TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHAMBERY

Juge des Contentieux de la Protection

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JUGEMENT rendu le 23 Avril 2026

Numéro RG 25/00325 – N° Portalis DB2P-W-B7J-E5GF

DEMANDEURS :

Madame [E] [T] née [M]

[Adresse 1]

[Localité 1]

Madame [J] [T]

[Adresse 2]

[Localité 2]

représentées par Maître REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL ASSOCIES, avocats au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Delphine MONTOYA, avocat au barreau de CHAMBERY ;

DEFENDEURS :

Monsieur [P] [H] [R] [K]

[Adresse 3]

[Localité 1]

comparant

Madame [A] [R] [K]

[Adresse 3]

[Localité 1]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Eve TASSIN

Greffier : Liliane BOURGEAT

DÉBATS :

Audience publique du : 17 février 2026

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte notarié en date du 9 août 1997, Monsieur [L] [T] a fait donation à sa fille Mme [J] [T] de la nue-propriété d’un ensemble immobilier situé [Adresse 4], en en conservant l’usufruit.

Par contrat en date du 9 novembre 2004, Monsieur [L] [T] a donné à bail à M. [P] [R] [K] et Mme [A] [R] [K] un local à usage d’habitation et un garage situés [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 945 euros.

Monsieur [L] [T] est décédé le 22 décembre 2013, laissant à sa succession son épouse Madame [E] [M] épouse [T] et leurs quatre enfants communs.

Par acte de commissaire de justice en date du 29 août 2025, Mme [E] [T], en qualité d’usufruitière, et Mme [J] [T], en qualité de nu-propriétaire, ont fait signifier aux époux [R] [K] un commandement de payer, portant sur la somme en principal de 4948,40 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 8 décembre 2025, Mme [E] [T] et Mme [J] [T] ont fait assigner M. [P] [R] [K] et Mme [A] [R] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Chambéry, auquel elles demandent de :

À titre principal,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de M. [P] [R] [K] et Mme [A] [R] [K] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé,

En conséquence,

— ordonner sans délai leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement M. [P] [R] [K] et Mme [A] [R] [K] au paiement des loyers et charges impayées au mois de novembre 2025, soit la somme de 8630,90 euros, quittancement du mois de novembre 2025 inclus,

— condamner solidairement M. [P] [R] [K] et Mme [A] [R] [K] à compter de l’assignation au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et des charges en cours jusqu’à leur départ effectif des lieux,

— ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,

— ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 29 août 2025,

À titre subsidiaire,

— prononcer la résiliation judiciaire du bail à compter de l’acte introductif d’instance aux torts exclusifs de M. [P] [R] [K] et Mme [A] [R] [K] pour défaut de paiement des loyers et charges sans motif fondé,

En conséquence,

— ordonner sans délai leur expulsion et celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— condamner solidairement M. [P] [R] [K] et Mme [A] [R] [K] au paiement des loyers et charges impayées au mois de novembre 2025, soit la somme de 8630,90 euros, quittancement du mois de novembre 2025 inclus,

— condamner solidairement M. [P] [R] [K] et Mme [A] [R] [K] au paiement des loyers et charges sur la base du quittancement courant à compter de l’audience à échoir et jusqu’au prononcé de la résiliation judiciaire,

— condamner solidairement M. [P] [R] [K] et Mme [A] [R] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation conventionnelle au moins égale au montant du loyer et des charges en cours jusqu’à leur départ effectif des lieux,

— ordonner que l’indemnité d’occupation qui sera fixée sera annuellement révisée en fonction de la valeur locative tel que mentionnée dans le cadre du contrat de bail,

— ordonner que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 29 août 2025,

En tout état de cause,

— condamner in solidum M. [P] [R] [K] et Mme [A] [R] [K] au paiement d’une somme de 800 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner in solidum M. [P] [R] [K] et Mme [A] [R] [K] au paiement des entiers dépens d’instance, en ce compris les frais du commandement conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile,

— juger qu’il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire au visa des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile demeurant la nature de l’affaire.

À l’audience du 17 février 2026, Mme [E] [T] et Mme [J] [T], représentées par leur conseil, actualisent le montant de la dette locative à la somme de 11 132,19 euros, et maintiennent le surplus de leurs demandes. Elles indiquent être opposées à l’octroi de délais de paiement compte tenu du montant conséquent de l’arriéré.

M. [P] [R] [K] comparaît et reconnaît le principe de la dette. Il précise avoir effectué des paiements dans le courant de la semaine précédente qui n’ont pas été déduits du décompte produit par les demanderesses. Il indique souhaiter quitter le bien loué pour trouver un appartement moins cher et propose de payer le double du loyer chaque mois pour apurer sa dette. Il indique percevoir une pension de retraite et un salaire, lui procurant au total 4500 euros de revenus mensuels.

Mme [A] [R] [K], citée à étude, n’est ni comparante ni représentée.

Le rapport des services sociaux a été reçu au greffe avant l’audience.

La décision a été mise en délibéré au 23 avril 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1°) Sur les textes applicables

L’article 1er du code civil dispose dans son premier alinéa que les lois et, lorsqu’ils sont publiés au Journal officiel de la République française, les actes administratifs entrent en vigueur à la date qu’ils fixent ou, à défaut, le lendemain de leur publication. Toutefois, l’entrée en vigueur de celles de leurs dispositions dont l’exécution nécessite des mesures d’application est reportée à la date d’entrée en vigueur de ces mesures.

Dans son avis du 13 juin 2024 (n°15007 P+B), la Cour de cassation a indiqué que les dispositions de l’article 10 de la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, en ce qu’elles modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 alinéa 1er et 1° de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi.

En outre, l’article 1103 du code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. La loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuivant l’objectif à valeur constitutionnelle du droit au logement et relevant à ce titre d’un ordre public de protection du locataire, il est possible d’y déroger par des conventions particulières plus favorables au locataire que les dispositions légales.

En l’espèce, bien que le contrat de bail ait été conclu avant le 29 juillet 2023, date de publication de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023 au journal officiel, et ce pour une durée de trois ans renouvelable tacitement, les dispositions de cette loi relatives à la réduction du délai de notification de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du contrat de bail au représentant de l’Etat dans le département sont applicables en l’espèce, puisqu’il ne s’agit pas de modifier les délais fixés dans un contrat de bail en cours, tandis que l’assignation a été délivrée postérieurement à la date d’entrée en vigueur de la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

2°) Sur la qualité à agir de Mme [J] [T]

Selon les dispositions de l’article 21 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

En application de l’article 125 du code de procédure civile, le juge peut relever d’office la fin de non-recevoir tirée du défaut d’intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée.

Sur le fondement de l’article 595 du code civil, l’usufruitier peut jouir par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit.

Les baux que l’usufruitier seul a faits pour un temps qui excède neuf ans ne sont, en cas de cessation de l’usufruit, obligatoires à l’égard du nu-propriétaire que pour le temps qui reste à courir, soit de la première période de neuf ans, si les parties s’y trouvent encore, soit de la seconde, et ainsi de suite de manière que le preneur n’ait que le droit d’achever la jouissance de la période de neuf ans où il se trouve.

Selon les dispositions de l’article 1199 du code civil, le contrat ne crée d’obligations qu’entre les parties et que les tiers ne peuvent en demander l’exécution.

En l’espèce, il résulte de l’acte de donation-partage, du mandat de gestion locative et du commandement de payer produits que Mme [J] [T] est uniquement nue-propriétaire du bien immobilier situé [Adresse 4], tandis que Mme [E] [T] en est devenue usufruitière par dévolution successorale.

Dès lors qu’en sa qualité d’usufruitière Mme [E] [T] a vocation à percevoir seule les fruits du bien immobilier, et donc les revenus locatifs qu’il génère, Mme [J] [T] ne justifie ni d’un intérêt ni d’une qualité à agir pour solliciter l’exécution du contrat, tant s’agissant des demandes inhérentes à sa résiliation que s’agissant des demandes en paiement.

Par conséquent, l’action de Madame [J] [T] sera déclarée irrecevable pour défaut de qualité à agir.

3°) Sur la recevabilité de l’action en résiliation judiciaire du bail pour dette locative

Madame [E] [T] justifie de la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 qui en a accusé réception le 1er septembre 2025, soit plus de deux mois avant l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24.II de la loi du 06 juillet 1989.

Une copie de l’assignation a par ailleurs été notifiée à la Préfecture de la Savoie qui en a accusé réception le 9 décembre 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24.I de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version postérieure à la loi n°86-1290 du 27 juillet 2023.

L’action de Madame [E] [T] est par conséquent recevable.

4°) Sur la résiliation judiciaire du contrat de bail

Selon les termes de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus

En application de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

Il résulte de l’article 1229 du code civil que la résolution met fin au contrat et prend effet, selon les cas, soit dans les conditions prévues par la clause résolutoire, soit à la date de la réception par le débiteur de la notification faite par le créancier, soit à la date fixée par le juge ou, à défaut, au jour de l’assignation en justice.

En l’espèce, il résulte du relevé de compte produit en pièce n°8 par Mme [E] [T] que les locataires ont manqué à leur obligation de payer les loyers, à compter du mois de mars 2025, deux chèques remis par les locataires étant revenus impayés, et tout versement ayant cessé à compter du mois de juillet 2025. Ce manquement à ce qui constitue l’obligation principale du locataire dans l’exécution du contrat de bail est suffisamment grave pour justifier de sa résiliation judiciaire.

Toutefois, il est constaté que le contrat de bail a été conclu plus de 21 années avant l’assignation, et il résulte du décompte versé, qui débute au mois de décembre 2013, que les locataires ont assumé leur obligation de paiement du loyer pendant la majeure partie de la durée d’exécution du contrat, en versant le loyer à échéance ou en apurant les dettes éventuelles à bref délai en cas d’impayés.

Par ailleurs, M. [P] [R] [K] justifie à l’audience de la reprise du paiement des loyers courants, par le versement de deux chèques de 1227,50 euros chacun les 26 janvier 2026 et 13 février 2026.

Si M. [P] [R] [K] a émis son souhait de trouver un logement moins onéreux à l’audience, il a proposé dans le même temps de s’acquitter de sa dette en versant une somme égale au montant du loyer en plus du loyer courant, sollicitant implicitement son maintien dans les lieux.

Dans ces conditions, il conviendra d’accorder à M. [P] [R] [K] et Mme [D] [R] [K] un délai pour exécuter leurs obligations et de ne prononcer la résiliation du bail et l’expulsion des lieux loués que pour le cas où les obligations ne seraient pas exécutées dans ce délai.

5°) Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver et réciproquement, celui qui se prétend libéré, doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon les dispositions de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble

En l’espèce, Mme [E] [T] produit au soutien de son assignation un relevé de compte arrêté au 26 novembre 2025 dont il résulte que les époux [R] [K] restaient lui devoir à cette date la somme de 8592,50 euros, déduction faite des frais de “majoration clause pénale 2" facturés à hauteur de 38,40 euros, aucune clause pénale n’étant stipulée par le contrat de bail produit, et une telle stipulation étant en tout état de cause abusive et réputée non écrite en application de l’article 4 i) de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Si Mme [E] [T] produit un relevé de compte actualisé à l’audience, il n’en sera pas tenu compte faute de justification du caractère contradictoire de cette pièce, dont la preuve d’une communication à Mme [A] [R] [K] n’est pas rapportée.

M. [P] [R] [K] ne conteste pas le principe de cette dette, sauf à évoquer les paiements entrepris ultérieurement à l’assignation, mais qui correspondent à la reprise des loyers courants.

Par conséquent, M. [P] [R] [K] et Mme [A] [R] [K] seront condamnés solidairement à payer à Mme [E] [T] la somme de 8592,50 euros au titre des loyers et charges impayés incluant l’échéance du mois de novembre 2025, avec intérêt au taux légal, à compter du 29 août 2025 sur la somme de 4948,40 euros, et à compter de l’assignation du 8 décembre 2025 pour le surplus.

Les époux [R] [K] seront en outre condamnés au paiement des loyers et charges dus pour la période du 1er décembre 2025 à la date du présent jugement, condamnation sur laquelle s’imputeront les paiements des locataires intervenus entre l’assignation et la date du jugement.

5°) Sur l’octroi de délais de paiement

Selon les dispositions de l’article 1343-5 alinéa 1er du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, M. [P] [R] [K] propose de s’acquitter de sa dette locative en versant chaque mois une somme égale au montant du loyer en plus du loyer courant. Il précise avoir repris un emploi, ce qui lui permet de percevoir des revenus mensuels à hauteur de 4500 euros, incluant sa pension de retraite.

Le diagnostic fiscal et financier établi, qui évalue les charges du foyer à la somme de 2129 euros fait état d’un reste à vive mensuel du foyer d’un montant de 1177 euros, incluant les revenus des défendeurs et de leur fils [G] [R] [K]. Dans ces conditions, les époux [R] [K] apparaissent en situation de s’acquitter de leur dette locative.

Il sera ainsi fait droit à la demande de délais de paiement et les époux [R] [K] seront autorisés à se libérer de leur dette selon les modalités qui seront précisées par le dispositif du présent jugement.

Il sera rappelé qu’à défaut de règlement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance, l’expulsion de M. [P] [R] [K] et Mme [A] [R] [K] et de tout occupant de leur chef sera autorisée.

6°) Sur les demandes accessoires

En application des articles 696 et suivants du code de procédure civile, M. [P] [R] [K] et Mme [A] [R] [K], qui succombent à l’instance, seront condamnés in solidum aux dépens.

Il est par ailleurs équitable de condamner M. [P] [R] [K] et Mme [A] [R] [K] in solidum à payer à Madame [E] [T] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est rappelé que, conformément aux articles 489, 514 et 515 du code de procédure civile, la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort,

DÉCLARE irrecevable l’action de Mme [J] [T] pour défaut de qualité à agir,

DÉCLARE recevable l’action de Mme [E] [M] épouse [T],

CONDAMNE solidairement M. [P] [R] [K] et Mme [A] [R] [K] à payer à Mme [E] [M] épouse [T] la somme de 8592,50 euros au titre des loyers et charges impayés incluant l’échéance du mois de novembre 2025, avec intérêt au taux légal, à compter du 29 août 2025 sur la somme de 4948,40 euros, et à compter de l’assignation du 8 décembre 2025 pour le surplus,

CONDAMNE solidairement M. [P] [R] [K] et Mme [A] [R] [K] à payer à Mme [E] [M] épouse [T] les loyers et charges dus à compter du 1er décembre 2025 et jusqu’à la date du présent jugement, sommes sur lesquelles s’imputeront les paiements versés par les locataires au cours de cette période,

AUTORISE M. [P] [R] [K] et Mme [A] [R] [K] à s’acquitter de cette somme, outre les loyers et charges courants, en 7 mensualités de 1100 euros chacune, et une 8ème mensualité qui soldera la dette en principal, frais et intérêts,

PRÉCISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 15 de chaque mois et pour la première fois avant le 15 du mois suivant la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut de paiement du loyer courant et des charges ou d’une seule mensualité à sa date d’échéance :

— l’échelonnement sera caduc,

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible,

— le contrat de bail concernant le local à usage d’habitation et le garage situés [Adresse 3], [Localité 1] sera résilié, et ce 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec accusé de réception restée sans effet,

En ce cas, DIT qu’à défaut pour M. [P] [R] [K] et Mme [A] [R] [K] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Mme [E] [M] épouse [T] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

FIXE l’indemnité d’occupation due de la date de la résiliation jusqu’au départ effectif des lieux au montant des loyers et charges, éventuellement révisés, qui auraient été payés si le bail avait continué,

CONDAMNE in solidum M. [P] [R] [K] et Mme [A] [R] [K] aux dépens,

CONDAMNE in solidum M. [P] [R] [K] et Mme [A] [R] [K] à payer à Mme [E] [T] la somme de 500 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe du Tribunal judiciaire de Chambéry, le 23 avril 2026, par Madame Eve TASSIN, Juge des contentieux de la protection au Tribunal judiciaire de Chambéry, assistée de Madame Liliane BOURGEAT, Greffier.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION