Tribunal Judiciaire

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N° RG 24/01406 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757GU

JUGEMENT

DU : 13 Novembre 2025

S.A. SIA HABITAT

C/

[R] [V]

REPUBLIQUE FRANCAISE

Au nom du Peuple Français

JUGEMENT DU 13 Novembre 2025

Jugement rendu le 13 Novembre 2025 par Maxime SENECHAL, juge des contentieux de la protection, assisté de Pauline CARON, greffier ;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. SIA HABITAT, dont le siège social est sis [Adresse 7]

Représentée par M^e HENOT, avocat au barreau de Lille, substitué par M^e COTTIGNY, avocat au barreau de Boulogne-sur-Mer,

ET :

DÉFENDEUR

Mme [R] [V]

née le 03 Septembre 1980 à , demeurant [Adresse 4]

représentée par M^e Emmanuelle DEHEE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

DÉBATS : 11 Septembre 2025

PROCÉDURE : l’affaire a été mise au rôle sous le N° RG 24/01406 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-757GU et plaidée à l’audience publique du 11 Septembre 2025 pour le jugement suivant mis à disposition au greffe le 13 Novembre 2025, les parties étant avisées ;

Et après délibéré :

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 27 septembre 2023, la société anonyme Sia Habitat a consenti un bail d’habitation à Mme [R] [V] sur un logement situé au [Adresse 5] à [Adresse 8] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu de 538,26 euros et d’une provision pour charges de 200,00 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 1092,72 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Mme [R] [V] le 1er juillet 2024.

Par acte de commissaire de justice du 18 septembre 2024, la société anonyme Sia Habitat a ensuite assigné Mme [R] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-mer pour demander de :

constater l’acquisition de la clause résolutoire et constater la résiliation du bail au visa de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ;

ordonner, en conséquence, l’expulsion de la défenderesse des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, et ce, au besoin, avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

condamner solidairement la défenderesse sans bénéficie de discussion ni de division au paiement de la somme de 1066,00 euros, correspondant au montant des loyers et charges impayés au jour de la résiliation du bail, outre les loyers et charges dus jusqu’au jour de la constatation de la résiliation et outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

condamner la défenderesse in solidum au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer courant, soit la somme de 721,72 euros, depuis la constatation de la résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des locaux, en vertu de l’article 1760 du code civil ;

condamner la défenderesse in solidum au paiement de la somme de 500,00 euros, au titre des frais irrépétibles, en vertu de l’article 700 du code de procédure civile, outre intérêts au taux légal à compter de la décision à venir, au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

condamner la défenderesse in solidum aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 20 septembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 5 décembre 2024. Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a été plaidée à l’audience du 11 septembre 2025.

À cette audience, la société anonyme Sia Habitat, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance tout en actualisant sa demande principale en paiement à la somme de 650,71 euros arrêtée au 9 septembre 2025 et sa demande formée au titre des frais irrépétibles à la somme de 1500,00 euros. Elle sollicite en sus qu’il soit constaté qu’elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement à la locataire, pour la mensualité de 205,81 euros.

Mme [R] [V], représentée par son conseil, s’en réfère oralement à ses dernières conclusions. Aux termes de celles-ci, elle demande de :

donner acte qu’elle ne conteste pas la dette principale de loyers ;

ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire du bail et ne pas prononcer son expulsion ;

lui accorder les plus larges délais de paiement et dire qu’elle pourra s’acquitter du règlement de sa dette en six mensualités, soit cinq échéances mensuelles de 109 euros et une dernière échéance de 105,71 euros ;

débouter la société anonyme Sia Habitat du surplus de ses demandes, fins et conclusions et notamment de sa demande d’indemnité procédurale sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

dire et juger que chacune des parties conservera la charge de ses propres dépens.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétention des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « donner acte » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail :

Sur la recevabilité de la demande :

La société anonyme Sia Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail :

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié à la locataire le 28 juin 2024 et visait un délai de deux mois. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1092,72 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 août 2024.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette, de son reste à vivre (807 euros), du montant de la dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire.

Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Si le plan d’apurement précédemment convenu n’était pas respecté par Mme [V], le bail se trouverait alors résilié. En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due.

Par conséquent, en cas de résiliation du bail, Mme [V] sera condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation qu’il convient de fixer à la somme de 721,72 euros.

L’indemnité d’occupation sera payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges à compter de la résiliation du bail et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire.

Sur la dette locative :

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la société anonyme Sia Habitat verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 9 septembre 2025, Mme [V] lui devait la somme de 650,71 euros, échéance de septembre non incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de poursuite qui ne constituent pas des loyers et des charges et qui seront compris le cas échéant dans les dépens (181,30 euros).

Mme [V] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme de 469,41 euros à la bailleresse ;

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique de la défenderesse, la société anonyme Sia Habitat sera déboutée de sa demande formulée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du contrat conclu le 27 septembre 2023 entre la société anonyme Sia Habitat, d’une part, et Mme [R] [V], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5] à [Adresse 8] [Localité 1], sont réunies depuis le 29 août 2024 ;

CONDAMNE Mme [R] [V] à payer à la société anonyme Sia Habitat la somme de 469,41 euros (quatre cent soixante-neuf euros et quarante et un centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 9 septembre 2025, échéance de septembre non incluse ;

AUTORISE Mme [R] [V] à se libérer de sa dette en réglant quatre mensualité d’un montant de 109,00 euros (cent neuf euros) et une cinquième mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [R] [V] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

le bail sera considéré comme résilié de plein droit,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [R] [V] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [R] [V] sera condamnée à verser à la société anonyme Sia Habitat une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 721,72 euros (sept cent vingt et un euros et soixante-douze centimes) par mois, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la remise des clefs à la bailleresse ou à son mandataire,

DÉBOUTE la société anonyme Sia Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [R] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 juin 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 18 septembre 2024 et de la notification à la préfecture ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 13 novembre 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

La Greffière, Le Juge des contentieux de la protection,