Tribunal Judiciaire

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[Adresse 4]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX01]

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N° RG 24/01129 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-755RV

JUGEMENT

DU : 05 Décembre 2024

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT

C/

[W] [P]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Décembre 2024

Jugement rendu le 05 Décembre 2024 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Mme [C] [K], gestionnaire de contentieux, dûment munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [W] [P]

née le 17 Septembre 1982 à [Localité 8], demeurant [Adresse 3]

comparante

DÉBATS : 03 Octobre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01129 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-755RV et plaidée à l’audience publique du 03 Octobre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 05 Décembre 2024, les parties étant avisées

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 3 juillet 2008, la société anonyme Logis 62 aujourd’hui dénommée Flandre opale habitat a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [P] et M. [Z] [T] sur un logement, un jardin et un garage situés au [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement à terme échu d’un loyer mensuel de 441,82 euros et d’une provision pour charges de 26,21 euros. Par avenant du 22 juillet 2009, Mme [W] [P] est devenue seule titulaire du bail. Par avenant du 1er avril 2015 prenant effet le 3 juillet 2012, le bail a été rétabli après avoir été résilié.

Par acte de commissaire de justice du 11 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2743,63 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de Mme [W] [P] le 21 avril 2023.

Un procès-verbal de saisie conservatoire de meubles a été dressé à la demande de la bailleresse le 10 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 23 juillet 2024, la société anonyme Flandre opale habitat a assigné Mme [W] [P] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, sous le rappel de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail consenti à la défenderesse par le jeu de la clause résolutoire en vertu des dispositions de l’article 1224 du code civil, de l’article 7 de la loi 6 juillet 1989 et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 notamment au regard du défaut de paiement ; ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, des lieux donnés à bail ; condamner la défenderesse à lui payer : la somme de 2981,23 € en principal, correspondant aux loyers et charges dus à la date de l’assignation, sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1103 et 1728 du code civil, avec intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer les loyers en vertu de l’article 1231-6 du code civil ; une indemnité d’occupation égale a minima au montant du loyer, augmenté des charges et indexations éventuelles à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à la libération complète et effective des lieux, étant précisé que cette indemnité d’occupation sera assujettie à l’indexation légale conformément aux indices légaux, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ; la somme de 450 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la défenderesse aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, le coût des notifications CCAPEX, du procès-verbal de saisie-conservatoire des biens meubles corporels, de l’assignation et tout autre acte de procédure diligenté en vue du recouvrement des sommes dues, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 juillet 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 3 octobre 2024, la société anonyme Flandre opale habitat maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 octobre 2024, s’élève désormais à 4771,93€. La société anonyme Flandre opale habitat s’oppose à l’octroi à la locataire de délais de paiement suspensifs de la résiliation.

Mme [W] [P] sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation et propose de régler la somme de 100 euros pour apurer sa dette.

Elle explique qu’elle a redemandé l’aide personnalisée au logement et qu’elle va de nouveau percevoir la somme de 141 €. Elle indique qu’elle perçoit 150 € par mois de revenus et son conjoint 1050 €.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme Flandre opale habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, le contrat de location comprend une clause résolutoire pour défaut de paiement d’un terme de loyer en principal prenant effet deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux.

Un commandement de payer visant les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié le 11 mars 2024 à la locataire pour un montant de 2743,63 € et visait un délai de six semaines et le montant d’un terme de loyer en principal s’élevait à cette date à la somme de 596,90 €.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2742,63 € n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 12 mai 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Mme [P] sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation. Toutefois, au vu de l’historique du compte, la locataire n’a pas repris le paiement du loyer courant à l’audience et la bailleresse est opposée à l’octroi de tels délais. Au surplus, la mensualité proposée ne permet pas d’apurer la dette locative dans un délai de 36 mois.

Dans ces conditions, il convient de rejeter la demande de délais de paiement.

Il convient, en conséquence, d’ordonner à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société anonyme Flandre opale habitat à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance à la locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la trêve hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1382 du code civil, dans sa version applicable au litige, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice à la propriétaire, il convient de condamner Mme [P] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 596,90 €, du 12 mai 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1134, alinéa 1er, du code civil, dans sa version applicable au litige, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1315 du code civil, dans sa version applicable au litige, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société anonyme Flandre opale habitat verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 octobre 2024, Mme [P] lui devait la somme de 4771,93 €, échéance de septembre incluse.

Mme [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024 sur la somme de 2743,63 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [P], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation, de la notification à la préfecture et à l’exclusion du procès-verbal de saisie conservatoire de meubles en application de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que le contrat conclu le 3 juillet 2008 et modifié par avenants du 22 juillet 2009 et 1er avril 2015 entre la société anonyme Logis 62 aujourd’hui dénommée Flandre opale habitat d’une part, et Mme [W] [P], d’autre part, concernant le logement, le jardin et le garage situés au [Adresse 2] à [Localité 7] est résilié depuis le 12 mai 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [W] [P], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [W] [P] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Mme [W] [P] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 596,90 euros (cinq cent quatre-vingt-seize euros et quatre-vingt-dix centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 12 mai 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Mme [W] [P] à payer à la société anonyme Flandre opale habitat la somme de 4771,93 euros (quatre mille sept cent soixante et onze euros et quatre-vingt-treize centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 3 octobre 2024, échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2024 sur la somme de 2743,63 euros (deux mille sept cent quarante-trois euros et soixante-trois centimes) et à compter de de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société anonyme Flandre opale habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [W] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 mars 2024, de l’assignation du 23 juillet 2024, de la notification à la préfecture et à l’exclusion du procès-verbal de saisie conservatoire de meubles.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection,