Du 27 juin 2025

5AZ

SCI/DL

PPP Contentieux général

N° RG 24/00304 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YWU6

[E] [J]

C/

S.A.S. ESSET, S.D.C. [Adresse 22], S.A.R.L. 1001 ADRESSES

— Expéditions délivrées à Avocats

— FE délivrée à M^e M. [R]

Le 27/06/2025

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 4]

JUGEMENT EN DATE DU 27 juin 2025

JUGE : M^me Tamara MARIC-SANCHEZ,

GREFFIER : Madame Nora YOUSFI,

DEMANDEUR :

Monsieur [E] [J]

né le 01 Mars 1934 à [Localité 13]

[Adresse 18]

[Localité 8]

Représenté par M^e Marina DEBRAY (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSES :

S.A.S.U. ESSET

[Adresse 3]

[Localité 11]

Représentée par M^e Franck CROMBET (Avocat au barreau de PARIS) substitué par M^e Daniel DEL RISCO (Avocat au barreau de BORDEAUX)

S.D.C. [Adresse 23]

Représenté par son syndic la Société JACQUART GESTION

[Adresse 1]

[Localité 7]

Représentée par M^e Pierrick CHOLLET (Avocat au barreau de BORDEAUX) substitué par M^e Marine ZAFFIER (Avocat au barreau de BORDEAUX)

S.A.R.L. 1001 ADRESSES

[Adresse 10]

[Localité 9]

Représentée par Maître Julie FORMERY de la SELARL ARPEGES CONTENTIEUX, substituée par M^e Esther PIERSON (Avocats au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 27 Mars 2025

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

QUALIFICATION DU JUGEMENT :

Jugement contradictoire rendu en premier ressort.

EXPOSÉ DU LITIGE :

La société ICADE PROMOTION a fait construire [Adresse 2] à [Localité 12] un ensemble immobilier comportant 05 bâtiments, vendus par appartement et soumis au statut de la copropriété.

Par acte sous seing privé en date du 26 avril 2016, la société civile de placement immobilier MH3 a donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [J] [E] un appartement n° 210 au sein de la résidence [Adresse 17] situé [Adresse 5] [Localité 14], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 610 euros.

La société MH3 a confié la gestion de son bien à la SAS FONCIA PROPERTY MANAGEMENT, et le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 17] était représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA LOFT ONE.

Suite à une réclamation concernant la persistance d’infiltrations dans l’appartement n°210, une expertise dommages-ouvrage a été réalisée en date du 28 août 2015, et des travaux de reprises des désordres ont été confiés à la société SOPREMA et la société GTM.

Une mesure d’expertise amiable et contradictoire a été réalisée le 17 mars 2021 par le cabinet SARETEC à l’initiative de l’assureur de Monsieur [J] dans les lieux loués en raison de la présence persistante d’infiltrations depuis son entrée dans les lieux.

Par courrier recommandé avec accusé de réception en date du 21 janvier 2022, réitéré le 25 mars 2022, se prévalant d’un dégât des eaux persistant depuis 2017 dont l’origine provient du toit terrasse de la copropriété, Monsieur [J] [E], a, par l’intermédiaire de son assureur protection juridique, mis en demeure le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice, la société FONCIA LOFT ONE, d’avoir à réaliser les travaux de réparation.

La société STSO est intervenue au domicile le 22 février 2022 pour faire des réparations, et une recherche de fuite a été réalisée par la société DMS Aquitaine Midi-Pyrénées (Détection de fuites et Multi Service d’Aquitaine) en date du 15 juin 2022.

Lors de l’assemblée générale des copropriétaires du 20 juin 2022, la SAS 1001 ADRESSES a été désignée en remplacement de la société FONCIA LOFT ONE, en qualité de nouveau syndic de copropriété de la [Adresse 29].

Par courrier en date du 29 juillet 2022, Monsieur [E] [J], par l’intermédiaire de son assureur protection juridique, a mis en demeure le syndicat des copropriétaires, représenté par son nouveau syndic en exercice, la SAS 1001 ADRESSES de procéder aux travaux de réparations des lieux loués afin de mettre un terme au sinistre.

Le 22 novembre 2022, la SASU ESSET est venue aux droits de la société SAS FONCIA PROPERTY, par acte de fusion absorption.

Par courriers adressés à la société ESSET et à la société 1001 ADRESSES, par l’assureur protection juridique de Monsieur [E] [J], en date du 05 janvier 2023, il a été sollicité de la première une baisse de loyer de 20% rétroactive depuis l’entrée dans les lieux en 2017, et une baisse de loyer immédiate de 20% jusqu’à la réparation complète et définitive du sinistre, et de la seconde, de bien vouloir procéder à une déclaration de sinistre auprès de l’assurance du syndicat.

Une nouvelle déclaration de sinistre dommages-ouvrage a été réalisée en date du 25 mai 2023, par la société 1001 ADRESSES, en qualité de syndic de la résidence [Adresse 17] en raison de la persistance des infiltrations dans le logement n° 210 auprès de la compagnie AXA France IARD, laquelle a refusé de prendre en charge ce désordre.

La tentative de conciliation diligentée à l’initiative de Monsieur [E] [J] n’ayant pas abouti, un constat de carence a été dressé par Monsieur [Y] [L], conciliateur de justice en date du 24 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 05 janvier 2024, Monsieur [E] [J] a assigné la SASU ESSET, venant aux droits de la SAS FONCIA PROPERTY MANAGMENT, et la SAS 1001 ADRESSES, à l’audience du 12 mars 2024, par devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX, aux fins de voir :

Juger Monsieur [J], en son assignation, le disant recevable et bien fondé ; Juger que la société ESSET engage sa responsabilité à l’égard de Monsieur [J] ; Juger que la société 1001 ADRESSES engage sa responsabilité à l’égard de Monsieur [J] ; Condamner in solidum la société ESSET et la société 1001 ADRESSES à réparer le préjudice de jouissance de Monsieur [J] correspondant à 20% du loyer versé depuis la signature du bail selon le détail suivant : Par le versement d’un capital correspondant à 20 % du montant des loyers versés depuis la signature du bail au jour du jugement à intervenir ; Par le versement d’une rente de 122 euros par mois correspondant à 20% du loyer à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la réalisation des travaux. Condamner in solidum la société ESSET et la société 1001 ADRESSES à verser la somme de 2.000 euros à Monsieur [J] en réparation de son préjudice moral ; Condamner in solidum la société ESSET et la société 1001 ADRESSES à engager les travaux de réparations au niveau de l’étanchéité des joints au niveau de la terrasse et la réfection des murs touchés par les infiltrations du séjour et du salon de l’appartement occupé par le demandeur ; Assortir la condamnation d’engager des travaux à une astreinte de 50 euros par jour à compter du jugement à intervenir jusqu’à la réalisation effective des travaux ; Condamner in solidum la société ESSET et la société 1001 ADRESSES à verser à Monsieur [J] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Assortir le montant des condamnations du taux à intérêt légal à compter du jugement à intervenir. Ce dossier a été enrôlé sous le RG 24/00304.

A la suite de l’audience du 12 mars 2024, le dossier a fait l’objet de 10 renvois à la demande des parties pour échanges de conclusions et de pièces entre elles avant d’être fixé pour plaider à l’audience du 27 mars 2025.

En parallèle de la présente procédure, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28], représenté par son syndic la SARL 1001 ADRESSES, a fait assigner, par actes du 26 mars 2024, la SAS FONCIA LOFT ONE, la SA AXA France IARD, la SAS JAD RENOVATION et la SAS SOPREMA ENTREPRISES par devant le Tribunal Judiciaire, statuant en référé, à l’audience du 27 mai 2024, aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire.

En outre, par acte de commissaire de justice en date du 06 mai 2024, Monsieur [E] [J] a assigné le Syndicat de copropriété [Adresse 23], en la personne de son syndic, à savoir la SAS 1001 ADRESSES à l’audience du 02 juillet 2024 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX aux fins de voir :

Juger Monsieur [J], en son assignation, le disant recevable et bien fondé ; Joindre cette procédure à celle enregistrée sous le numéro RG 24/0304 ; Juger que le syndicat de copropriétaire engage sa responsabilité à l’égard de Monsieur [J] ; Condamner le syndicat de copropriétaire à réparer le préjudice de jouissance de Monsieur [J] correspondant à 20% du loyer versé depuis la signature du bail selon le détail suivant : Par le versement d’un capital correspondant à 20 % du montant des loyers versés depuis la signature du bail au jour du jugement à intervenir ; Par le versement d’une rente de 122 euros par mois correspondant à 20% du loyer à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la réalisation des travaux. Condamner le syndicat de copropriétaire à verser la somme de 2.000 euros à Monsieur [J] en réparation de son préjudice moral ; Condamner le syndicat de copropriétaire à engager les travaux de réparations au niveau de l’étanchéité des joints au niveau de la terrasse et la réfection des murs touchés par les infiltrations du séjour et du salon de l’appartement occupé par le demandeur ; Assortir la condamnation d’engager des travaux à une astreinte de 50 euros par jour à compter du jugement à intervenir jusqu’à la réalisation effective des travaux ; Condamner le syndicat de copropriétaire à verser à Monsieur [J] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens. Assortir le montant des condamnations du taux à intérêt légal à compter du jugement à intervenir. Cette affaire a été enrôlé sous le RG 24/01651, et a fait l’objet d’une jonction avec l’affaire principale RG n°24/304 par mention au dossier, à l’audience du 02 juillet 2024.

En cours de procédure, un nouveau syndic de copropriété de la résidence [Adresse 17], la société JACQUART GESTION, a été élu en date du 23 septembre 2024.

***

Dans ses dernières écritures déposées par son avocat à l’audience de plaidoiries, Monsieur [E] [J], régulièrement représenté, sollicite de la juridiction saisie le bénéfice de ses assignations, et y modifiant, la condamnation in solidum des trois défendeurs, à savoir la société ESSET, la société 1001 ADRESSES, et le syndicat de copropriété [Adresse 16], à réparer son préjudice de jouissance, et son préjudice moral, ainsi qu’aux travaux de réparations, et à la somme de 5.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et y ajoutant, la suspension du paiement des loyers jusqu’à la réalisation des travaux, ou à défaut, de voir ordonner leur consignation.

Dans ses dernières écritures déposées à l’audience, la société ESSET, représentée par son avocat, sollicite de la juridiction saisie, aux visas des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965 fixant la copropriété des immeubles bâtis, de :

Déclarer Monsieur [E] [J] irrecevable en ses demandes, subsidiairement mal fondé ; Le débouter de l’ensemble de ses prétentions ; A titre subsidiaire, réduire notablement le quantum de ses demandes ; Condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 23] à relever et à garantir la société ESSET de l’ensemble des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre ; Condamner Monsieur [E] [J] au paiement de la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures déposées à l’audience, le Syndicat des copropriétaires [Adresse 31] 3 pris en la personne de son syndic en exercice la SARL JACQUART GESTION, représenté par son avocat, sollicite de la juridiction saisie de voir :

Ordonner le sursis à statuer de la présente instance dans l’attente de l’issue de la procédure pendante devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux (RG n° 24/01010) ; A titre subsidiaire, Rejeter les demandes de Monsieur [J] à l’encontre du [Adresse 32] ; En tout état de cause, Condamner Monsieur [J] au paiement de la somme de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières écritures déposées à l’audience de plaidoiries, la SARL 1001 ADRESSES, représentée par son avocat, sollicite de la juridiction saisie, aux visas des articles 14 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, 1240 et suivants du code civil, de voir :

A titre principal, Juger que la société 1001 ADRESSES n’a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité civile extracontractuelle ; En conséquence, Débouter Monsieur [J] de toutes ses demandes, fins et conclusions formulées à l’encontre de la société 1001 ADRESSES ; A titre subsidiaire, si par impossible le juge des contentieux faisait droit aux demandes de Monsieur [J] : Condamner le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 24] à relever et garantir indemne la société 1001 ADRESSES des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre ; En tout état de cause, Condamner Monsieur [J] à payer à la société 1001 ADRESSES la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

***

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le juge, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l’audience ainsi qu’aux prétentions orales telles qu’elles sont rappelées ci-dessus.

Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 27 mai 2025, prorogée au 27 juin 2025, par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

Les parties ayant toutes comparu ou été régulièrement représentées et la décision étant susceptible d’appel, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de sursis à statuer formée par le syndicat des copropriétaires [Adresse 25] LE [Adresse 23] :

Le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 28] fait valoir qu’il a saisi le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux aux fins de voir ordonner une expertise judiciaire avec pour mission notamment de se prononcer sur la réalité des désordres dénoncés, dont ceux affectant le logement loué par Monsieur [E] [J], la cause des désordres, ainsi que les travaux réparatoires nécessaires, laquelle cause n’a pas été déterminée de manière certaine en raison de l’intervention de plusieurs sociétés sur le site.

Il précise que les rapports produits par Monsieur [J] remontent à l’année 2021 et 2022, et que des sociétés sont intervenues depuis, rapports insuffisants pour établir l’origine du sinistre, qui n’évoquent que de manière hypothétique la cause des désordres, de sorte qu’il est de l’intérêt du locataire que cette cause soit trouvée afin que les travaux à réaliser soient efficaces pour mettre un terme aux désordres, que l’origine du désordre dans les parties communes n’est pas établie.

Il argue qu’il est essentiel d’attendre l’issue de la procédure actuellement pendante devant le Tribunal Judiciaire de Bordeaux avant de se prononcer sur les demandes formées par Monsieur [J].

Il rappelle enfin que Monsieur [J] ne peut se plaindre de vivre dans un logement insalubre alors qu’il a refusé à plusieurs reprises l’intervention de la société SO ROOF mandatée par le syndicat des copropriétaires.

En réponse, Monsieur [E] [J] fait valoir que les opérations d’expertise et l’issue de ce litige peuvent durer des années, alors qu’il vit dans un logement insalubre, et qu’il n’est pas partie à la procédure, qu’il ne dispose d’aucun recours contre le constructeur, et que cette demande de sursis à statuer repose sur une procédure d’expertise qui n’est pas établie à son contradictoire.

Il rappelle que les derniers rapports datent de 2022, qu’aucun changement n’est intervenu, ni aucune intervention programmée, et que l’origine des infiltrations ne fait pas débat, puisqu’il s’agit d’un défaut d’étanchéité au niveau des joints de la terrasse de l’appartement 213 situé au-dessus du sien, l’origine des fuites étant connue et identifiée depuis de nombreuses années.

Enfin, il précise que le syndicat des copropriétaires reconnait de manière expresse dans son assignation la persistance des infiltrations au sein du logement qu’il loue.

***

En vertu de l’article 378 du Code de procédure civile, la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine.

Il est constant que la demande de sursis à statuer doit être présentée in limine litis, et qu’hors les cas où cette mesure est prévue par la loi, le juge du fond apprécie l’opportunité du sursis à statuer, notamment dans l’intérêt d’une bonne administration de la justice.

Le sursis à statuer provoque une suspension du cours de l’instance jusqu’à la date fixée par le juge ou la survenance de l’événement qu’il détermine.

En l’espèce, il ressort des pièces produites par les parties que le syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16] ne réfute aucunement l’existence d’infiltrations persistantes dans les lieux loués par Monsieur [J] [E], puisqu’il a réalisé une nouvelle déclaration de sinistre en date du 25 mai 2023 auprès de l’assureur dommages-ouvrage, postérieurement aux rapports produits par Monsieur [J] réalisés en 2021 et 2022, dans le cadre de cette procédure.

D’ailleurs, il ressort des termes même de l’assignation que le syndicat des copropriétaires évoque un désordre évolutif devant être indemnisé au titre de la garantie décennale, les infiltrations d’eau étant toujours présentes malgré les travaux exécutés en 2011 par la société SOPREMA, et en 2015.

Comme le relève Monsieur [J], aucune nouvelle intervention de société n’a été programmée depuis.

Par ailleurs, l’expertise judiciaire sollicitée n’a pas pour objet de confirmer ou d’infirmer l’indécence des lieux loués, ni de chiffrer les préjudices subis par le locataire, mais se focalise sur les désordres évoqués, la recherche des responsabilités eu égard aux entreprises intervenues, et des travaux propres à y remédier, sans que la question de la localisation des désordres, à savoir les parties communes ou privatives ne soit abordée.

Enfin, la question de l’origine du sinistre, partie commune, partie privative, et de l’absence de preuve suffisante rapportée par le locataire, relève de l’analyse du bien-fondé des demandes formées, et ne saurait dépendre d’une expertise judiciaire à laquelle le locataire n’est pas partie, et qu’il n’a pas sollicité.

Dès lors, la demande de sursis à statuer dans l’attente de l’issue de la procédure pendante devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux (RG n°24/01010) sera rejetée.

Sur la recevabilité des demandes du locataire :

La société ESSET fait valoir qu’elle n’est pas propriétaire des lieux loués mais gestionnaire du propriétaire bailleur, la société civile de placement immobilier MULTIHABITATION 3, comme indiqué dans le bail, l’état des lieux d’entrée, et les procès-verbaux d’assemblée versés aux débats par la société ESSET, ainsi que la société 1001 ADRESSES, ancien syndic de copropriété.

Elle précise que le numéro d’immatriculation de la société bailleresse a été communiqué dans le cadre de la procédure, et que ses coordonnées ont été rappelées dans les conclusions transmises le 30 mai 2024.

Malgré ses informations, et alors qu’il avait attrait à la procédure le syndicat des copropriétaires, Monsieur [J] n’a pas fait assigner la société bailleresse afin de lui rendre la procédure opposable.

Elle rappelle que les obligations découlant du contrat de bail, quand bien même le contrat aurait été signé par l’intermédiaire d’un mandataire, incombent uniquement au bailleur, de sorte que Monsieur [J] est irrecevable à invoquer à l’encontre de la société ESSET les manquements de son bailleur, et à solliciter sa condamnation à des dommages et intérêts au titre d’un préjudice de jouissance.

En réplique, Monsieur [E] [J] fait valoir qu’il agit contre la SASU ESSET, laquelle vient aux droits de la SAS FONCIA PROPERTY MANAGEMENT suite à la fusion absorption des deux sociétés, impliquant la transmission universelle du patrimoine, de sorte que la première doit répondre des fautes commises en son temps par la société absorbée.

Il expose en effet agir contre la SASU ESSET en sa qualité de mandataire de la société bailleresse, pour les fautes commises par la société absorbée et pour les fautes commises par elle après l’opération juridique.

Il rappelle enfin qu’il ne connaissait pas l’identité exacte du propriétaire ni son numéro SIRET et l’adresse du siège social, et que plusieurs sociétés portent cette dénomination, de sorte qu’il n’a pas été en mesure d’agir contre le bailleur et de faire valoir ses droits.

Il résulte de l’article 122 du code de procédure civile que constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée.

Les fins de non-recevoir peuvent être soulevées en tout état de cause, et n’exigent ni texte ni grief spécifique.

Aux termes de l’article 32 du code de procédure civile, est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

En l’espèce, il ressort de l’attestation de propriété délivrée par Maître [B], notaire à [Localité 12], que par acte authentique en date du 27 décembre 2007, la société ICADE CAPRI a vendu à la société MULTIHABITATION 3, société civile de placement immobilier, un appartement n°210 au sein de l’ensemble immobilier situé [Adresse 30], dénommé [Adresse 29].

Dès lors, si le propriétaire du logement loué à Monsieur [J] est bien la société MULTIHABITATION 3, le locataire agit contre la SASU ESSET, non pas en vertu des dispositions du contrat de bail, mais en se fondant sur la responsabilité délictuelle de l’article 1240 du code civil, ainsi que sur la responsabilité civile contractuelle découlant du mandat confié à la société ESSET, par le bailleur, lui reprochant des fautes commises.

Par conséquent, l’action engagée par Monsieur [J] [E] à l’encontre de la SASU ESSET sera déclarée recevable.

Sur les demandes de condamnation en paiement formées par le locataire :

Sur l’engagement de la responsabilité de la société gestionnaire du bailleur (la société ESSET) :

Monsieur [J] [E] fait valoir la responsabilité du mandataire au titre de sa responsabilité délictuelle ou quasi délictuelle, la SASU ESSET, société absorbante, qui doit répondre des manquements commis par la société absorbée, la SAS FONCIA PROPERTY.

Il argue d’une faute dans la rédaction du bail en ce qu’il ne mentionne pas l’identité exacte du bailleur, privant ainsi le locataire de tout action à son encontre, ainsi qu’une faute dans la gestion locative, en ce que le logement loué est insalubre et indécent en raison de la présence d’infiltrations persistantes, et que la société a délibérément manqué à ses obligations de moyens en refusant de gérer le sinistre et en laissant le locataire vivre dans cet environnement. Il rappelle que les demandes du locataire ont toujours été ignorées, que la société n’a pas répondu à l’assureur protection juridique, ni informé le syndic de copropriété, et le bailleur, et qu’elle n’a pas signé le protocole d’accord établi, de sorte que la société mandataire n’a pas mis en œuvre tous les moyens qu’elle avait à sa disposition pour assurer au locataire une occupation de l’appartement conformes aux exigences légales et réglementaires.

La société ESSET fait valoir que le sinistre a pour origine une défectuosité des parties communes, qui relève donc de la responsabilité du Syndicat des copropriétaires, lequel a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble et l’administration des parties communes, et qu’elle ne peut intervenir pour effectuer des travaux sur les parties communes.

Elle précise que la société RTSO est intervenue au domicile à la demande du Syndicat des copropriétaires, le 1er février 2023, et que suite à la reprise des infiltrations, la société ESSET a immédiatement informé le syndic le 23 février 2023, et relancé le 23 octobre, puis le 6 novembre 2023, et encore en janvier 2024, de sorte que Monsieur [J] ne peut affirmer qu’elle aurait ignoré ses demandes, et qu’elle n’a donc commis aucune faute.

***

En vertu de l’article 1721 du code civil, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

En vertu de l’article 06 de la loi du 6 juillet 1989 :

« Le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. (…) Les caractéristiques correspondantes sont définies par décret en Conseil d’Etat pour les locaux à usage de résidence principale ou à usage mixte mentionnés au deuxième alinéa de l’article 2 et les locaux visés aux 1° à 3° du même article ».

Le bailleur est obligé :

De délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement ;

D’assurer au locataire la jouissance paisible du logement et, sans préjudice des dispositions de l’article 1721 du code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux qui, consignés dans l’état des lieux, auraient fait l’objet de la clause expresse mentionnée au a ci-dessus ;

Le décret nº 2002-120 du 30 janvier 2002 précise ce qu’est un logement décent. Il s’agit d’un logement qui satisfait à des conditions particulières au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

« 1. Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation ».

Il est en outre constant que l’obligation de délivrance d’un logement décent incombe au bailleur, et non pas à son mandataire, titulaire d’un mandat de gestion locative, lequel engage sa responsabilité au titre des manquements commis dans le cadre de son mandat de gestion.

Dès lors, le locataire ne peut se prévaloir de l’indécence des lieux à l’encontre du mandataire du bailleur, envers qui il n’existe pas d’obligation de délivrance d’un logement décent, pour engager sa responsabilité.

Par conséquent, pour engager la responsabilité du mandataire, il appartient à celui qui s’en prévaut de rapporter une faute commise dans le cadre du mandat confié, et non pas en raison d’un quelconque manquement à une obligation de jouissance paisible ou de délivrance d’un logement décent, lesquelles obligations incombant au seul propriétaire.

En vertu de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. L’article 1241 dudit code précise que chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence.

En vertu de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.

Enfin, il ressort de l’article 1992 du code civil, que : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu’il commet dans sa gestion. Néanmoins, la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu’à celui qui reçoit un salaire ».

Il est constant qu’en application de cet article, le mandataire est, sauf cas fortuit, présumé en faute du seul fait de l’inexécution de son mandat, cependant cette présomption ne saurait être étendue à l’hypothèse d’une mauvaise exécution de ce dernier (Civ. 1re, 18 janv. 1989) et il appartient donc en ce cas au mandant d’établir les fautes de gestion de son mandataire.

En outre, la responsabilité relative aux fautes est appliquée plus rigoureusement envers celui dont le mandat est à titre onéreux.

De plus, il est constant que l’intermédiaire professionnel, négociateur et rédacteur d’un acte, est tenu de s’assurer que se trouvent réunies toutes les conditions nécessaires à l’efficacité juridique de la convention (Civ. 1re, 17 janv. 1995) même à l’égard de la partie qui ne l’a pas mandaté (Civ. 1re, 25 nov. 1997).

Enfin, conformément au droit commun de la responsabilité civile délictuelle prévue par les articles 1240 du code civil, la responsabilité d’un intermédiaire ne peut être établie que s’il existe un lien de causalité entre la faute reprochée et les préjudices invoqués.

En l’espèce, il ressort des termes du bail locatif souscrit en date du 26 avril 2016 que l’identité du bailleur est bien indiquée en ce qu’il est précisé que le présent contrat est conclu entre «la Sté Civ.Plac.Immob.MH3, personne morale ayant pour mandataire FONCIA PROPERTY MANAGEMENT, administrateur de biens » et Monsieur [J]. Cette mention figure également sur le constat d’état des lieux entrant réalisé le 09 mai 2016, signé par Monsieur [J].

En outre, il ressort des échanges de courriers et mails produits que l’assureur protection juridique de Monsieur [J] a toujours été en lien avec la société FONCIA LOFT ONE, ainsi qu’avec la SASU ESSET, auprès desquelles il n’a jamais été sollicité les coordonnées du bailleur.

Enfin, il est vrai que la communication de l’attestation notariée (pièce société ESSET n°10) indiquant les coordonnées complètes de la société bailleresse a été réalisée de manière tardive, non pas le 30 mai 2024 comme l’indique à tort la société ESSET, mais le 31 janvier 2025, soit après 8 renvois d’audience, cet élément ne saurait toutefois suffire à caractériser une faute de la société FONCIA LOFT ONE dans la rédaction du bail, privant Monsieur [J] de l’exercice de ses droits à l’encontre du bailleur.

S’agissant de la faute dans la gestion locative, il ressort des pièces versées aux débats que la société FONCIA LOFT ONE a été mise en demeure par l’assureur protection juridique de Monsieur [J] le 21 janvier 2022 de procéder aux travaux de réparation du toit terrasse avant fin février 2022. S’il est évoqué une intervention de l’entreprise RTSO au domicile, celle-ci s’est avérée inefficace, et une nouvelle mise en demeure est intervenue le 25 mars 2022, puis le 21 juin 2022, à l’encontre de la société ESSET PROPERTY MANAGEMENT.

Il est établi qu’à la date du 30 septembre 2022, les réparations n’avaient toujours pas été réalisées.

Cependant, il apparait qu’à la suite des mises en demeure réalisées en 2022, la société RTSO soit intervenue au domicile du locataire pour réaliser des travaux de réparations des causes de l’infiltration selon facture en date du 18 octobre 2022.

Si l’assureur protection juridique a adressé une nouvelle mise en demeure le 27 décembre 2022, faisant valoir que les infiltrations étaient toujours présentes, il apparait que la société ESSET était bien en lien direct avec Monsieur [J], par téléphone et par mail, notamment le 30 janvier 2023, pour l’informer de la réalisation d’opérations de sondage le 14 février 2023 à son domicile.

En outre, il est établi que la société ESSET a informé le syndic de copropriété, immédiatement après avoir reçu l’information de Monsieur [J] quant à la reprise des infiltrations le 24 février 2023, et a par la suite, relancé le syndic le 23 octobre 2023, le 6 novembre 2023, et le 16 janvier 2024 faute de travaux réalisés.

C’est donc à tort que Monsieur [J] fait valoir une absence de gestion du sinistre et une absence de réponse à ses demandes, puisqu’il apparait que la société gestionnaire a mis en œuvre les moyens dont elle disposait pour relayer les demandes du locataire, et informer le syndic de copropriété quant à la nécessité de réaliser les travaux réparatoires. Par ailleurs, l’absence de régularisation du protocole transactionnel en date du 19 avril 2021 par la société gestionnaire absorbée ne saurait constituer une faute dans l’exécution du mandat de gestion, aucune obligation n’incombant au mandataire à ce titre.

Par conséquent, faute de preuve rapportée par Monsieur [J] d’une faute de la part de la société ESSET, sa responsabilité ne peut être engagée.

Sur l’engagement de la responsabilité de la société 1001 ADRESSES en sa qualité de syndic de copropriété :

Monsieur [E] [J] fait valoir que le syndic ne s’est pas chargé de la réalisation des travaux de la terrasse de l’appartement situé au-dessus de celui occupé par lui alors que le défaut d’étanchéité a entrainé de manière constante des infiltrations importantes, et que la terrasse de l’appartement relève de la gestion du syndic, faute commise durant son mandat de juin 2022 à septembre 2024, malgré les demandes répétées de la protection juridique, et qu’aucun devis n’a été transmis lors de l’assemblée générale des copropriétaires le 4 juillet 2023, de sorte que le Syndicat des copropriétaires n’a pas pu approuver les travaux d’étanchéité au niveau des terrasses, et qu’il a fallu attendre la délivrance de l’assignation pour qu’un devis soit réalisé par le syndic le 2 février 2024.

Il fait valoir que le syndic ne peut lui reprocher de ne pas avoir été en mesure d’accueillir l’entrepreneur en raison de problème de santé alors qu’il a attendu plus de deux ans avant de solliciter un devis.

En réponse, la SARL 1001 ADRESSES, es qualité d’ancien représentant du Syndicat des copropriétaires de l’immeuble litigieux, fait valoir que Monsieur [J] est défaillant dans l’administration de la faute qu’elle aurait commise dans l’exercice de son mandat.

Elle rappelle qu’elle a pris toute mesure utile pour remédier aux désordres existants dans le logement loué à Monsieur [J], et qu’elle a tenté de remédier aux désordres existants bien avant la délivrance de l’assignation, que des devis ont bien été sollicités dès le lendemain de la réapparition des infiltrations le 23 février 2023, et soumis au vote des copropriétaires lors de l’AG du 4 juillet 2023.

Elle précise que suite au refus des devis proposés par l’assemblée générale des copropriétaires, elle a effectué une déclaration de sinistre auprès de l’assureur dommages ouvrage le 25 mai 2023, estimant que ce désordre devait être indemnisé au titre de la garantie décennale en raison de son caractère évolutif ayant perduré malgré l’intervention de la société SOPREMA en 2011.

Face au refus de l’assureur le 8 juin 2023, elle a sollicité l’établissement d’un nouveau devis auprès de la société SO ROOF au titre des travaux de reprise le 1er février 2024, intervention refusée à deux reprises par Monsieur [J] en avril et juin 2024.

Elle argue également avoir diligenté une procédure afin de déterminer l’origine des désordres et les travaux propres à y remédier de sorte qu’elle s’est attachée à effectuer toutes les démarches possibles pour tenter de résoudre ce litige.

Ainsi, elle conclut que si les démarches entreprises par elle lors de son mandat sont restées vaines, c’est en raison du refus des copropriétaires de la résidence de réaliser les travaux réparatoires, et du refus du locataire de permettre l’accès à son logement à la société SO ROOF.

En vertu de l’article 18 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, dans sa rédaction applicable :

« I.- Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci » ;

Il est ainsi constant que le syndic est bien débiteur à l’égard du Syndicat des copropriétaires, son cocontractant, d’une obligation de conseil, d’une part, de diligence, en qualité de représentant du syndicat, d’autre part, et enfin de vigilance en sa qualité de maître d’ouvrage délégué, conformément aux dispositions susvisées.

Dès lors, comme tout débiteur d’une obligation contractuelle, il lui appartient de démontrer son exécution lorsqu’il est invoqué une inexécution fautive.

Le syndic a ainsi un rôle central dans la préparation et le suivi des travaux engagés par le syndicat et ne peut se limiter à exécuter les décisions de l’assemblée générales, et doit veiller, dans le cadre de son obligation de conseil, de vigilance et de diligence, à guider les copropriétaires et surveiller l’exécution des travaux.

Dès lors, si le syndic n’est pas tenu contractuellement à l’égard d’un locataire, il appartient à ce dernier de rapporter la preuve d’une faute délictuelle à son encontre, et d’un lien de causalité avec les préjudices invoqués, au titre de l’engagement de la responsabilité extracontractuelle prévue aux articles 1240 et 1241 du code civil déjà cités.

En l’espèce, il ressort des pièces transmises que par assemblée générale des copropriétaires en date du 20 juin 2022, la société 1001 ADRESSES a été élue en qualité de nouveau syndic de la résidence [Adresse 16], mandat qu’elle a exercé jusqu’au 23 septembre 2024, date de l’élection de la société JACQUART GESTION.

Il appartient donc à Monsieur [J] de rapporter la preuve des manquements commis par la société 1001 ADRESSES durant cette période.

S’il est établi que Monsieur [J] a informé le syndic de copropriété des difficultés rencontrées par les courriers adressés par l’intermédiaire de son assureur protection juridique, il est aussi établi que le syndic de copropriété a informé le mandataire du bailleur qu’il avait mandaté une entreprise pour sondage avec maître d’œuvre, laquelle avait bien constaté la présence d’eau sous le complexe d’étanchéité, et qui devait procéder à la rédaction d’un CCTP et demander des devis pour présentation à la prochaine AG afin de procéder à la reprise complète de l’étanchéité des terrasses du dessus, dans un mail adressé le 24 février 2023, soit un jour après l’information par Monsieur [J] de la reprise des infiltrations.

Précédemment, il ressort de la facture dressée par l’entreprise RTSO, adressée en copie à la société 1001 ADRESSES, que des travaux avaient bien été réalisés le 18 octobre 2022, permettant de mettre un terme aux désordres dénoncés par la protection juridique de Monsieur [J] durant l’année 2022.

En outre, il est établi que la SARL ICOS Maitrise d’œuvre – expertise est intervenue au sein de la résidence [Localité 19] 3 pour rédiger un CCTP (cahier des clauses techniques particulières), à la demande du syndic de copropriété, en avril 2023, et a déposé son rapport en date du 1er juin 2023. Ce document, ainsi que les trois devis réalisés par les sociétés ETANDEX, SBE et TEBAG en date des 30 mars et 30 mai 2023, ont été adressés aux copropriétaires dans le cadre de la convocation à l’assemblée générale ordinaire fixée le 4 juillet 2023, afin de statuer sur le point 15 de l’ordre du jour – approbation des travaux de réfection de l’étanchéité des terrasses (article 24).

Il résulte du procès-verbal de l’Assemblée Générale tenue le 4 juillet 2023 que la résolution portant approbation des travaux de réfection de l’étanchéité des terrasses (point 15 susvisé) a été refusé suite aux votes émis par les copropriétaires présents ou représentés.

En parallèle de la réalisation du CCTP et des devis, le syndic de copropriété démontre avoir réalisé une déclaration de sinistre auprès d’AXA France IARD, en qualité d’assureur dommages-Ouvrage en date du 25 mai 2023 en raison précisément de la persistance des infiltrations d’eau dans le logement loué à Monsieur [J]. Puis, suite à la réception du courrier d’AXA France refusant sa garantie en date du 8 juin 2023, il est justifié par le syndic d’avoir porté à l’ordre du jour de l’AG fixée au 4 juillet 2023 le mandat à donner au syndic pour ester en justice à l’encontre de l’ancien syndic au titre du dossier dommage ouvrage non déclaré et du suivi des dossiers relatifs aux infiltrations provenant des toitures terrasses accessibles et inaccessibles.

Dans ce cadre, la SARL 1001 ADRESSES justifie bien avoir fait délivrer assignation à la SAS FONCIA, à la SA AXA France IARD et à la SAS SOPREMA ENTREPRISES, par devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, en raison des désordres liés aux infiltrations d’eau dans le logement loué à Monsieur [J], en date du 26 mars 2024.

Enfin, le syndic de copropriété justifie avoir fait réaliser un devis le 1er février 2024 auprès de la société SO ROOF – étanchéité couverture et services – pour la réalisation d’une intervention en raison des infiltrations dans le séjour et la chambre de Monsieur [J], intervention qui n’a pas pu être programmée au domicile en raison du refus de Monsieur [J].

En revanche, rien ne permet d’établir comme le prétend le syndic de copropriété qu’une intervention aurait été réalisée en octobre 2023 au domicile de Monsieur [J].

C’est donc à tort que Monsieur [J] prétend que la SARL 1001 ADRESSES es qualité de syndic de copropriété, aurait manqué de diligence et de réactivité, en ne répondant pas aux demandes de Monsieur [J] et en ne produisant pas les devis nécessaires à la validation des travaux par l’assemblée générale des copropriétaires.

Par conséquent, faute de preuve rapportée de la part de la société 1001 ADRESSES, sa responsabilité ne saurait être engagée.

Sur l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires :

Monsieur [J] expose que la cause des infiltrations se trouve au niveau des parties communes, au niveau des joints de la terrasse de l’appartement situé au-dessus du sien, et que le Syndicat des copropriétaires n’a jamais engagé les travaux de nature à faire cesser définitivement les troubles subis, et notamment l’inscription des travaux à l’ordre du jour des assemblés générales.

Il rappelle que son droit de locataire à bénéficier d’un logement décent est indépendant du recours dirigé par le Syndicat des copropriétaires, et qu’il a refusé une seule intervention à la fin du mois d’avril en raison de problème de santé, restant disponible en juin.

En défense, le Syndicat des copropriétaires fait valoir que Monsieur [J] ne justifie pas de la persistance des infiltrations depuis 2022, qu’il a multiplié les diligences pour mettre un terme aux désordres rencontrés, alors que le locataire refuse aux entreprises mandatées l’accès à son domicile, et qu’il ne justifie pas des problèmes de santé qu’il allègue.

Il indique que le locataire n’a jamais sollicité de l’assemblée générale des copropriétaires que soit inscrit à l’ordre du jour la réalisation des travaux proposés.

L’article 14 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâti prévoit que le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes. Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

L’article 2 précise que sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire déterminé. Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire, et l’article 3 de ladite loi indique que sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l’usage ou à l’utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d’entre eux.

Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :

— le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d’accès ;

— le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d’équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;

— les coffres, gaines et têtes de cheminées ;

— les locaux des services communs ;

— les passages et corridors ;

— tout élément incorporé dans les parties communes.

En l’espèce, il ressort des pièces produites notamment du protocole d’accord en date du 19 avril 2021, et du rapport d’expertise rédigé par Monsieur [O] [W], que les venues d’eau dans le logement loué par Monsieur [J] trouvent leur origine dans les façades et dans le joint de dilation d’immeuble, en ce que l’appartement loué se trouve en face contre le joint de dilatation de l’immeuble et que des infiltrations au droit de ce joint tant dans le séjour que dans la chambre ont pu être constatées, étant précisé que le rapport évoque un phénomène constant et progressif.

Le rapport d’intervention de la société DMS daté du 15 juin 2022 confirme non seulement la présence d’infiltrations persistantes caractérisées par des traces de coulures et de moisissures, mais aussi leur origine puisqu’il est indiqué que les dégâts sont liés à un défaut d’étanchéité du joint mastic craquelé à l’angle de la maçonnerie, dans la chambre et le salon.

S’il ne peut être déduit des photographies produites par Monsieur [J], non datées, la persistance des infiltrations à ce jour, il n’en demeure pas moins qu’il résulte de l’ensemble des développements précédents qu’un CCTP du 1er juin 2023 a été réalisé à la demande du syndic de copropriété, ayant pour objet de définir les travaux nécessaires au traitement de l’étanchéité des terrasses accessibles de la résidences, c’est-à-dire des toitures terrasses accessibles constituées de terrasses traitées en étanchéité bitumineuse avec isolation par mousse polyuréthanne protégée par dalle sur plot.

En outre, la réalisation de travaux visant à la réfection de l’étanchéité des terrasses a été portée à l’approbation du Syndicat des copropriétaires, et une déclaration de sinistre dommages-ouvrage a été réalisée par le syndic en exercice.

Au surplus, le Syndicat des copropriétaires ne conteste pas que l’origine des infiltrations trouve sa source dans les parties communes.

Dès lors, il ne peut être reproché à Monsieur [J] de ne pas avoir fait inscrire les travaux lors des assemblées générales des copropriétaires, puisque, par définition, il n’est que locataire des lieux et ne dispose d’aucune prérogative attachée à la qualité de copropriétaire.

Sur la persistance des infiltrations, le Syndicat des copropriétaires, qui a refusé d’approuver les travaux de réfection de l’étanchéité lors du vote organisé le 4 juillet 2023, ne conteste pas avoir tenté de faire intervenir une entreprise au domicile la société SO ROOF selon devis en date du 1er février 2024, démontrant, une fois encore, la présence d’infiltrations persistantes dans les lieux.

Enfin, le Syndicat des copropriétaires ne peut s’exonérer de sa responsabilité de plein droit en faisant valoir qu’il a accompli les diligences nécessaires, alors qu’il est établi qu’il a refusé de voter les travaux nécessaires à la reprise de l’étanchéité des toits terrasses, qui par définition, sont des parties communes.

La question du refus d’accès à son domicile par Monsieur [J], qui peut avoir une incidence sur le droit à réparation de celui-ci, ne permet pas non plus de faire échec à l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires.

Dès lors, seul le Syndicat des copropriétaires doit être déclaré responsable pour les désordres provenant des toitures terrasses, partie commune, imputables au Syndicat des copropriétaires.

Sur la réparation des préjudices :

Monsieur [J] fait valoir qu’il subit un préjudice de jouissance du fait des infiltrations dans son logement, dans la chambre et le séjour, et sollicite l’octroi de la somme de 122 euros par mois à compter du 26 avril 2016, date d’entrée dans les lieux, jusqu’à l’exécution des travaux qui mettront fin aux infiltrations, correspondante à 20 % de décompte de loyer.

Il argue également d’un préjudice moral, faisant valoir sa crainte d’une dégradation de son état de santé en raison de l’humidité et des courants d’air, de glisser sur un sol mouillé, précisant qu’il est âgé de 93 ans, et sollicite l’octroi de la somme de 2.000 euros.

En défense, le Syndicat des copropriétaires indique que les préjudices de Monsieur [J] ne sont pas justifiés, qu’il ne peut restituer des loyers qu’il n’a pas perçus, et que le préjudice moral n’est pas justifié dans son existence et son quantum, alors que Monsieur [J] participe à la persistance des désordres en ayant refusé à plusieurs reprises l’intervention de la société mandatée par l’ancien syndic.

La réparation des préjudices est soumise au principe de la réparation intégrale. Il s’agit à ce titre de rétablir, aussi exactement que possible, l’équilibre détruit par le dommage et de replacer la victime dans la situation où elle se serait trouvée si l’acte dommageable n’avait pas eu lieu. Ce principe impose aussi que les dommages et intérêts alloués à une victime doivent réparer le préjudice subi sans qu’il en résulte pour elle ni perte ni profit.

Par ailleurs, le préjudice doit être certain et actuel, c’est-à-dire déjà constitué, ce qui n’exclut pas la réparation d’un préjudice futur lorsqu’il apparaît qu’il doit nécessairement se produire dans l’avenir. Le préjudice éventuel n’est quant à lui pas indemnisable.

En l’espèce, Monsieur [E] [J] a subi un trouble de jouissance pour avoir été contraint de vivre dans un logement contenant des infiltrations persistantes dans la chambre et le salon.

Cependant, s’il fait valoir la présence d’infiltrations depuis son entrée dans les lieux, aucune preuve n’est rapportée avant le 19 avril 2021. En outre, si Monsieur [J] conteste avoir refusé l’accès à son domicile, et fait valoir son état de santé, il est établi qu’il n’a pas permis à la société SO ROOF d’intervenir pour réaliser des mesures conservatoires le 13 juin 2024.

Il ne peut donc solliciter l’octroi d’une indemnisation pour la persistance d’un trouble de jouissance qu’il a lui-même contribué à maintenir.

Dès lors, il a lieu de tenir compte de la localisation des désordres dans deux pièces de vie principale, pour quantifier le préjudice de jouissance subi évalué à une décote de loyer de 20% à compter de mai 2021, jusqu’à juin 2024, soit durant 38 mois, préjudice de jouissance qu’il y a lieu de réparer en lui allouant la somme de 4.636 euros (38x122 €), sur la base d’un loyer de 610 euros.

En outre, le fait de vivre dans un logement comportant des infiltrations persistantes, outre les désagréments occasionnés par de multiples tentatives de règlement amiable, et de devoir diligenter une procédure judiciaire pour faire valoir ses droits a nécessairement occasionné un préjudice moral qu’il convient de réparer en lui attribuant la somme supplémentaire de 1.000 euros.

En revanche, la demande de condamnation à une rente de 122 euros par mois à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la réalisation des travaux, correspondante à un préjudice futur et hypothétique, alors que Monsieur [J] n’a pas permis la réalisation des travaux dans son logement, sera rejetée.

En définitive, la seule responsabilité du syndicat des copropriétaires ayant été retenue, il convient de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 26] [Adresse 20], situé à [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, la SARL JACQUART GESTION à payer à Monsieur [E] [J] la somme de 5.636 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en réparation de ses préjudices.

Sur la demande de réalisation des travaux sous astreinte et de suspension ou consignation des loyers :

En vertu de l’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, si le logement loué ne satisfait pas aux critères de décence, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité sans qu’il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

Si Monsieur [J] sollicite l’application de ces dispositions, il n’a pas mis en cause le bailleur, seul tenu d’une obligation de délivrance d’un logement décent, et qui peut donc seul être condamné à réaliser les travaux nécessaires à la mise en conformité des lieux loués avec son obligation.

Dès lors, il ne sera pas fait droit aux demandes de condamnations de Monsieur [J] à l’égard du mandataire de gestion, du syndic de copropriété, qui n’est plus en exercice, et du Syndicat des copropriétaires, à engager des travaux de réparations au niveau de l’étanchéité des joints de la terrasse et la réfection des murs touchés par les infiltrations, sur le fondement de l’article susvisé.

Pour les mêmes raisons, la demande de suspension du paiement des loyers, ou à défaut de consignation des loyers, prévue par l’article susvisé, sera également rejetée.

Sur les demandes accessoires :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge du syndicat des copropriétaires RESIDENCE LE [Adresse 21] DE [Adresse 20], situé à [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, la SARL JACQUART GESTION.

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité.

Il convient de condamner le syndicat des copropriétaires [Adresse 28], situé à [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, la SARL JACQUART GESTION à payer à Monsieur [E] [J] une indemnité de 2.000 euros.

Monsieur [J] [E] n’ayant pas été condamné aux dépens, ni partie perdante, il ne sera pas fait droit à la demande de condamnation formée à son encontre par la société ESSET et par la société 1001 ADRESSES.

En application de l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est de droit exécutoire par provision.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de sursis à statuer formée par le Syndicat des copropriétaires de la résidence [Adresse 16] ;

DECLARE l’action formée par Monsieur [J] à l’encontre de la SASU ESSET recevable ;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires [Adresse 27] [Adresse 6], situé à [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, la SARL JACQUART GESTION à payer à Monsieur [E] [J] la somme de 5.636 euros avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en réparation de ses préjudices de jouissance et moral ;

REJETTE la demande de condamnation formée par Monsieur [E] [J] au versement d’une rente de 122 euros par mois correspondante à 20% du loyer à compter du jugement à intervenir et jusqu’à la réalisation des travaux ;

REJETTE la demande de condamnation sous astreinte formée par Monsieur [E] [J] à engager des travaux de réparations au niveau de l’étanchéité des joints de la terrasse et la réfection des murs touchés par les infiltrations ;

REJETTE la demande de suspension du paiement des loyers, ou à défaut de consignation des loyers ;

DEBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;

CONDAMNE le Syndicat des copropriétaires [Adresse 25] LE [Adresse 23], situé à [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, la SARL JACQUART GESTION à payer à Monsieur [E] [J] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes de condamnations formées à l’encontre de Monsieur [E] [J] par la SASU ESSET et la SARL 1001 ADRESSES au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires [Adresse 28], situé à [Adresse 15], représenté par son syndic en exercice, la SARL JACQUART GESTION aux dépens ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LA JUGE