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N° RG 22/01305 – N° Portalis DB2L-W-B7G-EBTH
TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHALON SUR SAONE
-------- 1 CHAMBRE CIVILEère
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JUGEMENT DU 21 MAI 2024
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DEMANDEUR
Monsieur X, Y, Z AA, né le […] à PARIS 18 (75), demeurant 2 rue de la Côte aux^ème poules – 95470 SURVILLIERS
Représenté par Maître Eric BRAILLON de la SELARL BLKS & CUINAT AVOCATS ET ASSOCIES, avocat postulant au barreau de […], ayant pour avocat plaidant Maître Antoine CHRISTIN, avocat au barreau des Hauts-de-Seine
DÉFENDEUR
Monsieur AB AC, né le […] à MAISONS-LAFFITE (78), demeurant […]
Représenté par Maître Sandy VOIRIN, avocat postulant au barreau de […], ayant pour avocat plaidant Maître Boris LASSAUGE, avocat au barreau du Jura
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Lors des débats : Olivia MAVRIDORAKIS, Juge,
Greffier lors des débats et du prononcé : Delphine SCHWALLER
DEBATS : à l’audience publique du 26 Mars 2024
JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 21 mai 2024, et signé par Olivia MAVRIDORAKIS, Juge, et Delphine SCHWALLER, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

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EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE
M. X AD est propriétaire d’une maison d’habitation édifiée sur une parcelle de terrain […] […] (71), cadastrée […], section AO […], acquise le 3 novembre 1990 et qui appartenait précédemment à ses parents qui en avaient fait l’acquisition le 3 juin 1972.
Cette parcelle domine les parcelles cadastrées section ZP […] appartenant à M. AB AE qui les a acquises le 25 novembre 2019 et a fait édifier, sur la parcelle […], une maison d’habitation élevée en R+1+combles.
Constatant un décalage de l’implantation de la construction par rapport au permis de construire initial, M. X AD a alerté la mairie de la commune aux fins d’établissement d’un procès-verbal d’infraction ; cependant M. AB AE a obtenu le 27 octobre 2020 un permis de construire modificatif prenant en compte la nouvelle implantation.
Considérant que cette implantation avait pour conséquence de le priver d’une servitude de vue et d’un ensoleillement, et qu’elle était constitutive d’un trouble anormal de voisinage, M. X AD a mis en demeure M. AB AE, par courrier de son conseil du 20 juin 2022, d’avoir à prendre l’engagement de détruire sa maison sous quinzaine et de s’exécuter dans un délai de deux mois d’une part, et de prendre l’engagement de ne pas édifier de construction sur ses parcelles à moins de cinq mètres de la limite séparative nord avec la parcelle AO 206, à moins de vingt-cinq mètres de la limite séparative est avec la parcelle ZP 197 et avec une hauteur de faîtage supérieure à 10,05 mètres.
Le 1 juillet 2022, M. AB AE a refusé de déférer à cette mise^er en demeure.
Procédure :
Par acte extrajudiciaire en date du 29 septembre 2022, M. AF AG AD a fait citer M. AB AE pardevant le tribunal judiciaire de Chalon sur Saône aux fins d’obtenir la reconnaissance d’une servitude de vue sur les parcelles ZP 216 et […] et, sur le fondement du trouble anormal de voisinage, la démolition de la construction et l’interdiction de construire une nouvelle maison ne respectant pas certaines caractéristiques, outre indemnisation de son préjudice de jouissance et de la perte de valeur vénale de son bien immobilier.
L’ordonnance de clôture est intervenue le 12 mars 2024.
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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 2 mai 2023 et auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, M. X AD sollicite :

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« CONSTATER que la parcelle cadastrée Section AO […] à […] (71580), fond dominant, bénéficie d’une servitude de vue, acquise par usucapion, sur les parcelles cadastrées Section ZP […] et […] à […] (71580), fonds servants;

ORDONNER la publication du jugement à intervenir au Service de la Publicité Foncière dans les formes prévues au décret n°55-22 du 4 janvier 1955 dans le délai d’un mois après qu’il aura acquis un caractère définitif par absence de recours ou épuisement des voies de recours, à la diligence de M. X AA ;

Puis,

AH M. AB AC à détruire sa maison construite sur la parcelle Section ZP […] suivant un permis de construire initial […].506.020.E.008 du 27 octobre 2020 et un permis de construire modificatif […].506.020.E.008-M01 du 7 octobre 2021, accordés par le Maire de la Commune de […] ;

ASSORTIR cette condamnation d’une astreinte de 200 € par jour de retard, laquelle commencera à courir à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification du jugement à intervenir et cessera de courir à l’établissement d’un procès-verbal de constat d’Huissier de Justice établi aux frais de M. AB AC et constatant la réalisation desdits travaux ;

INTERDIRE à M. AB AC d’édifier une quelconque construction sur les parcelles cadastrées Section ZP […] et […] :
- à moins de 5 mètres de la limite séparative (Nord) avec la parcelle cadastrée Section AO […] ;
- à moins de 25 mètres de la limite séparative (Est) avec la parcelle cadastrée Section ZP […] ;
- avec une hauteur de faîtage supérieure à 10,05 mètres ;

ASSORTIR cette interdiction d’une astreinte de 200 € par jour, laquelle commencera à courir à l’établissement d’un procès-verbal de constat d’Huissier de Justice établi aux frais de M. AB AC constatant toute construction ne respectant pas les critères susmentionnés et cessera de courir à l’établissement d’un procès-verbal de constat d’Huissier de Justice établi aux frais de M. AB AC et constatant la destruction de la construction ;
AH M. AB AC à payer à M. X AA la somme de 30.000 € (trente mille euros) à titre de dommages- intérêts en indemnisation de son trouble de jouissance et de la perte de valeur vénale de sa parcelle du fait de la construction édifiée sur la parcelle Section ZP […] ;

DÉBOUTER M. AC de l’ensemble de ses prétentions, fins et conclusions ;

AH M. AC à payer à M. X AA 8.000€ (huit mille euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

LE AH aux entiers dépens ;

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AUTORISER le Cabinet ANTOINE CHRISTIN à recouvrer directement les dépens de l’instance ;

RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit ».
Il soutient qu’il bénéficie d’une servitude de vue sur les parcelles de son voisin par application des articles 676 et suivants du code civil, servitude acquise par prescription trentenaire dès lors que l’ouverture dans sa maison permettant ladite vue existait déjà lorsque sa mère a fait l’acquisition du bien en 1972.
Il fait valoir, tant au visa de l’article 544 du code civil et de la théorie du trouble anormal de voisinage que de l’article 1240 du code civil, que la perte de vue et la perte d’ensoleillement constituent un trouble anormal de voisinage dans la mesure où la construction litigieuse obstrue fortement la vue parfaitement dégagée alors que l’environnement est bucolique et situé dans une zone rurale à faible densité. Il considère en outre que l’emplacement spécifique du bâtiment démontre l’intention du défendeur de lui nuire en lui permettant de bénéficier de la vue en lieu et place du demandeur.
Il estime que, à tout le moins, la construction lui cause un trouble de jouissance ainsi qu’une perte de la valeur vénale de son bien.
En réponse à l’argumentation adverse, il souligne qu’il convient de relativiser la situation des parcelles en zone urbaine la plus dense du village, les parcelles étant en réalité situées à la sortie du bourg. Il fait en outre état de la perte d’ensoleillement générée par l’ombre projetée de la maison de M. AB AE. Il reproche enfin à ce dernier d’avoir choisi un projet architectural nuisible alors qu’il disposait d’autres solutions en termes d’implantation de la construction et de choix architectural qui permettaient au demandeur de conserver la vue acquise.
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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique en date du 26 février 2024 et auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, M. AB AE sollicite :
« DÉBOUTER Monsieur X AA de l’ensemble de ses demandes.

ÉCARTER l’exécution provisoire de droit, comme incompatible avec l’affaire.

AH Monsieur X AA à payer à Monsieur AB AC la somme de 5 000 € par application de l’article 700 du Code de procédure civile.

AH Monsieur X AA aux entiers dépens ».

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Il réfute l’existence d’une servitude de vue de M. X AD sur ses parcelles dès lors que les articles 676 et suivants du code civil ne confèrent pas de vue sur l’horizon, mais se rapportent aux distances minimales entre les vues de constructions sur deux fonds voisins, lesdites distances n’étant pas en cause en l’espèce puisque la construction du demandeur n’est pas située en limite de propriété.
Il conteste en outre tout trouble anormal de voisinage dès lors que les maisons en cause sont situées dans la zone urbaine la plus dense du village.
MOTIVATION
1-Sur l’existence d’une servitude de vue
Il résulte de l’article 676 du code civil que le propriétaire d’un mur non mitoyen, joignant immédiatement l’héritage d’autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant. Ces fenêtres doivent être garnies d’un treillis de fer, dont les mailles auront un décimètre d’ouverture au plus, et d’un châssis à verre dormant.
L’article 677 du même code ajoute que ces fenêtres ou jours ne peuvent être établis qu’à vingt-six décimètres au-dessus du plancher ou sol de la chambre qu’on veut éclairer, si c’est à rez-de-chaussée, et à dix-neuf décimètres au-dessus du plancher pour les étages supérieurs.
Enfin, l’article 678 précise que l’on ne peut avoir des vues droites ou fenêtres d’aspect, ni balcons ou autres semblables saillies sur l’héritage clos ou non de son voisin, s’il n’y a dix-neuf décimètres de distance entre le mur où on les pratique et ledit héritage, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s’exerce la vue ne doit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d’une servitude de passage faisant obstacle à l’édification de constructions.
Ainsi, ces dispositions ne visent pas à consacrer une servitude de vue en ce qu’elle permettrait au propriétaire d’un fonds de bénéficier d’un droit à une vue sur l’environnement, mais elles sont destinées à réglementer la nature et la distance des ouvertures pratiquées dans un mur, et qui auraient pour conséquence de permettre au propriétaire d’un fonds d’avoir une vue sur le fonds voisin.
Il n’est en l’espèce nullement remis en cause le fait que la maison de M. X AD soit pourvue de fenêtres donnant sur la propriété de M. AB AE, le litige portant simplement sur l’obstruction à la vue que constitue la construction édifiée par le défendeur.
Ainsi, M. X AD sera débouté de sa demande visant à la reconnaissance d’une servitude de vue.
2-Sur le trouble anormal du voisinage
La jurisprudence a dégagé de longue date le principe selon lequel nul ne doit causer à autrui un trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage (3 civ., 11 avril 2019, n° 18-13.928), selon lequel le droit pourème

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un propriétaire de jouir de sa chose de la manière la plus absolue est limité par l’obligation qu’il a de ne causer à la propriété d’autrui aucun dommage dépassant les inconvénients normaux du voisinage, la démonstration de ces troubles ne nécessitant pas la démonstration d’une faute, mais uniquement du caractère anormal et excessif du trouble, de sorte que cette théorie s’émancipe de l’article 1240 du code civil relatif à la responsabilité extracontractuelle.
L’anormalité du trouble s’apprécie in concreto, au regard des circonstances locales.
Par ailleurs, nul ne peut prétendre à la pérennité de son environnement, ni ne dispose d’un droit exclusif à la vue sur l’environnement.
La Cour de cassation retient ainsi que nul n’est assuré, en milieu urbain ou en voie d’urbanisation, de conserver son environnement qu’un plan d’urbanisme peut toujours remettre en cause, de sorte que doit être approuvée la cour d’appel qui a déduit que la perte de vue, dont rien ne démontrait la nature d’intérêt ou le caractère d’exception, ne caractérisait pas, dans ces circonstances, l’anormalité du trouble invoqué (Civ. 3 , 9ème novembre 2023, n° 22-15.403).
En l’espèce, il résulte des photographies produites aux débats par M. X AD, que sa maison dispose d’une façade orientée à l’est, laquelle est percée de deux fenêtres et une porte d’accès ; la comparaison des très nombreuses photographies, quoique ces dernières ne soient pas datées, démontre que des constructions existent notamment du côté sud-est de la construction, ce qui indique que l’habitation du demandeur s’inscrit dans un environnement à tout le moins semi-urbain, et dont la densité est évolutive.
Cela est d’ailleurs confirmé par le classement des parcelles litigieuses en zone UA du plan local d’urbanisme, celle-ci étant définie comme « la zone urbaine la plus dense située le long des rues du Bourg et du 16 juin 1944 » ; le plan local d’urbanisme révèle cependant que les parcelles en cause sont situées non pas au cœur du village, mais à l’extrémité est de la zone UA, la maison de M. X AD étant de surcroît orientée non pas sur les parcelles constituant cette zone, mais sur des terrains agricole contigus.
Néanmoins, l’implantation de la maison du demandeur en zone urbaine de la commune, ainsi que le voisinage immédiat avec des parcelles elles- mêmes constructibles, rendaient prévisibles l’édification, à échéance plus ou moins brève, d’une construction sur le terrain voisin, ce d’autant qu’il résulte de l’attestation des époux AI, auteurs de M. AB AE, que la parcelle ZP […], devenue ZP […], est restée en vente pendant plusieurs années.
Il ressort des photographies produites après la construction de l’immeuble du défendeur, que celui-ci est implanté directement dans l’axe de la vue procurée par les fenêtres de la façade est de la maison de M. AF AG AD, de sorte que, depuis l’intérieur de la maison, la vue portant initialement sur la campagne environnante est désormais constituée d’une vue sur la construction voisine.

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Cependant, il doit être observé que la vue ne saurait être réduite au seul angle de prise de vue des clichés produits, alors que le périmètre de la vue humaine est plus large ; par ailleurs, il résulte des propres photographies du demandeur ainsi que de la photographie prise depuis sa terrasse et produite dans le rapport de M^me AJ AK, que la vue sud-est est restée dégagée.
En outre, M. X AD ne justifie pas de l’existence d’une vue d’un intérêt particulier, s’agissant d’une simple vue sur la campagne environnante et, au loin, les contreforts du Jura, vue qui, si elle est agréable, ne présente cependant aucun caractère exceptionnel ou notable.
Enfin, quoique le demandeur fasse état d’une réduction de l’ensoleillement dont il bénéficiait auparavant, il ne produit aucun élément permettant d’évaluer la perte d’ensoleillement qu’il aurait subie, étant relevé que dans la mesure où la construction est orientée à l’est, la présence de la maison de M. AB AE n’a d’incidence qu’au lever du soleil, et pour une durée très limitée compte tenu de la hauteur de la construction.
Il découle de l’ensemble de ces éléments que si la construction de M. AB AE a pour effet d’obturer partiellement la vue dont jouissait précédemment M. X AD depuis la façade est de sa maison, cette obstruction ne revêt cependant pas de caractère anormal compte tenu de la nature de la vue initiale et de la situation de la construction litigieuse en zone urbaine, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’ordonner la destruction de l’immeuble en cause.
3-Sur la responsabilité délictuelle de M. AB AE
Il résulte des articles 1240 et 1241 du code civil que tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu’il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.
Ainsi pour engager la responsabilité d’autrui, le demandeur doit établir une faute, un préjudice et un lien de causalité entre les deux.
En l’espèce, il est établi par les plans cadastraux, les plans d’implantation de la maison de M. AB AE et les photographies produites aux débats que le défendeur a fait le choix d’implanter sa construction dans l’axe exact de la maison de M. X AD, de sorte que M. AB AE bénéficie désormais de la vue dont jouissait précédemment son voisin.
Par ailleurs, M. AB AE a fait un choix constructif dont il ne pouvait ignorer la portée nuisible pour son voisin compte tenu de la hauteur de faîtage, le niveau R+1 et les combles dépassant du niveau du terrain de M. X AD.
Chacune des parties produit des études réalisés par leurs propres architectes, précisant pour M. AB AE que le lieu d’implantation était le plus adapté et que sa construction respecte les aspects

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architecturaux locaux, et pour M. X AD que d’autres implantations étaient envisageables.
Quoique l’huissier de justice mandaté par le demandeur ait pu constater que « le terrain est en déclivité ce qui aurait permis d’abaisser la construction et d’éviter cette obstruction de la vue », il doit être relevé d’une part que l’huissier n’est pas architecte, d’autre part que M^me AJ AK fait état des inconvénients majeurs qu’aurait présenté un tel abaissement au regard des prescriptions du plan local d’urbanisme.
Il n’appartient pas à M. X AD de dicter à son voisin l’implantation de sa maison ou les principes constructifs qu’il doit adopter, ce d’autant qu’il reste taisant sur le coût que d’autres choix auraient pu induire, et qui doivent nécessairement être pris en considération pour réaliser un choix éclairé.
Cependant, le défendeur ne démontre pas avoir étudié d’autres solutions constructives, notamment en termes de hauteur de bâtiment, qui auraient permis de limiter l’impact visuel de l’immeuble à l’égard de son voisin immédiat, alors qu’il résulte notamment de l’étude de la société D+H Architecture Environnement qu’il était possible en particulier d’opter pour un garage séparé ou une toiture terrasse.
En faisant construire une maison d’une hauteur certaine sur cet emplacement précis, en toute connaissance de l’impact que la hauteur de la construction aurait sur la vue dont jouissait précédemment M. AF AG AD puisqu’il a choisi le même axe de vue, M. AB AE a commis une faute.
Les photographies produites aux débats établissent que la vue dont jouissait précédemment M. X AD a été partiellement obstruée, particulièrement lorsqu’il regarde l’environnement extérieur depuis l’intérieur du bâtiment.
Cette réduction de la vue dont il jouissait précédemment, si elle ne revêt pas de caractère anormal au sens de la théorie du trouble anormal de voisinage, constitue néanmoins un préjudice indemnisable au sens de l’article 1240 du code civil.
En revanche, le préjudice lié à la perte d’ensoleillement n’est pas établi, M. X AD ne produisant aucun élément de comparaison entre la situation initiale et la situation postérieure à la construction de la maison de M. AB AE, et alors au demeurant que, compte tenu de l’implantation des constructions litigieuses, la perte d’ensoleillement ne peut concerner que les toutes premières heures du matin.
Enfin, il résulte des attestations de valeur produites par M. AF AG AD que sa maison est évaluée entre 110 000 et 120 000
€ compte tenu de l’impact visuel lié à la présence de la maison de M. AB AE, alors qu’elle peut être évaluée entre 120 000 et 130 000 € en l’absence de la construction voisine.
Cependant, il ne s’agit que d’une fourchette de prix de vente, et le prix le plus haut dans une hypothèse correspond au prix le plus bas dans l’autre, de sorte qu’en réalité, la perte de valeur vénale est limitée.

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Le préjudice de jouissance de M. X AD sera par conséquent évalué à la somme de 5 000 €, et le préjudice lié à la perte de valeur vénale sera évalué à la somme de 1 000 €.
4-Sur les mesures accessoires au jugement
Au vu de ce qui précède et conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, M. AB AE sera condamné, en tant que partie perdante au principal dans le cadre de la présente instance, à supporter la charge des entiers frais et dépens. Il n’y a pas lieu d’autoriser le Cabinet Antoine Christin à recouvrer directement les dépens, dès lors qu’il ne s’agit pas de l’avocat postulant à la procédure, seul susceptible de procéder à un tel recouvrement.
Pour les mêmes motifs, M. AB AE sera débouté de sa demande au titre de ses frais irrépétibles, et il sera condamné à payer à M. X AD la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.
Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, il est rappelé que les décisions de première instance sont, de droit, exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.
Quoique M. AB AE sollicite que soit écartée l’exécution provisoire de droit, il doit être relevé que la condamnation est exclusivement pécuniaire et qu’il ne démontre pas les conséquences excessives sur sa situation que pourrait revêtir l’exécution provisoire, de sorte qu’il n’y a pas lieu d’écarter celle-ci.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal,
AL M. X AD de sa demande en reconnaissance d’une servitude de vue sur les parcelles cadastrées section ZP […] au profit de la parcelle cadastrée section AO […],
AL M. X AD de sa demande de destruction sous astreinte de la maison de M. AB AE,
AL M. X AD de sa demande d’interdiction sous astreinte d’édifier une quelconque construction sur les parcelles cadastrées section ZP […] à moins de cinq mètres de la limite séparative nord avec la parcelle cadastrée section AO […], à moins de vingt-cinq mètres de la limite séparative est avec la parcelle cadastrée section ZP […] et avec une hauteur de faîtage supérieure à 10,05 mètres,
CONDAMNE M. AB AE à verser à M. X AD une somme de 6 000 € (six mille euros) en réparation de son préjudice de jouissance et de la perte de valeur vénale de son bien,

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CONDAMNE M. AB AE aux entiers dépens de l’instance,
CONDAMNE M. AB AE à verser à M. X AD une somme de 3 000 € (trois mille euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
AL M. AB AE de sa demande au titre des frais irrépétibles,
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.
Ainsi prononcé à […], le VINGT-ET-UN MAI DEUX MILLE VINGT QUATRE.
LE GREFFIER, LA PRESIDENTE,