Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/01132 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-755R2

JUGEMENT

DU : 05 Décembre 2024

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT

C/

[M] [U]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 05 Décembre 2024

Jugement rendu le 05 Décembre 2024 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Lucie JOIGNEAUX, greffier;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. FLANDRE OPALE HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par Mme [C] [Y], gestionnaire de contentieux, dûment munie d’un pouvoir

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [M] [U]

née le 20 mai 1972 à [Localité 8],

demeurant [Adresse 3]

non comparante

DÉBATS : 03 Octobre 2024

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01132 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-755R2 et plaidée à l’audience publique du 03 Octobre 2024 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 05 Décembre 2024, les parties étant avisées

Et aprés délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 17 mars 2022, la société Flandre opale habitat a consenti un bail d’habitation à Mme [M] [U] sur un logement et un garage situés au [Adresse 5], moyennant le paiement à terme échu d’un loyer total mensuel de 632,12 € et d’une provision pour charges de 78,61 €.

Par acte de commissaire de justice du 19 janvier 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2366,02 € au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [M] [U] le 22 janvier 2024.

Un procès-verbal de saisie conservatoire de meubles a été dressé à la demande de la bailleresse le 30 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 26 juillet 2024, la société anonyme Flandre opale habitat a assigné Mme [M] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de, sous le rappel de l’exécution provisoire :

constater la résiliation du bail consenti à la défenderesse par le jeu de la clause résolutoire en vertu des dispositions de l’article 1224 du code civil, de l’article 7 de la loi 6 juillet 1989 et des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 notamment au regard du défaut de paiement ; ordonner l’expulsion de la défenderesse ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec si besoin le concours de la force publique, des lieux donnés à bail ; condamner la défenderesse à lui payer : la somme de 1571,16 € en principal, correspondant aux loyers et charges dus à la date de l’assignation, sur le fondement des articles 7 de la loi du 6 juillet 1989, 1103 et 1728 du code civil, avec intérêts légaux à compter de la signification du commandement de payer les loyers en vertu de l’article 1231-6 du code civil ; une indemnité d’occupation égale a minima au montant du loyer, augmenté des charges et indexations éventuelles à compter de l’acquisition de la clause résolutoire, jusqu’à la libération complète et effective des lieux, étant précisé que cette indemnité d’occupation sera assujettie à l’indexation légale conformément aux indices légaux, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ; la somme de 450 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la défenderesse aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, le coût des notifications CCAPEX, du procès-verbal de saisie-conservatoire des biens meubles corporels, de l’assignation et tout autre acte de procédure diligenté en vue du recouvrement des sommes dues, sur le fondement de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 26 juillet 2024. Le diagnostic social et financier n’a pas pu être réalisé car la locataire n’a pas honoré le rendez-vous fixé par le travailleur social.

À l’audience du 3 octobre 2024, la société anonyme Flandre opale habitat maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 3 octobre 2024, s’élève désormais à 760,29 €. La société anonyme Flandre opale habitat sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation du bail pour la locataire.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [M] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société anonyme Flandre opale habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, si un commandement de payer visant les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 19 janvier 2024 et que la somme de 2366,02 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement, les stipulations du contrat de bail doivent prévaloir sur les dispositions légales qui ne peuvent avoir d’effet rétroactif sur les contrats conclus antérieurement à leur entrée en vigueur. Il convient alors de considérer que la locataire avait un délai de deux mois pour apurer les causes du commandement.

Les causes du commandement n’ayant pas été réglées dans un délai de deux mois, la bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 mars 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la bailleresse sollicitant des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation à l’égard de la locataire et au vu du montant de la dette, il y a lieu d’accorder lesdits délais suivant les modalités prévues ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la trêve hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si les délais de paiement n’étaient pas respectés et que la résiliation du bail était acquise, en cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 760,29 €.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse.

Sur la dette locative

L’article 1103 du code civil prévoit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

En l’espèce, la société anonyme Flandre opale habitat verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 3 octobre 2024, Mme [U] lui devait la somme de 760,29 €, échéance de septembre incluse.

Mme [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [U] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation, de la notification à la préfecture et à l’exclusion du procès-verbal de saisie conservatoire de meubles en application de l’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de l’octroi de délais de paiement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat conclu le 17 mars 2022 entre la société anonyme Flandre opale habitat, d’une part, et Mme [M] [U], d’autre part, concernant le logement et le garage situés au [Adresse 4] à [Localité 10], sont réunies depuis le 20 mars 2024 ;

CONDAMNE Mme [M] [U] à payer à la société anonyme Flandre opale habitat la somme de 760,29 euros (sept cent soixante euros et vingt-neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 3 octobre 2024, échéance de septembre incluse, avec intérêts au taux légal à compter du 19 janvier 2024,

AUTORISE Mme [M] [U] à se libérer de sa dette en 35 mensualités de 21,00 € chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [M] [U] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et la locataire pourra se maintenir dans les lieux ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [M] [U] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [M] [U] sera condamnée à verser à la société anonyme Flandre opale habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 760,29 euros (sept cent soixante euros et vingt-neuf centimes) et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société anonyme Flandre opale habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [M] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 19 janvier 2024, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation du 26 juillet 2024, de la notification à la préfecture et à l’exclusion du procès-verbal de saisie conservatoire de meubles.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 décembre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière Le Juge des contentieux de la protection,