Du 16 mars 2026

5AL

SCI/

PPP Contentieux général

N° RG 25/00524

N° Portalis DBX6-W-B7I-2EHZ

,

[I], [A]

C/

S.C.I. MALOU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité,

[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 16 mars 2026

JUGE : Monsieur Julien CHAUVIN,

GREFFIER : Monsieur Stéphane LAURENT,

DEMANDERESSE :

Madame, [I], [A]

née le 22 Mars 1938 à, [Localité 1],

[Adresse 2],

[Adresse 3],

[Localité 2]

Représentée par M^e Bénédicte DELEU (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DEFENDERESSE :

S.C.I. MALOU

RCS DE, [Localité 3] N° 850 743 642,

[Adresse 4],

[Localité 2]

Représentée par M^e Julien LE CAN (Avocat au barreau de BORDEAUX)

DÉBATS :

Audience publique en date du 14 Janvier 2026

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

Exposé du litige

Selon acte sous seing privé en date du 19 janvier 2010, Monsieur, [Y], [B] a consenti à Madame, [I], [A] un bail d’habitation principale pour un appartement sis, [Adresse 5] moyennant un loyer d’un montant en principal de 564 euros par mois et des charges provisionnelles d’un montant mensuel de 23 euros, soit la somme globale mensuelle de 589 euros par mois.

Ledit contrat, conclu pour une durée de trois années, s’est depuis renouvelé tacitement.

Suivant acte notarié en date du 19 juin 2019, ledit appartement loué par Madame, [I], [A] a été vendu à la SCI MALOU.

Depuis le mois de mars 2023, c’est l’agence IMMO, [Localité 4] (SARL D2I IMMO immatriculée au RCS de, [Localité 3] sous le n°510 462 690) qui a repris la gestion de ce bien immobilier et qui a fait régulariser un avenant au bail aux parties afin de voir fixer le montant du loyer à hauteur de 759,21 € à compter du 1er avril 2023 au lieu des 584,21 € jusqu’alors appelé au cours de l’année 2022-2023.

Suivant lettre recommandée datée du 14 août 2024, le conseil de Madame, [I], [A] adressait une mise en demeure à l’agence IMMO, [Localité 4] pour dénoncer l’augmentation de loyer réalisé suivant avenant au bail à compter du 1°' avril 2023 et l’inviter à procéder au remboursement d’une somme de 2625,37 € outre la réduction du loyer à un montant calculé à hauteur de 625,78 €.

Suivant lettre officielle en réponse en date du 10 septembre 2024, le conseil de la SCI MALOU répondait à la mise en demeure adressée parle conseil de Madame, [A] à son mandataire de gestion le 14 août 2024.

Par assignation du 14 novembre 2024, Madame, [I], [A] a saisi le Juge des contentieux de la Protection, Pole Protection et Proximité.

Aux termes de son assignation, Madame, [I], [A] demande alors au juge des contentieux aux visas de l’article 140 VI de la Loi n°2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement du numérique et des articles 1103,1104 et 1240 du code civil de :

— DÉCLARER Madame, [I], [A] recevable et bien fondée en ses demandes,

Y faisant droit,

— JUGER que l’augmentation de loyer telle qu’imposée par la SCI MALOU est irrégulière et ne saurait en conséquence s’appliquer ;

En conséquence,

— JUGER que le montant du loyer hors charges du bien loué par Madame, [I], [A] sis, [Adresse 6] est d’un montant de 584,21 euros,

— CONDAMNER la SCI MALOU à rembourser à la locataire les sommes indûment appelées au titre de ses loyers soit la somme de 3.708,50 €, à parfaire au jour de la décision à intervenir, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 14 août 2024 ,

— CONDAMNER la SCI MALOU à payer à Madame, [I], [A] la somme de 3.000 € pour préjudice financier et moral,

— CONDAMNER la SCI MALOU à payer à Madame, [I], [A] la somme de 1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.

L’affaire a été débattue lors de l’audience du 14 janvier 2026.

Dans leurs dernières conclusions, la demanderesse sollicite du tribunal :

— DÉCLARER Madame, [I], [A] recevable et bien fondée en ses demandes,

Y faisant droit,

— CONSTATER que le contrat de bail objet de la procédure ne contient aucune clause expresse faisant référence à une augmentation de loyer en dehors de son renouvellement,

— CONSTATER que l’augmentation de loyer imposée à la locataire n’entre pas dans le champ d’application de la révision annuelle,

— JUGER que l’augmentation de loyer telle qu’imposée par la SCI MALOU est irrégulière et ne saurait s’appliquer,

— PRONONCER la nullité de l’avenant imposé parle bailleur à la locataire en dehors tout cadre prévu par la loi,

En conséquence,

— JUGER que le montant du loyer hors charges du bien loué par Madame, [I], [A] sis, [Adresse 7] s’élève à la somme de 584,21 euros,

— CONDAMNER la SCI MALOU à rembourser à la locataire les sommes indûment appelées au titre de ses loyers soit la somme de 6 466,30 euros au 31 novembre 2025, somme à parfaire au jour de la décision à intervenir, outre intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure adressée le 14 août 2024,

— DÉBOUTER la SCI MALOU de l’ensemble de ses demandes et conclusions plus amples ou contraires,

— CONDAMNER la SCI MALOU à payer à Madame, [I], [A] la somme de 3000 euros pour préjudices financier et moral,

— CONDAMNER la SCI MALOU à payer à Madame, [I], [A] la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

Dans ses dernières conclusions, soutenues oralement à l’audience par son conseil, la SCI MALOU demande au tribunal :

— DÉCLARER Madame, [I], [A] irrecevable en l’ensemble de ses demandes fins et conclusions;

— DÉCLARER forclose la demande de Madame, [I], [A] tendant à obtenir la diminution de son loyer à l’encontre de la SCI MALOU et celle tendant à obtenir remboursement du trop perçu par le bailleur sur le fondement du dépassement du loyer;

En conséquence,

— REJETER l’ensemble des demandes, fins et conclusions formulées par Madame, [I], [A] dans le cadre de la présente instance,

A défaut dans l’éventualité ou Madame, [I], [A] serait déclarée recevable en ses demandes :

— DÉCLARER Madame, [I], [A] mal fondée en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions;

En conséquence,

— DÉBOUTER Madame, [I], [A] de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions;

EN Tout ÉTAT DE CAUSE

— CONDAMNER Madame, [I], [A] à verser à la SCI MALOU la somme de 1.500 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNER Madame, [I], [A] aux entiers dépens;

— ÉCARTER l’exécution provisoire du jugement à intervenir si par extraordinaire le Tribunal venait à accéder aux demandes formulées par Madame, [I], [A];

* *

*

Il sera renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 16 Mars 2026.

La présente décision, susceptible d’appel, sera contradictoire, conformément aux dispositions de l’article 467 du code de procédure civile.

Motifs de la décision

— Sur l’irrecevabilité de l’action de Madame, [A]

En droit :

l.'article 17 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

I. -Les zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, sont dotées d’un observatoire local des loyers mentionné à l’article 16. Un décret fixe la liste des communes comprises dans ces zones.

II.-La fixation du loyer des Logements mis en location est libre. Toutefois, lorsqu’un logement de la classe F ou de la classe G, au sens de l’article L. 173-1-1 du code de la construction et de l’habitation, fait l’objet d’une nouvelle location, le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire.

L’article 18 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

« Pour chacune des zones d’urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d’accès au logement sur l’ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d’acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d’emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d’Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d’évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés.

Ce décret peut prévoir des adaptations particulières, notamment en cas de travaux réalisés par les bailleurs ou de loyers manifestement sous-évalués.

En cas de litige entre les parties résultant de l’application de ce décret, la commission départementale de conciliation est compétente et sa saisine constitue un préalable obligatoire à la saisine du juge par l’une ou l’autre des parties. »

L’article 20 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que :

« Il est créé, auprès du représentant de l’Etat dans chaque département, une commission départementale de conciliation composée de représentants d’organisations de bailleurs et d’organisations de locataires, en nombre égal. La commission rend un avis dans le délai de deux mois à compter de sa saisine et s’efforce de concilier les parties.

La compétence de la commission porte sur:

1 ° Les litiges résultant de l’application des articles 17, 17-1, 17-2 et 18 de la présente loi et des articles 30 et 31 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l’investissement locatif l’accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l’offre foncière,

2° Les litiges relatifs aux caractéristiques du logement mentionnées aux deux premiers alinéas de l’article 6 de la présente loi ;

3° Les litiges relatifs à l’état des lieux, au dépôt de garantie, aux charges locatives et aux réparations

4° Les litiges relatifs aux congés délivrés en application de l’article 15 ;

5° Les difficultés résultant de l’application des accords collectifs nationaux ou locaux prévus aux articles 41 ter et42 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 précitée ou de /application du plan de concertation locative prévu à l’article 44 bis de la même loi et les difficultés résultant des modalités de fonctionnement de l’immeuble ou du groupe d’immeubles.

Pour le règlement des litiges mentionnés aux 1° à 4° du présent article, la commission départementale de conciliation peut être saisie parle bailleur ou le locataire. Pour le règlement des difficultés mentionnées au 5°, elle peut être saisie parle bailleur, plusieurs locataires ou une association représentative de locataires.

A défaut de conciliation entre les parties, elle rend un avis comportant l’exposé du différend et la position des parties ainsi que, le cas échéant, celle de la commission. Cet avis peut être transmis au juge par l’une ou l’autre des parties. En cas de conciliation, elle établit un document de conciliation comportant les termes de l’accord trouvé.

La composition de la commission départementale de conciliation, le mode de désignation de ses membres, son organisation et ses règles de saisine et de fonctionnement sont fixés par décret. »

En l’espèce :

Il n’est pas contestable que le logement donné à bail à Madame, [A] se situe en zone tendue.

Madame, [A] qui vise l’article 17-1 de la loi du 06 juillet 1989, tant dans ses écritures que dans son dispositif conteste pour autant l’absence de saisine de la commission départementale de conciliation avant saisine du Tribunal de Céans.

Pour autant, il se déduit de l’ensemble de ces principes légaux précédemment rappelé et réglementaires que le loyer initial est plafonné au loyer de référence majoré et, qu’en cas de dépassement de ce dernier, le locataire peut intenter une action en diminution du loyer.

Jusqu’à l’entrée en vigueur de la loi du 21 février 2022, si suite à une demande amiable, le bailleur n’avait pas manifesté son accord pour ramener le loyer au plafond légal, le locataire pouvait saisir directement le juge. En effet, l’article 140 de la loi, [Localité 5] ne prévoyait pas la compétence de la Commission Départementale de Conciliation lorsque le locataire demandait une diminution de son loyer, lorsque ce dernier dépassait le plafond légal ; sa compétence n’était prévue qu’en cas de contestation du complément de loyer.

Toutefois, la loi du 21 février 2022 a modifié l’article 140 de la loi, [Localité 5] qui précise dorénavant que : « la commission départementale de conciliation prévue à l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 est compétente pour l’examen des litiges relatifs à cette action en diminution ».

L’article 25-11 de la loi du 6 juillet 1989 dispose à cet égard que la commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20 est compétente pour l’examen des litiges relatifs aux logements meublés et résultant de l’application des dispositions relatives aux loyers, aux congés, à l’état des lieux et du mobilier, au dépôt de garantie, aux charges locatives, aux réparations et aux caractéristiques du logement mentionnées aux deux premiers alinéas de l’article 6.

En l’espèce, Madame, [A] ne démontre pas avoir saisi la commission départementale de conciliation mentionnée à l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989, de sorte que ses demandes formées au titre de la diminution de son loyer et du remboursement du trop-perçu par le bailleur est irrecevable.

Il y a lieu par conséquent de constater l’irrecevabilité des demandes de Madame, [I], [A].

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens.

En conséquence, ceux-ci seront laissés à la charge de Madame, [I], [A].

L’équité commande de rejeter la demande formée par la SCI MALOU, sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort,

— PRONONCE l’irrecevabilité de l’ensemble des demandes de Madame, [I], [A] pour défaut de saisine préalable de la commission départementale de conciliation avant la délivrance de l’assignation ;

— DÉBOUTE Madame, [I], [A] du surplus de ses demandes ;

— DÉBOUTE la SCI MALOU du surplus de ses demandes ;

— DIT n’y avoir lieu à application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

— CONDAMNE Madame, [I], [A] aux dépens de l’instance ;

— CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe

LE GREFFIER LE JUGE