TRIBUNAL JUDICIAIRE DE CHARLEVILLE-MEZIERES

JUGEMENT

N° RG 25/00104 – N° Portalis DBWT-W-B7J-ET2I

Minute :

Jugement du :

01 DECEMBRE 2025

A l’audience publique du Tribunal judiciaire de Charleville-Mézières en date du 05 Mai 2025 où les débats ont eu lieu sous la présidence de Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière ; il a été indiqué que la décision serait prononcée par mise à disposition au greffe de la juridiction le 01 Décembre 2025 par application de l’article 450 al.2 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, 01 Décembre 2025, le jugement a été rendu par Catherine PETIT, Magistrate à titre temporaire, assistée de Angélique PETITFILS, Greffière.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. [Adresse 7]

dont le siège social est sis [Adresse 4]

Comparante

DÉFENDERESSE

Madame [C] [S]

demeurant [Adresse 3]

Représentée par Maître Justine POTIER de la SELARL JURILAW AVOCATS CONSEILS, avocats au barreau des ARDENNES

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 janvier 2013, la société ESPACE HABITAT a donné en location à Madame [C] [S] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel hors charge indexé de 324,62 euros.

Pendant l’exécution du contrat, le bailleur a fait délivrer à la défenderesse, un commandement de cesser les troubles, délivré à personne, le 28 décembre 2021, un itératif commandement de cesser les troubles de voisinage, délivré à étude, le 9 juillet 2022, un dernier commandement de cesser les troubles de voisinage, délivré à étude, en date du 31 mai 2023 ;

Une tentative de conciliation a eu lieu entre le bailleur et la locataire, le 27 juillet 2025, se soldant par un échec.

Par acte de commissaire de justice, la SA [Adresse 7] a fait assigner Madame [C] [S] le 13 décembre 2024 par remise à étude devant le Juge des contentieux de la protection de [Localité 6], sous le bénéfice de l’exécution provisoire, au visa des articles 1224 à 1229 et 1240 du code civil, de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution et de l’article 7b de la loi du 6 juillet 1989, afin de :

Voir constater l’acquisition de la clause résolutoire ; autoriser l’expulsion immédiate des lieux loués de la locataire ; ordonner la suppression du délai de deux mois de l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; La condamner au paiement d’une somme mensuelle égale au montant du loyer et des charges au titre de l’indemnité d’occupation jusqu’à complète libération des lieux, outre à revalorisation selon les conditions du contrat de bail ; La condamner au paiement d’une somme de 2500 euros en application de l’article 1240 du code civil ;La condamner à une somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à tous les dépens de l’instance.

L’assignation a été notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’État dans le département le 16 décembre 2024.

Après un renvoi l’affaire a été retenue à l’audience du 6 octobre 2025, les parties ont déposé leurs dossiers.

La SA ESPACE HABITAT a réitéré sa demande de résiliation du contrat de bail.

Au soutien de sa demande, elle indique que tous les moyens amiables ayant échoué, elle est bien-fondé à s’adresser à la justice pour demander la résiliation du contrat de bail ainsi que son expulsion, et celle de tous les occupants de son chef, y compris avec l’aide de la force publique, si nécessaire.

En deuxième lieu, la demanderesse demande la suppression du délai de deux mois pour la libération des lieux, de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution. Elle avance que l’attitude de Madame [C] [S] a suscité un grand sentiment d’exaspération chez les autres locataires de l’immeuble, cela afin d’éviter tout risque de dégénération de la situation.

En troisième lieu, quant à sa demande de dommages et intérêts, elle précise que celle-ci est justifiée par les nombreux troubles, et le climat d’exaspération entretenu depuis de nombreux mois.

Par conclusions déposées à l’audience, auxquelles il convient de se référer pour un plus ample exposé de ses moyens, Madame [C] [S], représentée par son conseil, sollicite le débouté de l’ensemble des demandes formées par SA [Adresse 7] à son encontre et sa condamnation aux entiers dépens.

Elle soulève, au soutien de sa demande, que le contrat de bail prévoit la résiliation pour troubles de voisinage que lorsque ceux-ci ont été constatés par une décision de justice passée en force de la chose jugée et qu’aucune décision de justice préalable et définitive constatant les troubles n’a été produite par la demanderesse.

Il ressort du rapport d’évaluation sociale et financière, du 26 février 2025 de Madame [C] [S], également versé à la procédure, que, malgré les difficultés financières dont elle a fait état avec l’assistante sociale, elle a repris le paiement intégral des loyers depuis janvier 2025.

S’agissant des troubles de voisinage, Madame [C] [S] a précisé qu’une tentative de conciliation a eu lieu le 20 février 2025, mais qu’il ne s’agirait pas de troubles de voisinage mais d’un conflit de voisinage. Madame [C] [S] a contesté les troubles reprochés en précisant n’avoir jamais fait du bruit pendant la nuit. Elle a précisé avoir l’intention de déménager à [Localité 5] pour un logement plus petit avec un loyer moins élevé.

A l’issue des débats la décision a été mise en délibéré à la date du 1er décembre 2025, par mise à disposition au greffe du Tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Compte tenu de la date de signature du contrat en cause, il sera fait application des dispositions du code civil dans leur rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016.

I. Sur les demandes principales de la SA Espace Habitat :

Sur la résiliation du bail du 11 octobre 2013 et l’expulsion :

L’article 1184 du code civil dispose que la clause résolutoire est toujours sous entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement et que dans ce cas, la partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté peut demander la résolution du contrat en justice.

Aux termes de l’article 4.4, dernier paragraphe, du contrat de location « en cas de violation de l’obligation d’user paisiblement des locaux loués, résultant de trouble de voisinage, constatés par une décision de justice passée en force de la chose jugée, le bail sera résolu de plein droit, un mois après un commandement, resté sans effet ».

Le contrat de bail de Madame [C] [S] est un contrat synallagmatique qui a été consenti moyennant un loyer mensuel et l’obligation d’user paisiblement des lieux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

Aux termes de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu d’user raisonnablement de la chose louée, et suivants la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention.

En application de l’article 1741 du même code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur à leurs engagements.

En vertu de l’article 7 b de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé d’user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location.

En l’espèce la société [Adresse 7] formule maladroitement une demande en constatation de la résiliation du bail, laquelle s’analyse en une demande de résiliation judiciaire compte tenu des articles visés.

Il est constant qu’il appartient au juge saisi d’une demande de résiliation judiciaire d’un contrat de bail d’apprécier, au jour où il statue, si les manquements invoqués sont établis et s’ils présentent une gravité suffisante pour justifier la résiliation du contrat.

En l’espèce, la SA Espace Habitat verse notamment aux débats :

— Divers courriers en 2018 de Madame [Z] [R] se plaignant des nuisances provoquées par Madame [C] [S] (insultes, hurlements, détériorations…),

— Une pétition de 11 locataires datée du 20 août 2021, visant expressément le comportement irrespectueux de Madame [C] [S] ;

— Un commandement de faire cesser les troubles du 28 décembre 2021 ;

— des plaintes écrites en 2022 de Madame [K] et Madame [B], se plaignant de la persistance des troubles occasionnées par Madame [C] [S] ;

— Un itératif commandement de cesser les troubles du voisinage du 9 juillet 2022 ainsi qu’une sommation interpellative du 16 août 2022 ;

— Une sommation interpellative du 1er février 2022 (4 locataires) aux termes de laquelle il est reproché à Madame [C] [S] des nuisances sonores diurnes et nocturnes, une absence de nettoyage des communs ainsi que des insultes ;

— de nouvelles plaintes de Madame [I], Madame [J] et Monsieur [Y] concernant le comportement de Madame [C] [S] (injures, nuisances diurnes et nocturnes, consommation d’alcool, agressions verbales et menaces de mort, dégradation des boites aux lettres ;

Un commandement de faire cesser les troubles du voisinage du 31 mai 2023 ainsi qu’une nouvelle sommation interpellative du 3 juillet 2023 ;

— des courriers de plaintes des locataires entre juillet 2023 et janvier 2024 ;

— De nouveaux courriers de plaintes entre janvier 2025 et avril 2025 ;

— Une sommation interpellative du 28 avril 2025 au terme de laquelle les locataires des [Adresse 1] se plaignent de la persistance des troubles causés par Madame [C] [S], notamment la nuit ainsi que de son comportement agressif ;

Bien que les nombreux courriers ne comportent pas l’ensemble des mentions exigées par l’article 202 du code de procédure civile pour les attestations, la valeur probante de ces éléments ne peut être remise en cause en raison de leur caractère circonstancié et de leur concordance.

La SA [Adresse 7] produit le constat d’échec de la tentative de conciliation menée le 27 juin 2025.

Enfin, la SA ESPACE HABITAT produit une nouvelle série de plaintes écrites des locataires suite aux agissements de Madame [C] [S] entre juillet et septembre 2025, laquelle perturbe leur quotidien de jour comme de nuit ;

Ainsi, il est suffisamment établi que Madame [C] [S] ne pouvait pas ignorer les conséquences que son comportement étaient susceptibles d’engendrer et ce d’autant plus qu’elle s’est présentée devant le conciliateur de justice.

Les différentes réclamations et déclarations émanant du voisinage, produites par la SA [Adresse 7] démontrent que, malgré les nombreux rappels de ses obligations, Madame [C] [S] ou les personnes qu’elle a pu introduire dans l’immeuble ont causé aux autres occupants de l’immeuble un trouble grave et persistant à leur tranquillité notamment en raison des bruits diurnes et nocturnes, des dégradations dans les parties communes ainsi que des injures et menaces.

Il est donc démontré que Madame [C] [S] a manqué à son obligation d’user paisiblement des locaux loués et que ces manquements continus depuis 2018 dans les lieux revêtent une gravité suffisante pour justifier la résiliation du bail dont elle est titulaire.

En conséquence, il y a lieu de prononcer la résiliation du bail d’habitation conclu le 11 octobre 2013 et d’ordonner l’expulsion de Madame [C] [S] et de tous occupants de son chef.

B- Sur la suppression du délai pour quitter les lieux :

Aux termes de l’article L412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un local affecté à l’habitation principale de la personne expulsée ou de tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement, sans préjudice des dispositions des articles L412-3 à L412-7 ; toutefois, le juge peut, notamment lorsque les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait (…) réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, Madame [C] [S] ne s’est pas introduite dans les lieux par voie de fait et il n’est nullement établi que celui-ci, qui est handicapé, disposerait d’un autre logement.

Dès lors, malgré la gravité des manquements de Madame [C] [S] à son obligation de jouissance paisible, la licéité de l’occupation des lieux et sa situation personnelle ne permettent pas de faire application des dispositions permettant de déroger au délai légal de deux mois pour quitter les lieux.

Il n’y a, en conséquence, pas lieu de supprimer le délai de deux mois pour quitter les lieux prévus à l’article L 412-1 précité.

C- Sur l’indemnité d’occupation :

En occupant sans droit ni titre les lieux loués à compter du jour de la présente décision, Madame [C] [S] cause un préjudice au bailleur qui sera réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges qui aurait été du en cas de non résiliation du bail, et ce à compter de ce jour et jusqu’à son départ définitif.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial, et le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges.

D- Sur la demande de dommages et intérêts :

Aux termes de l’article 1382 devenu 1240 du Code Civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Sur la faute

Il ressort des éléments versés à la procédure et notamment des attestations de voisins de Madame [C] [S], des commandements de cesser les troubles et sommations interpellatives susmentionnés, la persistance depuis longtemps de comportements, imputés à Madame [C] [S], troublant la tranquillité des lieux et contribuant à créer un climat d’exaspération auprès des autres occupants de l’immeuble.

En outre, force est de constater que Madame [C] [S] n’a pas tenu compte des divers avertissements de la bailleresse.

Lors de l’entretien avec l’assistante sociale, en vue de la rédaction du Diagnostic social et financier, [C] [S] a contesté les faits reprochés sans, toutefois, en apporter aucun élément au soutien de ses allégations.

En conséquence, il y a lieu de retenir que les agissements reprochés à Madame [C] [S] caractérisent une violation fautive de sa part de l’obligation de paisible jouissance incombant au locataire.

Sur le préjudice

Le préjudice délictuel indemnisable doit être certain, direct, légitime et personnel.

La SA ESPACE HABITAT demande le dédommagement d’un préjudice fondé sur les atteintes à la quiétude des lieux loués, qu’elle attribue à Madame [C] [S], ainsi que sur le climat de tension engendré par ses actions.

En l’espèce, les éléments versés aux débats, en particulier les correspondances des locataires, déplorant les comportements de Madame [C] [S], compromettant la paisible jouissance du bien ainsi que les commandements de cesser les troubles et les sommations interpellatives, ne permettent pas de caractériser concrètement l’atteinte subie par la SA [Adresse 7]. Ainsi, il appert que la SA ESPACE HABITAT ne fournit pas la preuve d’avoir subi un préjudice certain, direct et personnel par les agissements qu’elle impute à la défenderesse.

En conséquence, il y a lieu de débouter la SA [Adresse 7] de sa demande de dommages et intérêts.

II. Sur les demandes accessoires :

1) Sur les dépens :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [C] [S], partie qui succombe au litige, sera condamné aux dépens de l’instance.

2) Sur les frais irrépétibles :

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, la partie condamnée aux dépens est condamnée à verser à l’autre une indemnité au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

Aucune considération d’équité ne justifie de faire application de l’article 700 du code de procédure civile. Dès lors, il y a lieu de débouter la SA ESPACE HABITAT de sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

3) Sur l’exécution provisoire :

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire rendue en premier ressort

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 11 octobre 2013 aux torts Madame [C] [S] pour manquements à son obligation d’user paisiblement des lieux loués ;

REJETTE la demande formulée par la SA [Adresse 7] aux fins de voir supprimer le délai de deux mois, prévu à l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution pour quitter les lieux ;

DIT qu’à défaut pour Madame [C] [S] d’avoir libéré les lieux DEUX MOIS après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la force publique si besoin est, et au transport des meubles laissés dans les lieux aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et, à défaut, il sera procédé comme il est dit à l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution;

CONDAMNE Madame [C] [S] à payer à la SA Espace Habitat une indemnité d’occupation égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, et ce à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que cette indemnité est payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial et que le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges ;

DÉBOUTE la SA [Adresse 7] de sa demande en paiement de la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ;

CONDAMNE Madame [C] [S] aux dépens de l’instance ;

DÉBOUTE la SA Espace Habitat de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile;

DIT que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits,

La Greffière La Présidente