TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 12 Février 2026

Président : Monsieur LAKHDARI, Vice-président JCP

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 27 Novembre 2025

GROSSE :

Le 13 février 2026

à M^e Aurélie REYMOND

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

Le ……………………………………………

à Me ………………………………………..

EXPEDITION :

Le 13 février 2026

à M^e Adam BORIE

Le ………………………………………………….

à Me ………………………………………………

Le …………………………………………………..

à Me ………………………………………………

N° RG 25/00947 – N° Portalis DBW3-W-B7J-6BKM

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.C.I. MACHA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Aurélie REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEUR

Monsieur [N] [Y]

né le 07 Février 1994 à [Localité 1] – NIGERIA, demeurant [Adresse 2]

représenté par M^e Adam BORIE, avocat au barreau de MARSEILLE

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing-privé en date du 1er avril 2019, la SCI MACHA a donné à bail à M. [N] [Y] un appartement à usage d’habitation non meublé [Adresse 3] pour un loyer mensuel de 650 euros, charges comprises.

Des loyers étant demeurés impayés, la SCI MACHA a fait signifier à M. [N] [Y] par acte de commissaire de justice en date du 26 novembre 2024 un commandement de payer la somme de 3 150 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice en date du 3 février 2025, la SCI MACHA a fait assigner M. [N] [Y] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— venir M. [N] [Y] entendre constater la résiliation du bail à usage d’habitation qui lui a été consenti par la SCI MACHA dans son immeuble sis [Adresse 4], et en ordonner son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le concours de la force publique en tant que de besoin,

A titre provisionnel :

— la somme principale de 4.450 euros pour loyers arriérés au 31 janvier 2025, outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— à compter du 1er février 2025 et jusqu’à son départ des lieux en vertu de l’ordonnance à intervenir, au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 700 euros outre les charges locatives,

— la somme de 1 000 euros par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

— le condamner aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 26 novembre 2024.

L’affaire a été appelée à une première audience du 24 avril 2025, puis renvoyé à l’audience du 4 septembre 2025 et retenue à l’audience du 27 novembre 2025.

Aucun diagnostic social et financier n’a été reçu par le tribunal.

A cette audience, la SCI MACHA, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise sa créance à la somme de 10 950 euros, selon décompte en date du 26 novembre 2025, terme de novembre 2025 inclus. Elle précise n’avoir reçu aucun versement de loyer depuis le mois d’aout 2024. Elle ajoute s’opposer à la demande de dommage et intérêt ainsi qu’à la demande de sursis à statuer.

M. [N] [Y] sollicite :

— avant dire droit : qu’il soit sursis à statuer compte tenu d’une plainte déposée au pénal ;

— à titre principal : le débouté de la SCI MACHA de l’ensemble de ses demandes ;

— à titre subsidiaire : accorder des délais pour quitter les lieux ;

— à titre reconventionnel : ordonner une expertise judiciaire ; allouer une provision de 12 000 euros de dommages et intérêts pour le préjudice moral et matériel.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 12 février 2026.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la demande de sursis à statuer

En application de l’article 378 du code de procédure civile « la décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. »

Aux termes de l’article 4, alinéa 3 du code de procédure pénale, la mise en mouvement de l’action publique n’impose pas la suspension du jugement des autres actions exercées devant la juridiction civile, de quelque nature qu’elles soient, même si la décision à intervenir au pénal est susceptible d’exercer, directement ou indirectement, une influence sur la solution du procès civil.

Il est de jurisprudence constante qu’il en va de même, a fortiori, au cas de simple dépôt d’une plainte pénale.

En l’espèce, M. [N] [Y] sollicite le sursis à statuer pour permettre l’activation de l’action publique. Le défendeur indique que deux dépôts de plainte ont été déposé pour conditions indignes d’hébergement puis pour vandalisme sans pour autant en apporter la preuve. Toutefois, l’issue de la procédure pénale est sans incidence sur le présent litige dans la mesure où une éventuelle condamnation pénale est sans effet sur l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail.

Par conséquent, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de sursis à statuer formée par M. [N] [Y].

Sur la recevabilité de la demande

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 5 février 2025, soit plus de six semaines avant la première audience du 24 avril 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la SCI MACHA justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 27 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 3 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai était antérieurement de deux mois.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 est une disposition d’ordre public de protection. Le délai de deux mois ou de six semaines est un délai minimum donné au locataire pour régulariser la dette locative durant lequel les effets de clause résolutoire sont neutralisés.

Par ailleurs, en application de l’article 1103 du code civil, anciennement 1134 du même code, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, le bail conclu le 1er avril 2019 contient une clause résolutoire (article XI) stipulant un délai de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 novembre 2024, pour la somme en principal de 3 150 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 27 janvier 2025.

M. [N] [Y] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes des articles L 412-3 et L 412-4 du code des procédures civiles d’exécution, le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder des délais chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales. Ce délai ne peut être inférieur à un mois et supérieur à un an. Il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement.

En l’espèce, M. [N] [Y] ne justifie ni de diligences aux fins de relogement ni d’éléments relatifs à sa situation sociale et financière, en l’absence de toute pièce versée au débat.

Le contrat étant résilié depuis près de six mois, M. [N] [Y] sera considéré comme ayant bénéficié d’un délai suffisant. La demande de délai pour quitter les lieux sera par conséquent rejetée.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [N] [Y] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [N] [Y] par remise des clés ou expulsion au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 650 euros actuellement, et de condamner M. [N] [Y] à son paiement.

La SCI MACHA verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 26 novembre 2025, M. [N] [Y] lui reste à devoir la somme de 10 950 euros. M. [N] [Y] ne conteste pas la dette.

M. [N] [Y] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 10.950 euros avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.450 euros à compter du 31 janvier 2025 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur la demande reconventionnelle d’expertise judiciaire

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, une mesure d’instruction peut être ordonnée avant tout procès ou au cours de celui-ci s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige.

Toutefois, une telle mesure ne peut être ordonnée que si elle présente un caractère utile au regard du litige soumis au juge.

Dès lors, lorsqu’il est constaté que le bail est résilié et que l’expulsion du locataire est ordonnée, la solution du litige n’est plus susceptible de dépendre de la constatation de l’indécence du logement, de sorte qu’une expertise tendant à en apprécier l’état ou à en déterminer les travaux nécessaires est dépourvue d’utilité.

En l’espèce, il a été constaté l’acquisition de la clause résolutoire du bail liant les parties et ordonné l’expulsion de M. [N] [Y] du logement litigieux.

Dans ces conditions, la demande reconventionnelle de M. [N] [Y] tendant à la désignation d’un expert judiciaire n’a plus lieu d’être et sera rejetée.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts

Au vise de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver, conformément à la loi, les faits nécessaires au soutien de leurs prétentions.

Selon l’article 1719 du code civil, le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant.

En vertu de l’article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent et d’assurer la jouissance paisible des lieux. Il appartient donc au locataire qui sollicite des dommages et intérêts de démontrer l’existence de désordres ou manquements imputables au bailleur, l’atteinte portée à sa jouissance et le préjudice qui en résulte, au moyen d’éléments de preuve précis et probants.

En l’espèce, M. [N] [Y] verse au dossier un diagnostic technique établi, après une visite du 3 février 2025, par la fondation Abbé Pierre faisant état de plusieurs troubles ainsi que des photographies d’éléments de détruit de l’appartement, sans mention de date ou de l’origine de ces destructions.

Cependant, ces éléments ne suffisent pas à établir, avec le degré de certitude requis, l’existence de désordres imputables au bailleur affectant la jouissance paisible du logement. Il n’est notamment versé aux débats aucun constat d’huissier, aucune mise en demeure adressée au bailleur afin de remédier aux désordres allégués, ni aucun document technique ou attestation permettant de caractériser une faute ou un manquement du bailleur.

Dans ces conditions, l’obligation alléguée à la charge du bailleur ne présente pas le caractère de non-contestation sérieuse exigé par l’article 835 du code de procédure civile pour l’octroi d’une provision.

Sur les demandes accessoires

M. [N] [Y], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la SCI MACHA les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 300 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile au paiement de laquelle le défendeur sera condamné.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

DIT n’y avoir lieu de sursoir à statuer,

DECLARE la demande de constatation de l’acquisition de la clause résolutoire recevable ;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2019 entre la SCI MACHA et M. [N] [Y] concernant le logement, situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 27 janvier 2025 ;

REJETTE la demande de délai pour quitter les lieux, formée par M. [N] [Y] ;

ORDONNE en conséquence à M. [N] [Y] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance ;

DIT qu’à défaut pour M. [N] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SCI MACHA pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE M. [N] [Y] à verser à la SCI MACHA, à titre provisionnel, la somme de dix mille neuf cent cinquante euros (10 950 euros) décompte arrêté au 26 novembre 2025 incluant la mensualité de novembre 2025, correspondant à l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 4.450 euros à compter du 31 janvier 2025 et à compter du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE M. [N] [Y] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant au loyer actuel avec charges, soit six cent cinquante euros (650 euros) à ce jour, à compter du 28 janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande d’expertise judiciaire sollicitée par M. [N] [Y] ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de paiement d’une somme à titre de provision sur des dommages et intérêts sollicitée par M. [N] [Y]

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [N] [Y] au paiement de la somme de 300 au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [N] [Y] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président