N° RG 24/01066 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-754SQ

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 2]

[Adresse 11]

[Localité 8]

tel : [XXXXXXXX01]

[Courriel 12]

N° RG 24/01066 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-754SQ

Minute : 25/00144

JUGEMENT

Du : 03 Avril 2025

M. [J] [R] époux [F]

Mme [B] [F] épouse [R]

C/

M. [O] [H]

Mme [V] [E]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 03 AVRIL 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [J] [R] époux [F]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représenté par M^e Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE, substitué par M^e FRENEY Sophie, avocat au barreau de BOULOGNE SUR MER,

Mme [B] [F] épouse [R]

[Adresse 4]

[Localité 9]

représentée par M^e Jules CONCAS, avocat au barreau de NICE, substitué par M^e FRENEY Sophie, avocat au barreau de BOULOGNE SUR MER,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [O] [H]

[Adresse 5]

[Localité 7]

assisté par M^e Samantha WEGHSTEEN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Mme [V] [E]

[Adresse 3]

[Localité 10]

assisté par M^e Samantha WEGHSTEEN, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 25 Février 2025 :

Charles DRAPEAU, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 03 Avril 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Charles DRAPEAU, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 8 septembre 2016, M. [J] [R] et Mme [B] [F] épouse [R] ont consenti un bail d’habitation à M. [O] [T] et Mme [V] [E] sur des locaux situés au [Adresse 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 698 euros.

Suivant congé délivré le 21 septembre 2023, Mme [V] [E] a entendu mettre fin au contrat moyennant le délai de préavis contractuel de 3 mois, soit un terme prévu le 21 décembre 2023.

Elle a ensuite informé les bailleurs, suivant courrier reçu par ces derniers le 8 décembre 2023, de sa volonté de différer son départ au 14 janvier 2024.

Par actes de commissaire de justice du 17 avril 2024, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires une sommation (pour Mme [V] [E]) et un commandement (pour M. [O] [T]) de payer la somme principale de 3329 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire du contrat (pour M. [O] [T]) et la clause de solidarité du contrat (pour Mme [V] [E]).

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [O] [T] le 19 avril 2024.

Par assignations du 9 juillet 2024, M. [J] [R] et Mme [B] [F] épouse [R] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de M. [O] [T] et obtenir sa condamnation solidaire avec Mme [V] [E] au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  3329 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 18 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

—  1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 octobre 2024, renvoyée à deux reprises à la demande des parties puis finalement évoquée à l’audience du 25 février 2025.

Lors de l’audience, M. [J] [R] et Mme [B] [F] épouse [R] maintiennent l’intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 1er février 2025, s’élève désormais à 6590,60 euros.

M. [O] [T], qui comparaît en personne, explique avoir retrouvé un emploi et pouvoir régler le loyer courant ainsi que l’arriéré locatif dans la mesure où il va bénéficier d’un prêt de son employeur.

Mme [V] [E], représentée par son conseil, et reprenant ses écritures, sollicite, à titre principal, le rejet de l’ensemble des demandes formulées à son encontre, considérant que la clause de solidarité insérée au contrat de bail est abusive et donc réputée non écrite. Elle demande la condamnation solidaire des époux [R] à lui payer la somme de 1000 euros en réparation de son préjudice moral. Elle formule la même demande à l’encontre de M. [O] [T]. Enfin, elle demande la condamnation solidaire de M. [O] [T], M. [J] [R] et Mme [B] [F] épouse [R] à lui payer la somme de 693,40 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. A titre subsidiaire, elle sollicite, dans l’hypothèse d’une condamnation au paiement d’une somme d’argent aux époux [R], l’octroi de délais de paiement pour apurer la dette.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [J] [R] et Mme [B] [F] épouse [R] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Leur action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à M. [O] [T] le 17 avril 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 3329 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 18 juin 2024.

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des pièces produites aux débats, et notamment du décompte arrêté au 1er février 2025, que M. [O] [T] n’a pas repris le paiement intégral du paiement du loyer avant l’audience.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [J] [R] et Mme [B] [F] épouse [R] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Enfin, l’article 8-1, I de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail litigieux, la colocation est définie comme la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat.

L’article 8-1, VI de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur au moment de la conclusion du contrat de bail litigieux, précise que la solidarité d’un des colocataires et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui prennent fin à la date d’effet du congé régulièrement délivré et lorsqu’un nouveau colocataire figure au bail. A défaut, elles s’éteignent au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé.

En l’espèce, M. [J] [R] et Mme [B] [F] épouse [R] versent aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 1er février 2025, la dette locative s’élevait à la somme de 6590,60 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Par ailleurs, suivant congé délivré le 21 septembre 2023, Mme [V] [E] a entendu mettre fin au contrat moyennant le délai de préavis contractuel de 3 mois, soit un terme prévu le 21 décembre 2023.

Toutefois, elle a informé les bailleurs, suivant courrier reçu par ces derniers le 8 décembre 2023, de sa volonté de différer son départ au 14 janvier 2024, ce que n’ont pas contesté les époux [R].

Conformément aux dispositions légales susvisées, dans la mesure où M. [O] [T] et Mme [V] [E] ne sont ni mariés, ni n’étaient partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat, ils sont considérés comme colocataires.

Dans ce contexte, faute pour Mme [V] [E] de prouver qu’un nouveau colocataire figurait au bail, elle est restée solidairement tenue au paiement du loyer jusqu’à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé, soit jusqu’au 14 juillet 2024, la clause de solidarité insérée au bail ne présentant aucune contradiction avec ces dispositions et ne pouvant donc pas être qualifiée d’abusive.

A la lecture du décompte produit aux débats, la dette locative arrêtée au 14 juillet 2024, s’élevait à la somme de 4112,50 euros (loyers, charges et indemnités d’occupation).

Par conséquent, M. [O] [T] et Mme [V] [E] seront solidairement condamnés à payer cette somme aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024 sur la somme de 3329 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

S’agissant de la dette locative postérieure au 14 juillet 2024, il s’agit exclusivement d’indemnités d’occupation dont est seul débiteur M. [O] [T] (cf paragraphe suivant).

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de M. [O] [T] ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 783,50 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 18 juin 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [J] [R] et Mme [B] [F] épouse [R] ou à leur mandataire.

4. Sur les demandes de Mme [V] [E] au titre de son préjudice moral

La demande de Mme [V] [E] n’est pas fondée en droit.

Toutefois, qu’elle soit fondée sur la responsabilité contractuelle ou délictuelle, la demande de dommages et intérêts ne peut prospérer qu’à condition pour celui qui l’invoque de démontrer un manquement contractuel ou une faute, un préjudice résultant de ce manquement contractuel ou de cette faute, et un lien de causalité entre les deux.

En l’espèce, Mme [V] [E] ne verse pas d’élément probant sur ni sur le manquement contractuel des bailleurs ou la faute de M. [O] [T], ni sur le préjudice, ni sur le lien de causalité entre les deux.

Elle sera donc déboutée de sa demande en paiement de dommages et intérêts de ce chef, tant à l’encontre des bailleurs que de M. [O] [T].

5. Sur la demande de délai de paiement formulée par Mme [V] [E]

En application de l’article 1343-5, du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au regard de la situation justifiée par Mme [V] [E], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle partielle, il convient de lui accorder des délais de paiement, selon les modalités visées au dispositif de la présente décision.

6. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [O] [T] et Mme [V] [E], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 17 avril 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 8 septembre 2016 entre M. [J] [R] et Mme [B] [F] épouse [R], d’une part, et M. [O] [T] et Mme [V] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 6] est résilié depuis le 18 juin 2024,

ORDONNE à M. [O] [T] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [O] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 783,50 euros (sept cent quatre-vingt-trois euros et cinquante centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 18 juin 2024, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés aux bailleurs ou à leur mandataire,

CONDAMNE solidairement M. [O] [T] et Mme [V] [E] à payer à M. [J] [R] et Mme [B] [F] épouse [R] la somme de 4112,50 euros (quatre mille cent douze euros et cinquante centimes) au titre de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 14 juillet 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024 sur la somme de 3329 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [O] [T] sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

AUTORISE Mme [V] [E] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 24 mois une somme de 170 euros (cent soixante-dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DÉBOUTE Mme [V] [E] de ses demandes de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral,

DÉBOUTE M. [J] [R] et Mme [B] [F] épouse [R] de leur demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [O] [T] et Mme [V] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer et de la sommation du 17 avril 2024 et celui des assignations du 9 juillet 2024,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 3 avril 2025, et signé par le juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge