Minute n°

AFFAIRE N° RG 25/03101 – N° Portalis DBY7-W-B7J-E3HU

S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA

C/

[G] [Z]

[F] [X]

JUGEMENT DU 17 Février 2026

Tribunal Judiciaire de Châlons-en-Champagne

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

DEMANDEURS:

S.A. D’HLM PLURIAL NOVILIA

[Adresse 1]

[Localité 1]

représentée par M^e Christophe BARTHELEMY, avocat au barreau de REIMS, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [G] [Z]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant, ni représenté

Madame [F] [X]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Présidente : Manon REMY

Greffier : Christiane SCHNEIDER

DEBATS :

Audience publique du : 17 Décembre 2025

JUGEMENT :

Réputé contradictoire et en premier ressort

prononcé par la mise à disposition au greffe le 17 Février 2026

par Manon REMY, Présidente

assistée de Christiane SCHNEIDER, Greffier

Copie exécutoire délivrée

le :

à

Copie délivrée

le :

à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 29 août 2023, la SA PLURIAL NOVILIA a donné à bail à Monsieur [G] [Z] et Madame [F] [X] un logement situé [Adresse 4] moyennant un loyer mensuel de 352,05 euros.

Par acte de commissaire de justice du 19 février 2025, la SA PLURIAL NOVILIA a fait signifier à Monsieur [G] [Z] et Madame [F] [X] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail pour un montant en principal de 1571,39 euros, déduction faite des frais, au titre des loyers et charges dus au 12 février 2025.

Par notification électronique du 20 février 2025, la SA PLURIAL NOVILIA a saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) de la Marne.

Par actes de commissaire de justice du 27 août 2025 signifiés à étude, la SA PLURIAL NOVILIA a fait assigner Monsieur [G] [Z] et Madame [F] [X] devant le juge des contentieux de la protection aux fins de :

— à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire,

subsidiairement de prononcer la résiliation du contrat de bail ;

— dans tous les cas :

— ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [Z] et Madame [F] [X] ainsi que tous les occupants de leur chef du logement avec au besoin l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [G] [Z] et Madame [F] [X] au paiement des sommes suivantes:

—  3700,69 euros au titre de l’arriéré de loyers et des charges, arrêté au jour de l’assignation, avec intérêt au taux légal à compter du présent jugement et capitalisation des intérêts échus pour une année entière,

— fixer une indemnité d’occupation mensuelle équivalent mensuellement au montant des loyers et charges en cours, jusqu’à la libération effective des lieux loués,

—  500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— les entiers dépens comprenant le coût du commandement de payer

— et rappeler l’exécution provisoire de la décision.

L’assignation a été dénoncée le 28 août 2025 à la Préfecture de la Marne par voie électronique.

L’affaire a été évoquée pour la première fois et retenue le 17 décembre 2025.

A l’audience du 17 décembre 2025, la SA PLURIAL NOVILIA représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes dans les termes de l’acte introductif d’instance aux termes duquel il convient de se référer pour un exposé plus ample des moyens, en précisant que Monsieur [G] [Z] et Madame [F] [X] n’ont procédé à aucun règlement depuis des mois. Il actualise sa créance à la somme de 6.357,69 euros, échéance de novembre 2025 incluse. Les paiements n’ayant jamais été repris, la SA PLURIAL NOVILIA s’oppose à l’octroi de délais de paiement.

Bien que régulièrement cités à personne, Monsieur [G] [Z] et Madame [F] [X] ne se sont pas présentés à l’audience.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 17 février 2026 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En l’espèce, bien que assignés à étude, Monsieur [G] [Z] et Madame [F] [X], ne comparaissent pas et ne sont pas représentés à l’audience. La décision étant susceptible d’appel, il y a lieu de statuer par jugement réputé contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile.

I. SUR LA RÉSILIATION DU BAIL

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation a été portée à la connaissance du service compétent de la préfecture de la Marne le 28 août 2025 soit six semaines avant la première audience qui s’est tenue le 17 décembre 2025.

Par ailleurs, la SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives le 20 février 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 27 août 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24-I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, issu de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges échus et/ou du dépôt de garantie, et deux mois après la délivrance d’un commandement de payer resté infructueux, le bail sera résilié de plein droit.

La SA PLURIAL NOVILIA justifie avoir signifié au locataire le 19 février 2025 un commandement de payer visant cette clause résolutoire, ainsi que les dispositions de l’article 24 susvisé en vigueur au jour du commandement de payer, et mentionnant la faculté pour les locataires de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

En l’espèce, il résulte des documents fournis que les sommes dues au titre des loyers et des charges n’ont pas été réglées dans un délai de deux mois suivant commandement de payer.

Dès lors les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois soit le 22 avril 2025 à 24h.

II. SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

Sur la demande en paiement des loyers et charges

Selon l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

Conformément aux dispositions de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Enfin l’article 1343-2 du Code civil prévoit : Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

En l’espèce, il ressort des pièces du dossier, notamment du bail conclu le 29 août 2023, du commandement de payer délivré le 19 février 2025 et du décompte de la créance actualisé au 25 novembre 2025, que la SA PLURIAL NOVILIA rapporte la preuve d’une créance au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation d’un montant de 6.357,69 euros.

Monsieur [G] [Z] et Madame [F] [X], qui n’ont pas comparu, n’ont pas fait connaître d’éléments permettant de remettre en cause ce décompte.

Conformément à l’article 1344-1 du code civil, la mise en demeure de payer une obligation de somme d’argent fait courir l’intérêt moratoire, au taux légal, sans que le créancier soit tenu de justifier d’un préjudice.

En conséquence, Monsieur [G] [Z] et Madame [F] [X] seront condamnés solidairement à verser à la SA PLURIAL NOVILIA la somme totale de 6357,69 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement. Toutefois, compte tenu de la situation financière de Monsieur [G] [Z] et Madame [F] [X], il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de capitalisation des intérêts formulée par la SA PLURIAL NOVILIA. Sa demande à ce titre sera donc rejetée.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 06 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

En l’espèce, Monsieur [G] [Z] et Madame [F] [X], qui n’ont pas comparu à l’audience, n’ont pas fait connaître d’éléments justifiant de leur capacité à régler le loyer courant ou leur dette.

Dans ces conditions et faute de pouvoir justifier de tels éléments, aucun délai de paiement ne sera accordé à Monsieur [G] [Z] et Madame [F] [X].

En conséquence, il y a lieu de constater la résiliation du bail à compter du 3 avril 2025 et d’ordonner l’expulsion de Monsieur [G] [Z] et Madame [F] [X] et de tous occupants de leur chef des lieux loués selon les modalités prévues au dispositif.

Sur l’indemnité d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail, le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. Il résulte de ce texte que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 3 avril 2025, Monsieur [G] [Z] et Madame [F] [X] deviennent occupants sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient dès lors de fixer une indemnité d’occupation en réparation du préjudice causé par l’occupation sans droit ni titre des locaux après résiliation du bail, et destinée à compenser la perte de jouissance du bien.

Au regard des éléments communiqués, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, Monsieur [G] [Z] et Madame [F] [X] devant être solidairement condamnés à son paiement à compter de la date de la résiliation, soit à compter du 22 avril 2025.

III. SUR LES AUTRES DEMANDES

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante, en l’occurrence, Monsieur [G] [Z] et Madame [F] [X], doivent supporter in solidum les entiers dépens.

Condamnés aux dépens, Monsieur [G] [Z] et Madame [F] [X] seront également condamnés in solidum à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une somme qu’il est équitable de fixer à 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.

Conformément à l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Par conséquent, l’exécution provisoire du présent jugement sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de la SA PLURIAL NOVILIA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 29 août 2023 entre la SA PLURIAL NOVILIA d’une part, et Monsieur [G] [Z] et Madame [F] [X] d’autre part, concernant le logement situé [Adresse 4], sont réunies à la date du 22 avril 2025  ;

CONDAMNE solidairement par conséquent Monsieur [G] [Z] et Madame [F] [X] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA, la somme de 6.357,69 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement au titre des loyers et charges impayés et de l’indemnité d’occupation arrêtés au 25 novembre 2025, échéance de novembre 2025 incluse ;

REJTTE la demande de capitalisation des intérêts échus formulée par la SA PLURIAL NOVILIA ;

DIT n’y avoir lieu à délais de paiement ;

CONDAMNE Monsieur [G] [Z] et Madame [F] [X] à quitter le lieu loué situé [Adresse 5] ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [G] [Z] et Madame [F] [X] ainsi que de tout occupant de leur chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique conformément aux dispositions des articles L.412-1 et suivants, R.411-1 et suivants, R.412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

DIT que dans ce cas, le sort des biens meubles trouvés sur les lieux serait régi par les dispositions prévues par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [G] [Z] et Madame [F] [X] à compter de la résiliation du bail, soit le 22 avril 2025, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme équivalente au montant du loyer révisé, augmenté des charges et indexation annuelle qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi ;

Le cas échéant,

CONDAMNE solidairement Monsieur [G] [Z] et Madame [F] [X] à payer l’indemnité d’occupation due à compter de la résiliation du bail, soit le 22 avril 2025, et jusqu’à la libération définitive des lieux,

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [Z] et Madame [F] [X] aux entiers dépens ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [G] [Z] et Madame [F] [X] à payer à la SA PLURIAL NOVILIA une somme de 200 euros en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé à [Localité 3] par mise à disposition du public par le greffe,

Le 17 février 2026

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION