TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 3]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/02855 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I5JU

Minute : 2025/

Cabinet B

JUGEMENT

DU : 03 Avril 2025

[J] [T]

[B] [P] épouse [T]

C/

[F] [M]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Dominique LECOMTE – 24

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [F] [M]

M^e Dominique LECOMTE – 24

Préfecture du calvados

JUGEMENT

DEMANDEURS :

Monsieur [J] [T]

né le 03 Juillet 1972 à [Localité 9]

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Dominique LECOMTE, avocat au barreau de Caen, vestiaire :24 substitué par Maître Laurence DOREL, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 24

Madame [B] [P] épouse [T]

née le 02 Février 1972 à [Localité 10]

demeurant [Adresse 6]

représenté par Maître Dominique LECOMTE, avocat au barreau de Caen, vestiaire :24 substitué par Maître Laurence DOREL, avocat au barreau de Caen, vestiaire : 24

ET :

DÉFENDEURS :

Monsieur [F] [M]

né le 08 Juin 1989 à [Localité 7]

demeurant [Adresse 4]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sandrine ENGE, Juge des contentieux de la protection

Greffier : Marie MBIH, Greffier présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 07 Janvier 2025

Date des débats : 07 Janvier 2025

Date de la mise à disposition : 03 Avril 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé en date du 10 avril 2019, avec effet au 17 avril 2019, Monsieur [J] [T] et Madame [B] [P] épouse [T], représentés par leur mandataire ont donné à bail à Monsieur [F] [M] une maison à usage d’habitation situé [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable de 690 euros, hors charges.

Par acte extrajudiciaire du 12 février 2024, notifié par voie électronique à la CCAPEX le 13 février 2024, les époux [T] ont fait délivrer au locataire un commandement d’avoir à payer la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 3.615,78 euros au titre des loyers et charges impayés au 6 février 2024, terme de février 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 10 juillet 2024, notifié par voie électronique à la préfecture du Calvados le 11 juillet 2024, les époux [T] ont fait assigner Monsieur [M] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Caen, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de :

constater la résiliation judiciaire du bail qui lui a été consenti,

ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef des lieux sis [Adresse 5], au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

le condamner au paiement :

* de la somme de 6.841,20 euros au titre des loyers et frais impayés arrêtés au 27 juin 2024 (mois de juin 2024 inclus), outre les intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

* d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et charges mensuels, à compter de la résiliation judiciaire du bail majorée de l’indexation contractuelle et ce, jusqu’à la libération effective des lieux, outre les intérêts au taux légal à compter de la décision à venir,

* de la somme de 500 euros pour résistance abusive et injustifiée, outre les intérêts au taux légal à compter de la date du jugement à intervenir,

* de la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens.

À l’audience du 7 janvier 2025, les époux [T], représentés par leur conseil, sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance, tout en actualisant leur demande en paiement au titre de la dette locative à la somme de 11.016,98 euros, terme de décembre 2024 inclus.

Monsieur [M] ne comparaît pas et ne se fait pas représenter, bien qu’ayant été assigné par acte de commissaire de justice remis par dépôt à étude.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 3 avril 2025.

MOTIFS

Sur la non-comparution du défendeur :

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés :

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

Selon l’article 7 a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L’article 23 alinéa 1er de la même loi consacre trois catégories de charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, qui sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et menue réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement.

En l’espèce, au soutien de leur demande en paiement de la somme de 11.016,98 euros, les bailleurs produisent aux débats :

le contrat de bail du 10 avril 2019, avec effet au 17 avril 2019,

le commandement de payer du 12 février 2024, portant sur la somme en principal (hors frais de commissaire de justice) de 3.615,78 euros au titre des loyers et charges impayés au 6 février 2024, terme de février 2024 inclus,

les avis de taxes foncières des lieux litigieux pour 2023 et 2024,

un décompte actualisé au 31 décembre 2024 établi par commissaire de justice, faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 11.016,98 euros, terme de décembre 2024 inclus.

Il s’infère de l’ensemble de ces éléments que Monsieur [M] n’est pas à jour du règlement de ses loyers et charges et qu’il est débiteur d’une dette locative s’élevant à la somme de 11.016,98 euros, selon décompte arrêté au 31 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus.

Par conséquent, Monsieur [M] sera condamné à payer aux époux [T] la somme de 11.016,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 6.841,20 euros à compter du 10 juillet 2024, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision.

Sur la demande en résolution du bail :

Aux termes de l’article 24 I alinéa 1er de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 d’application immédiate aux baux en cours, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’alinéa 2 précise que le commandement de payer contient, à peine de nullité :

1° La mention que le locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette,

2° Le montant mensuel du loyer et des charges,

3° Le décompte de la dette,

4° L’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion,

5° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département, dont l’adresse est précisée, aux fins de solliciter une aide financière,

6° La mention de la possibilité pour le locataire de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil.

Il est admis que, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023 qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24, alinéa 1er et 1°, de la loi du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En l’espèce, bien que le commandement de payer délivré au locataire vise le délai de 6 semaines, le bail contient quant à lui une clause résolutoire, laquelle prévoit que le contrat sera résilié de plein droit notamment pour défaut de paiement des loyers et charges aux termes convenus, deux mois après la délivrance d’un commandement resté sans effet. De sorte que, ce délai de deux mois figurant au bail trouve à s’appliquer.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail et reproduisant les mentions requises à peine de nullité par l’article 24 I alinéa 2 de la loi précitée a bien été signifié à Monsieur [M], par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2024 et portant sur la somme en principal de 3.615,78 euros au titre des loyers et charges impayés au 6 février 2024, terme de février 2024 inclus.

Ce commandement est demeuré infructueux, n’ayant pas été régularisé dans le délai de deux mois.

En effet, il s’infère du décompte locatif actualisé qu’aucun paiement n’a été effectué par le locataire ou pour son compte durant ce délai, ni depuis la délivrance du commandement de payer d’ailleurs.

En outre, la juge n’a pas, dans le délai de deux mois, été saisi par le locataire aux fins d’obtenir des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire contenue au bail.

Dès lors, il convient de constater la résiliation du bail par l’effet de la clause résolutoire y étant insérée à la date du 12 avril 2024.

Sur les conséquences de la résolution du bail :

Sur l’expulsion :

Monsieur [M], occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 12 avril 2024, date de la résolution du bail suivant acquisition de la clause résolutoire, devra libérer les lieux dans les délais prévus par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, soit à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement d’avoir à libérer les lieux, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7 dudit code et remettre les clefs après établissement d’un état des lieux de sortie.

À défaut, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si nécessaire, dans les conditions prévues par les articles L.411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation :

Étant occupant sans droit ni titre des lieux, Monsieur [M] cause un préjudice aux époux [T] qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer révisé qu’il aurait réglé à défaut de résolution du bail, soit la somme de 707,52 euros (par référence au loyer révisé en avril 2024) à compter du 12 avril 2024 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux.

Il convient de rappeler que cette indemnité a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire. De sorte qu’elle n’est pas susceptible d’indexation ni de révision. Dès lors, la demande formée de ce chef par la société bailleresse sera rejetée.

Sur la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée :

Aux termes des dispositions de l’article 1231-6 alinéa 3 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages intérêts distincts des intérêts moratoires accordés.

Il est constant que c’est au créancier de rapporter la preuve d’un préjudice indépendant de ce retard ainsi que de la mauvaise foi de son débiteur.

En l’espèce, les époux [T] ne démontrent pas que l’absence de paiement résulte d’une intention maligne ou de la mauvaise foi de Monsieur [M], étant rappelé que l’absence de paiement n’est pas à lui seul constitutif d’une intention maligne ou de la mauvaise foi du débiteur.

En outre, les bailleurs ne justifient pas avoir subi un préjudice distinct de celui né du retard de paiement du locataire, d’ores et déjà indemnisé par les intérêts moratoires.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande formulée de ce chef.

Sur les demandes accessoires :

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [M], partie succombante au litige, sera condamné au paiement des dépens de la présente instance, ainsi qu’à payer aux époux [T] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE Monsieur [F] [M] à payer à Monsieur [J] [T] et Madame [B] [P] épouse [T] la somme de 11.016,98 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au 31 décembre 2024, terme de décembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal sur la somme de 6.841,20 euros à compter du 10 juillet 2024, date de l’assignation et sur le surplus, à compter de la signification de la présente décision ;

CONSTATE la résolution du bail conclu le 10 avril 2019, avec effet au 17 avril 2019, entre d’une part, Monsieur [J] [T] et Madame [B] [P] épouse [T], représentés par leur mandataire et d’autre part, Monsieur [F] [M] portant sur l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 5], à la date du 12 avril 2024, par l’effet de la clause résolutoire ;

DIT que Monsieur [F] [M] est occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 12 avril 2024 ;

DIT que Monsieur [F] [M] devra libérer les lieux dans le respect du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution et sans préjudice des articles L. 412-2 et suivants du même code ;

AUTORISE, à défaut de départ volontaire dans ce délai, Monsieur [J] [T] et Madame [B] [P] épouse [T] à faire expulser Monsieur [F] [M] et tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que par application des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, cette expulsion ne pourra être pratiquée avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux et sans préjudice du sursis à expulsion prévu par l’article L. 412-6 du même code ;

CONDAMNE Monsieur [F] [M] à payer à Monsieur [J] [T] et Madame [B] [P] épouse [T] une indemnité d’occupation mensuelle fixée à la somme de 707,52 euros, par référence au loyer révisé en cours à la date de résolution du bail, à compter du 12 avril 2024 (date de résolution du bail), sous déduction des sommes déjà décomptées au jour de l’audience et ce, jusqu’à la libération définitive des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable selon les mêmes modalités que le loyer initial ;

REJETTE la demande d’indexation de l’indemnité d’occupation mensuelle formée par Monsieur [J] [T] et Madame [B] [P] épouse [T] ;

REJETTE la demande indemnitaire pour résistance abusive et injustifiée formée par Monsieur [J] [T] et Madame [B] [P] épouse [T] à l’encontre de Monsieur [F] [M] ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par Monsieur [J] [T] et Madame [B] [P] épouse [T] ;

CONDAMNE Monsieur [F] [M] aux dépens de la présente instance ;

CONDAMNE Monsieur [F] [M] à payer à Monsieur [J] [T] et Madame [B] [P] épouse [T] la somme de 500 euros au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire ;

DIT que copie de la présente décision sera adressée à la préfecture du Calvados.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par la juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, La juge des contentieux de la protection,