TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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JUGEMENT rendu le 19 Mars 2026

Numéro RG : N° RG 25/00319 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E5FW

DEMANDEUR :

E.P.I.C. OPAC SAVOIE-OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT (OPH)

[Adresse 1]

[Localité 1] FRANCE

représenté par Maître Marie GIRARD-MADOUX de la SCP GIRARD-MADOUX ET ASSOCIES, avocats au barreau de CHAMBERY

DEFENDEURS :

Monsieur [Z] [L] et Madame [K] [H]

[Adresse 2]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparants

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier : Liliane BOURGEAT

DÉBATS :

Audience publique du : 20 janvier 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat en date du 1er juillet 2003, à effet au 4 juillet 2003, l’Office Public d’Aménagement et de Construction de la Savoie, ci-après OPAC SAVOIE, a donné à bail à Monsieur [Z] [L] et Madame [K] [H], un local à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 3] pour un loyer mensuel de 282,20 euros, outre le paiement de taxes.

Par contrat en date du 24 septembre 2004, l’OPAC SAVOIE a donné à bail à Monsieur [Z] [L] et Madame [K] [H] un garage (n°7) situé à la même adresse pour un loyer mensuel de 35,06 euros, outre le paiement de taxes.

Par contrat du 4 septembre 2019, l’OPAC SAVOIE a donné à bail à Monsieur [Z] [L] et Madame [K] [H] un second garage (n°16) situé à la même adresse pour un loyer mensuel de 35,23 euros, outre le paiement de taxes.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2025, l’OPAC SAVOIE a fait signifier à Monsieur [Z] [L] et Madame [K] [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail du 4 juillet 2003, pour un montant en principal de 1912,31 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 2 décembre 2025, l’OPAC SAVOIE a fait assigner Monsieur [Z] [L] et Madame [K] [H] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chambéry, auquel il demande de :

À titre principal,

— constater l’acquisition de la clause résolutoire au bénéfice du bailleur avec toutes ses conséquences,

— constater la résiliation de plein droit du contrat de location du logement à la date du 25 août 2025 et dire en conséquence que Monsieur [Z] [L] et Madame [K] [H] sont occupants sans droit ni titre,

— prononcer la résiliation des deux contrats de bail relatifs aux garages n°16 et 7 aux torts exclusifs de Monsieur [Z] [L] et Madame [K] [H],

— ordonner leur expulsion ainsi que celle de tous occupants de leur chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [Z] [L] et Madame [K] [H] à lui payer la somme de 2717,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 4 novembre 2025, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation des contrats de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

À titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire des trois contrats de bail aux torts exclusifs des locataires pour non-respect de leur obligation de régler les loyers et charges et ordonner l’expulsion des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef sous astreinte de 15 euros par jour de retard et au besoin avec le concours de la force publique,

— condamner solidairement Monsieur [Z] [L] et Madame [K] [H] à lui payer la somme de 2717,46 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation échus au 4 novembre 2025, ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges à compter de la résiliation des trois contrats de bail jusqu’à la libération effective des lieux,

En toutes hypothèses,

— rappeler que la décision à intervenir est de droit exécutoire à titre provisoire, et dire n’y avoir lieu à l’écarter,

— condamner solidairement Monsieur [Z] [L] et Madame [K] [H] au paiement de la somme de 450 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.

— condamner in solidum Monsieur [Z] [L] et Madame [K] [H] aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de la notification de l’assignation à la Préfecture.

À l’audience du 18 novembre 2025, l’OPAC SAVOIE, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes en réactualisant celle relative au paiement de l’arriéré locatif à la somme de 417,37 euros. Il précise que les impayés sont récurrents en dépit des revenus confortables des locataires, tels qu’ils résultent de leur avis d’imposition.

Monsieur [Z] [L] et Madame [K] [H], cités à étude, ne sont ni comparants, ni représentés.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience et fait état de la carence des locataires.

La décision a été mise en délibéré au 19 mars 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, l’absence des défendeurs ne fait pas obstacle à ce qu’une décision soit rendue sur le fond du litige, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1°) Sur les textes applicables

L’article 1er du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, le contrat de bail a été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée d’un mois, renouvelable tacitement. Si ce contrat de bail a été tacitement reconduit depuis l’entrée en vigueur de la loi précitée, il n’en demeure pas moins que les baux successifs tacitement reconduits depuis cette date se sont contentés de reprendre les dispositions du bail initial fixant le délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à deux mois. Ainsi, les parties ont manifestement entendus déroger à la disposition précitée relative à la diminution du délai de règlement de la dette suivant la délivrance du commandement de payer à six semaines, laquelle ne peut par suite recevoir application dans le cadre de la présente procédure.

S’agissant en revanche des dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département, celles-ci sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

En outre, les dispositions de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 relatives notamment au conditionnement des délais de paiement à la reprise du versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience ou encore à la limitation de la suspension des effets de la clause résolutoire à cette dernière condition et sous réserve d’une demande faite en ce sens par les parties, sont applicables à la présente procédure, l’audience ayant eu lieu postérieurement à la date d’entrée en vigueur de cette loi, qui n’a pas pour effet de modifier les délais prévus dans un contrat de bail en cours.

2°) Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

L’OPAC SAVOIE justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n°90-449 du 31 mai 1990 qui en a accusé réception le 9 juillet 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 3 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version issue de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action de l’OPAC SAVOIE est par conséquent recevable.

3°) Sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail concernant le logement

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version antérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En application de l’article 1342-10 du code civil, le débiteur de plusieurs dettes peut indiquer, lorsqu’il paie, celle qu’il entend acquitter.

À défaut d’indication par le débiteur, l’imputation a lieu comme suit : d’abord sur les dettes échues ; parmi celles-ci, sur les dettes que le débiteur avait le plus d’intérêt d’acquitter. A égalité d’intérêt, l’imputation se fait sur la plus ancienne ; toutes choses égales, elle se fait proportionnellement.

En l’espèce, le contrat de bail conclu entre les parties le 1er juillet 2003, à effet au 4 juillet 2003, contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié aux locataires le 25 juin 2025, pour la somme en principal de 1912,31 euros.

Il résulte du décompte produit par l’OPAC SAVOIE que deux virements ont été effectués les 3 juillet 2025 et 4 août 2025, pour des montants respectifs de 1500 euros et 750 euros. Il ne résulte pas des pièces produites que les locataires aient indiqué au bailleur les dettes dont ils entendaient s’acquitter par ces versements. Il sera alors constaté que la dette dont les locataires avaient le plus intérêt à s’acquitter était celle visée par le commandement de payer, pour faire échec à l’acquisition de la clause résolutoire.

Le versement de la somme de 2250 euros ayant épuisé les causes du commandement de payer dans le délai de deux mois imparti, l’OPAC SAVOIE sera débouté de sa demande principale tendant à voir constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail portant sur le logement.

4°) Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail portant sur le logement et des contrats de location des deux garages

Selon les termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Selon les termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :

1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ;

2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En application de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il résulte de l’article 1229 du code civil que la résolution met fin au contrat et prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, il résulte des décompte et avis d’échéance produits par l’OPAC SAVOIE que Monsieur [Z] [L] et Madame [K] [H] ont à plusieurs reprises manqué à leur obligation de payer les loyers du logement et des garages, notamment en omettant de les régler à leur date d’exigibilité ou en ne procédant qu’à des règlements partiels des sommes appelées par le bailleur.

Selon décompte arrêté au 4 novembre 2025 (pièce n°5), malgré les versements entrepris après la signification du commandement de payer, un arriéré locatif important subsistait lors de la délivrance de l’assignation, d’un montant total de 2717,46 euros, loyers des emplacements de stationnement inclus.

L’obligation de payer le loyer à l’échéance convenue représentant l’une des obligations principales pesant sur les locataires au titre du contrat de bail du logement comme des contrats de location des garages, son inexécution totale ou partielle pendant plusieurs mois est suffisamment grave pour justifier de la résiliation du contrat au sens de l’article 1224 du code civil.

Il y aura par conséquent lieu de prononcer la résiliation judiciaire des contrats de bail du 1er juillet 2003, du 24 septembre 2004, et du 4 septembre 2019, à compter du 2 décembre 2025, date de l’assignation.

Monsieur [Z] [L] et Madame [K] [H] devenant à compter de cette date occupants sans droit ni titre, faute de libération spontanée des locaux, il pourra être procédé à leur expulsion avec le concours de la force publique, sans préjudice toutefois des dispositions de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution.

5°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

Selon les dispositions de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le loyer et les charges récupérables au terme convenu.

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu des dispositions de l’article 24.V de la loi du 6 juillet 1989 tel que modifié par la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 immédiatement applicable sur ce point, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi.

En l’espèce, il convient de fixer l’indemnité mensuelle d’occupation à un montant équivalent au loyer et charges mensuels qui auraient été dus si le bail n’avait pas été résilié, pour la période courant du 2 décembre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

L’OPAC SAVOIE produit un décompte établissant que Monsieur [Z] [L] et Madame [K] [H] restaient lui devoir au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation du logement et des emplacements de stationnement, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 152,90 euros incluant l’échéance du mois de décembre 2025, selon décompte arrêté au 2 janvier 2026.

Monsieur [Z] [L] et Madame [K] [H], non comparants, ne font valoir aucun moyen tendant à contester le principe ni le montant de cette dette.

Les trois contrats conclus comportent par ailleurs une clause de solidarité entre les locataires.

Monsieur [Z] [L] et Madame [K] [H] seront par conséquent condamnés solidairement au paiement de la somme de 152,90 euros.

Monsieur [Z] [L] et Madame [K] [H] seront en outre condamnés au paiement par provision d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 2 décembre 2025 à la date de libération effective des lieux.

La situation financière actuelle de Monsieur [Z] [L] et Madame [K] [H] n’étant pas connue, compte de leur carence pour l’établissement du diagnostic social et financier et de leur absence à l’audience, il n’y aura pas lieu de statuer d’office sur l’octroi de délais de paiement.

6°) Sur la demande d’astreinte

En application de l’article L131-1 du code des procédures civiles d’exécution, tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision.

En l’espèce, l’OPAC SAVOIE sollicite l’expulsion de Monsieur [Z] [L] et Madame [K] [H] sous astreinte de 15 euros par jour de retard.

Au regard du recours possible à la force publique en cas de non respect de la décision, mesure de contrainte suffisante pour assurer l’exécution de la présente décision, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande d’astreinte.

7°) Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [L] et Madame [K] [H], qui succombent à l’instance, supporteront in solidum la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation, et de sa notification à la Préfecture.

Il est par ailleurs équitable de condamner in solidum Monsieur [Z] [L] et Madame [K] [H] à payer à l’OPAC Savoie la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉBOUTE l’OPAC SAVOIE de sa demande tendant au constat de l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail consenti le 1er juillet 2003 à Monsieur [Z] [L] et Madame [K] [H] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 4],

PRONONCE la résolution du contrat de bail conclu le 1er juillet 2003 entre l’Office Public d’Aménagement et de Construction de la SAVOIE, d’une part, Monsieur [Z] [L] et Madame [K] [H] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 3], [Localité 4] [Adresse 5] [Localité 5] au jour du 2 décembre 2025, date de l’assignation,

PRONONCE la résolution du contrat de bail conclu le 24 septembre 2004 entre l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) de la SAVOIE, d’une part, Monsieur [Z] [L] et Madame [K] [H] d’autre part, concernant le garage n°7 situé à [Adresse 3], [Localité 3] au jour du 2 décembre 2025, date de l’assignation,

PRONONCE la résolution du contrat de bail conclu le 4 septembre 2019 entre l’Office Public d’Aménagement et de Construction (OPAC) de la SAVOIE, d’une part, Monsieur [Z] [L] et Madame [K] [H] d’autre part, concernant le garage n°16 situé à [Adresse 3], [Localité 3] au jour du 2 décembre 2025, date de l’assignation,

EN CONSÉQUENCE, ORDONNE à Monsieur [Z] [L] et Madame [K] [H] de libérer les lieux et de restituer les clés au bailleur dans le délai de huit jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Monsieur [Z] [L] et Madame [K] [H] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’OPAC SAVOIE pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DÉBOUTE l’OPAC Savoie de sa demande tendant au prononcé d’une astreinte,

FIXE l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [L] et Madame [K] [H] à payer à OPAC SAVOIE la somme de 152,90 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation comprenant le mois de décembre 2025 outre les loyers, charges et indemnités d’occupation dus postérieurement et ce jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 2 décembre 2025,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [L] et Madame [K] [H] au paiement de la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNE in solidum Monsieur [Z] [L] et Madame [K] [H] aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la Préfecture,

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi, jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 19 mars 2026, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION