N° RG 25/00116 – N° Portalis DBZ3-W-B7J-76C57

Tribunal de Proximité de Calais

[Adresse 6]

[Adresse 10]

[Localité 9]

tel : [XXXXXXXX02]

[Courriel 14]

N° RG 25/00116 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76C57

Minute : 25/00190

JUGEMENT

Du : 09 Mai 2025

E.P.I.C. TERRE D’OPALE HABITAT

C/

M. [M] [K]

Copie certifiée conforme délivrée

à : M. [M] [K]

SS PF PAS DE CALAIS

le :12 mai 2025

Formule exécutoire délivrée

à : E.P.I.C. TERRE D’OPALE HABITAT

le : 12 mai 2025

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 MAI 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

E.P.I.C. TERRE D’OPALE HABITAT

[Adresse 7]

[Localité 8]

Représenté par Mme [I] [G]

ET :

DÉFENDEUR(S)

M. [M] [K]

[Adresse 3]

[Adresse 11]

[Localité 8]

non comparant

Composition du tribunal lors des débats à l’audience publique du 25 Mars 2025 :

Camille ALLAIN, Juge, assisté de Yannick LANCE, greffier ;

Composition du tribunal lors du délibéré :

Par mise à disposition au greffe le 09 Mai 2025, date indiquée à l’issue des débats, conformément à l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, par Camille ALLAIN, Juge, assisté de David QUENEHEN, greffier ;

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 10 avril 2024, l’établissement Terre d’Opale Habitat a consenti un bail d’habitation à M. [M] [K] et Mme [O] [R] sur un logement et une cave (n°14) situés au [Adresse 5] à [Adresse 12] [Localité 1], moyennant le paiement d’un loyer initial mensuel payable à terme échu de 396,17 euros et d’une provision pour charges de 181 euros.

Par acte de commissaire de justice du 7 octobre 2024, le bailleur a fait délivrer à M. [M] [K] un commandement de payer la somme principale de 726,67 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [M] [K] le 9 octobre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié le 20 janvier 2025, l’établissement Terre d’Opale Habitat a assigné M. [M] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Calais pour demander de :

— constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail ;

— ordonner l’expulsion du défendeur du logement loué au visa de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner le défendeur au paiement :

de la somme de 1856,48 euros au titre des loyers et charges dus arrêtés au 31 décembre 2024, somme assortie des intérêts au taux légal au visa de l’article 1231-6 du code civil;

d’une indemnité d’occupation d’un montant de 532,25 euros égale au dernier terme de loyer, charges comprises, à compter du 1er janvier 2025 et ce jusqu’au départ effectif du défendeur du logement loué ;

de la somme de 300 euros au visa de l’article 700 du code de procédure civile, outre les intérêts au taux légal à compter de la date de décision à intervenir au visa de l’article 1231-7 du code civil ;

des dépens au visa de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, sa notification à la CCAPEX et l’assignation.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 21 janvier 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 25 mars 2025, l’établissement Terre d’Opale Habitat maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 mars 2025, s’élève désormais à 2356,17 euros. L’établissement Terre d’Opale Habitat déclare que le paiement des loyers courants a repris mais il s’oppose à ce que le locataire se voie accorder des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation. Il précise que Mme [O] [R] a quitté le logement suite à des violences conjugales et que le bailleur a, de ce fait, autorisé la désolidarisation du bail sans écrit.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [M] [K] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’établissement Terre d’Opale Habitat justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 7 octobre 2024 et visait un délai de deux mois. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 726,67 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 8 décembre 2024.

Toutefois, selon l’article 24 V et VII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge.

En l’espèce, M. [K] n’a pas repris le paiement intégral des loyers courants à l’audience, de sorte qu’il ne peut prétendre obtenir des délais de paiement – suspensifs ou non des effets de la résiliation du bail – conformément à l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement Terre d’Opale Habitat à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux et en-dehors de la période hivernale.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre causant nécessairement un préjudice au bailleur, il convient de condamner M. [K] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, soit la somme de 473,17 euros, du 8 décembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux. Le montant de 532,25 euros demandé par le bailleur ne correspond pas aux montants figurant sur le dernier décompte produit et n’a donc pas été retenu. Seul le montant du loyer et des provisions sur charge est retenu, l’acompte pour « chauffage » n’est pas une charge récupérable et ne peut donc faire l’objet d’une demande au titre de l’indemnité d’occupation.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 8 décembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés au bailleur ou à son mandataire.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Aux termes des articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Par ailleurs, aux termes de l’article 1310 du code civil, la solidarité est légale ou conventionnelle, elle ne se présume pas.

En l’espèce, l’établissement Terre d’Opale Habitat verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 24 mars 2025, M. [K] lui devait la somme de 2356,17 euros, échéance de mars non incluse.

Toutefois, il convient de déduire de cette somme les frais de poursuite qui ne constituent pas des loyers et des charges et qui seront compris le cas échéant dans les dépens, ce qui porte le montant total dû à la somme de 2 136,18 euros.

De plus, aucune clause de solidarité n’étant insérée au bail, M. [K] n’est donc redevable que de la moitié de la dette, Mme [R] restant partie au bail faute de production d’un document contractuel actant de son départ.

M. [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer la somme de 1068,09 euros au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 882,71 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 7 octobre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 avril 2024 entre l’établissement Terre d’Opale Habitat, d’une part, et M. [M] [K], d’autre part, concernant le logement et la cave (n°14) situés au [Adresse 4], à [Localité 13] est résilié depuis le 8 décembre 2024,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à M. [M] [K], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à M. [M] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 4], à [Adresse 12] [Localité 1] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE M. [M] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges récupérables qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 473,17 euros par mois (hors paiement du chauffage),

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 8 décembre 2024, est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNE M. [M] [K] à payer à l’établissement Terre d’Opale Habitat la somme de 1068,09 euros (mille soixante-huit euros et neuf centimes) au titre de la moitié de l’arriéré locatif (loyers, charges et indemnités d’occupation) arrêté au 24 mars 2025, échéance de mars non incluse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation sur la somme de 882,71 euros (huit cent quatre-vingt-deux euros et soixante et onze centimes) et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE l’établissement Terre d’Opale Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [M] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 7 octobre 2024, de la notification à la CCAPEX et celui de l’assignation du 20 janvier 2025 et de la notification à la préfecture.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 9 mai 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge