Minute n° 2025 /

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTES – PALAIS DE JUSTICE

AUDIENCE DES EXPULSIONS LOCATIVES

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JUGEMENT du 06 Février 2025

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DEMANDERESSE :

S.A. D’HLM VILOGIA

74 rue Jean Jaurès

BP 10430

59442 VILLENEUVE D’ASCQ

représentée par Maître Guillaume LENGLART, avocat au barreau de NANTES

D’une part,

DÉFENDEUR :

Monsieur [S] [I] [L]

Logement B105 Bâtiment B Etage 1

2 rue de la Reine des Prés

44400 REZE

comparant en personne D’autre part,

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENTE : Stéphanie ZARIFFA

GREFFIER : Michel HORTAIS

PROCEDURE :

date de la première évocation : 05 décembre 2024

date des débats : 05 décembre 2024

délibéré au : 06 février 2025

RG N° N° RG 24/02040 – N° Portalis DBYS-W-B7I-ND3P

COPIES AUX PARTIES LE :

CE + CCC à Maître Guillaume LENGLART

CCC à Monsieur [S] [I] [L] + préfecture

Copie dossier

EXPOSE DU LITIGE

Par actes sous seing-privé en date du 26 avril 2022, prenant effet le 29 suivant, pour une durée d’un an renouvelable, la société VILOGIA a donné à bail à Monsieur [S] [I] [L] un local à usage d’habitation porte B105 au premier étage sis 2 rue de la Reine des Prés bâtiment B à Rezé (44400) et ses accessoires, moyennant un loyer mensuel de 360.16 euros outre un provision mensuelle pour charges de 48.03 euros et le versement d’un dépôt de garantie d’un montant égal à celui du loyer.

Par acte du 30 novembre 2023, le locataire n’ayant pas réglé avec régularité le montant des loyers et des charges, le bailleur lui a délivré un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice du 25 juin 2024, la SA VILOGIA a assigné Monsieur [S] [I] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Nantes, à défaut de conciliation, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— constater que la clause résolutoire contenue dans le bail est acquise ;

— constater que la location qui a été consentie à Monsieur [S] [I] [L] a cessé de plein droit au regard des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

— à défaut, prononcer la résiliation du contrat de bail consentie à Monsieur [S] [I] [L] au regard des dispositions des articles 1728, 1217 et 1229 du Code civil ;

— ordonner que Monsieur [S] [I] [L] ainsi que tout occupant de son chef seront expulsés dans les délais de la loi et ce avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;

— condamner Monsieur [S] [I] [L] au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme en principal de 2 861.12 € avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, de l’assignation ou de la décision rendue, étant précisé que le demandeur se réserve le droit d’actualiser sa créance au jour de l’audience;

— fixer et condamner Monsieur [S] [I] [L] au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant des loyers, soit la somme de 386.17 €, augmentée des charges locatives en cours régularisables, et jusqu’à la libération effective des lieux, laquelle suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation HLM et de la convention passée entre le bailleur et l’Etat ;

— condamner Monsieur [S] [I] [L] au paiement d’une somme de 800 € au titre des frais irrépétibles ;

— condamner Monsieur [S] [I] [L] aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation, de la notification à la Préfecture.

L’affaire a été appelée à l’audience du 5 décembre 2024.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, la présidente a invité les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

A l’audience, la partie demanderesse, représentée par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d’instance, actualisant sa créance à la somme de 4 785.54 euros arrêtée au 01er décembre 2024, frais de d’huissier compris. Elle a également indiqué que le loyer résiduel était actuellement de 278.09 euros. Elle s’est opposée à tout délais de paiement.

Régulièrement assigné à domicile, Monsieur [S] [I] [L] a comparu et a reconnu le montant de la dette pour laquelle il a sollicité l’octroi de délais de paiement proposant de verser la somme de 50 euros par mois en sus du loyer et des charges. Il a expliqué que sa carte bancaire a été bloquée, ce qui l’a empêché de régler son loyer ; qu’il est en arrête de travail depuis 2023 et perçoit 790 euros d’indemnités journalières. Il a ajouté vouloir solder un livret A pour régler sa dette.

L’enquête sociale de la Préfecture de Loire-Atlantique, conformément aux dispositions de l’article 114 de la loi du 28 juillet 1998, n’est pas au dossier.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 février 2025, les parties présentes étant avisées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département le 26 juin 2024, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, il est justifié que la situation d’impayés perdure malgré son signalement à la caisse d’allocations familiales le 2 novembre 2023 par le bailleur, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 25 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande aux fins de constat de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande en paiement

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat est une obligation essentielle du locataire, résultant tant des dispositions contractuelles du bail signé entre les parties que de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver, réciproquement celui qui se prétend libéré doit prouver le paiement.

En l’espèce, Monsieur [S] [I] [L] reconnaît tant le montant que le principe de la dette.

Il résulte des pièces produites et en particulier du décompte en date du 01 décembre 2024 que les loyers et des charges du local d’habitation et de ses accessoires n’ont pas été régulièrement réglés, de sorte que le compte locataire est débiteur de la somme de 4 785.54 euros, terme de novembre 2024 inclus. Il convient toutefois de déduire les frais de contentieux relevant des dépens (340.17 euros).

La créance étant justifiée pour la somme de 4 445.37 euros, il convient en conséquence de condamner Monsieur [S] [I] [L] au paiement de cette somme selon les modalités décrites dans le dispositif.

Cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 447.57 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2 861.12 euros et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et ses effets

En application de l’article 24- I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023, « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. »

Cependant, cette loi ne comprend pas de disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Dès lors, le délai de six semaines accordé au locataire pour apurer sa dette ne s’applique pas immédiatement aux contrats en cours, qui demeurent régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail, et ne peut avoir pour effet d’entraîner leur réfaction.

En l’espèce, l’article 6 du contrat signé par les parties prévoit une clause résolutoire de plein droit à défaut de paiement de tout ou partie d’un seul terme de loyer ou du montant des accessoires et des charges deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Par acte de commissaire de justice du 30 novembre 2023, la SA VILOGIA a fait délivrer à Monsieur [S] [I] [L] un commandement de payer, régulier en la forme, visant la clause résolutoire pour un montant principal de 2 447.57 euros au titre des loyers et charges arrêté au 1er novembre 2023.

Il ressort des pièces du dossier que les sommes visées au commandement n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois, il y a lieu donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail sont réunies à la date du 01er février 2024.

Dès lors, Monsieur [S] [I] [L], étant occupant sans droit ni titre à compter de cette date, à défaut de départ volontaire, il convient d’ordonner son expulsion et de tous occupants de son fait, en application des articles L 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, selon les modalités prévues au dispositif ci-après.

Le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la fixation de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [I] [L]

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le locataire doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre d’un local est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation, dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

En l’espèce, le bail étant résilié depuis le 01er février 2024, Monsieur [S] [I] [L] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, augmentée des charges locatives en cours et ce, jusqu’à libération effective des lieux, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat, et de condamner Monsieur [S] [I] [L] à son paiement.

Sur la demande de suspension des effets de la clause résolutoire sollicitée par le défendeur

L’article 24-V de la loi précitée dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. (…) »

L’article 24-VII précise que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date d’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues » au V du présent article. »

Monsieur [S] [I] [L] sollicite des délais de paiement afin de voir suspendre la clause résolutoire proposant de verser la somme de 50 euros en sus du loyer et des charges afin d’apurer sa dette. Le bailleur s’y oppose.

Selon les déclarations de Monsieur [S] [I] [L], et en l’absence de diagnostic social et financier confirmant ces informations, il perçoit 790 euros au titre d’indemnités journalières puisqu’il est en arrêt de travail depuis 2023.

Il ressort du décompte versé aux débats que le défendeur n’a plus réglé les loyers et charges depuis l’échéance d’avril 2024.

En l’absence de reprise du paiement des loyers, la demande de Monsieur [S] [I] [L] ne peut prospérer et sera dès lors rejetée.

Il importe, en outre, de souligner que tout paiement, outre le loyer et les charges courantes dus, intervenu dans le cours du délibéré vient s’imputer sur la dette locative.

Sur les demandes accessoires et l’exécution provisoire

Monsieur [S] [I] [L], qui succombe, supportera les dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la dénonciation à la Préfecture, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’est pas équitable de laisser à sa charge les frais exposés par le bailleur afin de recouvrer les sommes dues. Monsieur [S] [I] [L] sera en conséquence condamné à lui verser la somme de 150 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La nature du litige justifie que le prononcé de l’exécution provisoire de droit ne soit pas écarté, en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort et mis à disposition au greffe :

DECLARE recevable la demande de la société la SA VILOGIA aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

CONSTATE l’acquisition de plein droit de la clause résolutoire du bail conclu le 26 avril 2022, prenant effet le 29 suivant, pour une durée d’un an renouvelable, entre la société VILOGIA et Monsieur [S] [I] [L] portant sur un local à usage d’habitation porte B105 au premier étage sis 2 rue de la Reine des Prés bâtiment B à Rezé (44400) et ses accessoires, à compter du 01er février 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [S] [I] [L] ainsi que de tout occupant de son chef, passé le délai légal de deux mois à compter de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, si besoin est avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier durant le temps nécessaire des opérations, conformément aux dispositions des articles L 412-1 et suivants, R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [S] [I] [L] à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail, laquelle indemnité suivra les conditions de révision du prix du loyer dans le cadre de la législation sur les HLM et de la convention passé entre le bailleur et l’Etat, et CONDAMNE Monsieur [S] [I] [L] à son paiement à compter de l’échéance de décembre 2024 ;

CONDAMNE Monsieur [S] [I] [L] à payer à la SA VILOGIA la somme de 4 445.37 euros au titre des loyers et charges et indemnités d’occupation arrêtés au premier décembre 2024, terme de novembre inclus ;

DIT que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2 447.57 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 2 861.12 euros et à compter du présent jugement pour le surplus ;

RAPPELLE que toute somme versée en plus du loyer et des charges courantes sera déduite de la dette ;

RAPPELLE au locataire ses obligations contractuelles et notamment le paiement des loyers et charges entre la date de l’audience et la signification du présent jugement ;

CONDAMNE Monsieur [S] [I] [L] à verser à la SA VILOGIA une indemnité de 150 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE Monsieur [S] [I] [L] de sa demande de délais de paiement aux fins de suspension de la clause résolutoire ;

REJETTE toutes demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

CONDAMNE Monsieur [S] [I] [L] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification à la Préfecture ;

DIT que le présent jugement sera transmis au représentant de l’Etat dans le département.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jour, mois et an susdits,

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

M. HORTAIS S.ZARIFFA