TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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JUGEMENT rendu le 19 Mars 2026

Numéro RG : N° RG 25/00320 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E5FZ

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OPAC SAVOIE-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH)

[Adresse 1]

[Localité 1] FRANCE

représentée par Maître Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEUR :

Madame [N] [Q]

[Adresse 2]

[Localité 2]

comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier : Liliane BOURGEAT

DÉBATS :

Audience publique du : 20 janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 3 mars 2020, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de la Savoie, ci-après OPAC Savoie, a donné à bail à Madame [N] [Q] et à Monsieur [K] [J] un local à usage d’habitation n°A006 situé [Adresse 3], [Adresse 4], [Localité 3], pour un loyer mensuel de 448,11 euros par mois, outre taxes.

Par contrat du 3 mars 2020, l’OPAC Savoie a donné à bail à Madame [N] [Q] et à Monsieur [K] [J] un garage n°18 situé [Adresse 5] [Localité 4], pour un loyer mensuel de 45 euros par mois, outre taxes.

Par courrier du 21 octobre 2024, Monsieur [K] [J] a notifié son congé du logement susvisé, laissant ainsi Madame [N] [Q] seule titulaire du contrat de bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juillet 2025, l’OPAC Savoie a fait signifier à Madame [N] [Q] un commandement de payer visant la clause résolutoire du contrat portant sur le logement, pour un montant en principal de 2210,74 euros.

Par acte de commissaire de justice du 2 décembre 2025, l’OPAC Savoie a fait assigner Madame [N] [Q] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry, auquel il demande de :

À titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice du bailleur avec toutes ses conséquences,

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location souscrit le 3 mars 2020 à la date du 28 septembre 2025 et dire en conséquence que Madame [N] [Q] est occupante sans droit ni titre depuis cette date du logement n°A006 [Adresse 6],

— prononcer la résiliation du bail relatif au garage n°18 sis [Adresse 4], [Localité 3] conclu le 3 mars 2020 aux torts exclusifs de Madame [N] [Q],

— ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [N] [Q] à lui payer une somme de 4107,36 euros au titre des loyers, charges, pénalités d’enquête sociale et indemnités d’occupation échus au 10 novembre 2025, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation des contrats de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

À titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire des contrats de bail consentis à Madame [N] [Q] à ses torts exclusifs pour non-respect de son obligation de régler les loyers et charges et ordonner l’expulsion de Madame [N] [Q] ainsi que celle de tous occupants de son chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner Madame [N] [Q] à payer à OPAC Savoie une somme de 4 107,36 euros au titre des loyers, charges, pénalités d’enquête sociale et indemnités d’occupation échus au 10 novembre 2025, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation des contrats de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

En toutes hypothèses,

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire, et dire n’y avoir lieu à l’écarter,

— condamner Madame [N] [Q] à lui payer la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner Madame [N] [Q] aux entiers dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, comprenant notamment les coûts du commandement de payer du 10.01.2024 et le coût de la notification de l’assignation faite à la diligence du Commissaire de Justice au représentant de l’Etat dans le Département conformément à l’article 24 de la Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié, et en application du décret n°96-1080 du 12 décembre 1996 portant fixation du tarif des Commissaire de Justice en matière civile et commerciale. (Formalité 24, Tableau II).

À l’audience du 20 janvier 2026, l’OPAC Savoie, représenté par son conseil, maintient ses demandes en réactualisant le montant de la dette locative à la somme de 5437,96 euros au 16 janvier 2026. Il déclare être opposé à l’octroi de délais suspensifs.

Madame [N] [Q] comparait et indique être d’accord avec le montant de la dette. Elle explique vouloir rester dans le logement et avoir repris le paiement de loyer en effectuant un virement le 16 janvier 2026. Elle explique qu’au regard de sa situation financière, il lui serait difficile de verser une somme supplémentaire de son loyer courant.

Par note en délibéré autorisée par le juge et reçue au greffe le 26 janvier 2026, l’OPAC Savoie produit un décompte actualisé au même jour, mentionnant le versement par Madame [N] [Q] de la somme de 665,30 euros le 16 janvier 2026, et un montant de la dette actualisé à la somme de 4 772,66 euros.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur les textes applicables

L’article 1er du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée d’un mois, renouvelable tacitement. Si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendu déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

De même, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

L’OPAC Savoie justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 qui en a accusé réception le 1er août 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 4 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action de l’OPAC Savoie est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail concernant le logement

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En l’espèce, le bail conclu entre l’OPAC Savoie et Madame [N] [Q] relatif au logement contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à la locataire le 28 juillet 2025, pour la somme en principal de 2210,74 euros, dont 2099,73 euros au titre des loyers du logement restant dus (pièce 9b).

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée dans le contrat de bail étaient réunies à la date du 29 septembre 2025.

Madame [N] [Q] devenant à compter de cette date occupante sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à son expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

4°) Sur la résolution judiciaire du contrat de bail concernant le garage

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

Selon l’article 1217 du code civil, « La partie envers laquelle l’engagement n’a pas été exécuté, ou l’a été imparfaitement, peut : (…) provoquer la résolution du contrat ».

L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution peut résulter, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une décision de justice.

En l’espèce, il résulte des décomptes produits par l’OPAC Savoie que la dette locative que Madame [N] [Q] a manqué à son obligation de payer le loyer du garage en s’abstenant de tout paiement au titre des échéances des mois de mars à décembre 2025, à l’exception d’un paiement partiel intervenu le 1er septembre 2025.

Ce défaut de paiement du loyer pendant plusieurs mois caractérise un manquement contractuel de Madame [N] [Q] suffisamment grave pour justifier la résolution du contrat à ses torts exclusifs, dès lors que le paiement du loyer est l’une des principales obligations mises à la charge du locataire.

Par conséquent, la résiliation du contrat de location du garage sera prononcée au 2 décembre 2025, date de l’assignation.

5°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation du logement à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 29 septembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

De même, il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation du garage à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 2 décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L’OPAC Savoie produit un décompte arrêté au 16 janvier 2026 démontrant que Madame [N] [Q] reste lui devoir au titre de l’occupation du logement et du garage, et après soustraction des frais de poursuite, la somme de 4633,43 euros, incluant les échéances du mois de décembre 2025.

La locataire reconnait cette dette, tant dans son principe que dans son quantum. Elle sera ainsi condamnée à payer à l’OPAC Savoie la somme de 4633,43 euros.

Madame [N] [Q] sera par ailleurs condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour le logement et le garage, pour la période courant du 1er janvier 2026 à la date de libération effective des lieux.

6°) Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En vertu des dispositions de l’article 24.VII de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

En l’espèce, Madame [N] [Q] demande à pouvoir se maintenir dans les lieux mais ne formule aucune proposition de règlement échelonné de la dette, indiquant ne pas être en capacité de régler davantage que le montant du loyer.

Il résulte du diagnostic social et financier établi que la locataire est salarié, pour un revenu mensuel moyen de 1920 euros outre une prime d’activité de 169 euros, mais que ses charges s’élèvent à la somme moyenne mensuelle de 2151 euros, notamment en raison d’un endettement contracté pour l’apurement d’une précédente dette locative. Selon le rapport social établi, son reste à vivre mensuel s’élève ainsi à la somme de 137 euros. Ainsi, si une reprise du paiement des loyers courants, par un virement intervenu quelques jours avant l’audience, est établi, il n’est pas démontré que Madame [N] [Q] soit en situation de régler sa dette locative au sens de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 précité.

Dès lors, la demande de Madame [N] [Q] tendant à l’octroi de délais suspensifs de la clause résolutoire du contrat de bail portant sur le logement sera rejetée.

7°) Sur la demande d’astreinte

Aux termes de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, l’OPAC Savoie sollicite l’expulsion de Madame [N] [Q] sous astreinte de 15 euros par jour de retard.

Compte tenu du recours possible à la force publique en cas de non respect de la présente décision, mesure de contrainte suffisante pour en assurer l’exécution, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

8°) Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, Madame [N] [Q], partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Compte tenu de la situation financière de la locataire, telle que précédemment exposée, il est équitable de débouter l’OPAC Savoie de sa demande d’indemnité en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 3 mars 2020 entre l’OPAC Savoie et Madame [N] [Q] concernant le local à usage d’habitation n°A006 situé [Adresse 7], sont réunies à la date du 29 septembre 2025,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 3 mars 2020 entre l’OPAC Savoie et Madame [N] [Q] concernant sur un garage n°18 situé [Adresse 8], [Localité 3] à compter du 2 décembre 2025, date de l’assignation,

EN CONSÉQUENCE, ORDONNE à Madame [N] [Q] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Madame [N] [Q] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPAC Savoie pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,FIXE l’indemnité d’occupation due concernant le logement de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

FIXE l’indemnité d’occupation due concernant le garage de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE Madame [N] [Q] à payer à l’OPAC Savoie la somme de 4633,43 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus au titre de l’occupation du logement et du garage, comprenant l’échéance du mois de décembre 2025, outre les indemnités d’occupation dues postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal à compter du 28 juillet 2025 sur la somme de 2210,74 euros, à compter du 2 décembre 2025 sur la somme de 1896,62 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus,

DÉBOUTE Madame [N] [Q] de ses demandes tendant à l’octroi de délais de paiement ainsi qu’à la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

DÉBOUTE l’OPAC Savoie de sa demande relative à la fixation d’une astreinte,

DÉBOUTE l’OPAC Savoie de sa demande d’indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Madame [N] [Q] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

RAPPELLE que la présente décision est assortie de droit de l’exécution provisoire.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 19 mars 2026, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION