Tribunal Judiciaire de STRASBOURG

TRIBUNAL DE PROXIMITE DE SCHILTIGHEIM

[Adresse 1]

[Localité 5]

SCHILTIGHEIM Civil

N° RG 24/10581 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NF2Z

Minute n°

copie le 03 juin 2025

à la Préfecture

copie exécutoire le 03 juin 2025 à :

— ALSACE HABITAT

— M. [S]

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

03 JUIN 2025

DEMANDERESSE :

Société ALSACE-HABITAT

ayant son siège social [Adresse 4]

représentée par Mme [N] [Y], gestionnaire contentieux, munie d’un pouvoir

DEFENDEUR :

Monsieur [F] [S]

né le 15 Juin 1972

demeurant [Adresse 3]

non comparant et non représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Romain GRAPTON, vice-président chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection

[L] [U], magistrat stagiaire

[O] [M], auditeur de justice

Ophélie PETITDEMANGE, greffier

[K] [W], greffier stagiaire

DÉBATS :

Audience publique du 22 Avril 2025

JUGEMENT

Réputé contradictoire rendu en premier ressort,

Mis à la disposition du public par le greffe, et signé par Romain GRAPTON, Juge des Contentieux de la Protection et par Ophélie PETITDEMANGE, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

Exposé des faits et de la procédure

Par acte sous seing privé du 16 décembre 1977, OPUS 67, devenu la SAEM ALSACE HABITAT, a consenti un bail d’habitation à [H] [S] et [G] [D] épouse [S] sur un appartement F4 situé au [Adresse 2] à [Localité 7], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 335,79 francs et d’une provision pour charges de 300 francs. Il ressort du bail qu’il s’agit d’un logement d’habitation à loyer modéré.

[H] [S] est décédé le 13 septembre 2001. [G] [D] épouse [S] est décédée le 21 mars 2020. M. [F] [S], leur fils, résidait alors avec sa mère dans le logement loué. Il s’est maintenu dans les lieux.

Par assignation du 07 novembre 2024, la SAEM ALSACE HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Schiltigheim aux fins de résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [F] [S] sans application du délai de deux mois de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  23 506,57 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2024,

—  500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 14 novembre 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [F] [S] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 22 avril 2025, la SAEM ALSACE HABITAT maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 avril 2025, s’élève désormais à 27 193,89 euros. La SAEM ALSACE HABITAT relève qu’il n’y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

MOTIVATION

Sur l’absence de comparution de la partie défenderesse

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, M. [F] [S] a été assigné devant la chambre de proximité de [Localité 6] suivant exploit de commissaire de justice, déposé à étude, le 07 novembre 2024.

Il ressort du procès-verbal que le commissaire de Justice s’est assuré du domicile du défendeur en vérifiant le nom sur la boîte aux lettres et sur la sonnette.

M. [F] [S] n’a pas comparu à l’audience. Il n’y était pas représenté.

Au regard de ces éléments, il sera statué sur le fond de la demande suivant jugement réputé contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1. Sur la recevabilité de la demande

La SAEM ALSACE HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 14 alinéa 2 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré :

— au conjoint survivant qui ne peut se prévaloir des dispositions de l’article 1751 du code civil ;

— aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès ;

— au partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ;

— aux ascendants, au concubin notoire ou aux personnes à charge, qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès.

En cas de demandes multiples, le juge se prononce en fonction des intérêts en présence.

A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire ou par l’abandon du domicile par ce dernier.

L’article 40 de ladite loi précise que […] III. – Les 4°, 7° à 9° et le dernier alinéa de l’article 3, l’article 3-1, le II de l’article 5, les articles 8, 8-1, 10 à 12, 15 et 17, le II de l’article 17-1 et les articles 17-2 et 18 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

L’article 14 leur est applicable à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans.

Les treizième à vingt-troisième alinéas du I de l’article 15 leur sont applicables.

L’article 16, le I de l’article 17-1, l’article 18, le 1° de l’article 20 , les cinq premiers alinéas de l’article 23 et les articles 25-3 à 25-11 ne sont pas applicables aux logements régis par une convention conclue en application de l’article L. 353-14 du code de la construction et de l’habitation.

Les articles 25-3 à 25-11 de la présente loi ne sont pas applicables aux logements appartenant à une société d’économie mixte et qui sont régis par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.[…]

En l’espèce, il ressort du bail que le logement en litige est régi par par une convention conclue en application de l’article L. 831-1 du code de la construction et de l’habitation.

Dès lors, l’article 40 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 doit trouver application et exclut explicitement l’application de l’article 14 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 si le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat ne remplit pas les conditions d’attribution et que le logement ne soit pas adapté à la taille du ménage.

Or, il est acquis aux débats que le logement de M. [F] [S] est un F4.

Il ressort du diagnostic social et financier que M. [F] [S] est célibataire sans enfant. Il vit seul dans un appartement du parc social. La sous occupation est manifeste au regard de l’article L621-2 du code de la construction et de l’habitation.

M. [F] [S] ne remplit pas les conditions d’attribution de ce logement. L’appartement en litige n’est pas adapté à la taille de son ménage.

Dès lors, l’article 14 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ne peut trouver application et M. [F] [S] est manifestement occupant sans droit ni titre depuis la résiliation de plein droit intervenue le 21 mars 2020, date du décès de sa mère, dernière locataire des lieux.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la SAEM ALSACE HABITAT à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Sur la suppression des délais de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution

L’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L. 412-3 à L. 412-7. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai. Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manoeuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

En l’espèce, la SAEM ALSACE HABITAT justifie être rentrée en contact à plusieurs reprises avec M. [F] [S] afin qu’il quitte un logement manifestement trop grand pour lui. M. [F] [S] a ainsi été destinataire d’un courrier le 15 octobre 2020 ainsi qu’une sommation de quitter les lieux le 31 mai 2024.

Au regard du contexte et de l’absence de réponses de M. [F] [S] alors qu’il est informé qu’il doit quitter les lieux depuis plus de 4 ans, il convient de constater la mauvaise foi de M. [F] [S] qui est de nature à supprimer le délai de deux mois prévus à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAEM ALSACE HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 avril 2025, M. [F] [S] lui devait la somme de 27 193,89 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Toutefois, en l’absence de comparution du locataire et au regard de l’objet du litige distinct de l’acquisition d’une clause résolutoire, le principe de la contradiction impose de limiter la demande de la bailleresse au montant figurant dans l’assignation, soit 23 506,57 euros, suivant décompte arrêté au 15 octobre 2024.

M. [F] [S] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 672,06 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 21 mars 2020, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SAEM ALSACE HABITAT ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [F] [S], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 500 euros à la demande de la SAEM ALSACE HABITAT concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection,

CONSTATE, la résiliation de plein droit du bail signé le 16 décembre 1977 entre les époux [S] et OPUS 67, et ce, depuis le 21 mars 2020 ;

ORDONNE à M. [F] [S] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 2] à [Localité 7] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

SUPPRIME le bénéfice du délai de deux mois prévus à l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale ;

CONDAMNE M. [F] [S] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 672,06 euros (six cent soixante-douze euros et six centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 21 mars 2020, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire ;

CONDAMNE M. [F] [S] à payer à la SAEM ALSACE HABITAT la somme de 23 506,57 euros (vingt-trois mille cinq cent six euros et cinquante-sept centimes), indemnité d’occupation de septembre 2024 inclus, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 15 octobre 2024 ;

CONDAMNE M. [F] [S] aux dépens comprenant notamment le coût de l’assignation du 07 novembre 2024 ;

CONDAMNE M. [F] [S] à payer à la SAEM ALSACE HABITAT la somme de 500 euros (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 03 juin 2025, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge