Tribunal de Proximité

[Adresse 2]

[Localité 7]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 24/01514 -

N° Portalis DBZ3-W-B7I-7575P

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 24 Avril 2025

Société ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[E] [B]

[O] [K]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DU 24 Avril 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

Société ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 6]

représentée par M^e Roger LEMONNIER, avocat au barreau de PARIS

ET :

DÉFENDEURS

M. [E] [B], demeurant [Adresse 3]

comparant

Mme [O] [K], demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 20 Mars 2025

Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 24 Avril 2025, date indiquée à l’issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

1

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 7 juillet 2023, M. [Y] [H] a consenti un bail d’habitation à M. [E] [B] et Mme [O] [K] sur un logement et un garage situés au [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel total payable à terme échu le 10 du mois de 642,73 euros et d’une provision pour charges de 28 euros.

Par acte sous seing privé conclu 7 juillet 2023, M. [Y] [H] a souscrit auprès de la société Action logement services un contrat de cautionnement Visale n°A10281722026 en garantie des loyers et des charges de M. [E] [B] et Mme [O] [K].

Suite au non-paiement par M. [E] [B] et Mme [O] [K] des échéances de loyers et de l’actionnement de la garantie par M. [Y] [H], par acte de commissaire de justice du 6 août 2024, la société Action logement services a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2358,73 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [E] [B] et Mme [O] [K] le 7 août 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 14 octobre 2024, la société Action logement services a ensuite assigné M. [E] [B] et Mme [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Montreuil-sur-mer pour demander de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224 et suivants, 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil et de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et subsidiairement de prononcer la résiliation aux torts et griefs des défendeurs ;

ordonner l’expulsion des défendeurs et de tous occupants de leur chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;

condamner solidairement les défendeurs au paiement :

*de la somme de 2358,73 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer ;

*d’une indemnité d’occupation à compter de la date de l’acquisition de la clause résolutoire ou de la résiliation du bail, fixée au montant du loyer contractuel augmenté des charges, dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative ;

*d’une somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner les défendeurs in solidum au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 16 octobre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

L’affaire a été appelée pour la première fois à l’audience du 9 janvier 2025. Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 20 mars 2025.

À cette audience, la société Action Logement Services maintient l’intégralité de ses demandes contenues dans l’assignation, valant conclusions, et précise que la dette locative, actualisée au 12 mars 2025, s’élève désormais à 4390,45 euros. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs.

Mme [O] [K] sollicite des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation et propose de régler la somme mensuelle de 200 euros pour apurer sa dette. Elle indique avoir effectuer un versement de 700 euros la veille de l’audience.

Elle précise qu’elle est en arrêt maladie depuis le 30 septembre 2024 et qu’elle perçoit 950 euros d’indemnités journalières. Elle indique également que son compagnon perçoit 600 euros par mois. Elle précise qu’ils ont un enfant à charge et qu’une demande de logement social est en cours.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, M. [E] [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties il convient de se reporter aux conclusions écrites et visées ainsi qu’aux déclarations orales tenues à l’audience, et ce en application de l’article 455 du code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur le droit de la société Action Logement Services de venir aux droits du bailleur :

Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément à l’ordonnance n°2016-1408 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 19 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts d’Action Logement Services, la société Action Logement Services est en charge du dispositif Visale.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif Visale à son article 4 comme étant un « dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant ». Selon ce même article, « le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité ».

L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur ».

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement Visale conclu par M. [H] et des quittances subrogatives versées au débat, il y a lieu de constater que la société Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions de M. [H].

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société Action Logement Services justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, le contrat de location contenait une clause de résiliation pour défaut de paiement des loyers, deux mois après la délivrance d’un commandement de payer.

Un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail et visant un délai de deux mois a été signifié aux locataires le 6 août 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2358,73 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La société Action Logement Services est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 octobre 2024.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette, aux déclarations faites à l’audience, au diagnostic social et financier et à l’accord de la société Action Logement Services, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la société Action Logement Services sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le contrat de cautionnement Visale stipule que la société Action Logement Services est subrogée dans les tous les droits et actions sur les sommes versées par elle. La subrogation lui permet notamment d’agir en fixation de l’indemnité d’occupation laquelle doit être fixée au montant du loyer contractuel, outre les charges.

En l’espèce, dans l’hypothèse où les délais de paiement ne seraient pas respectés et où l’acquisition de la clause résolutoire reprendrait son plein effet, l’occupation sans droit ni titre causerait nécessairement un préjudice à la société Action Logement Services, dès lors que le propriétaire aura actionner le cautionnement.

Par conséquent, il convient dans ce cas de condamner M. [B] et Mme [K] à payer à la société Action Logement Services une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 690,26 euros, qui se substituera à ces derniers à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux, dès lors que son paiement à M. [H] sera justifié par une quittance subrogative.

Ils seront condamnés à payer cette indemnité in solidum le temps de leur occupation commune.

Sur la dette locative

Conformément à l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de régler les loyers et les charges aux termes convenus.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

Aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, la société Action logement services verse aux débats un décompte et des quittances subrogatives démontrant qu’à la date du 12 mars 2025, M. [B] et Mme [K] lui devait la somme de 4390,45 euros.

De plus, une clause de solidarité est insérée au bail.

M. [B] et Mme [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés solidairement à payer cette somme à la société Action logement services, avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2024 sur la somme de 2358,73 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [B] et Mme [K] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [B] et Mme [K], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la société Action Logement Services est subrogée dans les droits et actions de M. [Y] [H],

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 août 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 juillet 2023 entre M. [Y] [H] (bailleur) d’une part, et M. [E] [B] et Mme [O] [K] (locataires), d’autre part, concernant le logement et le garage situés au [Adresse 4] à [Localité 8] est résilié depuis le 7 octobre 2024,

CONDAMNE solidairement M. [E] [B] et Mme [O] [K] à payer à la société Action Logement Services la somme de 4390,45 euros (quatre mille trois cent quatre-vingt-dix euros et quarante-cinq centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 12 mars 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 6 août 2024 sur la somme de 2358,73 euros (deux mille trois cent cinquante-huit euros et soixante-treize centimes) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

AUTORISE M. [E] [B] et Mme [O] [K] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 21 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir le 10 du mois suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [E] [B] et Mme [O] [K],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 octobre 2024,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la société Action Logement Services pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [E] [B] et Mme [O] [K] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

M. [E] [B] et Mme [O] [K] seront condamnés in solidum le temps de leur occupation commune à verser à la société Action Logement Services une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 690,26 euros (six cent quatre-vingt-dix euros et vingt-six centimes) par mois, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, dès lors que le paiement par la société Action Logement Services à M. [Y] [H] sera justifié par une quittance subrogative,

DÉBOUTE la société Action Logement Services de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum M. [E] [B] et Mme [O] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 août 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 14 octobre 2024 et de la notification à la préfecture.

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 avril 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge