TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CAEN

3ème chambre civile

11 rue Dumont d’Urville

CS 45257 -

14052 CAEN CEDEX 4

☎ :0250101300

N° RG 24/02916 – N° Portalis DBW5-W-B7I-I5O6

Minute : 2025/

Cabinet

JUGEMENT

DU : 20 Mars 2025

S.A.R.L. S.I.T. SEFERIS LILLE

C/

[T] [H]

[L] [U] épouse [H]

Copie exécutoire délivrée le :

à :

M^e Franck THILL – 93

Copie certifiée conforme délivrée le :

à :

M. [T] [H]

Mme [L] [U] épouse [H]

M^e Franck THILL – 93

JUGEMENT

DEMANDEUR :

S.A. CDC HABITAT SOCIAL (RCS Paris 552 046 484)

dont le siège social est sis 3 Ferme de Fresnel – 60190 FRANCIERES

représentée par M^e Franck THILL, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93 substitué par M^e Boris LAIR, avocat au barreau de CAEN, vestiaire : 93

ET :

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [H]

demeurant 19 Rue de Suède – 14460 COLOMBELLES

non comparant, ni représenté

Madame [L] [U] épouse [H]

demeurant 19 Rue de Suède – 14460 COLOMBELLES

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Quentin ZELLER, juge

Greffier : Céline LEVIS, Greffière présent à l’audience et lors de la mise à disposition

PROCÉDURE :

Date de la première évocation : 21 Janvier 2025

Date des débats : 21 Janvier 2025

Date de la mise à disposition : 20 Mars 2025

EXPOSÉ DU LITIGE

Soutenant avoir donné à bail à M. [T] [H] et Mme [L] [U] épouse [H] un garage situé 1 rue du Général Leclerc – Bât. E – Les fleurs de la Mairie – 14 550 Blainville-sur-Orne, la SA CDC Habitat Social leur a fait délivrer, par acte extrajudiciaire du 24 mai 2024, un commandement d’avoir à payer la somme en principal de 216,36 euros au titre des loyers dus au 5 avril 2024, terme de mars 2024 inclus.

Suivant exploit de commissaire de justice en date du 30 décembre 2024, la SA CDC Habitat Social a fait assigner M. [T] [H] et Mme [L] [U] épouse [H] à comparaître devant le tribunal judiciaire de Caen, pour entendre, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– constater la résiliation du contrat de location qui leur a été consenti à compter du 24 juin 2024 et dire que la location a cessé de plein droit ;

– en conséquence, prononcer leur expulsion du garage sis 1 rue du Général Leclerc – Bât. E – Les fleurs de la Mairie – 14 550 Blainville-sur-Orne, tant de leur personne que de tous occupants de leur chef et de leurs biens ;

– dire que faute pour eux de libérer les lieus occupés, ils pourront y être contraints par toutes voies et moyens de droit et notamment avec le concours de la force publique si besoin est ;

– dire que l’indemnité d’occupation qui sera due à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective et la restitution des clés sera égale au montant du loyer en cours et des charges ;

– les condamner solidairement au paiement :

* de la somme de 391,43 euros correspondant aux loyers et charges arrêtés au 30 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ainsi que les loyers échus ou à échoir dus jusqu’au jour de la résiliation du bail ;

* de la somme de 250 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’au paiement des entiers dépens, en ce compris le coût du commandement du 24 mai 2024.

Elle fonde ses demandes sur les dispositions des articles 1103, 1104, 1224, 1225, 1228, 1231, 1231-2, 1231-3, 1231-5, 1231-6, 1231-7, 1728 et 1741 du code civil.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 janvier 2025, au cours de laquelle, la SA CDC Habitat Social, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance, tout en actualisant sa demande en paiement à la somme de 519,25 euros selon décompte arrêté au 31 décembre 2024.

M. [T] [H] et Mme [L] [U] épouse [H], ne comparaissent pas et ne se font pas représenter, bien qu’ayant été assignés pour le premier, par acte de commissaire de justice remis au domicile et pour la seconde, par acte de commissaire de justice remis à personne.

Sur quoi, la décision a été mise en délibéré au 20 mars 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la non-comparution des défendeurs

L’article 472 du code de procédure civile dispose que si les défendeurs ne comparaissent pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne doit faire droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’existence d’un bail entre les parties

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

L’article 1103 du code civil dispose que, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1715 dudit code prévoit que, si le bail fait sans écrit n’a encore reçu aucune exécution, et que l’une des parties le nie, la preuve ne peut être reçue par témoins, quelque modique qu’en soit le prix, et quoiqu’on allègue qu’il y a eu des arrhes données.

Il découle de ces dispositions que la preuve d’un bail verbal peut se faire par tout moyen lorsque celui-ci a commencé à s’exécuter.

Dès lors, il est admis que la preuve d’un bail verbal suppose la démonstration d’un commencement d’exécution, caractérisé par l’occupation de l’immeuble en qualité de locataire et démontré par le paiement des loyers.

En l’espèce, il n’est produit aux débats aucun bail écrit, contractualisé et signé entre les parties portant sur le garage sis 1 rue du Général Leclerc – Bât. E – Les fleurs de la Mairie – 14 550 Blainville-sur-Orne.

Néanmoins, il ressort du décompte locatif produit aux débats, relatif aux lieux situés 1 rue du Général Leclerc – Bât. E – Les fleurs de la Mairie – 14 550 Blainville-sur-Orne, adressé par la SA CDC Habitat Social à M. [T] [H] et Mme [L] [U] épouse [H], portant sur la période du 31 mars 2023 au 31 décembre 2024, arrêté au 16 janvier 2025, que certains loyers sur cette période (le premier en date du 1er mai 2023 et le dernier en date du 26 novembre 2024) ont fait l’objet d’un paiement par carte bancaire en ligne ou encore par prélèvement automatique.

En outre, M. [T] [H] et Mme [L] [U] épouse [H], bien qu’ayant été régulièrement assignés dans le cadre de la présente instance, ne comparaissent pas et ne contestent a fortiori pas les allégations relatives à l’existence d’un bail entre eux et la SA CDC Habitat Social.

Dès lors, il est démontré de l’occupation des lieux litigieux par M. [T] [H] et Mme [L] [U] épouse [H] et ce, en qualité de locataires, compte tenu du commencement d’exécution caractérisé par le paiement de plusieurs loyers.

De sorte qu’il convient de constater l’existence d’un bail verbal entre les parties et portant sur les lieux sis 1 rue du Général Leclerc – Bât. E – Les fleurs de la Mairie – 14 550 Blainville-sur-Orne, moyennant le paiement d’un loyer mensuel révisable, fixé au 31 décembre 2024 à la somme de 51,02 euros.

Sur la demande en paiement au titre des loyers impayés

Conformément à l’article 1353 du code civil, il appartient d’une part, à celui qui se prévaut de l’existence d’une obligation d’en rapporter la preuve et d’autre part, au débiteur de démontrer qu’il s’est bien libéré de sa dette.

En application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, au soutien de sa demande en paiement de la somme de 519,25 euros, la société bailleresse produit aux débats un décompte locatif actualisé au 16 janvier 2025, portant sur la période d’avril 2024 à décembre 2024 inclus et faisant état d’un solde locatif débiteur de la somme de 519,25 euros.

Il ressort de cet élément que M. [T] [H] et Mme [L] [U] épouse [H] ne sont pas à jour du règlement de leurs loyers.

Toutefois, il ressort du décompte locatif actualisé que, le coût des actes de commissaire de justice délivrés aux locataires ont été mis au débit du compte locatif, alors qu’il convient de rappeler que, si ces actes sont justifiés, leur coût doit être inclus dans les dépens.

Dès lors, les sommes mises au débit du compte locatif au motif « frais de contentieux », soit 92,01 euros en date du 18 juin 2024 et 71,70 euros en date du 1er août 2024, correspondant au coût du commandement de payer et de l’assignation tous deux délivrés aux locataires seront déduites du solde locatif.

De sorte que, M. [T] [H] et Mme [L] [U] épouse [H] sont débiteurs d’une dette locative s’élevant à la somme de 355,54? euros.

Par conséquent, M. [T] [H] et Mme [L] [U] épouse [H] seront condamnés à payer in solidum à la SA CDC Habitat Social la somme de 355,54 euros au titre des loyers impayés au 16 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024, date de l’assignation.

Sur la demande de constat de la résolution du bail

En application des articles 1224 à 1230 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts. La résolution met fin au contrat. La résolution prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, la SA CDC Habitat Social se fonde sur l’existence d’une clause résolutoire dont elle entend se prévaloir pour solliciter qu’il soit constaté la résolution du bail à compter du 24 juin 2024, compte tenu du défaut de règlement des causes du commandement de payer délivré le 24 mai 2024, lequel mentionne qu’ « à défaut de satisfaire au présent commandement et le délai d’un mois expiré, le demandeur entendra si bon lui semble se prévaloir des dispositions de la clause résolutoire ».

Néanmoins, il convient de rappeler qu’en présence d’un bail verbal, la demande tendant au constat de la résolution du bail fondée sur l’existence d’une clause résolutoire est inopérante, l’article 1184 ancien du code civil n’étant plus en vigueur. Par ailleurs, l’article 1126 du code civil n’est pas visé par l’assignation, de sorte que c’est bien l’application d’une clause résolutoire qui est sollicitée et non une résolution unilatérale par mise en demeure infructueuse. Il n’est pas non plus demandé de résolution judiciaire.

En conséquence, la SA CDC Habitat Social sera déboutée de sa demande tendant au constat de la résolution du bail au 24 juin 2024.

Sur les demandes subséquentes à la résolution du bail

La SA CDC Habitat Social ayant été déboutée de sa demande tendant au constat de la résolution du bail, ses demandes subséquentes relatives à l’expulsion des locataires et à l’indemnité d’occupation sont sans objet.

Par conséquent, la SA CDC Habitat Social sera déboutée de ses demandes de ces chefs.

Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et 700 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une partie. Elle peut également être condamnée à payer à l’autre une somme que le juge détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. À cet égard, le juge tient compte, dans tous les cas, de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [H] et Mme [L] [U] épouse [H], partie succombante au présent litige, seront condamnés in solidum au paiement des dépens de la présente instance, en ce compris le coût de l’assignation qui leur a été délivrée et à l’exclusion du coût du commandement de payer, ce dernier n’ayant pas été utile à la résolution du litige.

L’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, conformément à l’article 514 du code de procédure civile, la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

CONDAMNE M. [T] [H] et Mme [L] [U] épouse [H] à payer in solidum à la SA CDC Habitat Social la somme de 355,54 euros au titre des loyers impayés au 16 janvier 2025, terme de décembre 2024 inclus, assortie des intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2024, date de l’assignation ;

DÉBOUTE la SA CDC Habitat Social de sa demande tendant au constat de la résolution du bail verbal conclu entre d’une part, la SA CDC Habitat Social et d’autre part, M. [T] [H] et Mme [L] [U] épouse [H] et portant sur le garage sis 1 rue du Général Leclerc – Bât. E – Les fleurs de la Mairie – 14 550 Blainville-sur-Orne, à la date du 24 juin 2024 par l’effet de la clause résolutoire ;

DÉBOUTE la SA CDC Habitat Social de ses demandes subséquentes à la résolution du bail, relatives à l’expulsion des locataires et à l’indemnité d’occupation ;

REJETTE toutes les autres et plus amples demandes formées par la SA CDC Habitat Social ;

CONDAMNE M. [T] [H] et Mme [L] [U] épouse [H] aux dépens de la présente instance, en ce compris le coût de l’assignation et à l’exclusion du coût du commandement de payer ;

DÉBOUTE la SA CDC Habitat Social de sa demande au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de plein droit immédiatement exécutoire.

Ainsi jugé et prononcé publiquement par mise à disposition de la décision au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées conformément à l’alinéa 2 de l’article 450 du code de procédure civile et, après lecture, la minute a été signée par le juge et la greffière présente lors de la mise à disposition.

La greffière, Le juge,