TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT LE PRIX D’ACQUISITION D’UN BIEN PRÉEMPTÉ.

le JEUDI VINGT MARS DEUX MIL VINGT CINQ

N° RG 24/00074 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZCKD

NUMERO MIN: 25/00022

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Madame Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier

A l’audience publique tenue le 06 Février 2025 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 20 Mars 2025, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

BORDEAUX MÉTROPOLE

[Adresse 12]

[Localité 4]

représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE – GRAS – CRETIN – BECQUEVORT – ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

Monsieur [E] [U]

[Adresse 17]

[Localité 6]

représenté par Maître Jean-David BOERNER de la SELARL BOERNER & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

Madame [V] [U]

[Adresse 7]

[Localité 9]

Monsieur [R] [U]

[Adresse 8]

[Localité 5]

ès-qualités de représentants de Monsieur [D] [U] suite au jugement d’habilitation familiale en date du 29 Décembre 2023 par le Juge des Tutelles du Tribunal Judiciaire de Bordeaux

représentés par Maître Jean-David BOERNER de la SELARL BOERNER & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

En présence de Madame [H] [S], Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le: 20/03/2025

à : Avocats

Expédition le : 20/03/2025

à :Préempteur, préempté, CG

FAITS ET PROCÉDURE

Monsieur [E] [U] et monsieur [D] [U] sont copropriétaires du lot n°3 implanté sur les parcelles cadastrées section AB n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3], d’une contenance totale de 5360 m², situées [Adresse 1] sur le territoire de la commune de [Localité 10]. Le lot n°3 est à usage commercial d’une surface utile de 62 m².

Par déclaration d’intention d’aliéner enregistrée le 06 décembre 2023, Maître [C] [J], notaire à [Localité 10], a informé cette commune de l’intention de messieurs [U] de céder leur bien, donné à bail commercial à M. [K] jusqu’au 31 août 2027, pour un prix de 150 000 euros.

Par arrêté du 15 mars 2024, la présidente de Bordeaux Métropole a décidé d’exercer son droit de préemption urbain pour un prix de 104 500 euros, TVA en sus le cas échéant.

Par lettre du 16 avril 2024, le conseil des consorts [U] a informé Bordeaux Métropole du refus de son offre.

En application de l’article R. 213-11 du code de l’urbanisme, Bordeaux Métropole a saisi le juge de l’expropriation de la Gironde par lettre recommandée avec demande d’avis de réception reçue au greffe le 29 avril 2024 afin qu’il fixe judiciairement le prix du bien.

La copie du récépissé de consignation prévue à l’article L. 213-4-1 du code de l’urbanisme a été transmise par Bordeaux Métropole au greffe de la juridiction le 23 mai 2024.

Suivant ordonnance du 5 septembre 2024, le juge de l’expropriation a organisé le transport sur place, qui s’est tenu le 14 octobre 2024 en présence des représentants et du conseil de Bordeaux Métropole, de messieurs [U] et de leur conseil, et du commissaire du gouvernement.

Par lettre du 23 octobre 2024, le conseil de messieurs [U] a indiqué au juge de l’expropriation qu’un jugement d’habilitation familiale a été rendu le 29 décembre 2023 au bénéfice de monsieur [D] [U].

Toutes les pièces de la procédure ont été notifiées par LRAR par Bordeaux Métropole les 23 et 25 novembre 2024 aux deux enfants de monsieur [D] [U], désignés par le jugement d’habilitation familiale précité comme étant ses représentants pour l’ensemble des actes relatifs à ses biens.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 6 février 2025.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Par mémoire récapitulatif notifié aux parties et reçu au greffe le 16 janvier 2025, Bordeaux Métropole demande au juge de l’expropriation :

— in limine litis, de se déclarer incompétent pour apprécier la légalité de la décision de préemption du 15 mars 2024 et renvoyer les consorts [U] à mieux se pourvoir devant le tribunal administratif,

— rejeter les fins de non-recevoir opposées par les consorts [U] et en conséquence déclarer recevables les demandes de Bordeaux Métropole,

— fixer le prix de l’immeuble occupé à la somme de 104 500 euros TVA en sus le cas échéant,

— rejeter toute demande plus ample ou contraire,

— statuer ce que de droit sur les dépens.

In limine litis, Bordeaux Métropole souligne que la compétence du juge de l’expropriation n’est qu’une compétence d’attribution et qu’il ne peut se prononcer sur la légalité de l’acte de préemption comme le lui demande les consorts [U], cette compétence revenant au juge administratif. En tout état de cause, elle considère que la préemption est applicable à la cession envisagée par les consorts [U] conformément à l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme, dès lors que le lot n°3 préempté, avec les tantièmes de copropriété, est à usage de bar-restaurant donc à usage commercial et se trouve dans une copropriété horizontale et non verticale. Elle ajoute qu’il n’est pas établi que le règlement de copropriété a été régulièrement publié, de sorte qu’il n’existe aucun obstacle à l’exercice du droit de préemption.

En ce qui concerne les fins de non-recevoir soulevées en défense, elle fait valoir qu’elle n’avait pas l’obligation d’attraire dans la procédure le syndicat des propriétaires, lequel ne figurait pas dans la DIA, et souligne qu’aucun fondement juridique n’est apporté au soutien de ce moyen. Elle ajoute que la DIA mentionne comme propriétaires messieurs [U], non le syndicat des copropriétaires, et que les dispositions du code de l’urbanisme ne l’obligent qu’à informer le propriétaire déclaré de son intention d’exercer son droit de préemption,

Concernant la date de référence à prendre en considération, elle la fixe au regard de l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme au 24 février 2017, date à laquelle le PLU de Bordeaux Métropole approuvé le 16 décembre 2016, délimitant la zone dans laquelle est située le bien en cause a été rendu opposable. A cette date, les parcelles en cause supportent un centre commercial vieillissant. Elle rappelle qu’elle a saisi le juge de l’expropriation pour fixer le prix du bien préempté et qu’elle n’a pas dans le cadre de cette procédure à faire savoir dans quelles conditions elle entendrait acquérir la totalité des lots du centre commercial ou l’étude de programmation sur le secteur [Localité 15]/[Localité 16] comme le demandent les préemptés.

Elle considère que le terrain peut être qualifié de terrain à bâtir au sens de l’article L. 322-6 du code de l’expropriation.

Elle fonde son offre de 1685,85 euros le m² au regard de l’avis émis par la Direction immobilière de l’Etat du 20 février 2024 au regard de la consistance du bien en état d’entretien correct, de sa situation au sein du centre commercial vieillissant, avec de nombreux locaux vacants, au sein d’un projet de renouvellement urbain. Elle produit 6 termes de comparaison.

Elle estime qu’il ne peut être tenu compte, pour évaluer le bien, d’une simple promesse de vente comme le souhaitent les consorts [U], alors qu’elle ne constitue pas un terme de comparaison retenu par la jurisprudence. Elle ajoute qu’il ne peut pas non plus être tenu compte des termes de comparaison qui ne seraient pas accompagnés des références de publication. En tout état de cause, elle considère que les termes de comparaison retenus par les experts des préemptés ne sont pas comparables.

Bordeaux Métropole ajoute que selon les termes de la DIA, le bien est occupé, ce qui justifie un abattement pour occupation. Elle en déduit que les prétentions des consorts [U] concernant le coût de résiliation du bail commercial et de ses conséquences financières doivent être écartées.

Sur la demande infiniment subsidiaire des consorts [U] tendant à ordonner une expertise judiciaire, Bordeaux Métropole estime que les conditions de l’article R. 322-1 du code de l’expropriation ne sont pas réunies dès lors que le lot n°3 ne présente pas de difficulté technique particulière justifiant le recours à un expert judiciaire pour l’évaluer et que le juge dispose, avec les éléments également communiqués par le commissaire du gouvernement, de suffisamment d’informations. Elle souligne en outre que les termes de comparaison produits par le commissaire du gouvernement corroborent son offre.

Elle demande enfin de ramener à de plus justes proportions les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En réplique, par leurs dernières conclusions du 3 décembre 2024, monsieur [E] [U] et monsieur [D] [U], représenté par Madame [V] [U] et monsieur [R] [U], demandent au juge de l’expropriation :

A titre principal, sur le fondement de l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme :

— déclarer irrecevable les demandes de Bordeaux Métropole,

A titre subsidiaire :

— fixer la valeur du bien préempté à 150 000 euros, outre le coût de la résiliation du bail commercial et de ses conséquences financières en sus,

A titre infiniment subsidiaire :

— fixer la valeur de l’immeuble à 140 000 euros,

— ordonner une mesure d’expertise judiciaire avec consignation à la charge de Bordeaux Métropole,

En tout état de cause,

Condamner Bordeaux Métropole à leur verser 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.

Les consorts [U] rappellent que le 31 janvier 1967, a été créée la Société Civile Immobilière de Construction du centre commercial de [Localité 10] I, dans le but d’exploiter toute activité commerciale, artisanale ou professionnelle mais de nature différente pour chaque local. Ils expliquent que les parts de cette société ont été partagées le 29 décembre 1982 et que leurs parents, monsieur [T] [U] et madame [I] [U], se sont vus attribuer le montant de leurs droits dans l’actif social, proportionnellement aux parts dont ils étaient propriétaires dans la société. C’est ainsi que le lot n°3 du bâtiment A situé au rez-de-chaussée, comprenant un local commercial d’une superficie de 56,95 m², outre 1 160/41 000 des parties communes de l’ensemble immobilier et les 1 160/27 800 des parties communes spéciales du bâtiment A sont entrés dans la communauté de biens acquêts ayant existé entre les époux [U], dont ils ont hérité à la mort de leurs parents. Ils indiquent qu’un règlement de copropriété a été établi, concernant la société civile immobilière de construction du centre commercial de [Localité 10] I et que selon l’article 4 de ce règlement, la totalité du sol y compris la totalité du sol des parties construites , aires de stationnement, etc constituent des parties communes et qu’en application de l’article 26 de ce règlement, seule l’assemblée générale des copropriétaires peut décider à l’unanimité des voix de tous les copropriétaires de l’aliénation des parties communes dont la conservation est nécessaire au respect de la destination de l’immeuble. Ils en déduisent que le syndicat des copropriétaires aurait dû être attrait à la procédure en tant que propriétaire du terrain à bâtir mais que tel n’est pas le cas, de sorte que la demande de Bordeaux Métropole doit être déclarée irrecevable. Ils ajoutent que le juge de l’expropriation ne peut fixer un prix de vente impliquant une vente forcée alors que toute aliénation des parties communes dont sont propriétaires les consorts [U] ne peut se faire qu’après une décision unanime des copropriétaires.

Ils font par ailleurs valoir que l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme exclut l’exercice du droit de préemption pour un immeuble soumis au droit de la copropriété.

Concernant la fixation du prix, ils rappellent qu’ils sont copropriétaires du lot 3 qui comprend un local commercial mais aussi des tantièmes de copropriété sur les 5360 m² de terrain, ce dont il doit être tenu compte. Ils estiment qu’en ne prenant pas en considération le fait que la totalité des 5360 m² est constructible, Bordeaux Métropole cherche à faire « une bonne affaire » au détriment des préemptés. Ils rappellent que dans une promesse de vente faite en 2018 par la société Kaufman&Broad à hauteur de 188 000 euros, l’investisseur avait tenu compte des droits à construire sur l’ensemble du terrain et qu’il y a lieu de faire de même sauf à les léser. Ils considèrent qu’en procédant par achat à la découpe, Bordeaux Métropole cherche à léser les préemptés.

Subsidiairement, ils demandent la désignation d’un expert judiciaire, se fondant sur le fait qu’ils ont eux-mêmes mandaté deux experts qui ont conclu à un prix de 145 000 euros. Ils reprennent à leur compte leurs observations et conclusions, selon lesquelles les éléments de comparaison retenus par l’administrations sont insuffisants car d’autres références existent mais n’ont pas été prises en compte et sont faussés car Bordeaux Métropole a réalisé la totalité des transactions dans le quartier, ce qui ne reflète pas les prix d’un « marché libre ».

Par conclusions du 4 octobre 2024, le commissaire du gouvernement propose de fixer le prix d’acquisition du bien à la somme de 95 000 euros. Il considère que le terrain peut être qualifié de terrain à bâtir au sens du code de l’expropriation. Il retient comme date de référence le 24 février 2017, comme Bordeaux Métropole ; pour fonder sa proposition, il retient la méthode par comparaison, à partir de six termes de comparaison portant sur des locaux commerciaux à [Localité 10] et [Localité 13]. Au vu de son évaluation, il estime que l’offre de Bordeaux Métropole est satisfactoire.

MOTIVATION

En application des articles L. 331-1 et R. 311-31 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, lorsqu’un texte législatif ou réglementaire prévoit la fixation d’un prix ou d’une indemnité comme en matière d’expropriation, ce prix ou cette indemnité est, sauf disposition, contraire, fixé, payé ou consigné selon les règles du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique.

Selon l’article L. 213-4 du code de l’urbanisme, à défaut d’accord amiable sur le prix d’acquisition dans le cadre de l’exercice du droit de préemption urbain, le prix d’acquisition est fixé par le juge de l’expropriation. Ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, notamment d’indemnité de remploi.

Le prix est fixé sous les réserves suivantes : la date de référence est, pour les biens non situés dans une zone d’aménagement différé, la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes publiés révisant ou modifiant le PLU et délimitant la zone dans laquelle est située le bien.

La consistance du bien est appréciée à la date du jugement.

Sur la description du bien

L’exercice du droit de préemption par Bordeaux Métropole porte sur un bien immobilier constituant le lot de copropriété n°3 du bâtiment A situé [Adresse 1] dans le [Adresse 1], sur les parcelles cadastrées section AB n° [Cadastre 2] et [Cadastre 3], d’une contenance totale de 5360 m².

Le lot n°3 comprend un local commercial situé au sein du centre commercial [Localité 10] [Localité 15] à [Localité 10], datant de 1967. Le centre commercial est ancien et n’a pas fait l’objet de rénovation récente. De nombreux locaux sont vacants. Le centre commercial bénéficie d’une bonne desserte : le tram A passe par l'[Adresse 1] et l’accès à la Rocade bordelaise est proche. Le local est de petite taille (62 m²). Il est actuellement à usage de café/bar avec quelques tables disposées sur la partie arrière donnant sur une petite terrasse. Il est équipé d’un comptoir, de tables à l’intérieur, d’un local wc. L’ensemble est en état correct.

Les parties communes extérieures sont dédiées pour partie au stationnement, le reste de la surface étant condamné pour éviter les stationnements sauvages.

Sur la recevabilité de la saisine du juge de l’expropriation

Aux termes de l’article R. 213-5 du code de l’urbanisme, « La déclaration par laquelle le propriétaire d’un bien soumis au droit de préemption manifeste l’intention d’aliéner ce bien est établie dans les formes prescrites par un arrêté du ministre chargé de l’urbanisme ».

C’est ainsi que le notaire instrumentaire a adressé au maire de [Localité 10] une déclaration d’intention d’aliéner (DIA) établie sur un document « basé sur le cerfa n°10072 ». Sur ce document, figurent en qualité de propriétaires monsieur [U] [E] et monsieur [U] [D]. Il est également précisé que le bien mis en vente est un lot de copropriété.

L’article R. 213-8 du même code prévoit que : « Lorsque l’aliénation est envisagée sous forme de vente de gré à gré ne faisant pas l’objet d’une contrepartie en nature, le titulaire du droit de préemption notifie au propriétaire :/a) Soit sa décision de renoncer à l’exercice du droit de préemption ;/b) Soit sa décision d’acquérir aux prix et conditions proposés, y compris dans le cas de versement d’une rente viagère ;/c) Soit son offre d’acquérir à un prix proposé par lui et, à défaut d’acceptation de cette offre, son intention de faire fixer le prix du bien par la juridiction compétente en matière d’expropriation ; ce prix est exclusif de toute indemnité accessoire, et notamment de l’indemnité de réemploi (…) » ;

L’interlocuteur du titulaire du droit de préemption est donc le propriétaire désigné dans la DIA.

Dès lors que seule la vente d’un lot de copropriété est concernée, lequel est, par nature, en application de l’article 1er de la loi du 10 juillet 1965, composé d’une parte privative et d’une quote-part de parties communes, seuls les propriétaires de ce lot devaient être attraits devant le juge de l’expropriation en vue de la fixation du prix de cession. Le syndicat des copropriétaires, d’ailleurs non partie au projet de vente initial, n’a pas à intervenir pour la vente d’un lot de copropriété ne lui appartenant pas. Le moyen manquant en droit, il doit être écarté.

Sur l’illégalité manifeste de l’exercice du droit de préemption

Si, en cas de contestation sérieuse portant sur la légalité d’un acte administratif, les tribunaux de l’ordre judiciaire statuant en matière civile doivent surseoir à statuer jusqu’à ce que la question préjudicielle de la légalité de cet acte soit tranchée par la juridiction administrative, il en va autrement lorsqu’il apparaît manifestement, au vu d’une jurisprudence établie, que la contestation peut être accueillie par le juge saisi au principal (Tribunal des conflits 17 octobre 2011, SCEA du Cheneau).

Cette règle est applicable au juge de l’expropriation (Tribunal des conflits, 16 juin 2014, pourvoi n° 14-03.953, Bull. 2014).

Aux termes de l’article L. 211-4 du code de l’urbanisme : « Ce droit de préemption n’est pas applicable : / a) A l’aliénation d’un ou plusieurs lots constitués soit par un seul local à usage d’habitation, à usage professionnel ou à usage professionnel et d’habitation, soit par un tel local et ses locaux accessoires, soit par un ou plusieurs locaux accessoires d’un tel local, compris dans un bâtiment effectivement soumis, à la date du projet d’aliénation, au régime de la copropriété, soit à la suite du partage total ou partiel d’une société d’attribution, soit depuis dix années au moins dans les cas où la mise en copropriété ne résulte pas d’un tel partage, la date de publication du règlement de copropriété au fichier immobilier constituant le point de départ de ce délai ; /b) A la cession de parts ou d’actions de sociétés visées aux titres II et III de la loi n° 71-579 du 16 juillet 1971 et donnant vocation à l’attribution d’un local d’habitation, d’un local professionnel ou d’un local mixte et des locaux qui lui sont accessoires ; /c) A l’aliénation d’un immeuble bâti, pendant une période de quatre ans à compter de son achèvement. /Toutefois, par délibération motivée, la commune peut décider d’appliquer ce droit de préemption aux aliénations et cessions mentionnées au présent article sur la totalité ou certaines parties du territoire soumis à ce droit. /Pour la mise en œuvre du deuxième alinéa de l’article L. 210-1, le représentant de l’Etat dans le département peut également décider, par arrêté motivé, d’appliquer le droit de préemption aux aliénations et cessions mentionnées au présent article sur la totalité ou sur certaines parties du territoire soumis à ce droit. »

Si cette disposition exclut l’exercice du droit de préemption dans certaines hypothèses, force est de constater d’une part que le lot n°3 n’est ni un local d’habitation ni un local professionnel, ni un accessoire de ce type de locaux et qu’en tout état de cause, l’immeuble dans lequel est situé a été construit depuis plus de 4 ans et que le règlement de copropriété, qui a été publié en 1968 selon les éléments produits par les défendeurs, a été publié depuis plus de 10 ans, informations qui sont d’ailleurs précisées dans la DIA. En conséquence, la cession litigieuse n’apparaît pas manifestement exclue du champ du droit de préemption urbain.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, il convient de renvoyer messieurs [U] à mieux se pourvoir s’agissant de la légalité de la décision de préemption et de procéder à la fixation du prix du bien préempté selon les règles applicables en matière d’expropriation.

Sur la date de référence

Par application des dispositions combinées des articles L. 322-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique et L. 213-4 du code de l’urbanisme, auquel renvoie l’article L. 213-6 du même code, la date de référence est celle à laquelle la dernière révision du PLU modifiant la zone dans laquelle est située le bien en cause a été rendue opposable aux tiers.

En l’espèce, les parcelles en cause sont soumises au droit de préemption urbain ; la date de référence à retenir est celle de l’acte le plus récent rendant opposable le plan local d’urbanisme et délimitant la zone dans laquelle sont situées les parcelles en cause.

Bordeaux Métropole, les consorts [U] et le commissaire du gouvernement retiennent comme date de référence le 24 février 2017, date à laquelle la modification du PLU qui délimite la zone UP64-3p du PLU de Bordeaux Métropole, intervenue le 16 décembre 2016, a été rendue opposable aux tiers.

La date de référence sera en conséquence fixée au 24 février 2017.

Ce secteur correspond à un secteur de diversité commerciale à protéger. Il est inclus dans l’OAP 2 Villes [Localité 10]-[Localité 14].

Sur la qualification de terrain à bâtir du bien

En application des articles L. 322-2 à L. 322-4 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, le terrain est qualifié de terrain à bâtir, au sens du code de l’expropriation, dès lors qu’il remplit deux conditions cumulatives, qui doivent être remplies un an avant la déclaration d’utilité publique: être situés dans un secteur désigné comme constructible par le plan local d’urbanisme et être effectivement desservi par une voie d’accès, un réseau électrique, un réseau d’eau potable, etc.. Les terrains qui ne répondent pas, à la date de référence, à ces conditions cumulatives, sont évalués en fonction de leur seul usage effectif.

En l’espèce, la qualification de terrain à bâtir du bien à la date de référence, qui ressort de son zonage, n’est pas contestée par les parties.

Sur le prix

En application des articles L. 322-1 et L. 322-2 du code de l’expropriation, le prix du bien préempté, estimé à la date du jugement, est fixé en fonction de sa consistance à cette même date et de son usage effectif ou de sa qualification de terrain à bâtir à la date de référence.

Sur la méthode d’évaluation.

En l’espèce, Bordeaux Métropole et le commissaire du gouvernement retiennent la méthode par comparaison. Les consorts [U] ne s’opposent pas véritablement à l’utilisation de cette méthode mais demandent à ce qu’il soit également tenu compte de la valeur du terrain d’assiette, de 5360 m², dans son intégralité au motif qu’il s’agit d’une partie commune.

Il résulte de l’article L221-2 du code de l’expropriation pour cause d’utilité publique que : « L’expropriation pour cause d’utilité publique d’un immeuble bâti, d’un groupe d’immeubles bâtis ou d’un ensemble immobilier soumis à la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis est poursuivie et prononcée lot par lot à l’encontre des copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers concernés ainsi que, lorsqu’elle porte également sur des parties communes en indivision avec d’autres copropriétaires, à l’encontre du syndicat./ Lorsque l’expropriation porte uniquement sur des parties communes à l’ensemble des copropriétaires, elle est valablement poursuivie et prononcée à l’encontre du syndicat représentant les copropriétaires et titulaires de droits réels immobiliers./ Lorsque l’expropriation est poursuivie et prononcée à l’encontre du syndicat, les dispositions de l’article 16-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont applicables pour la répartition des indemnités compensatrices.

L’article 16-1 de cette loi prévoit que : « Les sommes représentant le prix des parties communes cédées se divisent de plein droit entre les copropriétaires dans les lots desquels figuraient ces parties communes et proportionnellement à la quotité de ces parties afférentes à chaque lot./La part du prix revenant à chaque copropriétaire lui est remise directement par le syndic, après déduction des sommes exigibles par le syndicat des copropriétaires ».

Ainsi ce n’est que lorsque l’expropriation est poursuivie et prononcée à l’encontre du syndicat des copropriétaires que les parties communes peuvent faire l’objet d’une évaluation distincte. Lorsque l’expropriation est poursuivie et prononcée lot par lot, il n’y a pas d’indemnisation spécifique des tantièmes ou millièmes de copropriété, lesquels sont indissociables de la partie privative. Cette méthode doit également être retenue en matière de préemption.

Sur les termes de référence

Ainsi que l’a jugé la Cour de cassation dans un arrêt publié du 19 septembre 2024 (3e civ. n°23-19.783), si les parties peuvent se prévaloir de termes de comparaison issus de bases de données accessibles au public, dès lors qu’ils comportent les informations énoncées à l’article R. 112 A-1 du livre des procédures fiscales, encore faut-il qu’ils soient accompagnés des références de publication, permettant le cas échéant d’obtenir auprès du service de la publicité foncière les actes des mutations concernées, afin de mettre les parties en mesure de débattre contradictoirement de leur bien-fondé ou de leur pertinence. Dès lors, les 5 termes de comparaison mis en avant par les experts amiables des consorts [U], qui se bornent à citer des références DVF sans mentionner les numéros de publication ou produire les actes, ne permettant de pas de procéder à des comparaisons effectives, doivent être écartés.

En l’espèce, le bien à évaluer est un lot de copropriété n°3 constituant un local commercial à usage de café/bar, d’une surface utile de 62 m² situé dans un centre commercial de la fin des années 1960, à [Localité 10]. Le centre commercial est vieillissant. Pour être considérés comme pertinents, les termes de comparaison doivent donc porter sur un local ayant la même destination, d’une taille similaire, dans un centre commercial ancien, intervenues depuis moins de 5 ans.

Bordeaux Métropole s’appuie sur 5 termes de comparaison relatifs à des ventes intervenues dans le centre commercial de [Localité 11] à [Localité 13] entre le mois de juin 2021 et le mois d’avril 2022.

Les surfaces commerciales sont situées entre 40 et 84 m². Le prix moyen au m² est de 1532 euros.

Le centre commercial de [Localité 11] est également un centre commercial ancien, vieillissant avec des commerces vacants. En cela il peut être comparé au centre commercial de [Localité 10] I [Localité 15]. Il est situé à 2,7 km de ce dernier, plus proche de la rocade.

Ces termes de comparaison portant sur des biens comparables, dans un environnement comparable, ils peuvent être retenus comme pertinents.

Le commissaire du gouvernement retient quant à lui 5 autres termes de comparaison issus du centre commercial de [Localité 11], relatifs à des transactions intervenues entre le 27 juillet 2022 et le 7 décembre 2023. Les locaux présentent une surface allant de 44 à 62 m². Il y a lieu de les considérer comme pertinents. Il y a toutefois lieu d’exclure le TC 4 qui porte sur 3 lots, d’une surface totale de 260 m² (également retenu par Bordeaux Métropole), ainsi que le TC 6 qui porte sur 3 lots d’une surface de 330 m². En revanche, il sera tenu compte du fait que le TC 6 porte sur une cession [Adresse 1] à [Localité 10], soit dans une zone très proche du bien litigieux et que, bien que portant sur une surface plus importante (3 lots, 330 m²), le prix de cession est de 1645,67 euros ; il peut ainsi être déduit que la valeur du bien [Adresse 1] doit être revue à la hausse par rapport à celle d’un bien situé dans le centre commercial de [Localité 11].

La moyenne des TC 1, 2, 3 et 5 du commissaire du gouvernement est de 1434,6 euros.

Au vu de ces éléments, le prix moyen au m², issu des termes de comparaison de Bordeaux Métropole et du commissaire du gouvernement est de 1483,30 euros.

Considérant qu’il y a lieu de réévaluer ce prix pour tenir compte de la situation géographique du bien, meilleure que celle du centre commercial de [Localité 11], l’offre de Bordeaux Métropole à 104 500 euros soit 1685,50 euros le m² apparaît satisfactoire. Il sera souligné que Bordeaux Métropole indique dans ses écritures que ce prix inclut un abattement au titre de l’occupation du bien.

Il n’est en effet pas contesté que le local est occupé selon bail commercial allant jusqu’au 31 août 2027, lequel sera repris par l’acquéreur, le bail se poursuivant en dépit de la cession puisqu’il ne s’agit pas d’une procédure d’expropriation.

S’il est reproché à Bordeaux Métropole et au commissaire du gouvernement de n’avoir sélectionné que des termes de comparaison impliquant Bordeaux Métropole en qualité d’acquéreur, force est de constater que les préemptés ne démontrent pas que d’autres termes de comparaison pertinents existeraient. En effet, les termes de comparaison recensés par les experts amiables des consorts [U] portent, d’après les éléments et adresses mentionnés, sur des locaux soit plus petit (35 m²) soit situés au sein d’un immeuble d’habitation, soit dans une zone industrielle. Dès lors, ces éléments sont insuffisants pour justifier de recourir à une expertise judiciaire, étant souligné au demeurant qu’il n’existe aucune difficulté particulière d’évaluation.

Enfin, il sera rappelé qu’en matière de préemption, le juge de l’expropriation ne peut que fixer le prix d’acquisition du bien préempté ; il n’y a pas lieu de statuer sur les demandes relatives à l’éviction éventuelle du locataire.

Sur les dépens

Conformément à l’article L. 312-1 du code de l’expropriation, Bordeaux Métropole supportera les dépens.

Sur l’indemnité au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile: “Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer :/1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ;/2° Et, le cas échéant, à l’avocat du bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l’aide aurait exposés s’il n’avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l’article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991./Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s’il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l’Etat.”

En l’espèce, il convient d’allouer aux consorts [U] au titre des frais irrépétibles une somme de 2000 euros.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire, et en premier ressort,

Ecarte le moyen d’irrecevabilité de la saisine du juge de l’expropriation soulevé par les consorts [U],

Déclare régulière et recevable l’action engagée par Bordeaux Métropole en vue de la fixation du prix du bien préempté,

Dit n’y avoir lieu à constater une illégalité manifeste de la décision de préemption du 15 mars 2024 et renvoie les consorts [U] à mieux se pourvoir s’agissant de l’exclusion de leur lot de copropriété du champ du droit de préemption urbain,

FIXE au 24 février 2017 la date de référence,

Fixe à 104 500 euros, TVA en sus le cas échéant, le prix du lot de copropriété n°3, d’une surface utile de 62 m², du bâtiment A sis [Adresse 1] [Localité 10], sur les parcelles cadastrées section AB n°[Cadastre 2] et [Cadastre 3] d’une contenance totale de 5360 m², vendu par monsieur [E] [U] et monsieur [D] [U], représenté par madame [V] [U] et par monsieur [R] [U] et préempté par Bordeaux Métropole,

Condamne Bordeaux Métropole à payer à monsieur [E] [U] et à monsieur [D] [U], représenté par madame [V] [U] et par monsieur [R] [U], la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne Bordeaux Métropole aux dépens.

La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Madame Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation