Du 18 avril 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 24/02131 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZZGY

Société ADOMA ANCIENNEMENT DENOMMEE SONACOTRA

C/

[E] [J] [B]

— Expéditions délivrées à

M^e Bertrand CHAVERON

M^e Jean TREBESSES

— FE délivrée à M^e Bertrand CHAVERON

Le 18/04/2025

Avocats : M^e Bertrand CHAVERON

M^e Jean TREBESSES

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 1]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 18 avril 2025

PRÉSIDENT : Madame Edith VIDALIE-TAUZIA, Magistrat

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE, lors de l’audience,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD, lors du délibéré,

en présence de Madame Vanessa RIEU, magistrat en préaffectation,

DEMANDERESSE :

Société ADOMA ANCIENNEMENT DENOMMEE SONACOTRA

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représentée par M^e Bertrand CHAVERON (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDEUR :

Monsieur [E] [J] [B]

[Adresse 4] [Adresse 13]

[Localité 9]

Assisté de M^e Jean TREBESSES (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 07 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 17 Octobre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte du 25 juin 2020, la Société Anonyme d’Economie Mixte ADOMA (ADOMA) a consenti à Monsieur [E] [J] [B], une convention d’occupation portant sur un logement meublé dans une résidence sociale, situé [Adresse 5] à [Localité 12].

Le 11 mars 2024, par lettre recommandée avec accusé de réception la société ADOMA mettait en demeure Monsieur [E] [J] [B] de faire cesser l’hébergement de tierces personnes au sein de son logement, en violation des obligations figurant à la convention d’occupation et au règlement intérieur de la résidence. La lettre n’était pas récupérée.

Le 21 août 2024 la société ADOMA faisait dénoncer au défendeur par Commissaire de justice, une nouvelle mise en demeure d’avoir à faire cesser cet hébergement prohibé dans un délai de 48 heures, en précisant qu’en cas d’inexécution, le contrat sera automatiquement résilié au terme d’un délai d’un mois suivant cette mise en demeure restée vaine.

A la demande d’ADOMA le Juge des contentieux de la protection, agissant en référé, rendait le 20 septembre 2024 une ordonnance désignant la SAS BOCCHIO, Commissaires de justice, aux fins d’établir un constat relatif aux conditions d’occupation du logement occupé de Monsieur [E] [J] [B].

Le 8 octobre 2024, un constat était dressé.

Considérant que Monsieur [E] [J] [B] n’a pas respecté l’interdiction de mise à disposition du logement à un tiers, stipulé au contrat de résidence, ADOMA a, le 17 octobre 2024, fait assigner Monsieur [E] [J] [B] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] statuant en référé à l’audience du 10 janvier 2025 en lui demandant de :

— constater que la résiliation du contrat de résidence est acquise,

— ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants de son chef, du logement n° C107 au [Adresse 6] à [Localité 11],

— à titre provisionnel, le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant de la redevance, soit 497,52 euros par mois, révisable selon les dispositions contractuelles, jusqu’à son départ effectif des lieux,

— le condamner à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et aux dépens, en ce compris le coût du procès-verbal de constat.

L’affaire initialement appelée à l’audience du 10 janvier 2025, a été renvoyée à l’audience du 7 mars 2025, au cours de laquelle elle a été débattue.

Lors des débats, la société ADOMA , représentée par son avocat, maintient ses demandes et se fonde sur les articles 8 du contrat de résidence et 9 et 10 du règlement intérieur. Elle explique avoir suivi la procédure stipulée au contrat de résidence, notamment en se faisant autoriser par le Juge des contentieux de la protection, à faire constater les conditions d’occupation de la chambre mise à disposition du défendeur, ce qui a mis en évidence une suroccupation effective. Elle expose que le défendeur ne l’a d’ailleurs pas contesté lors de l’établissement du constat par le Commissaire de justice.

Elle indique que l’article L.632-3 du Code de la construction et de l’habitation écarte les dispositions de l’article L.632-1 du même code aux logements-foyers et aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat, exclus notamment de l’obligation de notifier l’assignation au Préfet au moins un mois avant l’audience.

En réponse aux deux attestations produites par le défendeur, elle indique qu’elles ont été écrites par la même main et doivent donc, à tout le moins pour l’une d’entre elle, être déclarée irrecevable.

Elle prétend enfin que les deux arrêts produits en défense ne s’appliquent pas au cas d’espèce, le texte ne prévoyant pas l’envoi d’une lettre ou encore la notification de la résiliation du contrat au terme de la mise en demeure.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions déposées à l’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de ADOMA .

En défense, Monsieur [E] [J] [B], représenté par avocat, demande au juge des contentieux de la protection statuant en référé de :

A titre principal, juger n’y avoir lieu à référé,A titre subsidiaire, rejeter les demandes de la Société ADOMA,A titre infiniment subsidiaire, lui accorder un délai de deux ans pour quitter les lieux,Condamner la Société ADOMA à verser à son conseil la somme de 1.200 euros sur le fondement de l’article 37 de la loi susvisée et de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il conteste d’abord la saisine du juge des référés sur le fondement de l’article 834 du Code de procédure civile, soutenant d’une part, que la résiliation d’un bail fondée sur le manquement du locataire à une de ses obligations relève du juge du fond et d’autre part, que le caractère d’urgence n’est pas caractérisé.

A titre subsidiaire, il sollicite le rejet des demandes formulées prétendant que la société ADOMA est défaillante à rapporter la preuve de l’hébergement effectif de tierces personnes, le procès-verbal de constat ne démontrant pas l’existence d’une suroccupation. Il indique que le commissaire de justice n’a constaté la présence d’aucun occupant et la description faite est insuffisante. Il explique fournir le témoignage de deux de ses amis confirmant ne pas avoir été hébergés et évoquant leur origine saharaouie justifiant la présence de matelas et coussins au sol.

Il se fonde enfin sur l’article R.633-3 II et III du Code de la construction et de l’habitation pour indiquer que le contrat n’est pas résilié, faute pour la société ADOMA d’avoir respecté la notification ou la signification au défendeur de la résiliation du contrat au terme de la mise en demeure restée infructueuse.

Enfin, il sollicite à titre infiniment subsidiaire, un délai de deux ans pour quitter les lieux en cas d’expulsion, faisant valoir qu’il est à jour de sa redevance et qu’il n’a jamais posé de difficultés au sein de la résidence.

Il est renvoyé aux conclusions de Monsieur [E] [J] [B], pour l’exposé complet de ses prétentions et moyens.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 18 avril 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de relever que la demanderesse a le 10 mars 2025, adressé au Tribunal une note en délibéré. Or, aucune demande à ce titre n’a été faite lors de l’audience, de sorte que cette note, qui n’a pas été autorisée et dont on ignore au surplus si elle a été communiquée au défendeur, ne sera pas examinée.

— Sur la compétence du juge des référés

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, d’abord, peut, dans tous les cas d’urgence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend et peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite et, ensuite, peut, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, tendant à constater l’extinction du contrat de résidence et à permettre au demandeur de récupérer en conséquence un bien occupé sans droit ni titre, l’action est fondée sur un trouble manifestement illicite. En outre, le juge des référés dispose du pouvoir d’accorder une provision, sauf contestation sérieuse, et a donc le pouvoir en cas d’expulsion de fixer une provision au titre de l’indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation de la convention.

En conséquence, la demande de la société ADOMA est recevable.

— Sur la régularité de la procédure

Il convient de relever que conformément aux dispositions de l’article 25-3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, sont exclus du champ d’application de cette loi, les logements-foyers, les logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation, ou leurs modalités d’attribution, les logements attribués ou loués en raison de l’exercice d’une fonction ou de l’occupation d’un emploi, ainsi que les locations consenties aux travailleurs saisonniers.

De plus, selon l’article L.632-3 du code de la construction et de l’habitation, les dispositions de l’article L. 632-1 du même code ne s’appliquent pas aux logements-foyers ni aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution.

En conséquence, la demande aux fins de constat de la résiliation du contrat de résidence d’une personne dont le logement loué meublé constitue la résidence principale n’est donc pas soumise à l’obligation de la notifier, à la diligence du commissaire de justice, au représentant de l’État dans le département, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins un mois avant l’audience.

— Sur la résiliation du contrat de résidence et l’expulsion

Selon l’article R.633-3 code de la construction et de l’habitation , le gestionnaire ou le propriétaire d’un logement-foyer, destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et accueillant notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées, peut résilier le contrat dans l’un des cas prévus à l’article L. 633-2 (inexécution par la personne logée d’une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d’un manquement grave ou répété au règlement intérieur, cessation totale d’activité de l’établissement, cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement considéré) sous réserve d’un délai de préavis :

a) D’un mois en cas d’inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d’une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu’une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

b) De trois mois lorsque la personne logée cesse de remplir les conditions d’admission dans l’établissement telles qu’elles sont précisées dans le contrat ou lorsque l’établissement cesse son activité.

La résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

Lorsque la résiliation émane du gestionnaire, la personne logée est redevable, pendant le préavis, des sommes correspondant à la seule période d’occupation effective des lieux. Si la résiliation émane de la personne logée ou de son représentant, celle-ci est redevable des sommes correspondant à toute la durée du préavis.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 11 mars 2024, non retirée, puis par lettre du 21 août 2024, dénoncée le 4 septembre 2024 par commissaire de justice à son destinataire, la société ADOMA a notifié à Monsieur [E] [J] [B] une mise en demeure d’avoir à faire cesser l’hébergement d’une tierce personne dans un délai de quarante-huit heures, sous peine de voir le contrat de résidence résilié de plein droit pour manquement du résident aux obligations contenues aux articles 8 du contrat de résidence et 9 et 10 du règlement intérieur de l’établissement.

Suivant ordonnance en date du 20 septembre 2024 rendue par le Juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, la SAS BOCCHIO ET ASSOCIES, Commissaires de Justice, a été désignée afin d’établir un constat des conditions d’occupation du logement C 107 situé dans la résidence sociale sis [Adresse 3], à BORDEAUX (33300). Ladite ordonnance a été signifiée le 8 octobre 2024.

Le procès-verbal de constat a été dressé le 8 octobre 2024 ; le commissaire de justice a constaté la présence « dans cette chambre, en plus du lit, de deux couvertures posées à même le sol comportant toutes deux une couverture du dessus et, pour l’une des deux couches, un oreiller, le tout formant un lit » associée à des photographies.

La société ADOMA entend ainsi se prévaloir de la clause résolutoire prévue par l’article 11 du contrat de résidence.

Il ressort de l’article 11 du contrat de résidence que le gestionnaire peut résilier de plein droit le contrat pour l’un des motifs suivants : en cas d’inexécution par le résident de l’une des obligations lui incombant au regard du présent contrat ou manquement grave ou répété au règlement intérieur ; la résiliation ne produit effet qu’un mois après la date de notification par lettre recommandée avec accusé de réception.

L’article 8 précise les obligations du résident, et notamment celle d’occuper personnellement les lieux mis à sa disposition et n’en consentir l’occupation à quelque titre que ce soit, partiellement ou en totalité, à titre onéreux ou gratuit, ainsi que celle de n’héberger un tiers que dans le strict respect des dispositions visées à l’article 9 du règlement intérieur.

L’article 9 du règlement intérieur relatif à l’hébergement d’un invité prévoit que conformément aux dispositions de l’article R. 633-9 du CCH, pour une période maximale de trois mois par an, chaque résident a la faculté d’accueillir une personne dont il assure le couchage à l’intérieur des locaux privatifs mis à sa disposition. Pour des motifs de sécurité et de responsabilité, il doit obligatoirement au préalable en avertir le responsable de la résidence en lui fournissant une pièce d’identité de son invité, et en lui précisant les dates d’arrivée et de départ de celui-ci. L’article 10 du règlement intérieur prévoit quant à lui l’interdiction de mise à disposition du logement à un tiers, et qu’à défaut d’occupation personnelle et faute pour le résident d’avoir répondu sous huit jours à toute mise en demeure de se présenter au bureau en vue d’établir qu’il occupe personnellement le logement, celui-ci sera repris et vidé des effets qu’il contient dans les conditions visées à l’article 7.

Pour contredire les constatations du commissaire de justice, le défendeur produit deux attestations.

Or il ressort des attestations produites au nom de [O] [S] [D] et de [Y] [S] [K], se disant « amis très proche » et « amis proches » du défendeur, qu’elles ont été écrites à la même date, de la même main, selon une calligraphie est en tout point identique, sans pour autant le mentionner ou en expliquer les raisons.

Ignorant en conséquence, laquelle de ces deux personnes les a rédigées, alors que leur formulation est proche, mettant ainsi en doute leur spontanéité et la teneur des faits relatés, il convient donc de réduire leur portée, faute d’avoir respecté les dispositions applicables.

Au surplus, si les attestations font état de ce que personne n’habite avec Monsieur [E] [J] [B] et que les couvertures servent à accueillir ces deux amis ponctuellement, pour passer « un petit temps avec nous amis », et permettre à l’un d’eux ne bénéficiant pas de logement fixe, de « prendre la douche », leur force probante, même non réduite du fait de leur irrégularité, ne contrarie pas celle du constat dressé par commissaire de justice.

En effet, il ressort du constat susvisé suffisamment circonstancié que les couvertures du dessous et du dessus assorties d’oreiller, constituent en tout un lit servant au couchage de deux personnes supplémentaires et cette installation ne peut être confondue avec une installation seulement destinée à s’asseoir.

En conséquence, il est ainsi, établi que Monsieur [E] [J] [B] à la date du constat hébergeait au moins une personne supplémentaire dans sa chambre en violation des dispositions de l’article 9 du règlement intérieur stipulant l’obligation d’avertir au préalable le responsable de la résidence.

La société ADOMA qui a fait signifier à Monsieur [E] [J] [B] par commissaire de justice, le 4 septembre 2024, un courrier daté du 21 août 2024 l’informant de la résiliation du contrat de résidence à l’expiration d’un délai d’un mois, si l’hébergement de tiers ne cessait pas dans le délai de 48 heures, était donc fondée, en application de l’article 11 du contrat de résidence, à résilier la convention et à faire constater cette résiliation automatique par le juge des référés, alors que le délai était expiré.

Il découle des textes sus rappelés que la mise en œuvre de la résiliation ne nécessite qu’une mise en demeure préalable, et que le gestionnaire ou propriétaire de la résidence n’a aucune obligation de notifier, après constat de la persistance du manquement, la résiliation du contrat, dès lors que dès la mise en demeure le résident est informé de la résiliation de plein droit.

Dans ces conditions, Monsieur [E] [G] [B], devenu occupant sans droit ni titre, ainsi que tout occupant de son chef seront condamnés à quitter les lieux et l’expulsion sera autorisée dans les conditions précisées au dispositif, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, aucun élément n’étant produit par le demandeur qui permettrait d’écarter l’application de ces dispositions légales.

En outre, il convient de fixer à titre provisionnel l’indemnité d’occupation à laquelle sera tenu Monsieur [E] [G] [B] à compter du 1er avril 2025, jusqu’à libération effective des lieux, au montant de la redevance, soit la somme de 497,52 euros, révisable selon les dispositions du contrat de résidence.

Sur les délais pour quitter les lieux :

L’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution dispose que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.

Cette disposition n’est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l’article 19 de la loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d’habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, il n’est pas contesté que Monsieur [E] [G] [B] paye régulièrement ses redevances et ne pose pas de difficulté au sein de la résidence, sauf toutefois à héberger des tierces personnes sans y être autorisé.

Néanmoins, Monsieur [E] [G] [B] ne démontre pas s’être mobilisé depuis la signification de la mise en demeure par commissaire de justice, en septembre 2024 ou encore l’assignation en octobre 2024, pour échanger avec le gestionnaire, ni entreprendre des démarches pour bénéficier d’un autre logement, restant dans sa position.

Monsieur [E] [G] [B] ne fournit aucune information quant à sa situation sociale, professionnelle ou familiale ne permettant pas d’apprécier ses ressources ni ses capacités de relogement.

En conséquence, la demande de Monsieur [E] [G] [B] de ce chef sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Monsieur [E] [G] [B], qui succombe, supportera la charge des dépens, en ceux compris les frais d’huissier de procès-verbal de constat nécessaire pour la présente instance.

En revanche, sa situation économique et l’équité commandent de rejeter la demande formée par la Société ADOMA au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

Tous droits et moyens des parties réservés devant le juge du fond ;

DECLARONS la demande de la SAEM ADOMA recevable et bien fondée ;

CONSTATONS que la SAEM ADOMA a régulièrement mis en œuvre la résiliation de la convention de résidence sociale portant sur le logement situé [Adresse 2], à [Localité 12] et que la convention s’est trouvée résiliée de plein droit à la date du le 8 octobre 2024 ;

REJETONS la demande formée par Monsieur [E] [G] [B] au titre de délais pour quitter les lieux ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [E] [G] [B] de libérer les lieux, avec restitution des clés, dès la signification de la présente ordonnance ;

AUTORISONS, à défaut pour Monsieur [E] [G] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELONS que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS que Monsieur [E] [G] [B] sera tenu de payer à la SAEM ADOMA une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle à compter du 1er avril 2025 et jusqu’à la date de la libération des lieux, égale au montant de la redevance, soit la somme de 497,52 euros, qui sera actualisé selon les modalités prévues au contrat de résidence, et, en tant que de besoin, l’y [14] sous déduction des sommes versées au titre du paiement des redevances exigibles durant cette même période ;

CONDAMNONS Monsieur [E] [G] [B] aux dépens en ceux compris les frais de procès-verbal de constat ;

REJETONS la demande formée par la SAEM ADOMA au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE