N° RG 25/00022 – N° Portalis DBXV-W-B7J-GO3Z

Minute : 25/ JCP

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Maître TAVEIRA de la SELARL ORION AVOCATS ASSOCIES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 37

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

[W] [X], [B] [S]

SPChâteaudun

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE CHARTRES

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT Réputé contradictoire

DU 01 Juillet 2025

DEMANDEURS :

Madame [Z] [Y]

née le 20 Février 1986 à CHARTRES (28000),

Monsieur [J] [V]

né le 07 Avril 1983 à CHATEAUDUN (28200),

demeurant tous deux 93 rue Saint Jean – 28200 CHÂTEAUDUN

représentés par M^e Léticia TAVEIRA de la SELARL ORION AVOCATS ASSOCIES, demeurant 58 Rue du Grand Faubourg – Centre Athena – 28000 CHARTRES, avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 37

D’une part,

DÉFENDEURS :

Madame [W] [X],

domiciliée : chez Madame [U] [A], 37 rue Salvador Allende – 28200 CHÂTEAUDUN

non comparante, ni représentée

Monsieur [B] [S],

demeurant 87 bld Kellermann – 28200 CHÂTEAUDUN

non comparant, ni représenté

D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Juge des contentieux de la protection : [K] [E] assistée de [T] [R], auditrice de justice

Greffier: Séverine FONTAINE

DÉBATS :

L’affaire a été plaidée à l’audience publique du 06 Mai 2025 et mise en délibéré au 01 Juillet 2025 date à laquelle la présente décision est rendue par mise à disposition au greffe.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 11 octobre 2018, Monsieur [J] [V] et Madame [Z] [Y] ont donné à bail à usage d’habitation à Monsieur [S] [B] et Madame [X] [W] une maison située 87 Boulevard Kellermann – 28200 CHATEAUDUN, pour un loyer mensuel d’un montant initial de 590 €, outre 30€ de provision sur charges.

Le 04 juin 2024, un commandement de payer la somme de 1 923,21 € au principal a été délivré à la demande des bailleurs à Monsieur [S] [B] et Madame [X] [W] au titre du solde des loyers impayés au 21 mai 2024, et ce dans un délai de 6 semaines, à défaut de quoi les bailleurs entendaient se prévaloir de l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 04 septembre 2024 (à personne pour Monsieur [S] [B], et à domicile pour Madame [X] [W]), Monsieur [J] [V] et Madame [Z] [Y] ont assigné Monsieur [S] [B] et Madame [X] [W] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de Chartres auquel ils demandent, sur le fondement des articles 7 et 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, de la loi n°2023.668 du 27 juillet 2023 ainsi que des articles 1103, 1104, 1193, 1217, 1224 et suivants, 1231-6, 1231-7, 1728 et 1760 du Code civil, de :

— prononcer la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire aux torts de Monsieur [S] [B] et Madame [X] [W] pour non paiement du prix du bail aux termes convenus ;

— ordonner l’expulsion de Monsieur [S] [B] et Madame [X] [W] et de tous occupants de leur chef avec si besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier ;

— condamner solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [X] [W] à leur payer la somme de 3 245,21 € au titre de l’arriéré des loyers et charges arrêtés au mois d’août 2024 inclus ;

— condamner solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [X] [W] à leur payer le montant des loyers et charges dus depuis cette date et jusqu’à résiliation du bail ;

— condamner solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [X] [W] à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges au jour du jugement à intervenir, jusqu’à libération effective des lieux ;

— condamner solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [X] [W] à leur payer la somme de 700,00 € par application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens de l’instance, incluant notamment le coût du commandement délivré le 4 juin 2024, le dénoncé à la CCAPEX de l’assignation, et la notification à la Préfecture;

Appelée à l’audience du 04 février 2025, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi et a finalement été examinée à l’audience du 6 mai 2025.

Lors de cette audience, Monsieur [J] [V] et Madame [Z] [Y], représentés par leur conseil, actualisent leur créance, en fournissant un nouveau décompte de la dette locative, laquelle s’élevant au 17 avril 2025 à la somme totale de 1 263,27 €. Ils renoncent à leur demande d’expulsion, indiquant que depuis le dépôt de l’assignation, Monsieur [S] [B] et Madame [X] [W] ont quitté le logement et restitué les clés.

Monsieur [S] [B] et Madame [X] [W] ne sont ni présents ni représentés à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré pour être prononcée, par mise à disposition au greffe, le 01 juillet 2025.

MOTIFS

Sur l’absence de comparution des défendeurs :

En application de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué au fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire conformément aux dispositions de l’article 473 du Code de procédure civile.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

Le commandement de payer a été délivré le 04 juin 2024, soit plus de deux mois avant l’assignation elle-même signifiée le 04 septembre 2024.

L’assignation a été régulièrement dénoncée au représentant de l’État dans le département, qui en a accusé réception le 05 septembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience du 06 mai 2025.

Monsieur [J] [V] et Madame [Z] [Y] justifient également avoir saisi la commission de prévention des expulsions locatives le 04 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

La demande en résiliation du bail est donc recevable.

Sur le fond :

Selon l’article 1741 du Code Civil, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

En vertu de l’article 1728, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du Code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire, soit, en cas d’inexécution grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1225 du Code civil énonce que la clause résolutoire doit préciser “les engagements dont l’inexécution entraînera la résolution du contrat”. L’article 1225 alinéa 2 dispose quant à lui que la résolution ne pourra être valable que si, au préalable, une mise en demeure est restée infructueuse et que cette dernière mentionne expressément la clause résolutoire.

En l’espèce, le contrat signé le 11 octobre 2018 par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus, sans toutefois faire état de l’obligation pour les bailleurs de procéder à sa mise en œuvre deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer signifié le 04 juin 2024 vise la clause résolutoire, et reproduit les dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989, mais dans sa version applicable aux contrats de locations conclus après le 29 juillet 2023, et prévoyant ainsi un délai de 6 semaines. Or, le contrat de bail signé entre les parties a été conclu le 11 octobre 2018, et doivent donc être appliquées les dispositions de l’article 24 de la loi 89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable aux contrats de locations conclus avant le 29 juillet 2023 (prévoyant un délai de 2 mois à compter de la délivrance du commandement de payer).

Il résulte du décompte actualisé de la dette locative au 17 avril 2025, fourni par les demandeurs, que Monsieur [S] [B] et Madame [X] [W] n’ont pas justifié avoir réglé les sommes visées au commandement dans le délai de deux mois. Ce non paiement constitue ainsi une cause de résolution de contrat, et il y a lieu en conséquence de constater que, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étant réunies, Monsieur [S] [B] et Madame [X] [W] sont occupants sans droit ni titre du logement depuis le 05 août 2024.

Cependant, Monsieur [S] [B] et Madame [X] [W] ayant libéré volontairement les lieux avant la tenue de l’audience, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande d’expulsion, devenue sans objet.

Sur l’indemnité d’occupation :

Aux termes de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Le paiement des loyers constitue une obligation incontestable du locataire prévue par les articles 1728 du Code civil et 7a de la Loi 89-462 du 06 juillet 1989, tandis que le maintien du locataire dans les lieux sans droit ni titre crée un préjudice au bailleur qui doit être réparé par l’allocation d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours outre les charges, ce à compter de la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, l’indemnité d’occupation est destinée à indemniser le bailleur d’une part de la poursuite irrégulière de l’occupation et d’autre part du fait qu’il est privé de la libre disposition des locaux. Compte-tenu de son caractère indemnitaire, elle n’est donc pas soumise à la révision des loyers. L’indemnité d’occupation prononcée ne sera donc soumise ni à indexation ni à révision.

Selon le décompte produit par le bailleur, la somme appelée au titre du loyer était de 590 €, outre 30 € de provisions sur charges, soit 620 € mensuels.

Dès lors, le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle qu’il appartient au juge de fixer, sera arrêté à la somme de 620 € dont Monsieur [S] [B] et Madame [X] [W] seront redevables chaque mois, outre les charges, à compter de la résiliation du bail, somme qui aurait été due si le bail s’était poursuivi, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande en paiement :

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7a de la loi du 06 juillet 1989 et de l’article 1728 du Code civil.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement. Il appartient ainsi au preneur, qui est redevable du loyer et des charges, d’en justifier le règlement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [S] [B] et Madame [X] [W] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation, Monsieur [J] [V] et Madame [Z] [Y] versant aux débats un décompte démontrant qu’au 17 avril 2025, Monsieur [S] [B] et Madame [X] [W] leur devait la somme de 1 263,27€.

Dès lors, il convient de condamner solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [X] [W] au paiement de la somme de 1 263,27 € arrêtée au 17 avril 2025. Les intérêts au taux légal seront dus sur cette somme à compter du prononcé de cette décision, par application des dispositions de l’article 1231-7 du Code civil.

Sur les demandes accessoires :

En application de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [S] [B] et Madame [X] [W], parties perdantes dans ce litige, seront condamnés aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, étant ici rappelé que le coût de l’assignation entre de droit dans les dépens par application de l’article 695 5° du Code de procédure civile.

L’article 700 du Code de procédure civile dispose que, si le juge condamne la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, il tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée et peut, même d’office, dire qu’il n’y a pas lieu à cette condamnation.

Il convient de condamner solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [X] [W] à payer à Monsieur [J] [V] et Madame [Z] [Y] la somme de 500,00 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du Code de procédure civile et sans qu’un motif justifie qu’elle ne soit écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire rendu en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 04 juin 2024 n’a pas été réglée dans les deux mois ;

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 11 octobre 2018 entre Monsieur [J] [V] et Madame [Z] [Y] d’une part, et Monsieur [S] [B] et Madame [X] [W] d’autre part, concernant la maison à usage d’habitation située 87 Boulevard Kellermann – 28200 CHATEAUDUN, et par conséquent la résiliation du bail à la date du 05 août 2024 ;

FIXE l’indemnité mensuelle d’occupation due par Monsieur [S] [B] et Madame [X] [W] à Monsieur [J] [V] et Madame [Z] [Y] à une somme égale au montant du loyer mensuel augmenté des charges, soit 620 € (SIX CENT VINGT EUROS), qui aurait été due si le bail s’était poursuivi, et jusqu’à la libération effective des lieux ; cette somme étant non indexable et non révisable, et payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [X] [W] au paiement de ladite indemnité d’occupation mensuelle, outre les charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la complète libération des lieux ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [X] [W] à payer à Monsieur [J] [V] et Madame [Z] [Y] la somme de 1 263,27 € (MILLE DEUX CENT SOIXANTE-TROIS EUROS ET VINGT-SEPT CENTIMES) au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés à la date du 17 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

DIT n’y avoir lieu à statuer sur l’expulsion de Monsieur [S] [B] et Madame [X] [W], devenue sans objet ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [X] [W] à payer à Monsieur [J] [V] et Madame [Z] [Y] la somme de 500 € (CINQ CENTS EUROS) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [S] [B] et Madame [X] [W] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Séverine FONTAINE [K] [E]