REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOURG EN BRESSE

JCP juge des contentieux de la protection

JUGEMENT DU 07 MAI 2026

N° RG 25/00418 – N° Portalis DBWH-W-B7J-HHYE

N° minute : 26/00147

Dans l’affaire entre :

DEMANDERESSE

Société D’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par la SCP REFFAY ET ASSOCIÉS avocat au barreau de l’Ain, substituée par M^e Joëlle FOREST-CHALVIN, avocat au barreau de Lyon

et

DEFENDEUR

Monsieur [G] [D],

né le 27 Novembre 1963 à [Localité 1]

demeurant [Adresse 2]

assisté par l’UDAF en qualité de curateur, non comparant

représentés par M^e Marie MERCIER DURAND avocat au barreau de l’Ain, substituée par M^e Marion LAMELYN, avocat au barreau de l’Ain

(bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro C-01053-2025-004086 accordée le 09 décembre 2025 par le bureau d’aide juridictionnelle de BOURG EN BRESSE)

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Magistrat : Madame RENAULT, Vice-Présidente

Greffier : Madame TALMANT, Greffier

Débats : en audience publique le 26 Mars 2026

Prononcé : décision rendue publiquement par mise à disposition au greffe le 07 Mai 2026

copies délivrées le 07 MAI 2026 à :

Société D’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT

Monsieur [G] [D]

formule(s) exécutoire(s) délivrée(s) le 07 MAI 2026 à :

Société D’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 21 juillet 2022, la société D’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT (ci-après la société HLM AIN HABITAT) a consenti un bail d’habitation à Monsieur [G] [D] portant sur un immeuble à usage d’habitation sis [Adresse 2], copropriété « l’interface » n°101, à [Localité 2] contre le paiement d’un loyer mensuel révisable de 409,72 euros, charges comprises.

La curatelle renforcée de Monsieur [G] [D], confiée à l’UDAF de l’Ain, a été renouvelée par jugement du 09 juillet 2013 pour une durée de 240 mois.

Notamment par courriers recommandés du 07 octobre 2024 et du 17 mars 2025, la société HLM AIN HABITAT a mis en demeure Monsieur [G] [D] par l’intermédiaire de son curateur, de faire cesser toute nuisance olfactive dans les parties communes et l’a informé de sa volonté de résilier le bail en l’absence de cessation du trouble.

Le 14 avril 2025, Maître [P] [U], commissaire de justice, a dressé un constat au domicile de Monsieur [G] [D] en présence de ce dernier et de son curateur.

Par acte de commissaire de justice du 03 décembre 2025, la société HLM AIN HABITAT a fait assigner « au fond » Monsieur [G] [D] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bourg-en-Bresse aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— le constat de la résiliation du contrat de bail ;

— l’expulsion de Monsieur [G] [D] et celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;

— la condamnation Monsieur [G] [D] aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

— la condamnation Monsieur [G] [D] au paiement de la somme de 300,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois contradictoires à la demande des parties.

A l’audience du 26 mars 2026, date à laquelle l’affaire a été retenue, la société HLM AIN HABITAT, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes, sauf à solliciter désormais la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Au soutien de ses demandes principales fondées sur les articles 7 b) et d) de la loi du 6 juillet 1989, des articles 1728, 1729 et 1741 du code civil et 835 du code de procédure civile, la société HLM AIN HABITAT expose que Monsieur [D] laisse ses chiens déféquer et uriner dans les parties communes de l’immeuble ainsi que sur son balcon et dans son logement, entraînant des odeurs nauséabondes dans la copropriété. Elle ajoute que les occupants de l’immeuble ont interpellé à plusieurs reprises le bailleur et la curatrice. Elle souligne qu’une intervention de nettoyage et de débarrassage a été organisée le 12 novembre 2024 sans qu’elle ne soit efficiente. Elle conclut que les nombreuses tentatives pour faire cesser les troubles olfactifs ont été mises en échec.

En réponse aux moyens de Monsieur [D], elle affirme ne pas s’être préconstituée de preuve à elle-même et que les pièces communiquées n’ont jamais fait l’objet d’aucune contestation de la part du locataire, qui est aujourd’hui de mauvaise foi. Elle entend rappeler que le constat du commissaire de justice a été effectué en la présence de Monsieur [D] et de sa curatrice, qui a elle-même reconnu le défaut d’entretien.

A l’audience, Monsieur [G] [D], assisté de l’UDAF, tous deux représentés par leur conseil, a demandé au juge :

— de débouter la société HLM AIN HABITAT de l’ensemble de ses demandes ;

— de condamner chaque partie au paiement de ses propres frais irrépétibles,

— de condamner chaque partie au paiement de ses propres dépens.

Au soutien de ses prétentions, au visa de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 et des articles 1729 et suivants du code civil, le défendeur fait valoir que la charge de la preuve repose sur la demanderesse et que les lettres établies par la société HLM AIN HABITAT ne sont pas des preuves suffisantes pour ordonner la résiliation du bail. Il affirme que les courriels et les pétitions n’ont pas de valeur probante satisfaisante en ce que les noms ont été anonymisés. Il estime que la constatation des traces, tâches, éclaboussures et toiles d’araignées sur les murs ou dans les joints du sol sont sans incidence sur la présente procédure, et que seules peuvent être retenues les notions d’odeur nauséabonde et de déjections canines. Sur ce point, il ajoute mettre tout en œuvre pour user de la chose louée raisonnablement et satisfaire à ses obligations, en fonction de ses capacités intellectuelles et financières. Il expose qu’un nettoyage en profondeur de son appartement a été réalisé le 12 novembre 2024, qu’il s’est débarrassé d’un chien, qu’il accepte les aides proposées et notamment l’intervention d’une aide-ménagère à raison de deux heures par semaine. Il évoque ses problèmes de santé physiques et psychologiques qui l’empêchent parfois de sortir à sa guise son chien. Enfin, il ajoute avoir déposé une demande de logement social en rez-de-chaussée mais ne pas avoir eu de réponse positive jusqu’à présent.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 07 mai 2026.

MOTIFS

Sur les demandes principales

Selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est obligé :

« b) D’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location et de s’abstenir de tout comportement ou de toute activité qui, aux abords de ces locaux ou dans le même ensemble immobilier, porte atteinte aux équipements collectifs utilisés par les résidents, à la sécurité des personnes ou à leur liberté d’aller et venir ;

(…)

d) De prendre à sa charge l’entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l’ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d’Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. »

Aux termes de l’article 1728 du code civil, « le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus. »

En conséquence, l’article 1729 du code civil dispose que « si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail. »

L’article 1353 du code civil dispose que « celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation. »

L’article 1358 du code civil énonce qu’hors « les cas où la loi en dispose autrement, la preuve peut être apportée par tout moyen. »

En droit, la preuve des faits juridiques est libre. Les témoignages anonymes font l’objet d’une force probante atténuée et doivent être corroborés par d’autres éléments de preuve pour disposer d’une force souverainement appréciée par le juge.

Dès l’emménagement de Monsieur [G] [D] en juillet 2022, la société HLM AIN HABITAT justifie avoir alerté la curatrice de ce dernier pour l’informer des nuisances olfactives du mobilier (courriel du 25 juillet 2022). La société HLM AIN HABITAT établit encore s’être plaint auprès du curateur de Monsieur [D] de nuisances olfactives (liées aux chiens notamment) à de nombreuses reprises, que ce soit par courriel du 13 août 2024, ou par courriers recommandés des 07 octobre 2024 et du 17 mars 2025.

En outre et surtout, la société bailleresse justifie avoir elle-même été interpellée à de très nombreuses reprises par les autres occupants de l’immeuble de l’existence de difficultés importantes : courriels des 6 août 2024, 5 septembre 2024 et du 13 novembre 2024, pétition signée par six d’entre eux lors de l’assemblée générale de l’immeuble du 15 janvier 2025, courriel du 26 février 2025…

Les déclarations de plusieurs occupants, identifiables dans les courriels malgré l’anonymisation, et les courriers de la société HLM AIN HABITAT sont ainsi constants, circonstanciés, multiples et transmis sur plusieurs mois.

Ils sont aussi corroborés par le constat du commissaire de justice dressé le 14 avril 2025 soit postérieurement à l’intervention de nettoyage de la société CJLA. En effet, celui-ci établit la présence d’une odeur nauséabonde dans les parties communes de la copropriété. Le commissaire de justice précise que cette odeur s’est amplifiée lors de son entrée dans l’appartement de Monsieur [G] [D]. Il a relevé de nombreuses flaques d’urine sur le sol, des auréoles de flaques d’urine sèches au sol et des déjections canines ainsi que des tâches marron sur le sol du balcon. Il a constaté lors de la réalisation de son acte que l’un des deux chiens de Monsieur [G] [D] avait déféqué sur le balcon en sa présence. Plus généralement, le constat fait état d’un appartement sale et souillé. Y est relevé en outre de multitudes de tâches, traces, éclaboussures et toiles d’araignées à de multiples endroits. Lors du constat, Monsieur [G] [D] a reconnu auprès du commissaire de justice que ses animaux ne sortaient jamais et qu’ils urinaient et déféquaient dans l’appartement.

Force est de constater que le passage de l’entreprise de nettoyage ADAPA à raison de deux heures par semaine ainsi que le nettoyage et le débarrassage de l’appartement le 12 novembre 2024 par la société CJLA n’ont pas permis à Monsieur [G] [D] de faire disparaitre durablement les nuisances olfactives dans les parties communes.

Nonobstant les difficultés avérées de Monsieur [G] [D] et malgré des efforts de nettoyage de son logement, les pièces produites suffisent ainsi à démontrer que Monsieur [G] [D] n’a pas pris suffisamment à sa charge l’entretien courant du logement.

Ce manquement à ses obligations en tant que locataire justifie, par sa gravité et sa durée, la résiliation du bail à la date de la présente décision, et donc son expulsion des lieux.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Sur les dépens

Il résulte des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

Monsieur [G] [D], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût de l’assignation. Il n’est justifié d’aucun commandement de payer qui pourrait entrer dans les dépens de la présente instance.

Sur les frais irrépétibles

L’article 700 du même code prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

En application de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [G] [D], condamné aux dépens, sera en outre condamné à payer à la société HLM AIN HABITAT une somme qu’il est équitable de fixer à 100,00 euros au vu de sa situation financière précaire dont il est justifié.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est de droit exécutoire par provision, conformément aux articles 489 et 514 du code de procédure civile, dans leur version en vigueur à l’introduction de l’instance.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail en date du 21 juillet 2022 entre la société D’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT et Monsieur [G] [D] au jour de la présente décision ;

ORDONNE à Monsieur [G] [D] de libérer le logement n°101 sis [Adresse 2] » à [Localité 2] ;

DISONS que faute pour Monsieur [G] [D] de s’exécuter volontairement, la société D’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT pourra procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique, à compter de l’expiration d’un délai de DEUX MOIS suivant la notification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément aux articles L.411-1, L.412-1, L.412-2 et L.412-5 du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que le sort des biens mobiliers trouvés dans les lieux sera régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1 et les articles R.433-1 à R.433-6 du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [G] [D] aux entiers dépens de l’instance, qui comprendront notamment le coût de l’assignation ;

CONDAMNE Monsieur [G] [D] à verser à la société D’HLM COOPERATIVE HLM AIN HABITAT une somme de 100,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire de plein droit ;

DIT que la présente décision sera notifiée par le greffe du tribunal à la Préfecture de l’Ain en application de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE