N° RG 24/01092 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-754SV

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 3]

[Adresse 12]

[Localité 6]

tel : [XXXXXXXX02]

[Courriel 16]

N° RG 24/01092 – N° Portalis DBZ3-W-B7I-754SV

Minute : 25/00089

JUGEMENT

Du : 06 Février 2025

M. [B] [Y]

C/

M. [K] [X]

Mme [V] [J]

Copie certifiée conforme délivrée

à :

le :

Formule exécutoire délivrée

à :

le :

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 06 FEVRIER 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

M. [B] [Y]

[Adresse 4]

[Localité 8]

représenté par Mme [Y] [W], épouse de M. [Y] [B], munie d’un pouvoir,

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [K] [X]

Foyer [11]

[Adresse 7]

[Localité 5]

non comparant

Mme [V] [J]

[Adresse 9]

[Localité 5]

représentée par M^e Audrey LESAGE, avocat au barreau de BOULOGNE-SUR-MER

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C621602024003085 du 07/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 13])

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 17 Décembre 2024 :

Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 06 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assistée de Yannick LANCE, greffier placé ;

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 31 octobre 2017, M. [B] [Y], a consenti un bail d’habitation à Mme [V] [J] et M. [K] [X] sur des locaux situés au [Adresse 9] à [Adresse 14] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 560 euros et d’une provision pour charges de 10 euros.

Par actes de commissaire de justice du 25 mars 2024, le bailleur a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2101 euros (frais de l’acte déduits) au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [V] [J] et M. [K] [X] le 27 mars 2024.

Par actes de commissaire de justice du 1er juillet 2024, M. [B] [Y], a ensuite assigné Mme [V] [J] et M. [K] [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [J] et M. [X] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 589 euros égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  3293 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 juin 2024,

—  300 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 3 juillet 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Par courrier du 19 juillet 2024, l’ADAE 62 a informé M. [Y] de l’existence d’une curatelle renforcée exercée par elle au profit de Mme [J] selon jugement du 18 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice du 9 août 2024, remis à personne morale, le bailleur a dénoncé l’assignation remise à la locataire et a cité à comparaître à l’audience du 15 octobre 2024 le curateur en la personne de l’ADAE 62.

L’affaire a ensuite été renvoyée à deux reprises à la demande des parties, puis retenue à l’audience du 17 décembre 2024.

A l’audience du 17 décembre 2024, M. [Y], valablement représenté par son épouse, s’en rapporte aux demandes formées dans l’assignation à l’exception de sa demande au titre des loyers impayés qu’il actualise à hauteur de 5 618 euros au 11 décembre 2024. Le bailleur s’oppose aux demandes formées par la partie adverse.

En réponse aux conclusions adverses, M. [Y] expose qu’il n’était pas informé de la mise sous curatelle de Mme [J] et a notifié l’assignation au curateur dès qu’il en a été informé (information par le curateur du commissaire de justice peu après l’assignation, puis courrier du curateur à M. [Y] en octobre 2024).

En réponse aux délais de paiement sollicités, M. [Y] indique que depuis mai 2023 il n’a reçu aucun règlement des locataires, soulignant d’ailleurs que les difficultés de paiement sont antérieures au départ de M. [X] du logement. Le bailleur dit pourtant avoir proposé des échéanciers aux locataires et les avoir soutenus par le passé (facilités de paiement notamment). Il conclut qu’il souhaite que les locataires partent et qu’il a pour projet de revendre le bien, c’est pourquoi il s’oppose à d’éventuels délais de paiement qui permettraient aux locataires de demeurer dans les lieux.

Dans les « conclusions complémentaires » déposées par le bailleur au greffe lors de l’audience du 17 décembre 2024, celui-ci demande en outre une condamnation des locataires à lui régler une clause pénale de 10% du prix des loyers impayés, soit 561,80 euros.

A l’audience du 17 décembre 2024, Mme [V] [J], représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de ses dernières conclusions, à l’exception de sa demande de remboursement des provisions pour charges qu’elle abandonne au vu des justificatifs produits à l’audience par la partie adverse. Aux termes de ses conclusions, elle demande au tribunal de :

— Déclarer nulle l’assignation délivrée le 1er juillet 2024,

— Débouter M. [Y] de ses demandes et le condamner aux dépens,

subsidairement

— Lui octroyer les plus larges délais de paiement et constater qu’elle offre de verser la somme de 40 euros par mois en plus du loyer courant,

— Statuer ce que de droit quant aux frais irrépétibles et dépens.

Au soutien de ses prétentions, Mme [J] invoque les articles 117 et 119 du code de procédure civile ainsi que l’article 467 du code civil, considérant que l’absence d’assignation du curateur est une nullité de fond non susceptible de régularisation.

Mme [J] sollicite subsidairement des délais de paiement sur le fondement des articles 1343-5 du code civil et 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989. Elle indique qu’elle est séparée de M. [X] et vit désormais seule dans le logement, que son budget ne lui laisse qu’un solde disponible de 69,25 euros, et produit le budget afférent. Mme [J] ajoute qu’un dossier de surendettement est en cours de dépôt et qu’elle aimerait disposer de temps pour stabiliser sa situation.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [K] [X] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la validité de l’assignation

L’article 117 du code de procédure civile dispose ceci : " Constituent des irrégularités de fond affectant la validité de l’acte :

— Le défaut de capacité d’ester en justice ;

— Le défaut de pouvoir d’une partie ou d’une personne figurant au procès comme représentant soit d’une personne morale, soit d’une personne atteinte d’une incapacité d’exercice ;

— Le défaut de capacité ou de pouvoir d’une personne assurant la représentation d’une partie en justice ".

En vertu de l’article 119 du même code, les exceptions de nullité fondées sur l’inobservation des règles de fond relatives aux actes de procédure doivent être accueillies sans que celui qui les invoque ait à justifier d’un grief et alors même que la nullité ne résulterait d’aucune disposition expresse.

L’article 121 du même code prévoit enfin que dans les cas où elle est susceptible d’être couverte, la nullité ne sera pas prononcée si sa cause a disparu au moment où le juge statue.

L’article 467 du code civil dispose que toute signification faite au majeur protégé l’est également à son curateur, à peine de nullité.

* * *

Il est relevé à juste titre par la partie défenderesse que l’omission de la signification de l’assignation au curateur constitue une irrégularité de fond que ne peut couvrir l’intervention volontaire de celui-ci en cause d’appel à l’effet de faire sanctionner cette irrégularité (Cass., 1re Civ., 23 février 2011, pourvoi n° 09-13.867). Cependant, l’impossibilité de régulariser cette nullité en cause d’appel ne permet nullement de conclure à l’impossibilité d’une telle régularisation en première instance et avant que toute audience n’ait encore eu lieu, comme c’est le cas en l’espèce.

Dans le cas présent, l’absence de signification de l’assignation au curateur de Mme [J], quand bien-même son bailleur n’avait pas encore été avisé de la mesure, constitue une cause de nullité de fond de l’assignation.

Cependant, cette nullité a été couverte avant tout jugement au fond et en première instance par l’acte de commissaire de justice du 9 août 2024, remis à personne morale, par lequel le bailleur a dénoncé l’assignation remise à la locataire et a cité le curateur à comparaître à l’audience du 15 octobre 2024.

Il y a donc lieu de déclarer l’assignation valablement introduite et de rejeter la demande de nullité.

2. Sur la demande au titre de la clause pénale

Selon les dispositions de l’article 16 du code de procédure civile, le juge qui doit, en toutes circonstances, faire observer et observer lui-même le principe de la contradiction, ne peut retenir, dans sa décision, les moyens, les explications et les documents invoqués ou produits par les parties que si celles-ci ont été à même d’en débattre contradictoirement.

En l’espèce, une demande au titre d’une clause pénale de 10% est formée par le bailleur dans ses conclusions remises à l’audience du 17 décembre 2024, alors qu’elle ne figurait pas dans son assignation.

M. [Y] ne justifie nullement avoir notifié cette demande nouvelle à M. [X], qui ne comparaît pas.

En égard au principe du contradictoire et des droits de la défense, la présente juridiction ne peut statuer sur cette demande qui est irrecevable.

3. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

3.1. Sur la recevabilité de la demande

M. [B] [Y], justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

3.2. Sur la résiliation du bail

Sur le principe de la résiliation

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois -- le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 25 mars 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2101 euros (montant du commandement après déduction des frais de l’acte) n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 mai 2024.

Sur l’octroi de délais de paiement suspensifs

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort des éléments du dossier que les locataires n’ont pas repris le paiement intégral du loyer avant l’audience, aucun versement n’ayant été effectué par les locataires depuis juin 2023.

Dans ces conditions, l’octroi de délais de paiement est impossible et la demande de Mme [J] en ce sens sera rejetée.

Il convient, en conséquence, d’ordonner aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser M. [B] [Y], à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance aux locataires d’un commandement de quitter les lieux.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, M. [B] [Y], verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 décembre 2024, Mme [V] [J] et M. [K] [X] lui devaient la somme de 5 618 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Par ailleurs, une clause de solidarité étant insérée au bail, les locataires seront tenus d’exécuter leurs obligations contractuelles solidairement.

Mme [V] [J] et M. [K] [X] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme au bailleur.

4. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 589 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 26 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [B] [Y], ou à son mandataire.

Ils seront condamnés à payer cette indemnité in solidum le temps de leur occupation commune.

5. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [V] [J] et M. [K] [X], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de M. [B] [Y], concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard des conséquences graves et irréversibles de l’exécution de la présente décision, l’exécution provisoire risque d’entraîner des conséquences manifestement excessives privant de réalité le droit au double degré de juridiction, et apparaît, de ce fait, incompatible avec la nature de l’affaire. Il convient donc de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de nullité de l’assignation du 1er juillet 2024 délivrée à Mme [V] [J],

DECLARE irrecevable la demande de M. [B] [Y] au titre de la clause pénale,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 25 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 31 octobre 2017 entre M. [B] [Y], d’une part, et Mme [V] [J] et M. [K] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 9] à [Localité 15] est résilié depuis le 26 mai 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Mme [V] [J] et M. [K] [X], sans préjudice des délais qui pourraient leur être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Mme [V] [J] et M. [K] [X] de libérer de leur personne, de leurs biens, ainsi que de tous occupants de leur chef, les lieux situés au [Adresse 10] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE in solidum le temps de leur occupation commune Mme [V] [J] et M. [K] [X] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 589 euros (cinq cent quatre-vingt-neuf euros) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 26 mai 2024, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE solidairement Mme [V] [J] et M. [K] [X] à payer à M. [B] [Y], la somme de 5 618 euros (cinq mille six cent dix-huit euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 11 décembre 2024, loyer de décembre inclus,

ÉCARTE l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE in solidum Mme [V] [J] et M. [K] [X] à payer à M. [B] [Y], la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Mme [V] [J] et M. [K] [X] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 25 mars 2024 et celui des assignations du 1er juillet 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 6 février 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge