervenus avec d’autres propriétaires dans le cadre de la même opération constituent des références privilégiées au sens de ''article L. 322-8 du code de l’expropriation car elle n’établit pas qu’ils concernent au moins la moitié des propriétaires intéressés sur les deux tiers au moins des superficies concernées. Elle considère que la FAB demande au juge de les prendre pour véritable base et non simplement d’en tenir compte. Elle rappelle que l’unité foncière d’origine est de 4815 m² de sorte que les références de la FAB d’une superficie bien moins importante doivent être écartées de même que le terme de référence à un euro symbolique ou ceux issus de jugements réputés contradictoires.

Concernant la position du commissaire du gouvernement, IMMOFI critique l’application d’un abattement pour encombrement pour les voies de circulation au motif que la parcelle est constructible, ne s’agissant pas de voies publiques. Elle estime qu’à considérer que les voies considérées ne seraient pas constructibles, elles apportent néanmoins des droits à construire supplémentaires par rapport à l’emprise bâte maximale autorisée.

Le commissaire du gouvernement se fonde sur la superficie totale de l’emprise expropriée pour trouver des termes de comparaison pertinents. Sur la base de 5 termes de comparaisons anciens (2019), il retient une moyenne de 482 euros soulignant que les termes les plus récents concernent des acquisitions faites par la FAB ou [Localité 4] Métropole, ce qui conduit à un marché captif, faisant baisser la moyenne à 275 euros par m².

Pour les parties en nature de voirie/circulation de la parcelle, il retient une indemnité à hauteur de 278 euros le m², résultant d’un abattement de 50% en raison d’une possibilité de construction nulle, et pour la partie sol à hauteur de 556 euros le m², sans abattement dès lors que les termes de comparaison portent déjà sur des terrains à bâtir encombrés.

La méthode par comparaison n’est pas remise en cause par les parties.

Ainsi qu’il a été dit plus haut, les emprises expropriées revêtent la qualification de terrains à bâtir. S’agissant d’emprises détachées d’un volume plus grand, construit, il y a lieu de considérer qu’elles sont encombrées et d’appliquer un abattement sur le prix unitaire moyen dégagé de termes de comparaisons issus de terrains à bâtir. Mais lorsque sont à disposition des termes de comparaison en nombre suffisant portant sur des emprises détachées et de même nature que le bien à évaluer, il n’y a pas lieu de rechercher d’autres termes de comparaison ou d’appliquer des abattements.

A défaut, il conviendra de compléter les termes recensés par des termes issus de terrains à bâtir en appliquant un abattement.

De plus, en application de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique « le juge tient compte des accords intervenus entre l’expropriant et les divers titulaires de droits à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une déclaration d’utilité publique et les prend pour base lorsqu’ils ont été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. »

Il convient donc de tenir compte des accords intervenus entre la FAB et d’autres propriétaires sur le périmètre concerné, sans pour autant les prendre pour base d’évaluation faute pour la FAB de démontrer, ni même de soutenir, que ces accords aient été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressées et portant sur les deux tiers au moins des superficies concernées.

Il convient de rappeler que l’emprise à indemniser au titre de l’indemnité principale est de 393-50 m², soit 343 m² (95 m² en nature de voirie et 248 m² en nature de sol).

La FAB produit 14 termes de comparaison. Le terme de comparaison n°13 ne peut pas non plus être retenu puisqu’il résulte d’un jugement réputé contradictoire, l’exproprié ne s’étant pas défendu en procédure. Enfin, le TC 15 ne saurait constituer un terme de référence, l’accord définitif n’ayant pas été signé.

Six des termes de comparaison produits concernent plus particulièrement la partie voirie. Il s’agit des TC1, 5, 6, 7, 8 et 14.

Le TC 1 de la FAB est relatif à une cession du 15 décembre 2022 [Adresse 17]. Il s’agit d’emprises issues d’un terrain à bâtir plus vaste, en nature de stationnement et de voies de circulation. Le prix unitaire est de 10 euros pour la partie à usage de voirie et 100 euros pour la partie à usage de stationnement. Ainsi que le souligne la FAB aucun élément présent dans l’acte de vente ne saurait établir l’existence d’une contrepartie de nature à considérer que ce prix est minoré. Ce terme peut être retenu.

Le TC 5 est relatif à une cession du 27 octobre 2023 chemin long. Il s’agit de plusieurs parcelles formant une bande de terrain recouvert en partie d’un enrobé. Le prix unitaire est de 20 euros.

Les TC 6 et 7 sont issus de jugements de donné acte du juge de l’expropriation de la Gironde en date du 23 juillet 2024 et du 1er octobre 2024 impliquant la FAB, concernant des parcelles en nature de sol comprenant des portions de parc de stationnement. Le prix unitaire est de 10 euros.

Le TC 8 est relatif à une cession de parcelles issues d’un terrain à bâtir plus vaste, en nature de voirie de circulation, d’accotements. Le prix unitaire est de 30 euros.

Le TC 14 est une cession d’emprises avenue de la Somme (rond-point, portions de voies de circulation publique, trottoirs), issues d’un terrain à bâtir plus vaste. Le prix unitaire est de 10 euros pour la partie voirie et 100 euros pour la partie sol/surface enherbée.

En application de l’article L. 322-8 précité, il doit être tenu compte des termes de comparaison 1, 6, 7 et 14 mais le juge ne peut toutefois pas le prendre pour base, puisqu’il n’est pas démontré qu’il correspond à des accords « conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. ».

Pour les voies de circulation, le prix unitaire se situe entre 10 et 30 euros le m². Il sera retenu un prix unitaire de 15 euros.

Si pour les espaces dédiés à la voirie, la valeur vénale est sans lien avec la surface concernée, tel n’est pas le cas des surfaces correspondant à des espaces plus vastes en nature de sol ou espace vert. En l’espèce, 248 m² sont concernés. Il y a lieu de rechercher des termes de comparaison portant sur des surfaces comparables.

Dès lors, il convient d’écarter d’emblée les TC 1 (1545 m² à usage de stationnement), 4 (1099m²), 5 (887 m²), 7 (856 m²), 8 (1405 m²), 9 (2208 m²), 14 (1090 m²). Le TC 7, issu de jugement de donné acte du juge de l’expropriation de la Gironde en date du 23 juillet 2024 impliquant la FAB, concernant des parcelles en nature de sol comprenant des portions de parc de stationnement doit être également écarté car le prix unitaire de 10 euros correspond à de la voirie (cf. supra). Il en va de même du TC 14 est relatif, en partie, à une cession concernant la voirie/rond-point, intervenue le 19 février 2025 [Adresse 16]. Le prix unitaire est de 10 euros.

Le TC 2 (acquéreur La FAB) est relatif à une cession du 23 juin 22 [Adresse 11]. Il s’agit d’une parcelle (72 m²) portant sur des emplacements de stationnement, issus d’une parcelle plus vaste. Le prix au m² est de 69,44 euros.

Le TC 3 (acquéreur La FAB) est relatif à une cession du 5 juillet 2024, [Adresse 10] de 44 m², issus d’une parcelle plus vaste. Le prix au m² est de 50 euros. Il s’agit d’une bande de terrain aménagé, avec un enrobé.

Le TC 10 (acquéreur [Localité 4] Métropole) est relatif à une cession intervenue le 15 décembre 2022, [Adresse 15]. Il s’agit d’une parcelle en nature de trottoir, détachée d’un terrain à bâtir plus vaste. Le prix unitaire est de 50 euros.

Le TC 11 (acquéreur [Localité 4] Métropole) est relatif à une cession de 16 m² [Adresse 18]. Le prix unitaire est de 55 euros pour une parcelle en nature de trottoir détachée d’un grand terrain à bâtir surmonté d’un centre commercial.

Le TC 12 (acquéreur [Localité 4] Métropole) est issu d’une cession du 23 février 2023 [Adresse 21]. Le prix unitaire est de 50 euros pour une parcelle de 60 m² en nature de trottoir.

En application de l’article L. 322-8 précité, il doit être tenu compte des termes de comparaison 1, 6, 7 et 14 mais le juge ne peut toutefois pas le prendre pour base, puisqu’il n’est pas démontré qu’il correspond à des accords « conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et portent sur les deux tiers au moins des superficies concernées ou lorsqu’ils ont été conclus avec les deux tiers au moins des propriétaires et portent sur la moitié au moins des superficies concernées. ».

La moyenne des termes de comparaison précités est de 54 euros.

Le commissaire du gouvernement produit quant à lui des termes anciens afin d’exclure le marché qu’il qualifie de « captif » résultant des acquisitions exclusivement menées par [Localité 4] et par la FAB sur le secteur depuis 2021. Mais ces termes de comparaison portant sur des cessions de 2019 ils ne peuvent être retenus car trop anciens.

S’agissant des termes de comparaison que le commissaire du gouvernement a écarté, il convient de relever qu’aucun ne porte sur des voies de circulation.

Les termes de comparaison qu’il a choisi d’écarter au motif qu’ils concernent [Localité 4] Métropole ou la FAB. sont issus de cessions entre le 27 septembre 2021 et le 28 juillet 2022, de parcelles issues de division de parcelles bâties.

Le TC 1 est relatif à une cession du 27 juin 2021, [Adresse 3]. Il s’agit d’une parcelle de 153 m² en nature de parking, à hauteur de 310 euros le m².

Le TC 2 est relatif à une cession intervenue le 23 octobre 2023 [Adresse 2], d’une surface de 147 m². Il s’agit d’une bande de terrain. Le prix unitaire est de 286 euros.

Le TC 3 est relatif à une bande de terrain nu et en nature d’espace vert d’une superficie de 212 m², sis [Adresse 6]. Le prix unitaire est de 251 euros.

Le TC 4 est relatif à une bande de terrain en nature d’espace vert et de sol de 88 m². Le prix unitaire est de 319 euros.

Le TC 6 est relatif à une cession d’un terrain en nature de parking de 152 m². Le prix unitaire est de 242 euros.

Il n’y a pas de motif valable permettant de considérer qu’ils ne sont pas pertinents, à l’exclusion du TC 5 qui porte sur un terrain trop grand (940 m²).

Le prix moyen qui en résulte est de 281,60 euros le m².

Ainsi que le souligne le commissaire du gouvernement, ces parcelles sont d’ores et déjà considérées comme encombrées. Néanmoins, dès lors qu’il n’existe pas de possibilités effective de construction en raison de l’existence d’une servitude conventionnelle mentionnée plus haut, il y a lieu d’appliquer un abattement supplémentaire de 50%, pour retenir un prix unitaire de 140.8 euros.

Au total, pour la partie voie de circulation, l’indemnité suivante sera retenue :

95 x 15= 1425 euros

Et pour la partie sol (moins les 4 places de stationnement) :

248 x ((54+140.8)/2) = 24 155 euros.

Soit un total de 25 580 euros

Sur les indemnités accessoires

Sur l’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi, prévue à l’article R. 322-5 du code de l’expropriation, destinée à compenser les frais de tous ordres exposés pour l’acquisition d’un bien comparable, est habituellement fixée à 20 % pour la fraction de l’indemnité principale inférieure à 5 000 euros, à 15 % pour la fraction comprise entre 5 000 et 15 000 euros et à 10 % pour le surplus.

L’indemnité de remploi sera donc fixée en l’espèce à la somme de 3 558 euros (5 000x 20 % + 15000x 15%+ 10 580x 10%).

Sur la demande d’indemnité accessoire au titre des places de stationnement.

Il n’est pas contesté que 4 places de stationnement seront supprimées.

La société IMMOFI soutient qu’en raison de la raréfaction des places de stationnement, celles-ci devraient être évaluées à 13 000 euros par place, non à 10 000 euros.

L’expropriant ne propose pas d’indemnité mais à titre subsidiaire demande de suivre le commissaire du gouvernement.

Le commissaire du gouvernement, se fondant sur 3 termes de comparaison issus d’une cession et de deux jugements du juge de l’expropriation de la Gironde, propose une évaluation à 10 000 euros.

En l’espèce, aucun terme de comparaison n’est produit pour justifier une surcote de 30% pour l’évaluation des places de stationnement. Le commissaire du gouvernement produit 3 termes de comparaison dont deux issus de jugements du juge de l’expropriation de Gironde fixant l’indemnisation d’une place de stationnement à 10 000 euros. En conséquence, il y a lieu d’allouer la somme habituellement retenue en la matière, soit une somme de 40 000 euros pour la perte de 4 places de stationnement.

Sur l’indemnité au titre de l’aménagement du terrain.

La société IMMOFI soutient que l’expropriation de la parcelle AY [Cadastre 14] va entraîner des travaux d’aménagement du terrain afin d’éviter la fragilisation de la terrasse exploitée par le restaurant McDonald’s. Elle soutient que suite à la suppression du talus végétalisé, il sera nécessaire de réaliser un mur de soutènement et de bordures ainsi que la reprise de l’enrobé. Elle fait valoir que ces travaux ont été estimés à 33 660 euros selon devis joint. Elle conteste les allégations du commissaire du gouvernement selon qui la demande relève de la procédure d’éviction commerciale de l’exploitant, alors qu’elle est propriétaire de locaux et qu’elle doit garantir au locataire la préservation des locaux donnés à bail. La société IMMOFI ajoute en réponse à la FAB qu’il n’appartient pas à la juridiction de l’expropriation de lui donner acte d’un engagement à respecter la DUP, l’office du juge de l’expropriation étant la fixation des indemnités. Elle ajoute que la réparation en nature n’est possible que lorsqu’il existe un commun accord entre l’expropriant et l’exproprié que le juge doit constater. Elle fait valoir qu’ici elle est en droit de refuser la proposition de prise en charge de l’expropriant pour solliciter une indemnité au titre de l’aménagement du terrain et afin de garder la maîtrise d’ouvrage du surplus de son bien.

La FAB soutient que dans le cadre des travaux réalisés en exécution de la DUP, la suppression du talus végétalisé situé à proximité de la terrasse n’est pas prévue, de sorte qu’aucun mur de soutènement n’est rendu nécessaire. Elle demande qu’il lui soit donné acte de l’engagement de la FAB à prendre à sa charge les travaux déclarés d’utilité publique relatifs à l’adaptation du profil de la rue et à la reprise des enrobés, cela entrant parfaitement dans l’office du juge. Elle souligne que le devis produit évoque des travaux VRD dont on ignore la consistance. Elle considère que la société IMMOFI ne subit aucun préjudice. Subsidiairement, elle souligne que l’indemnité demandée comprend la TVA, alors que la société IMMOFI la récupérera, de sorte qu’il y aurait lieu de fixer une indemnité HT.

Le commissaire du gouvernement estime que cette demande qui concerne la terrasse exploitée par McDonald’s est sans objet car relevant de la procédure d’éviction commerciale de l’exploitant.

En l’espèce, lors du transport sur les lieux, il a été constaté que l’emprise expropriée longe la terrasse du restaurant McDonald’s, laquelle est bordée par des végétaux et un trottoir.

Ni le bâtiment du restaurant ni sa terrasse ne sont expropriés. Aucune indemnité due au titre d’une éventuelle nécessité de renforcement de la terrasse ne peut en conséquence être allouée, cette demande étant fondée sur un préjudice hypothétique résultant de l’exécution des travaux après expropriation.

La demande sera rejetée. Rien ne s’oppose toutefois à ce qu’il soit donné acte à la FAB de son engagement de réaliser les travaux d’utilité publique tels que détaillés dans sa pièce 10, sans qu’il soit pour autant nécessaire d’annexer cette pièce au jugement.

Sur la reconstitution des végétaux

La société IMOFI soutient que l’expropriation va entraîner la perte d’un pin parasol, d’un sapin et d’arbustes divers. Elle ajoute que la reconstitution des espaces verts sera aussi nécessaire. Elle présente un devis de 21 578,76 euros de ce chef. Elle insiste sur le fait qu’elle ne demande pas d’indemnité en raison de la suppression des plantations mais en raison de la nécessité de les reconstituer sur la propriété restante, au même titre qu’elle aurait pu solliciter de procéder au réaménagement d’une clôture. Elle estime être en droit de déposer et reposer les végétaux qu’il a lui-même fait planter ainsi que le dispositif d’arrosage automatique constaté lors du transport sur les lieux.

La FAB souligne que les TC 1, 4, 6 et 14 comprennent des emprises en nature d’espaces vert (couverture végétale et arbres) et qu’en tout état de cause dès lors que l’emprise à évaluer est en nature de terrain à bâtir il convient d’écarter l’allocation d’indemnités accessoires telles que la perte des plantations. A défaut, cela reviendrait à indemniser deux fois un même préjudice. Elle ajoute que le pin parasol situé sur le talus végétalisé, situé à proximité de la terrasse, sera conservé dans le cadre du projet déclaré d’utilité publique. Si le terre-plein sur lequel figurent un sapin et des buissons seront supprimés, les travaux prévus prévoient un réaménagement végétalisé. Elle souligne que si la société IMMOFI précise que sa demande a pour objet la reconstitution des espaces verts sur le surplus non exproprié, elle ne fait état d’aucun commencement de projet à ce titre et que si elle fait mention d’un dispositif d’arrosage automatique, celui-ci n’a pas été relevé lors du transport sur les lieux ; Enfin, subsidiairement elle considère la demande disproportionnée, le devis mentionnant de la toile de paillage, un goutte à goutte et de la pouzzolane qui n’existent pas actuellement. Elle ajoute que la valeur résiduelle du pin et des végétaux devrait être HT et que les frais de dépose et de repose ne peuvent être à sa charge dès lors que n’est indemnisée que la suppression des végétaux, non leur reconstitution.

Le commissaire du gouvernement soutient qu’un terrain qualifié de terrain à bâtir et évalué comme tel ne peut se voir accorder une indemnité pour perte ou reconstitution de plantation.

A titre liminaire, il convient de souligner que contrairement à ce que soutient la société IMMOFI, il n’a pas été constaté lors du transport sur les lieux de système automatique d’arrosage.

Ensuite, il convient de souligner que les indemnités accessoires doivent permettre de réparer un préjudice distinct de celui réparé par l’indemnité principale, qui a vocation à réparer le préjudice résultant de la perte du terrain, et n’a pas pour objet de permettre la reconstitution du bien exproprié. De plus, il est de jurisprudence constante que lorsque l’emprise à évaluer est qualifiée de terrain à bâtir, il n’y a pas lieu d’allouer d’indemnité distincte pour la perte des plantations.

La demande d’indemnisation sera en conséquence rejetée.

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, la FAB sera condamnée aux dépens.

Sur l’indemnité au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile: “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :/1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;/2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991./Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il n’est pas inéquitable d’allouer à la société IMMOFI une somme de 1800 euros au titre de ses irrépétibles.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

FIXE la date de référence au 10 mars 2020,

FIXE les indemnités définitives de dépossession revenant la S.N.C. IMMOFI SOLEIL, pour l’expropriation de la parcelle cadastrée AY [Cadastre 14], d’une surface de 393 m² dépendant du volume 2, située [Adresse 20] à [Localité 5] aux sommes suivantes :

25 580 euros au titre de l’indemnité principale,

3 558 euros au titre de l’indemnité de remploi,

40 000 euros au titre de la perte de 4 places de stationnement,

DONNE ACTE, à sa demande, à la FAB de son engagement de réaliser les travaux d’utilité publique tels que détaillés dans sa pièce 10 communiquée aux débats,

Condamne la Fabrique de [Localité 4] Métropole aux dépens.

Condamne la Fabrique de [Localité 4] Métropole à payer la S.N.C. IMMOFI SOLEIL, une somme de 1800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Madame Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation